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　　一、一周話題

　　總結(jié)：2008年對于中國房地產(chǎn)行業(yè)來說是意義深遠的一年，曾經(jīng)叫囂只漲不跌的房價神話在這一年土崩瓦解，長達近十年的房價上漲嘎然而止并全面掉頭向下，如果說年初業(yè)內(nèi)對市場判斷的還存在著巨大分歧和爭論，應(yīng)對舉措也各不相同，那么時至今日面對嚴(yán)峻的形勢，我們不得不承認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入了一個調(diào)整的時期。政策的調(diào)整了，行業(yè)的調(diào)整了，消費者購房心態(tài)的調(diào)整了，至此08年貌似結(jié)束，但我們卻不能為08年的樓市畫下句號，08年有太多的不確定，將會延續(xù)到09年甚至更長的時間，等待我們?nèi)グl(fā)現(xiàn)答案，因此我們更愿意為這個故事打出省略號……

　　行業(yè)篇

　　“飛來橫禍”是貫穿2008年的主調(diào)。國際形勢如此——世界唯一超級大國驚爆次貸危機，引發(fā)金融海嘯，世界經(jīng)濟一體化的連帶效應(yīng)不可逆轉(zhuǎn)讓這場危機波及全球。中國也受到巨大的沖擊，經(jīng)過這次洗禮之后，我們環(huán)顧四周突然發(fā)現(xiàn)很難有行業(yè)在這場危機中獨善其身，房地產(chǎn)也不例外。

　　對于樓市來說，特別是本土樓市由于地震影響，金融風(fēng)波，信貸緊縮等多種或個性或共性的原因致使這里經(jīng)歷了接近一年的低迷。一方面剛性需求強烈，一方面供應(yīng)無人問津。房地產(chǎn)市場終于在金融風(fēng)暴的沖擊下出現(xiàn)了拐點，斷供潮、退房潮、退地潮、房企資金危機等等衰象頻頻告急，似乎一切不利的因素一夜之間全部浮出水面。另外隨著房地產(chǎn)新開工面積的下降，鋼鐵、水泥、建筑等行業(yè)在成本上升的基礎(chǔ)上，面臨著需求進一步惡化的風(fēng)險，行業(yè)走到了一個關(guān)鍵的時刻。

　　于是開發(fā)商展開了一系列的自救活動，而所有的活動都指向一個詞“降價”。從一開始的明折暗降，猶抱琵琶半遮面，到后來的直言不諱。特別是在奧運會后，越來越多的企業(yè)加入到降價大軍之中，萬科、中海、恒大、藍光等重量級企業(yè)紛紛出手，降價的幅度也越來越大。但隨著降價風(fēng)潮的越演越烈，其一些弊端也暴露出來——點燃了前期買房群體的退房潮或補價差運動的烈火，一時間糾紛四起。

　　消費者對房價降幅具有很高的期望值但這種預(yù)期不是“死”的，它會隨行就市，那么開發(fā)商降價到什么程度消費者才能接受？又如何去安撫已購房的人群？更重要的是降價之后的銷售是否達到了之前的預(yù)期？諸多問題纏繞，08年的開發(fā)商如坐針氈。

　　從目前來看本次金融危機還沒有見底，還沒有人知道到底對全我國乃至全球的房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響到底有多大?；蛟S一切答案將會在今年揭曉。

　　二、一周樓市

　　1、土地公告、成交信息

　　1.1.土地出讓公告

　　1.11主城區(qū)土地公告情況

　　——主城區(qū)本周有1宗土地公告，土地位于武侯區(qū)金花街辦瓦房村四，五組，總面積為27畝，土地性質(zhì)均為工業(yè)用地。(詳見附表一——主城區(qū)土地公告詳情)

　　1.12郊縣土地公告情況

　　——暫無土地公告

　　1.2.土地成交情況

　　1.21主城區(qū)土地成交情況

　　——暫無土地成交

　　1.22郊縣土地成交情況

　　——暫無土地成交

　　2、商品房供應(yīng)

　　2.1.一周商品住宅新增套數(shù)&面積供應(yīng)情況

　　據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，本周主城區(qū)有4個住宅項目取得5次預(yù)售許可證。(置信麗都花園城取得2次)本周商品住宅供應(yīng)面積11.79萬㎡，供應(yīng)套數(shù)1046套。商品住宅的供應(yīng)量在沉寂了一周之后，重新“翻紅”。

    2.2.主城區(qū)商品房住宅供應(yīng)新增情況

　　(數(shù)據(jù)來源：成都市房產(chǎn)管理局)

　　(數(shù)據(jù)來源：成都市房產(chǎn)管理局)

　　(數(shù)據(jù)來源：成都市房產(chǎn)管理局)

            在經(jīng)歷了一周尷尬的“0”供應(yīng)后，本周供應(yīng)端有所恢復(fù)。

　　本周市場供應(yīng)與上周相似主要都是集中在城北區(qū)域。兩個體量大于3萬方的項目提升了城北片區(qū)的供應(yīng)量。城東雖然繼續(xù)保持著供應(yīng)，但本周體量很小，不足1萬方。置信麗都花園城成為了近期成都樓市上最為活躍的一個項目，短時間內(nèi)多次開盤，不僅取得了不俗的銷售量，也帶動城南片區(qū)的供應(yīng)。

　　由于本周供應(yīng)的兩個大項目分屬金牛區(qū)和成華區(qū)，因此上述兩個行政區(qū)在行政區(qū)供應(yīng)兩方面分別排在第一和第二的位置。武侯區(qū)方面近期都是置信麗都花園城的獨角戲。其余行政區(qū)近期都未出現(xiàn)新項目。

　　環(huán)線來看，本周的所有的項目都集中在二～三環(huán)和三外以外，其中二～三環(huán)供應(yīng)面積為6.15萬方，供應(yīng)套數(shù)587套。三環(huán)外供應(yīng)面積為5.64萬方，供應(yīng)套數(shù)為459套。

　　由于受到節(jié)日以及經(jīng)濟不景氣等對樓市的利空消息的影響，本土市場的供應(yīng)量將在本月出現(xiàn)進一步的下滑。

         2.3.主城區(qū)單周可售商品房分析

　　(數(shù)據(jù)來源：“房產(chǎn)114”網(wǎng)站)

通過兩條折線圖的對比可以看出目前市場可售商品房的變化。成華區(qū)由于商品住宅項目較多，幾乎每周都有項目取得預(yù)售許可證，因此在商品住宅的強勢帶動下，其可售商品房的面積在不斷的增長。本周又成為了唯一一個可售商品房面積增加的區(qū)域，但受困與供應(yīng)端的縮量因此漲幅也僅僅只有1.76%。

　　(數(shù)據(jù)來源：“房產(chǎn)114”網(wǎng)站)

因為買賣雙方的積極性都不高，本周可售商品房物業(yè)比例穩(wěn)定，繼續(xù)維持之前的形態(tài)。

　　(注數(shù)據(jù)來源：房產(chǎn)114網(wǎng)站)

與可售商品住宅的情況相似，成華區(qū)成為了環(huán)比上漲的獨苗，漲幅為1.74%。其余區(qū)域的可售商品住宅都呈現(xiàn)出下降的態(tài)勢，但幅度都很小，均在1%左右徘徊。市場在供應(yīng)端緊縮的情況下，成交量也很難突破。

　　3、商品房銷售情況

        3.1.本周商品房成交概況

　　(數(shù)據(jù)來源：“房產(chǎn)114”網(wǎng)站)

        本周商品房成交面積13.69萬㎡，成交套數(shù)1587套。成交面積環(huán)比下降了7.87%，成交套數(shù)環(huán)比下降了4.40%。受到元旦小長假的影響，本周成交量繼續(xù)下滑，市場成交量連續(xù)三周走低。樓市開始進入一月的淡季銷售。整個成交市場的走勢呈現(xiàn)出一個明顯沖高回落的過程。預(yù)計短時間內(nèi)成交量都將維持在這個水平線上，波動不大。

      3.2.主城區(qū)商品房成交概況

　　(數(shù)據(jù)來源：“房產(chǎn)114”網(wǎng)站)

       成華區(qū)與高新區(qū)兩個區(qū)域的成交量縮水明顯，環(huán)比跌幅分別達到了30.35%和34.59%。也正是由于這兩個區(qū)域的大幅度下跌，“拖累”了市場整體成交量。另外一個值得關(guān)注的區(qū)域是武侯區(qū)，區(qū)內(nèi)的置信麗都花園城近期頻繁開盤，并且取得了不俗的銷售成績，帶動了片區(qū)的成交量急速攀升，本周成交316套，2.93萬方。隨著時間進入09年，各項目都進入年末的盤點收尾階段，消費者的購房熱情下降，開發(fā)商也無心推盤，因此預(yù)計近期的成交量將會繼續(xù)走低。

　　4、本周小結(jié)本周的土地公告/成交市場：本周土地市場僅有一宗土地公告，土地位于武侯區(qū)金花街辦瓦房村四，五組，總面積為27畝，土地性質(zhì)均為工業(yè)用地。供應(yīng)端打破了上周0供應(yīng)的尷尬。本周商品住宅供應(yīng)面積11.79萬㎡，供應(yīng)套數(shù)1046套。但由于受到對于未來市場悲觀預(yù)期的影響，春節(jié)假期的逼近，主力消費群暫時撤出樓市，開發(fā)商年末盤點等種種客觀因素的影響。預(yù)計市場供應(yīng)端在近期很難有所突破。再從成交市場情況來看，本周商品房成交面積13.69萬㎡，成交套數(shù)1587套。成交面積環(huán)比下降了7.87%，成交套數(shù)環(huán)比下降了4.40%。市場繼續(xù)調(diào)整，受假期影響，成交量繼續(xù)走低。房產(chǎn)銷售進入1月淡季。預(yù)期至少在春節(jié)之前，成交量很難在突破2000套/周的高點。剛剛在調(diào)控下有所起色的市場，不期而遇的受到節(jié)日浪潮的沖擊，再度開始深度調(diào)整。

　　5、下周走勢預(yù)測根據(jù)中原地產(chǎn)預(yù)測：隨著時間步入09年，房地產(chǎn)行業(yè)進入傳統(tǒng)淡季，預(yù)期未來一段時間內(nèi)供應(yīng)和成交量都會出現(xiàn)下降。市場主要購買力將會被節(jié)日轉(zhuǎn)移，消費者的置業(yè)欲望將會降低。由于買方的購買力在弱化，導(dǎo)致賣方銷售壓力增加，銷售動力不足。加之對年初整體經(jīng)濟形式的悲觀預(yù)期，或?qū)⑹沟脴鞘械倪@個冬天的變的格外寒冷。

買賣動力不足，短期市場看空。