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　　房價會一直跌下去么，還會跌多少？盡管多數(shù)民眾期望降價風潮來得更猛烈些，但房價未來走勢，不是一個“跌”字就可以了結。

　　9月16日，國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局發(fā)布的調(diào)查結果顯示8月份，全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比下降0.1，意味著房價下跌已成為全國整體性的問題。9月份北京各類折扣、特價房的打折力度從9折到7折，其中不乏萬科、金地、合生創(chuàng)展等知名品牌旗下樓盤。位于北京西南石景山區(qū)玉泉路附近的某樓盤更爆出6.3折的優(yōu)惠。

　　8月18日，上海中遠兩灣城的29套房源集中成交，均價13842元／平方米，比上半年21049元／平方米跌了7200多元／平方米；8月21日成交的三套更是低至13804元，相比最高點的3月份價格已經(jīng)跌去8532元，跌幅高達40%。4月份的深圳一手房住宅價格經(jīng)過較大幅度調(diào)整，已基本回落到去年2、3月份的水平。房價從去年10月的17350元/平方米跌到今年6月的12681元/平方米，9個月間跌去了近30%。

　　2008年以來，北京、上海等一線城市已有幾十宗土地流標、流拍，并有向二、三線城市蔓延的趨勢。據(jù)國家發(fā)改委統(tǒng)計，2008年7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積、土地開發(fā)面積和新開工面積分別比上月下降27.7%、35.7%和35.7%。

　　從2007年底開始，樓價的增幅趨緩并趨于回落。上海、深圳等一線城市每平方米的價格跌幅達30%到40%。房價會一直跌下去么，還會跌多少？盡管多數(shù)民眾期望降價風潮來得更猛烈些，但房價未來走勢，不是一個“跌”字就可以了結。

　　中國樓價為何下跌？

　　從2003年以來，中國各地房價一直處于快速上漲的趨勢，進入2007年，房價更是一路沖高。全國一些大中城市房價年度上漲超過30%，廣東的部分地區(qū)達到50%。投資性購房加快了房價上升的速度。以“溫州炒房團”和“山西煤老板”為代表的投資者推動了房價的上漲。在北京和深圳等地，投資性購房比例一度超過1/2。

　　這使得房價嚴重脫離實際收入水平。今年7月上海房價均價13200元/平米，按照每個家庭以兩個人有固定收入，購買90平方的房子來算，房價收入比已經(jīng)達到25.14，遠遠超過了消費者的承受能力；而按照國際慣例，房價收入比在3--6倍之間為合理區(qū)間。

　　從2007年底起，股市開始低迷。以滬市為例，綜合指數(shù)從2007年底的6000余點大幅跌至2008年9月的2000點左右。中國股市暴跌，多數(shù)投資者的財富大幅蒸發(fā)，使得對房地產(chǎn)的投資需求銳減。

　　政府緊縮銀根，面臨資金壓力，開發(fā)商降價自救。央行和銀監(jiān)會發(fā)布通知，約束各商業(yè)銀行對商業(yè)性地產(chǎn)的貸款。規(guī)定只要國土資源部門認定某個房地產(chǎn)項目建設用地閑置時間超過兩年，該項目的開發(fā)將無法從銀行獲取任何形式的貸款。

　　對中國經(jīng)濟增速放緩的預期調(diào)低了購房欲望。上半年中國GDP同比增長10.4%，比上年同期回落1.8%，經(jīng)濟增長有所放緩。房產(chǎn)業(yè)內(nèi)外人士普遍看空樓市。央行22日發(fā)布的《2008年第三季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查綜述》顯示，居民的購房熱情不樂觀——調(diào)查顯示未來三個月打算買房的居民人數(shù)占比創(chuàng)1999年調(diào)查開始以來最低水平。北京、上海、天津和廣州等一級城市未來三個月打算買房的居民人數(shù)占比均不足10%。

　　中國的樓價會暴跌么

　　即使經(jīng)過2007年底和2008年初的房價回落，中國房價收入比依然處于高位。2008年3月全國房價收入比為7.3，北京、上海、深圳和杭州都超過了10。美國和西歐這個比例是3到4左右，即使是倫敦和紐約這樣的國際大都市也僅達到6.9和7.9。

　　人口密度和生活費用遠高于中國的韓國、日本的房價收入比，也遠低于中國。在日本這一比例為4：1；2006年初，韓國的國土研究院的研究表明在首都首爾地區(qū)，需要將個人收入存7.7年才能購買住宅，其他大城市為3.8年，中小城市為2.6年。

　　如果按國際口徑來計算，中國的實際房價收入比要更高一些。歐美等國都是按每個家庭中有2或1人有固定收入來計算，而中國則是按大約3人來計算。中國住宅只有70年的居住權，而其他大多數(shù)國家的購房者享有對住宅永久的所有權。

　　中國，尤其是北京、上海、深圳等大城市的房價與收入嚴重脫節(jié)，存在繼續(xù)大幅下跌的可能。當房市無較大程度的泡沫化時，房價不會在短期內(nèi)有大波動。按國際說法，三年下跌15%可算深度調(diào)整。以美國為例，即使在這次影響波及全球的次貸危機中，房價也僅下降了15%-18%左右。