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　　三、樓價(jià)：從高歌猛進(jìn)轉(zhuǎn)為降價(jià)浪潮

　　07年廣州的樓價(jià)，可謂高歌猛進(jìn)，從1月的7140元/平方米至10月的11574元/平方米，短短的10個(gè)月期間價(jià)格增幅高達(dá)62%。然而，這一量?jī)r(jià)齊升的局面已無(wú)法在08年再現(xiàn)，在去年年底王石拋出“拐點(diǎn)論”后，在全國(guó)范圍內(nèi)掀起了降價(jià)的浪潮。

　　廣州樓市在08年開(kāi)局不利，上半年市場(chǎng)持續(xù)低迷，令不少開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金回籠速度下降，部分發(fā)展商資金鏈緊張，故樓價(jià)不得不低下高貴的頭。為搶占市場(chǎng)份額，發(fā)展商紛紛在價(jià)格上做文章，大打價(jià)格戰(zhàn)。大部分樓盤(pán)均出現(xiàn)降價(jià)或折扣優(yōu)惠等等促銷行為，“一口價(jià)單位”、“成本價(jià)3XXX元/平方米起”等赤裸裸的價(jià)格促銷比比皆是。

　　在降價(jià)浪潮的影響下，廣州樓價(jià)步入下行軌道，房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始了價(jià)值的回歸。以廣州樓市風(fēng)向標(biāo)板塊之一的珠江新城為例，在售項(xiàng)目的主力價(jià)格已從07年的2 -2.5萬(wàn)元/平方米回落至1.3-1.6萬(wàn)/平方米。截止至08年9月，廣州市十區(qū)的住宅成交均價(jià)已回調(diào)至8244元/平方米；截至11月，廣州市十區(qū)的住宅成交均價(jià)為9394元/平方米，低于去年同期水平。

　　四、競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)：由“共贏”走向“零和”

　　08年前，由于樓市處于上升通道，量?jī)r(jià)齊升，在該種市場(chǎng)環(huán)境下，無(wú)論何種產(chǎn)品、哪個(gè)品牌，基本都可售罄，大家都是贏家。然而，該市場(chǎng)只是樓市短期虛假的繁榮景象，也并非屬于“健康市場(chǎng)”的范疇。

　　步入08年，賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，令廣州整體樓市呈現(xiàn)冷熱不均的局面，既有相對(duì)滯銷的樓盤(pán)，亦不乏交投活躍的項(xiàng)目。同時(shí)，“此消彼長(zhǎng)”的發(fā)展態(tài)勢(shì)明顯，部分板塊甚至出現(xiàn)一榮百損的分異局面，如南沙碧桂園的丁財(cái)兩旺就直接導(dǎo)致了在附近的其他中小型樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)的門(mén)可羅雀，品牌與規(guī)模的分水嶺作用在樓盤(pán)銷情方面已經(jīng)愈加明顯。表明市場(chǎng)已從“共贏”的競(jìng)合關(guān)系過(guò)渡至“成交此消彼長(zhǎng)”的“零和博弈”，廣州樓市向健康形態(tài)發(fā)展的趨勢(shì)已經(jīng)較為明顯。

　　在該市場(chǎng)背景下，無(wú)論是一味打形象概念還是僅埋頭產(chǎn)品質(zhì)素的項(xiàng)目，均無(wú)法在當(dāng)前買方市場(chǎng)取得穩(wěn)贏，缺乏支撐的虛高樓價(jià)，買家所選擇的，必然是綜合質(zhì)素讓人感覺(jué)“物有所值”甚至“物超所值”的樓盤(pán)。08年的樓市，發(fā)展商不是贏家，便是輸家，沒(méi)有第三條道路。

　　五、發(fā)展商：從“地主”轉(zhuǎn)為“財(cái)主”

　　今年廣州土地拍賣市場(chǎng)的主要特征在于，地產(chǎn)大鱷缺席，土地頻頻以底價(jià)成交。今年以來(lái)，受市場(chǎng)環(huán)境低迷影響，廣州明顯放慢了土地出讓進(jìn)度，土地出讓條件有所放寬，而土地出讓規(guī)模也較原定計(jì)劃略有下調(diào)。

　　然而，在樓市降溫的背景下，發(fā)展商為保持良好的現(xiàn)金流，取地行為更為審慎與理性，07年“群雄逐鹿競(jìng)地王”的土地拍賣盛況不復(fù)再。經(jīng)緯行研究中心數(shù)據(jù)顯示，截止08年12月17日，2008年廣州市土地一級(jí)市場(chǎng)共成交商住用地19宗，總用地面積174.84萬(wàn)平方米，與2007年相比，降幅達(dá)40.5%?？偝鲎尳痤~83.59億元，與2007年全年相比，降低了64.2%。

　　同時(shí)，在08年的土地拍賣市場(chǎng)中，一改以往由大型開(kāi)發(fā)商壟斷的情況，多幅新推的土地紛紛被并不知名的開(kāi)發(fā)商拍走。也表明了大型主流發(fā)展商當(dāng)今的戰(zhàn)略主要指向是現(xiàn)金流而非土地儲(chǔ)備，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，其更為迫切的任務(wù)在于消化前兩年取得的大量?jī)?chǔ)備用地。而部分從其它行業(yè)轉(zhuǎn)型過(guò)來(lái)的發(fā)展商或中小型的發(fā)展商，也會(huì)因土地市場(chǎng)處于低位期趁低吸納謀求更為廣闊的發(fā)展空間。

　　第二部分 2008年樓市排行榜

　　一、樓盤(pán)成交排行

　　低價(jià)及限價(jià)盤(pán)占前列，市中心區(qū)盤(pán)極少

　　據(jù)經(jīng)緯行研究中心監(jiān)測(cè)顯示，廣州十區(qū)二市2月-12月共成交56853套。其中，碧桂園鳳凰城以3969套的業(yè)績(jī)居成交排行的榜首，龍光峰景華庭和保利西子灣分別以1778套和1512套位居第二和第三位。前二十位樓盤(pán)共成交21410套，占全市總成交的37.66%。

　　從樓盤(pán)成交來(lái)看，前五位為碧桂園集團(tuán)的三個(gè)低價(jià)盤(pán)和兩個(gè)限價(jià)盤(pán)；在前二十位中，以白云、番禺、增城的樓盤(pán)居多，天河區(qū)僅有北天河板塊的保利林海和富力院士庭進(jìn)入，海珠區(qū)僅有翠城花園和可逸豪苑進(jìn)入，荔灣、越秀則無(wú)一盤(pán)進(jìn)入。

　　表1：2008年廣州十區(qū)二市樓盤(pán)成交排行