“金融港的前景也許并不會太悲觀，但僅憑此投資66億打造一個新興的金融港，看起來這更像是一場寫字樓市場的豪賭。”

　　3月28日，包括建行、交行在內(nèi)的國內(nèi)五大銀行與北京總部基地(中國)控股集團簽署了合作協(xié)議，向總部基地提供了1-3年期的50億元授信額度，用于后者開發(fā)位于北京西南地區(qū)的金融港項目。繼金融街西擴工程后，又一大型金融項目在北京浮出水面。

總部基地金融港

　　“基金概念”

　　據(jù)投資方總部基地(中國)控股在項目推介會上透露的消息，該項目被定位于服務(wù)總部基地的配套項目之一，招商的對象是國際金融危機下受到成本重壓的中小型金融機構(gòu)，以及外地入京的金融機構(gòu)。

　　“目前北京的金融街已經(jīng)擁擠不堪，難以滿足市場的需求，西擴的成本也非常高昂，而總部基地內(nèi)的企業(yè)也急需完善的金融配套服務(wù)”，日前，在總部基地(中國)控股舉行的金融港項目推介會上，該集團董事局主席許為平表示。

　　資料顯示，投資建設(shè)金融港項目的總部基地(中國)控股集團又名“道豐(中國)控股”，隸屬于英國道豐國際集團，該集團在中國大陸的投資涉及電子、通信、物業(yè)投資開發(fā)等領(lǐng)域，下屬企業(yè)分布在香港、北京、上海、廣東等地。

　　2002年，英國道豐國際集團正式在北京成立道豐(中國)控股，開發(fā)位于北京豐臺區(qū)的總部基地項目。該項目占地65公頃，建筑面積140萬平米，總投資額為60億元，成為當(dāng)時中關(guān)村開園以來單體面積最大的中外合資項目

　　該項目歷時4年建成后，目前已有近400家企業(yè)入駐，而建設(shè)中的金融港項目正毗鄰已建成的總部基地，面積約為66萬平米，總投資額66億元，近期啟動建設(shè)的金融港北區(qū)投資額逾18億元。

　　“其實我們早有建設(shè)金融港的設(shè)想，近兩年已完成了金融港南區(qū)、中區(qū)的建設(shè)，近日開工的北區(qū)也將于2010年全面竣工”，總部基地董事局主席許為平透露。

　　然而，許為平一直對外聲稱自己并非純粹的房地產(chǎn)開發(fā)商，原因在于總部基地的業(yè)務(wù)并不只局限于是房地產(chǎn)投資開發(fā)。

　　據(jù)總部基地董事王果的介紹，總部基地的業(yè)務(wù)范疇除了傳統(tǒng)的商業(yè)、物業(yè)資產(chǎn)投資經(jīng)營管理外，還涉及上市咨詢、管理咨詢、產(chǎn)業(yè)基金、還有信托基金，以及產(chǎn)業(yè)的私幕基金等多個方向。

　　“我們將建設(shè)一個大約80億左右的總部REITS基金，同時拿出一部分的不動產(chǎn)和入駐企業(yè)組成一個將近100億的不動產(chǎn)的資產(chǎn)包，這個資產(chǎn)包重組以后將拿到海外或者香港上市，這樣全體入駐企業(yè)均能分享不斷成長的總部基地的無形資產(chǎn)所帶來的分紅收益，這個計劃我們今年就要實現(xiàn)”，許為平表示，目前該基金的準(zhǔn)備工作已經(jīng)在進(jìn)行當(dāng)中，下半年將開始市場化的運作。

　　“在金融危機下，很多企業(yè)都面臨著資金困緊缺的困境，總部基地是希望借私募基金的優(yōu)勢吸引更多的企業(yè)入駐金融港”，分析人士稱。

　　低價招租

　　事實上，為了盡快實現(xiàn)金融港招租目標(biāo)，總部基地采取的是低價搶占市場的策略。“租金在同等條件下僅為金融街的15%，購買價格僅為北京金融街和中央商務(wù)區(qū)的30%”，總部基地的招商人員透露。

　　在總部基地官方網(wǎng)站上披露的詳細(xì)招租信息也顯示：凡以購買形式入駐金融港的金融類企業(yè)，一律優(yōu)惠1500元/平方米；凡以購買形式入駐金融港的企業(yè)，在同一區(qū)段內(nèi)，不分位置、朝向與樓號，單價相同，先買先得；允許金融類企業(yè)購樓采用分期付款的支付方式，執(zhí)行細(xì)則另行補充；進(jìn)入金融港的金融類企業(yè)，可優(yōu)先以內(nèi)部價認(rèn)購金融港服務(wù)配套公寓。凡以租賃形式入駐金融港的金融類企業(yè)，第一年租金減半，第二年七五折計價，同時從簽訂合同之日起計，一律予以二個月的免租期。

　　“金融港顯然是準(zhǔn)備與目前的金融街和中央商務(wù)區(qū)搶租戶，低價占領(lǐng)市場”，在獲知這一些系列優(yōu)惠條款后，一名北京寫字樓市場的分析人士表示。

　　然而，時下的北京寫字樓市場已經(jīng)風(fēng)光不再。根據(jù)中介機構(gòu)對北京寫字樓的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2009年2月底，金融街區(qū)域共有出租型甲級寫字樓97.11萬平方米(含新入市項目)，剩余未出租面積21.22萬平方米，出租率78.14%，租金水平約為270元/月/平方米。

　　因此，按照金融港的優(yōu)惠招商條件計算，金融港的寫字樓租金大約只在40元/月/平方米左右，如果一直以如此低的價格招商，顯然金融港的收益期將變得非常漫長。

　　而在金融危機影響下的北京寫字樓市場卻絲毫未有轉(zhuǎn)暖的跡象。仲量聯(lián)行最新發(fā)布的《經(jīng)濟低迷阻礙房地產(chǎn)市場復(fù)蘇》報告中指出，北京甲級寫字樓空置率預(yù)計將從2008年底23%躍升至2009年底36%，位列國內(nèi)一線城市之首。

　　“顯然，總部基地將承受很大的招商壓力，況且其所在的豐臺區(qū)并非傳統(tǒng)的金融區(qū)，要培養(yǎng)成熟的商業(yè)金融氛圍將顯得異常艱難”，分析人士表示。

　　在商業(yè)寫字樓市場仍不看好的前景下，總部基地獲得的50億元銀行信貸額度似乎也有可能變成一顆不定時的“炸彈”，貸款融資的成本或?qū)⒊蔀槠湮磥聿豢沙惺苤亍?/p>

　　“誠然，依托于其早期開發(fā)的總部基地，金融港的前景也許并不會太悲觀，但僅憑此投資66億打造一個新興的金融港，看起來這更像是一場寫字樓市場的豪賭”，分析人士表示。