如果私有化成功，羅康瑞就是利用了房地產(chǎn)和資本市場的雙重周期性大獲其利。

　　從羅康瑞的瑞安集團的發(fā)展軌跡來看，羅康瑞借力資本市場發(fā)展旗下各大產(chǎn)業(yè)的手法可謂純熟。稱其為資本運作高手亦不為過。私有化中華匯將是其眾多成功的資本運作案例中的典型。

羅康瑞

　　“爛尾王”中華匯

　　瑞安建業(yè)近日公告稱，公司已接觸中華匯，瑞安建業(yè)可能會對中華匯提出收購。受收購消息刺激，中華匯周二在倫敦收盤大漲25.87%

　　而這僅僅距離瑞安分拆一部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入中華匯房地產(chǎn)有限公司，并令其在倫敦市場上市不到兩年。

　　據(jù)了解，2007年6月，瑞安建業(yè)將旗下五個位于北京、大連、青島及成都的停建房地產(chǎn)項目注入中華匯房地產(chǎn)公司，令中華匯在英國倫敦創(chuàng)業(yè)板AIM市場上市。瑞安建業(yè)持有中華匯已發(fā)行股本約40.4%的權(quán)益。

　　資料顯示，當(dāng)時中華匯通過發(fā)行新股及可換股債券募集資金約為42億元。而在過去一年里中華匯的業(yè)務(wù)不斷擴大，至去年6月底為止，其發(fā)展項目共13個，總樓面達(dá)130萬平方米，較上市初期增加了1.75倍。

　　據(jù)了解瑞安參與中華匯參與的項目有重慶解放碑瑞奇大廈和廣州的第一大爛尾樓大鵬國際國際廣場。

　　重慶解放碑瑞奇大廈曾四度易手，最后被中華匯以4.1億元總價拍得。而在去年年底，瑞安宣布放棄原擬以13.88億收購的廣州環(huán)市東商圈的大鵬國際國際廣場。

　　瑞安建業(yè)從2005年9月開始從事收購?fù)＝üこ添椖俊．?dāng)時羅康瑞強調(diào)，“收購現(xiàn)有的停建工程項目并改裝出售，將成為公司未來主要業(yè)務(wù)之一”。運作模式將鎖定“與具有專業(yè)知識以及信譽的國際伙伴組成合營企業(yè)”。

　　在羅康瑞看來，“瑞安建業(yè)向中華匯注入的數(shù)個停緩建項目，內(nèi)部回報率不低于40%，新落實項目的目標(biāo)回報率則不少于25%。”

　　據(jù)了解，為控制風(fēng)險，瑞安建業(yè)一般選擇在項目的后期介入。其收購大連希望大廈時，該大廈已接近竣工，購入成本連包裝費用預(yù)計8000元/平方米，按現(xiàn)時的市場售價，該大廈早已超過當(dāng)時的目標(biāo)價1.3萬元/平方米。

　　羅康瑞資本魔術(shù)

　　從羅康瑞的瑞安集團的發(fā)展軌跡來看，羅康瑞借力資本市場發(fā)展旗下各大產(chǎn)業(yè)的手法可謂純熟。稱其為資本運作高手亦不為過。私有化中華匯將是其眾多成功的資本運作案例中的典型。

　　據(jù)了解，羅氏家族執(zhí)掌香港四大集團，羅康瑞父親是香港鷹君集團已故創(chuàng)辦人羅鷹石。作為香港富豪家族的第二代，羅康瑞于1971年在港創(chuàng)業(yè)并成立“瑞安集團”，在內(nèi)地興建著名的“上海新天地”。其個人擁有中國基建港口、瑞安建業(yè)和瑞安房地產(chǎn)，及在倫敦上市的中華匯臣地產(chǎn)。羅康瑞還表示，計劃將瑞安建業(yè)旗下的水泥板塊法拉基瑞安分拆上市。

　　羅康瑞接受媒體采訪時指出，私有化中華匯的原因是由于該股成交及股價偏低，加上部分基金股東要求套現(xiàn)，故擬提出私有化。他同時稱，當(dāng)年分拆中華匯已令有關(guān)業(yè)務(wù)得到即時融資，使業(yè)務(wù)得以擴大，故當(dāng)時分拆的決定十分正確。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，由于資本市場對中華匯關(guān)注較少，中華匯的股價和成交量都接近仙股，瑞安此次私有化中華匯的價格相比市場交易價格即使有一定的溢價，收購價格也會相對較低。對比2007年在倫敦上市時的融資額，羅康瑞做了一個在行業(yè)高峰期高價賣出，行業(yè)低谷低價贖回的劃算買賣。甚至可以在私有化中華匯之后，對其進行重組，待行業(yè)回暖再將其上市。如果私有化成功，羅康瑞就是利用了房地產(chǎn)和資本市場的雙重周期性大獲其利。

　　瑞安的這種高超財技得到了外界的認(rèn)同。

　　2009年2月12日瑞安集團正式宣布與農(nóng)業(yè)銀行簽訂130億元的3年期意向授信額度，其中80億元將用于瑞安房地產(chǎn)項目發(fā)展。瑞安也由此成為2009年獲得大型銀行授信的第一家房地產(chǎn)企業(yè)。

　　根據(jù)協(xié)議，農(nóng)行將為瑞安集團提供總額130億元的3年期意向授信額度，其中80億元用于瑞安房地產(chǎn)項目發(fā)展，另外50億元將用于拉法基瑞安水泥以及中華匯的項目發(fā)展。

　　130億授信對于資金普遍不寬裕的房地產(chǎn)企業(yè)來說，顯得尤為重要。對于瑞安房地產(chǎn)來說尤其如此。羅康瑞曾預(yù)測，未來2年內(nèi)，瑞安房地產(chǎn)的資本開支將達(dá)到104億元，包括20億~30億元建筑成本及其他的動遷費用。

　　與之相對的則是瑞安房地產(chǎn)2008年欠佳的銷售表現(xiàn)：公司只完成36.5億元的銷售額，相當(dāng)于58億元銷售目標(biāo)的63%。

　　2008年，瑞安房地產(chǎn)更是調(diào)整了在內(nèi)地投資的步伐。去年9月，公司宣布暫緩原計劃投資50億元的云南香格里拉度假村發(fā)展項目，其合作伙伴永菱通金融也宣布延遲投資瑞安房地產(chǎn)旗下重慶及上海地產(chǎn)項目。