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　　（2009．03．16—2009．03．22）

　　1. 一周話題

　　春節(jié)之后，樓市成交就如同天氣一樣一天一天的回暖，從房地產(chǎn)的成交情況看，幾乎全國(guó)所有的城市，春節(jié)之后的一個(gè)月都是全年成交量最低迷的月份，而09年的2月，樓市成交量相比08年有了巨大的漲幅。

　　樓市成交量大幅上漲的并非只有成都，根據(jù)相關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)顯示，2月份30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的大中城市中，24個(gè)城市成交均大幅上漲，蘇州、武漢成交量幾乎翻番，重慶、天津成交量漲幅都達(dá)到50%以上。由此可見(jiàn)，成交的回暖已經(jīng)是一個(gè)普遍現(xiàn)象。

　　樓市成交量的上升，有著以下幾個(gè)方面的綜合原因：第一、經(jīng)過(guò)08年一年時(shí)間的等待和觀望，有一些購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到心理預(yù)期，開(kāi)始入市需求逐步釋放；第二、08年底的一波降價(jià)潮中，各個(gè)城市均有不少項(xiàng)目采取一步到位的降價(jià)策略，價(jià)格已經(jīng)降到比較吸引人的價(jià)位；三、國(guó)家各種利好政策的出臺(tái)減少了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，尤其是貸款利息和首付的降低，購(gòu)房門(mén)檻的大幅降低非常有效的促進(jìn)了需求的回暖。

　　但是，成交量的上漲是否會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的反彈？中原認(rèn)為至少09年上半年，樓市還將處于價(jià)平量升的情況，原因有三。

　　其一、宏觀環(huán)境所不容許

　　目前中國(guó)仍然處在一個(gè)調(diào)整周期之內(nèi)。而本次調(diào)整的還沒(méi)有到位，作為經(jīng)濟(jì)體的一部分，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整應(yīng)該是與國(guó)家的調(diào)整同步進(jìn)行的，只有當(dāng)整個(gè)宏觀的經(jīng)濟(jì)層面向上發(fā)展之后，房地產(chǎn)行業(yè)才能真正的回暖——持續(xù)回溫仍待經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。

　　其二、市場(chǎng)以銷量為主

　　由于2008年一手住宅市場(chǎng)供需失衡，市場(chǎng)供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出需求量，2009年市場(chǎng)上存量房將大幅增加。消化需要一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)間，因此目前市場(chǎng)應(yīng)該把“量”放在首位。高房?jī)r(jià)導(dǎo)致高存量，降價(jià)是市場(chǎng)博弈的必然結(jié)果，非理性的漲價(jià)重視短利，忽之遠(yuǎn)慮，一旦市場(chǎng)再次出現(xiàn)波動(dòng)，其處境將十分被動(dòng)。

　　其三、投資市場(chǎng)依然疲軟

　　根據(jù)中原市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，目前的市場(chǎng)需求以自住為主，而投資客則甚為稀缺。在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣且后市未明的情況下，絕大部分投資者尚不敢貿(mào)然入市，所謂的樓市“抄底”亦不過(guò)是一廂情愿，市場(chǎng)上的投資需求將持續(xù)疲軟。因此，不難發(fā)現(xiàn)推動(dòng)此輪上揚(yáng)行情的是一群購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較弱的人群，當(dāng)漲價(jià)的幅度超出了這部分消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力時(shí)，他們將再度轉(zhuǎn)為觀望。

　　綜上所述，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上部分樓盤(pán)價(jià)格的上漲主要是開(kāi)發(fā)商借購(gòu)房者“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的購(gòu)房心理所采取的一種營(yíng)銷手段；加上部分樓盤(pán)在前期熱銷后，成功回收資金，所剩房源又相對(duì)有限，銷售壓力下降，故借機(jī)漲價(jià)，尋求更大利潤(rùn)。但是，就目前成都房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，價(jià)格的理性回歸及剛性需求的釋放是促使成交回升的主要原因，后期市場(chǎng)價(jià)格的回調(diào)在很大程度上存在再度壓抑市場(chǎng)需求的可能性，市場(chǎng)觀望氣氛不無(wú)死灰復(fù)燃的可能性，成交量同樣存在回落的可能性。市場(chǎng)價(jià)格的全面上漲還有待新的時(shí)機(jī)。

　　2. 一周樓市

　　1. 土地公告、成交信息

　　1. 土地出讓公告

　　1.11 主城區(qū)土地公告情況

　　——本周主城區(qū)有7宗地塊公告，其中2宗位于武侯區(qū)金花街辦瓦房村，5宗位于高新區(qū)西部園區(qū)。共449.186畝，土地性質(zhì)均為工業(yè)用地。（詳見(jiàn)附表一——主城區(qū)土地公告詳情）

　　1.12 郊縣土地公告情況

　　——本周郊縣有1宗地塊公告，位于雙流縣籍田鎮(zhèn)新華路一段。共4.53畝，土地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅用地。（詳見(jiàn)附表二——郊縣土地公告詳情）

　　2. 土地成交情況

　　1.21 主城區(qū)土地成交情況

　　——暫無(wú)土地成交

　　1.22 郊縣土地成交情況

　　——本周郊縣有2宗地塊成交，均位于都江堰市灌口鎮(zhèn)高埂村一、七組。共125.03畝，土地性質(zhì)均為居住用地，均被四川正國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以90萬(wàn)/畝的起拍價(jià)拍得。（詳見(jiàn)附表三——郊縣土地成交詳情）

　　2. 商品住宅供應(yīng)

　　1. 大體量項(xiàng)目面市，供應(yīng)創(chuàng)下新高

　?。〝?shù)據(jù)來(lái)源:成都市房管局）

　　據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，本周主城區(qū)有4個(gè)住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可證。比上周減少5個(gè)。

　　本周商品住宅供應(yīng)面積20.66萬(wàn)㎡，環(huán)比增加94.36%，，供應(yīng)套數(shù)為1794套，環(huán)比增加79.58%。雖然供應(yīng)項(xiàng)目數(shù)量減少，但由于出現(xiàn)了幾個(gè)大體量的供應(yīng)（萬(wàn)景峰：72119.34㎡、599套；北湖龍珠：64659.9㎡、576套），因此環(huán)比供應(yīng)量不降反升，達(dá)到了近4個(gè)月來(lái)的最高值。

　　2.大盤(pán)帶動(dòng)片區(qū)供應(yīng)

　?。〝?shù)據(jù)來(lái)源：成都市房產(chǎn)管理局）

　?。〝?shù)據(jù)來(lái)源：成都市房產(chǎn)管理局）

　?。〝?shù)據(jù)來(lái)源：成都市房產(chǎn)管理局）

　　在連續(xù)兩周市場(chǎng)大規(guī)模放量之后（主城區(qū)單周供應(yīng)項(xiàng)目均為9個(gè)），本周進(jìn)入調(diào)整周。主城區(qū)供應(yīng)項(xiàng)目為4個(gè)。

　　本周三環(huán)外出現(xiàn)了兩個(gè)體量超過(guò)6萬(wàn)方的大項(xiàng)目，拉升了整體的供應(yīng)量，其中備受關(guān)注的萬(wàn)景峰項(xiàng)目將于近期亮相；城東出現(xiàn)了兩個(gè)項(xiàng)目因此在各方位中其供應(yīng)量最大，本周11.6萬(wàn)方，1010套的供應(yīng)量領(lǐng)跑；行政區(qū)方面，依靠萬(wàn)景峰的強(qiáng)勢(shì)出擊，高新區(qū)（西區(qū)）的供應(yīng)量一躍沖上第一，取代了之前一直領(lǐng)跑的成華區(qū)，供應(yīng)7.21萬(wàn)方，599套。

　　整體而言目前的供應(yīng)量較之前期已經(jīng)明顯放開(kāi)，供應(yīng)面積已經(jīng)連續(xù)三周突破10萬(wàn)方。在成交市場(chǎng)火熱的帶動(dòng)下，供應(yīng)端開(kāi)始發(fā)力，預(yù)計(jì)隨著時(shí)間進(jìn)入4月，房交會(huì)的臨近，市場(chǎng)的供應(yīng)量將會(huì)繼續(xù)攀升。

　　3. 商品房銷售情況

　　1. 成交趨于穩(wěn)定，保持高位運(yùn)行

（數(shù)據(jù)來(lái)源：“房產(chǎn)114”網(wǎng)站）

　　本周商品房成交面積28.58萬(wàn)㎡，成交套數(shù)3245套，環(huán)比分別下降了0.45%%和4.36%。與上周中原預(yù)測(cè)相符“之前W型的調(diào)整走勢(shì)將被穩(wěn)定個(gè)高位成交所代替”——本周的的成交量開(kāi)始穩(wěn)定在高位。

　　從上圖可見(jiàn)，自春節(jié)過(guò)后成都市主城區(qū)的商品房單周成交量已經(jīng)連續(xù)7周保持在2000套之上。進(jìn)入09年以來(lái)，單周商品房成交量基本上維持在2000套以上（08年四季度單周成交量在1700套/周左右），春節(jié)黃金周期間出現(xiàn)過(guò)下跌，之后又迅速回溫，并迅速?zèng)_高。在02.23-03.01之間，創(chuàng)下了單周成交4151套的記錄。剛性需求的大量進(jìn)入是本輪走量的主要助推力。

　　預(yù)計(jì)這輪小陽(yáng)春的行情仍將繼續(xù)，但前提是價(jià)格的漲幅不能超過(guò)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力。否則市場(chǎng)的“春天”將戛然而止。

　　2. 供給不均，漲跌各半

?。〝?shù)據(jù)來(lái)源：“房產(chǎn)114”網(wǎng)站）

　　雖然整體的成交量變化不大，但各個(gè)行政區(qū)的成交量變化較為劇烈，表現(xiàn)為“三升三降”。

　　成華區(qū)的成交量仍然排在所有區(qū)域的首位，但本周成交套數(shù)環(huán)比下降了19.31%。由于前期區(qū)內(nèi)銷售火爆，好的房源所剩無(wú)幾，而片區(qū)項(xiàng)目的推盤(pán)速度無(wú)法跟上銷售節(jié)奏，消費(fèi)者選擇面變窄，成交量出現(xiàn)了下滑；成交量出現(xiàn)攀升的大都是近期有高品質(zhì)新盤(pán)推出或?qū)⒁瞥龅膮^(qū)域，如，錦江區(qū)的金色海蓉、高新區(qū)的萬(wàn)景峰等。

　　市場(chǎng)目前的供應(yīng)充足，“東方不亮西方亮”的供應(yīng)房源，為總體成交量的高位運(yùn)行提供了有力的“支援”。預(yù)計(jì)接下來(lái)的一段時(shí)間成交市場(chǎng)將會(huì)保持目前的狀態(tài)，房交會(huì)期間將再次沖高。

　　3. 二手房成交——穩(wěn)中有升

　?。〝?shù)據(jù)來(lái)源：“房產(chǎn)114”網(wǎng)站）

　　本周主城區(qū)二手房成交量繼續(xù)上升，日均成交218.5套，環(huán)比上周的188.17套上升了16.12%。

　　周成交量也出現(xiàn)了上升達(dá)到了1311套，環(huán)比增加了16.12%，新房市場(chǎng)的成交火熱也帶動(dòng)了二手房市場(chǎng)的成交，預(yù)計(jì)近期成交量將穩(wěn)中有升。

　　4. 主城區(qū)二手房成交概況

　?。〝?shù)據(jù)來(lái)源：“房產(chǎn)114”網(wǎng)站）

　　青羊區(qū)本周以290套的成交量排在所有行政區(qū)的首位。金牛區(qū)退居次席，成交259套。武侯區(qū)247套。上述三個(gè)區(qū)域近期輪流坐莊，是二手房的主要成交區(qū)域。

　　二手房集中成交區(qū)域多位于發(fā)展較早的人口聚集地區(qū)，從成都來(lái)看金牛、武侯、青羊區(qū)中存在大量的老社區(qū)，因此上述區(qū)域二手房成交量較高。而高新、成華等區(qū)則是以新房為主的區(qū)域，因此二手房的成交量相對(duì)較小。

　　4. 本周小結(jié)

　　本周土地市場(chǎng)較為活躍，主城區(qū)與郊區(qū)推出多宗地塊，同時(shí)也出現(xiàn)了成交。但所推出地塊的使用性質(zhì)仍然是以工業(yè)用地為主，對(duì)于住宅類用地，政府相關(guān)部門(mén)仍然顯得謹(jǐn)小慎微，不過(guò)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的逐步好轉(zhuǎn)，住宅用地或?qū)⒃诮诜帕俊?/p>

　　本周商品住宅供應(yīng)面積20.66萬(wàn)㎡，環(huán)比增加94.36%，供應(yīng)套數(shù)為1794套，環(huán)比增加79.58%。雖然供應(yīng)項(xiàng)目數(shù)量減少，但由于出現(xiàn)了單個(gè)項(xiàng)目大體量的供應(yīng)，因此環(huán)比供應(yīng)量不降反升。在連續(xù)放量之后本周供應(yīng)端開(kāi)始調(diào)整，具體表現(xiàn)為取得預(yù)售證的項(xiàng)目數(shù)量減少。另外值得注意的事近期一些項(xiàng)目開(kāi)始頻繁開(kāi)盤(pán)，采用“少量多次”的手法，故技重演的它們或許又想在價(jià)格上做點(diǎn)“文章”。

　　本周商品房成交面積28.58萬(wàn)㎡，成交套數(shù)3245套，環(huán)比分別下降了0.45%%和4.36%。本周的的成交量開(kāi)始穩(wěn)定在高位。行情趨穩(wěn)表示目前絕大部分消費(fèi)者已經(jīng)形成共識(shí)，即，此時(shí)是置業(yè)的較好時(shí)機(jī)。剛性需求形成的主流購(gòu)買(mǎi)力對(duì)價(jià)格比較敏感，因此價(jià)格的波動(dòng)不能超過(guò)起購(gòu)買(mǎi)能力。這股“暖流”并不“堅(jiān)強(qiáng)”。

　　二手房市場(chǎng)穩(wěn)中有升。

　　5. 下周走勢(shì)預(yù)測(cè)

　　根據(jù)中原地產(chǎn)預(yù)測(cè)：近期樓市呈現(xiàn)出供銷兩旺的態(tài)勢(shì)。供應(yīng)端的打開(kāi)為成交量提供了“補(bǔ)給”。成交量的火熱也帶動(dòng)了供應(yīng)端的放開(kāi)。一些項(xiàng)目又開(kāi)始采用起了“少量多批”的營(yíng)銷方式，希望通過(guò)多次開(kāi)盤(pán)將一步步將降格抬高。

　　高房?jī)r(jià)導(dǎo)致高存量，降價(jià)是市場(chǎng)博弈的必然結(jié)果，借勢(shì)非理性的漲價(jià)重視短利，忽之遠(yuǎn)慮，一旦市場(chǎng)再次出現(xiàn)波動(dòng)，其處境將十分被動(dòng)。

　　走量為主，調(diào)價(jià)為輔