男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　在市場的淡季，價格是一個有效的砝碼，低價入市的效果最為立竿見影，但它不是全部。

　　仍有許多的公司想到了別的辦法。

　　“在供過于求的形勢下，最大的競爭是客戶資源。”陽光100集團有限公司常務(wù)副總經(jīng)理范小沖表示。

　　從“坐等”到“出擊”

　　說起營銷團隊，有一家地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售業(yè)績總是令人刮目相看，那就是被任志強屢屢評價為“能把土豆賣出黃金價”的SOHO中國。

　　SOHO中國董事長潘石屹的心情似乎從未受到過房地產(chǎn)市場調(diào)整的影響。在3月25日舉辦的新浪樂居2009創(chuàng)新峰會，當(dāng)任志強表示“寫字樓和商業(yè)物業(yè)仍未走出調(diào)整期”時，潘立即插嘴說：“我不同意，我家三里屯SOHO就賣得挺火的。”任只好澄清，“你看到的是你一家的情況，我說的是全局，你家不是行業(yè)典型。”

　　2008年，三里屯SOHO一個項目就為SOHO中國貢獻(xiàn)了72.4億的銷售額。SOHO中國的主要客戶，是山西、內(nèi)蒙古、河北等能源大產(chǎn)區(qū)的“煤老板”、“鋼老板”、“羊毛老板”們。SOHO的明星營銷隊伍，在近一兩年深入這些區(qū)域，巡回召開產(chǎn)品推介會，挖掘客戶資源，潘將其戲稱為“晉察冀”地區(qū)干革命。在“煤老板”們看來，潘石屹可是京城地產(chǎn)大腕，屬于常常能在中央電視臺露臉的“頭面人物”，而房地產(chǎn)商對“煤老板”的看法則不統(tǒng)一，有的樓盤銷售人員在和客戶推銷產(chǎn)品時宣稱“我們的項目客戶不是500強公司的CEO，就是事業(yè)有成的海歸人士，我們是不歡迎煤老板的，這會降低樓盤品位。” 但潘對于這些文化程度相對不高的老板們從未擺過架子，據(jù)SOHO內(nèi)部人士透露，潘常常以“答謝客戶”之名邀請“煤老板”吃飯，而煤老板們則以能與潘同桌吃飯為榮。

　　陽光100和SOHO中國素有合作，幾年前在煙臺，SOHO中國的營銷隊伍就客串過一回陽光100項目的銷售代理。陽光100董事長易小迪是SOHO中國董事長潘石屹的老同事，常表態(tài)要向潘石屹學(xué)習(xí)其營銷能力。陽光100的項目大多在二三線城市的繁華區(qū)域，客戶群和SOHO中國的項目有很大不同，不過，陽光100的營銷團隊也從一般地產(chǎn)公司典型的 “打廣告、做樣板間”以及“坐臺上等客人”的營銷方式逐漸“走出去”了。最近，陽光100推出了一項大手筆：招聘了上千名員工，其中有一部分是內(nèi)部培養(yǎng)，還有一部分是公開招聘，從事營銷和客戶服務(wù)工作。

　　“對我們而言，這是變被動為主動的營銷模式，雖然行情在跌，但服務(wù)還是要跟上，而且要做得比以前更好。”范小沖表示，“在供過于求的形勢下，最大的競爭是客戶資源。”而這樣做并未大幅增加企業(yè)運營成本，原因是招聘的人員全部采用市場化方式管理，薪水和營銷業(yè)績直接掛鉤。

　　目前，陽光100的擴招隊伍已經(jīng)完成了一大半。在嘗試這種做法之后，陽光100的銷售業(yè)績同比翻了一番，“當(dāng)然這其中也有品牌和個性特征得到強化的因素。”范小沖說。

　　一些和大企業(yè)、大機構(gòu)關(guān)系密切、歷有合作淵源的房地產(chǎn)公司，在淡季選擇了項目合作的形式。在北京，有不少政府機關(guān)、事業(yè)單位和國有企業(yè)“團購”商品房的現(xiàn)象。“團購”項目往往屬于這些機構(gòu)的福利項目，員工可以優(yōu)惠的價格購買，并由員工所屬單位給予購房補貼，至于前期開發(fā)，有的機構(gòu)直接參股投資，有的機構(gòu)則不參與。這種做法的優(yōu)勢是客戶資源有保障，資金回籠快。不過，為了能夠在這一市場分得一杯羹，地產(chǎn)公司通常需要積累多年人脈資源。

　　嫁接“稀缺資源”

　　與重視對客戶終端爭奪不同的是，一些企業(yè)在對已有客戶的維護(hù)中，獲得了這些客戶對地產(chǎn)商新樓盤的追隨。

　　浙江綠城集團，在營運綠城醫(yī)院成功之后，開始把醫(yī)院資源、學(xué)校資源與商品房社區(qū)嫁接。

　　在清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和建設(shè)部中國房地產(chǎn)及住宅研究會的合力參與下，綠城在杭州藍(lán)庭、北京綠城百合公寓等項目實施了園區(qū)服務(wù)體系。“在藍(lán)庭，我們借助自己和社區(qū)的教育和醫(yī)療資源，在社區(qū)開設(shè)了老年大學(xué)和幼兒園，以及社區(qū)醫(yī)院，并且特意把老年大學(xué)設(shè)在幼兒園里，讓老年人在兒童嬉戲中得到精神愉悅。”綠城服務(wù)事業(yè)部總監(jiān)虞沁文表示。北京的百合公寓雖然是老盤，但也做了改建，增加了配套設(shè)施投入，并打算在北區(qū)代征綠化地開辟出一塊休閑健身區(qū)域。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所正在進(jìn)行的社區(qū)服務(wù)課題，便在綠城試點進(jìn)行。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長季如進(jìn)表示，房地產(chǎn)公司想為大家提供社區(qū)服務(wù)是好事，政府不可能面面俱到，資金也不足，開發(fā)商正好有所彌補。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長童悅仲說：“現(xiàn)代人居住在集合住宅中，人與人的關(guān)系很冷漠，很多人住了多年對門是誰也不知道，姓什么叫什么，長什么樣子都不知道，因為平常見不著面。往往有些人感覺被社會邊緣化了，沒有朋友了。我的老師給我講，他自己統(tǒng)計，在清華大學(xué)已經(jīng)發(fā)生了九起老教授死在家里無人知曉，事后才被發(fā)現(xiàn)的案例，這非?？膳?。前幾年有的人下班，看到對門在開鎖，以為是丟了鑰匙，幫忙去撬門，結(jié)果那是小偷，公安局破案把他也作為犯罪嫌疑人。因為住了好幾年不知道鄰居長什么樣。聽起來是笑話，但是事情確實存在。”

　　不過，童亦表示，現(xiàn)在這一領(lǐng)域還處在探索階段，很多法律方面的責(zé)任問題如何解決，還需要研究。“曾經(jīng)發(fā)生過這樣的事，老太太一人在家犯了心臟病，老太太連續(xù)按了緊急報警按鈕，物業(yè)公司也接到報警，也去了，但是開不開門，物業(yè)公司也不敢砸開門，然后保安找她的兒子開門，結(jié)果兒子過來老太太已經(jīng)過世了。她兒子起訴物業(yè)公司，說我母親已經(jīng)報警了，但是你們處理不當(dāng)，你們應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。從法律上講，在什么樣的情況下物業(yè)才有權(quán)限強制破門而入，這是個問題。”

　　童悅仲說，還有很多是我們現(xiàn)行物業(yè)管理沒有照顧到的，比如現(xiàn)在很多小區(qū)用壁掛爐，供暖也供熱水。有的密封墊一年半就要換一次，在韓國是每年春秋天強制檢修。但是我們還沒有做到，通常也就是有一年保修。還有燃?xì)庑孤﹫缶魈筋^，三個月就要清洗一下，否則就失效了。“這些常識很多人不知道。”

　　童會長所述道出了住宅現(xiàn)狀尚存巨大的漏洞，而能真正投入、普及這些細(xì)節(jié)技術(shù)，現(xiàn)在看為時尚早，一些企業(yè)的嘗試也才變得顯眼。陽光100副總裁范小沖坦承，增加客服投入確實是一種營銷手段，因為在這樣一個市場，誰也不能忽視對終端客戶的爭奪。