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　　然而從1975年到2005年間美國房價(jià)收入比的數(shù)據(jù)來看，基本在3到4.5這一區(qū)間波動(dòng)。表明房價(jià)被控制在比較健康的水平，跟收入緊密掛鉤，因此不可能產(chǎn)生大的波動(dòng)。

　　反觀那些房價(jià)暴跌的國家和地區(qū)，在泡沫破裂前的房價(jià)收入比都很高。日本在91年房產(chǎn)泡沫破裂之前房價(jià)收入比為10.4。日本房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)和瑞士信貸提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2005年3月，日本住宅用地的平均價(jià)值在15年里下跌了33%。包括東京在內(nèi)，日本6個(gè)大城市的住宅用地價(jià)格平均下跌65%，商用土地價(jià)格則暴跌87%。香港在1997年樓市崩盤前房價(jià)收入比為14。而在1997到2002的五年時(shí)間，房價(jià)跌去60％。

　　目前中國的房價(jià)顯然與收入嚴(yán)重脫節(jié)，存在暴跌的可能。如果要形成一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場，中國的房價(jià)也有著較大的下行空間。刨除物價(jià)增長，在人均收入年增長10%的情況下，如果要在5年內(nèi)把房價(jià)收入比調(diào)整到8：1，北京、上海、深圳、杭州這樣的大城市的房價(jià)在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上還要降15%；如果要在10年內(nèi)達(dá)到4，則需要有30%以上的大幅調(diào)整。

　　1975-2005年美國房價(jià)收入比變化

　　資料來源：美國統(tǒng)計(jì)局

　　影響房價(jià)的因素

　　受美國新一輪次貸危機(jī)的影響，外資紛紛拋售在中國的地產(chǎn)投資來增加流動(dòng)性，有可能在短期內(nèi)加速房價(jià)下滑。雷曼兄弟意欲轉(zhuǎn)讓其擁有的上海四川北路商務(wù)樓盛邦國際大廈的股權(quán)，其對浙江綠城、天津融創(chuàng)等中國房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資也很可能發(fā)生變化。摩根士丹利在2003年至2006年間收購的改造為酒店式公寓的對外出租的住宅樓，如上海的錦麟天地、陸家嘴中央公寓、華山夏都苑等，都在待價(jià)而沽。澳大利亞麥格理集團(tuán)、美國花旗銀行等也有意出售其在上海的一些公寓項(xiàng)寓和中環(huán)盈置大廈。

　　政府的政策會(huì)影響房地產(chǎn)市場的走勢。中央政策基調(diào)從“雙防”轉(zhuǎn)為“一保一控”，強(qiáng)調(diào)保持經(jīng)濟(jì)增長速度。間接起到了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場信心的作用。央行決定從2008年9月16日起下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率。

　　地方政府相繼出臺(tái)救市舉措。已有13個(gè)二、三線城市出臺(tái)了刺激當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展的政策。其中，河南省關(guān)于降低公積金貸款首付比例及減免房地產(chǎn)交易契稅的政策，則是面向全省范圍的。如果房地產(chǎn)市場繼續(xù)大幅下滑，不排除政府出臺(tái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的針對性措施，比如在全國范圍松動(dòng)二次房貸政策等。

　　政策建議

　　中、短期政策：采取適當(dāng)?shù)恼?，力爭?shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的“軟著陸”。增加經(jīng)濟(jì)適用房、小戶型房屋的建設(shè)，吸引居民自住房的購買。保持整體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展，居民收入能有較快的增加。在中國銀行承擔(dān)房貸的全部風(fēng)險(xiǎn)的情況下，必要時(shí)政府可以向銀行提供必要的資金支持，保障金融安全，逐步消化房地產(chǎn)泡沫。

　　長期政策：建立健康、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場?？梢钥紤]征收財(cái)產(chǎn)稅，從而抑制房地產(chǎn)中的投機(jī)行為，提高購房人群中自住房的比例。深化土地改革制度。可以考慮土地所有權(quán)私化，打破地方政府財(cái)政收入與地價(jià)的聯(lián)系。徹底消除地方政府推動(dòng)土地價(jià)格上漲的行為。