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　　事件一：全國房?jī)r(jià)出現(xiàn)負(fù)增長·樓市下行趨勢(shì)顯性化

　　事件二：中央與地方聯(lián)手救市·有利于市場(chǎng)長期走穩(wěn)

　　事件三：9000億安居計(jì)劃出臺(tái)·住房保障制度建設(shè)加速

　　事件四：農(nóng)村土地改革拉序幕·房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)新空間

　　事件五：住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部成立·行業(yè)監(jiān)管進(jìn)一步完善

　　事件六：各地土地出讓紛流標(biāo)·土地市場(chǎng)需要合理引導(dǎo)

　　事件七：房企資金鏈越繃越緊·企業(yè)生存面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)

　　事件八：房地產(chǎn)界夸張言論成災(zāi)·行業(yè)輿論亂相待治理

　　事件九：深圳房貸斷供引關(guān)注·銀行控制風(fēng)險(xiǎn)勢(shì)在必行

　　事件十：美國金融危機(jī)持續(xù)升級(jí)·中國樓市受到波及

　　事件一：全國房?jī)r(jià)出現(xiàn)負(fù)增長·樓市下行趨勢(shì)顯性化

　　事件2008年8月，全國70個(gè)大中城市房屋價(jià)格指數(shù)環(huán)比增幅為-0.1%，為近幾年首次出現(xiàn)負(fù)增長，表明全國房?jī)r(jià)真正出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。接下去，9月、10月、11月房?jī)r(jià)環(huán)比增幅依次為-0.1%、-0.3%、-0.5%，房?jī)r(jià)下跌呈加速趨勢(shì)。從全國商品房成交均價(jià)來看，今年房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了負(fù)增長。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明：1-11月，全國商品房銷售面積4.9億平方米，同比下降18.3%。其中，商品住宅銷售面積下降18.8%；商品房銷售額19261億元，同比下降19.8%。其中，商品住宅銷售額下降20.6%。這也就意味著，今年1-11月全國商品房成交均價(jià)為3931元/平米，同比去年同期成交均價(jià)3951元/平米，已經(jīng)下跌0.5%。

　　評(píng)析從2007年開始，房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)論”就在業(yè)界風(fēng)行，但一直未能得到統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)的支撐。今年以來，全國房?jī)r(jià)經(jīng)歷了由上漲到下跌的轉(zhuǎn)變。全國70個(gè)大中城市房屋價(jià)格指數(shù)表明，2008年1月同比增幅為11.3%，達(dá)到近幾年的高點(diǎn)，其后增幅加速遞減，11月已降到0.2%。與時(shí)間跨度為一年的同比增幅相比，環(huán)比增幅更能反映出房?jī)r(jià)短期變化，從8月開始，房?jī)r(jià)終于由正增長變?yōu)樨?fù)增長，拐點(diǎn)正式出現(xiàn)。實(shí)際上，在全國房?jī)r(jià)出現(xiàn)負(fù)增長以前，全國商品房成交量已持續(xù)低迷半年左右，多數(shù)一二線城市成交量都同比去年下降五成左右。久盤必跌，開發(fā)商的資金鏈越來越緊張，不得不降價(jià)促銷以回籠資金，于是全國樓市進(jìn)入量?jī)r(jià)齊跌階段。過去幾年，我國房?jī)r(jià)增長過快，這也是宏觀調(diào)控的主要原因之一，尤其是東部大城市，房?jī)r(jià)收入比明顯超過合理水平，今年出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，說明宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn)。但是，我們也要提防房?jī)r(jià)過快、過度下跌，否則不僅危及企業(yè)，而且不利市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，若不加以防范，則有可能出現(xiàn)市場(chǎng)“硬著陸”。由于目前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)非常不樂觀，按照市場(chǎng)下滑的慣性，未來全國房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。針對(duì)于此，政府必須予以足夠的重視，加大穩(wěn)定市場(chǎng)、剌激需求的政策力度。

　　事件二：中央與地方聯(lián)手救市·房地產(chǎn)市場(chǎng)走穩(wěn)有望

　　事件從2008年5月份開始，成都、重慶、沈陽、廈門、長沙、西安、南京、杭州等多個(gè)城市紛起救市，出臺(tái)穩(wěn)定和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策。地方救市的舉措可歸為五類：一是減稅費(fèi)，包括個(gè)人方面的契稅、印花稅、增值稅、個(gè)調(diào)稅等，以及企業(yè)方面的所得稅及其它稅費(fèi)等；二是降信貸門檻：包括個(gè)人方面的公積金貸款、銀行按揭貸款，開發(fā)商方面的信貸支持；三是允許開發(fā)商緩交土地出讓金；四是放寬購房入戶限制；五是動(dòng)拆遷實(shí)行貨幣化安置。10月22日財(cái)政部和央行出臺(tái)措施，一是減免稅收：對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。二是放松個(gè)貸：對(duì)首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。

　　評(píng)析2008年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整幅度逐漸加大，成交量持續(xù)低迷，第三季價(jià)格也開始出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長，這種形勢(shì)顯著影響到地方政府的經(jīng)濟(jì)增長和財(cái)稅收入，于是地方政府接連出臺(tái)措施。雖然今年上半年中央就已明確“防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落”，但在10月份以前，政策一直不明朗，10月底終于開始救市主要源于兩個(gè)原因，一是9月份美國次債危機(jī)升級(jí)為金融風(fēng)暴，并波及全球，主要經(jīng)濟(jì)體紛紛大力度拯救金融和經(jīng)濟(jì)，二是第三季度中國宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)下行速度加快。宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)就是“反經(jīng)濟(jì)周期”，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，在經(jīng)濟(jì)和樓市出現(xiàn)加速下滑的情況下，政府救市天經(jīng)地義；任何政策發(fā)揮效力都有一個(gè)較長的滯后期，因此政府出臺(tái)應(yīng)該有一定的提前量，如果等到房?jī)r(jià)大跌時(shí)再施以援手，則“硬著陸”的可能性極大，總體來看，政府救市時(shí)機(jī)把握的較好。對(duì)比中央和地方的救市措施可以發(fā)現(xiàn)，中央救的是市場(chǎng)需求，重點(diǎn)在于“救量”。地方政府除了扶持需求外，還照顧到開發(fā)商，比如緩催土地出讓金。從救市效果分析，整體有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)趨穩(wěn)，但由于政策見效需要一個(gè)周期，短期難以改變市場(chǎng)下行的大勢(shì)。而且，救市很難“畢其功于一役”，相關(guān)部委和地方政府的配套措施還將會(huì)陸續(xù)推出。12月舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出：“要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來，穩(wěn)定發(fā)展住房消費(fèi)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用”。12月17日，國院務(wù)常務(wù)工作會(huì)議部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的三條政策措施：其中對(duì)“二套房貸政策”略有放松，放寬征收營業(yè)稅，支持開發(fā)企業(yè)合理融資需求界等。種種跡象表明，政府救市力度還會(huì)加大。

　　事件三：9000億安居計(jì)劃出臺(tái)·住房保障制度建設(shè)加速

　　事件2008年11月10日，國務(wù)院出臺(tái)了拯救經(jīng)濟(jì)的一攬子計(jì)劃，即“國十條”，總投資規(guī)模達(dá)到4萬億人民幣，首條內(nèi)容是“加快建設(shè)保障性安居工程”。11月12日，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥表示，今后三年內(nèi)要新增加200萬套廉租房、400萬套經(jīng)濟(jì)適用房，并完成220多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程，總投資將達(dá)到9000億元，平均每年3000億元，每年可拉動(dòng)相關(guān)投資6000億元。其中，對(duì)廉租房投資2150億，棚戶區(qū)改造投資1015億元，經(jīng)濟(jì)適用房投資6000億元，綜合約9000億元。通過9000億元的住房保障投資，政府預(yù)計(jì)將解決約1300萬戶低收入家庭的住房困難問題。

　　評(píng)析在國際金融危機(jī)正演變成全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的外部沖擊下，我國經(jīng)濟(jì)正面臨陣由“軟著陸”變?yōu)?ldquo;硬著陸”的危險(xiǎn)，為了保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，中央大力度推出“4萬億投資計(jì)劃”，在其方針指導(dǎo)下，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部拋出了“9000億安居工程投資計(jì)劃”。從住建部角度分析，此舉一箭雙雕，一者順應(yīng)擴(kuò)內(nèi)需之方針，二者可以彌補(bǔ)住房保障的“歷史欠債”。未來三年將完成820萬套新建和改造住房，而2006年全國住宅銷售總套數(shù)是505萬套，按此大致推算，未來三年安居工程住房套數(shù)將占總銷售套數(shù)的54%左右。而2006年全國經(jīng)濟(jì)適用房的銷售套數(shù)只占當(dāng)年住宅銷售總套數(shù)的6.7%。假如9000億安居計(jì)劃能夠不打折扣的落實(shí)，會(huì)對(duì)整個(gè)中國住宅市場(chǎng)的運(yùn)行產(chǎn)生深刻的影響，將大大提高住房保障的水平，分流普通住宅需求，抑制商品住房?jī)r(jià)格反彈，對(duì)那些能夠獲得廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)權(quán)的企業(yè)是利好，這類項(xiàng)目屬于“低利潤、無風(fēng)險(xiǎn)”的投資。目前三年規(guī)劃的指標(biāo)已經(jīng)分解落實(shí)到各地。但這一宏大工程能否落到實(shí)處，尚存疑問，關(guān)鍵是巨量資金源自何處。9000億實(shí)際上由中央、地方、社會(huì)共同籌措，中央投資有限，地方政府將在廉租房投資中擔(dān)當(dāng)大頭，但事實(shí)是隨著樓市低迷，今年地方政府的財(cái)政收入大降，經(jīng)濟(jì)適用房將主要依靠企業(yè)投資，但也要靠地方政府免費(fèi)劃撥土地和減免稅費(fèi)。地方政府應(yīng)提出明確的規(guī)劃以及落實(shí)措施，落實(shí)責(zé)任，確保好事做好。

　　事件四：農(nóng)村土地改革拉序幕·房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)新空間

　　事件在2008年11月舉行的中共十一屆三中全會(huì)上，做出了《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》，提出全面推進(jìn)農(nóng)民改革發(fā)展的指導(dǎo)思想、目標(biāo)任務(wù)、重大原則、政策措施等。其中包括農(nóng)民土地制度改革，重點(diǎn)在于完善土地承包經(jīng)營權(quán)，首次提出以多種形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，政策目的在于發(fā)展農(nóng)業(yè)，尤其借此促進(jìn)農(nóng)業(yè)的適度規(guī)模經(jīng)營。與房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)的內(nèi)容主要有三點(diǎn)。其一，“改革征地制度，嚴(yán)格界定公益性和經(jīng)營性建設(shè)用地，逐步縮小征地范圍，完善征地補(bǔ)償機(jī)制。”其二，“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，在合規(guī)前提下，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地市場(chǎng)化出讓，與國有土地享有平等權(quán)益。”其三，“完善農(nóng)村宅基地制度，嚴(yán)格宅基地管理，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)。”

　　評(píng)析2008年是改革開放30周年，而1978年正是由農(nóng)村土地制度開始，掀開了經(jīng)濟(jì)社會(huì)大變革的序幕。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言，土地是最重要的生產(chǎn)要素和行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)與前提，凡是涉及到土地制度的改革，必將對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重大影響。十一屆三中全會(huì)再次站在歷史的高點(diǎn)，以農(nóng)村全面改革為背景，對(duì)農(nóng)村土地制度進(jìn)行松綁。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響主要體現(xiàn)在三點(diǎn)上，首先，征地制度的改變，一方面是征地范圍減小，另一方面征地成本上升(補(bǔ)償農(nóng)民)，其結(jié)果是城市建設(shè)用地更加緊張，從面影響房地產(chǎn)供應(yīng)。其次，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地市場(chǎng)化出讓，將極大的促進(jìn)中國村鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，大城市郊區(qū)農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地的出讓必然吸引開發(fā)商競(jìng)拍，中國房地產(chǎn)開發(fā)的郊區(qū)化進(jìn)程將加速。再次，只提及保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，而未明確宅基地可以流轉(zhuǎn)，反映出中央在這一重大問題上態(tài)度謹(jǐn)慎，但目前天津、廣東、重慶、四川等少數(shù)地區(qū)正在嘗試，必然會(huì)“自下而上”地推動(dòng)這項(xiàng)改革。總而言之，農(nóng)村土地制度改革任重而道遠(yuǎn)，此《決定》中相關(guān)條文只是確定了改革的原則，指明了方向。從長遠(yuǎn)看，它必將改變我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展軌跡。城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)客觀上需要搞活農(nóng)村建設(shè)用地市場(chǎng)，而我國農(nóng)村房屋的存量遠(yuǎn)大于城鎮(zhèn)，搞活農(nóng)村及小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有助于我國房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

　　事件五：住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部成立·行業(yè)監(jiān)管進(jìn)一步完善

　　事件2008年3月兩會(huì)期間，國務(wù)委員、國務(wù)院秘書長華建敏向全國人代會(huì)作關(guān)于國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案的說明，華建敏表示，住房問題涉及廣大人民群眾的切身利益，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的必然要求。為深入推進(jìn)住房制度改革，加快建立住房保障體系，完善廉租住房制度，著力解決低收入家庭住房困難，進(jìn)一步加強(qiáng)城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃統(tǒng)籌，促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，組建住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的主要職責(zé)是，擬訂住房和城鄉(xiāng)建設(shè)政策，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，指導(dǎo)全國住宅建設(shè)和住房制度改革，監(jiān)督管理建筑市場(chǎng)、建筑安全和房地產(chǎn)市場(chǎng)等。

　　評(píng)析2008年政府工作報(bào)告中明確：今年要著重抓好九個(gè)方面的工作，其中之一“抓緊建立住房保障體系”，這也是自2007年出臺(tái)“24號(hào)文”、《廉租住房保障辦法》和《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》后，對(duì)于住房保障的強(qiáng)化，這是以住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部取代原建設(shè)部的主要背景；另外，國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革為之提供了歷史契機(jī)。加上“住房”二字，意味著住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房保障將成為國家重要的關(guān)注點(diǎn)，國家行政干預(yù)的力度將比前幾年加大，尤其是針對(duì)中低收入家庭的住房問題。加上“城鄉(xiāng)”二字，反映出國家將改變以前“重城市、輕農(nóng)村”的建設(shè)思路，這與十七屆三中全會(huì)精神相一致；另外，這其中還有一個(gè)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的問題，2008年是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施的第一年，農(nóng)村土地制改革、城鄉(xiāng)土地相互流轉(zhuǎn)、規(guī)劃統(tǒng)一化、解決小產(chǎn)權(quán)房問題等，都已開始或?qū)⒈煌七M(jìn)?？偠灾?，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的成立標(biāo)志著中央更加重視住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和監(jiān)管，并為盡快縮小城鄉(xiāng)差距、促進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)一體化提供了制度保障。

　　事件六：各地土地出讓紛流標(biāo)·土地市場(chǎng)需要合理引導(dǎo)

　　事件今年以來，全國土地市場(chǎng)低迷，各地皆出現(xiàn)流標(biāo)現(xiàn)象，大城市尤為突出。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，全國流標(biāo)、流拍的土地達(dá)到出讓總數(shù)的10%。國土資源部土地宏觀調(diào)控課題組撰寫《2008年上半年土地市場(chǎng)運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告》顯示，今年上半年全國土地供應(yīng)總量比去年同期減少25.27%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年，北京共出讓住宅土地676.5萬平方米，僅相當(dāng)于全年計(jì)劃供應(yīng)住宅供地1700萬平方米的1/3，廣州的比例則更低，僅15%，福州則不及計(jì)劃的三成。另外，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.2億平方米，同比下降5.9%；完成土地開發(fā)面積2.1億平方米，同比下降2.7%。以上海為例，2008年前11個(gè)月流標(biāo)的住宅用地比例高達(dá)38%。

　　評(píng)析土地出讓頻頻流標(biāo)，充分反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣和開發(fā)企業(yè)對(duì)后市的憂慮。隨著今年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下滑，過去幾年被諸多開發(fā)商引以為傲的高土地儲(chǔ)備成了企業(yè)的包袱，一方面很多開發(fā)企業(yè)已無多余資金購地，或者沒有足額資金繳納去年拍下的高價(jià)地；另一方面，按照國家相關(guān)規(guī)定，土地超過一年不開發(fā)就會(huì)被罰款，超過兩年不開發(fā)則會(huì)被政府收回，而依目前市場(chǎng)走勢(shì)，即便開工建設(shè)，未來也很可能遭遇銷售困難。因此，今年已普遍出現(xiàn)開始開發(fā)企業(yè)減少開工量，或者停止項(xiàng)目施工，甚至有少數(shù)開發(fā)企業(yè)謀求退地。頻繁的土地流標(biāo)會(huì)進(jìn)一步打擊市場(chǎng)信心，讓觀望氣氛加重，不利于穩(wěn)定市場(chǎng)。面對(duì)企業(yè)的這種正常行為，地方政府應(yīng)該調(diào)整土地出讓的思路。首先，不能再繼續(xù)抱有多賣地、賣貴地以增加財(cái)政收入的傳統(tǒng)觀念，政府要從總量上適當(dāng)減少土地供應(yīng)，以緩和土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)雙雙供大于求的形勢(shì)，避免市場(chǎng)和房?jī)r(jià)大幅下跌。其次，要調(diào)整土地出讓的結(jié)構(gòu)，盡量供應(yīng)開發(fā)商需求較為急迫、建成后市場(chǎng)前景較好的地塊。最后，政府土地管理重點(diǎn)要放在“控增逼存”，目前開發(fā)商手中的土地儲(chǔ)備較多，其中相當(dāng)一部分屬于閑置土地，要優(yōu)先督促其及早開發(fā)，而非增加大量新的土地供應(yīng)。

　　事件七：房企資金鏈越繃越緊·企業(yè)生存面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)

　　事件北京師范大學(xué)金融研究中心撰寫的《2008年中國房地產(chǎn)行業(yè)資金報(bào)告》表明，2008年全國房地產(chǎn)業(yè)資金缺口528億，2008年全年資金缺口6731億，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)中期調(diào)整，2009年行業(yè)資金缺口高達(dá)近萬億。上海易居房地產(chǎn)研究院的研究表明，A股74家房地產(chǎn)企業(yè)平均凈負(fù)債率由2007年第三季度33.26%，激增到2008年第三季度的53.54%，表明開發(fā)企業(yè)的自有資金比重大幅減少。另外，無論是北京產(chǎn)權(quán)交易所，還是上海產(chǎn)權(quán)交易所，今年下半年以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售股權(quán)的案例明顯增多。種種數(shù)據(jù)表明，今年以來開發(fā)企業(yè)的資金鏈越來越緊張。

　　評(píng)析開發(fā)企業(yè)資金緊張的原因有三。一是銷售受阻。從今年的商品住宅成交數(shù)據(jù)分析，全國尤其是東部大城市成交迅速萎縮，比如前10個(gè)月，深圳、北京、廣州三市下跌40%左右，上海下跌60%左右。這就意味著，全國開發(fā)商的銷售資金回籠嚴(yán)重受阻。二是融資受因。雖然貨幣政策由緊轉(zhuǎn)松，但由于商業(yè)銀行普遍存在對(duì)于開發(fā)貸款的惜貸心理，以及資本市場(chǎng)融資功能基本喪失(IPO的再融資同時(shí)受限)，導(dǎo)致開發(fā)商融資出現(xiàn)困難。三是圈地過多。2007年全國土地市場(chǎng)繁榮，出現(xiàn)了開發(fā)商圈地?zé)岢?，催生出許多地王，部分一線開發(fā)商的土地儲(chǔ)備都在2000萬平米以上，尤其是計(jì)劃今年IPO的地產(chǎn)商圈地過多，其中部分地塊的土地出讓金需要今年繳納，由此造成資金捉襟見肘。對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)而言，資金緊張的現(xiàn)狀將嚴(yán)峻考驗(yàn)開發(fā)商的生存和發(fā)展能力。對(duì)開發(fā)企業(yè)而言，應(yīng)該及調(diào)整戰(zhàn)略，可采取的措施包括：一是減緩或停止擴(kuò)張，盡量少拿地或不買地；二是加大項(xiàng)目降價(jià)促銷的力度，盡量多的回籠資金；三是整合資源，通過出售股權(quán)、引進(jìn)投資伙伴、合作開發(fā)等方式減輕資金壓力；四是在政府加大住房保障建設(shè)的過程中，爭(zhēng)取部分此類項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)，雖然利率較低，但無市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　事件八：房地產(chǎn)界夸張言論成災(zāi)·行業(yè)輿論亂相待治理

　　事件2008年，是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的“巨變年”，同時(shí)也是言論噴溢、輿論興奮的一年，在這一過程中，無論是地產(chǎn)大佬還是地產(chǎn)評(píng)論人，無論房地產(chǎn)從業(yè)者還是業(yè)外人士，常常有驚人觀點(diǎn)拋出，并被媒體炒作和傳播，成為一個(gè)獨(dú)特的行業(yè)現(xiàn)象。其中比較典型的事件有二：一是3月份，SOHO中國董事長潘石屹在接受《上海證券報(bào)》記者采訪時(shí)稱“2008年中國房地產(chǎn)公司所面臨的金融環(huán)境是非常困難的，未來100天將是很多房地產(chǎn)公司發(fā)生劇變的100天”。“百日劇變論”由此出爐。二是7月份，北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心兼職教授徐滇慶與地產(chǎn)媒體人牛刀關(guān)于深圳房?jī)r(jià)的賭局宣告結(jié)束，7月2日徐滇慶在南方都市報(bào)上提前公開《徐滇慶致深圳人民道歉信》。之后，牛刀又向經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉提出對(duì)賭下半年政策是否放松，后者未回應(yīng)。

　　評(píng)析近些年來，房地產(chǎn)業(yè)一直是中國的明星行業(yè)，備受各方關(guān)注，部分人為了爭(zhēng)奪眼球和話語權(quán)，常常炮制一些夸張的言論。潘石屹是中國房地產(chǎn)界的頭號(hào)娛樂名星，并常發(fā)驚人之語。按潘石屹三個(gè)月后的說法：當(dāng)時(shí)主要是考慮了四方面的因素：美國次貸危機(jī)、國內(nèi)從緊的貨幣政策、房地產(chǎn)商普遍手頭偏緊、以及最近幾個(gè)月各個(gè)城市房屋成交量萎縮。這些確屬實(shí)情，但“百日劇變論”的硬傷在于時(shí)間絕對(duì)化，在100天時(shí)間內(nèi)房企就發(fā)生“劇變”是不可能的。而徐滇慶和牛刀拿事關(guān)萬千民眾關(guān)注的房?jī)r(jià)做賭物，更是不合時(shí)宜。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做分析和預(yù)測(cè)，是專業(yè)機(jī)構(gòu)和專家學(xué)者的份內(nèi)之事，但預(yù)測(cè)者不能自信到狂妄的程度，脫離分析與研究的理性軌道，在一個(gè)較短的時(shí)間區(qū)別鐵口斷言房?jī)r(jià)，徐滇慶自己也承認(rèn)“錯(cuò)在把時(shí)間段說得太絕對(duì)。”實(shí)際上，專家妄斷房?jī)r(jià)絕非個(gè)別現(xiàn)象，2004年謝國忠認(rèn)為上海“有史以來最大的地產(chǎn)泡沫將在近期破裂”，2005年易憲容聲稱上海房?jī)r(jià)下跌50%，北京房?jī)r(jià)下降30%。除了地產(chǎn)大嘴之外，房地產(chǎn)媒體也應(yīng)在傳播“夸張言論”時(shí)采取理性態(tài)度。在我國房地產(chǎn)業(yè)走向健康的征途中，治理行業(yè)輿論亂相勢(shì)在必行。

　　事件九：深圳房貸斷供引關(guān)注·銀行控制風(fēng)險(xiǎn)勢(shì)在必行

　　事件2008年7月初，一篇名為《斷供已過千億次貸危機(jī)浮現(xiàn)》的博文在網(wǎng)絡(luò)上廣為流傳，博主“風(fēng)語”在文中稱：某銀行蛇口支行所辦理的蛇口片區(qū)的房貸，目前已經(jīng)有1000多宗超過三個(gè)月沒有還款，其總的貸款金額已經(jīng)超過15億元。根據(jù)去年該銀行總的放貸額和蛇口片區(qū)所占的貸款比例，估算該銀行目前在個(gè)人住房貸款一項(xiàng)上所產(chǎn)生的壞賬就已經(jīng)達(dá)到200億元，并由此推斷：一家銀行產(chǎn)生的壞賬就達(dá)200億元，那深圳這么多家銀行，壞賬最保守估計(jì)也過千億。此文一出，輿論沸騰，甚至連國家相關(guān)部門亦派出調(diào)查組去深圳調(diào)研。

　　評(píng)析由于2007年房?jī)r(jià)漲幅過大，深圳在此輪全國房?jī)r(jià)調(diào)整過程中走在了其它城市的前面，至今年7月，深圳部分區(qū)域和項(xiàng)目的房?jī)r(jià)較2007年高點(diǎn)，已下跌超過三成，從理論上講部分房屋會(huì)成為負(fù)資產(chǎn)。但是，斷供超千億純屬嘩眾取寵。根據(jù)深圳銀監(jiān)局的數(shù)據(jù)，截至今年6月底，深圳中資銀行個(gè)人住房貸款為2198.72億元。按照五級(jí)分類口徑統(tǒng)計(jì)，個(gè)人住房貸款不良余額為13.85億元，不良貸款率0.63%?？陀^地講，目前我國個(gè)人住房貸款不良貸款率較低，2008年6月末，上海中外資銀行住房開發(fā)不良貸款率為1.92%，而個(gè)人住房不良貸款率為0.64%，與深圳相近。深發(fā)展、興業(yè)銀行、招行等股份制銀行的個(gè)貸不良率均在0.2%左右，遠(yuǎn)低于車險(xiǎn)、個(gè)人經(jīng)營性貸款等的不良率。正由于此，各家商業(yè)銀行在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款分外“惜貸”的同時(shí)，卻在個(gè)貸方面依然激烈爭(zhēng)食。但商業(yè)銀行必然清楚，當(dāng)前全國房?jī)r(jià)呈加速下跌態(tài)勢(shì)，銀行“房貸壓力測(cè)試”表明：如果房?jī)r(jià)下跌20%，個(gè)貸不良率將大幅上升；如果房?jī)r(jià)下跌超過40%，個(gè)貸不良率將上升約40%。我國房?jī)r(jià)下跌的幅度目前還很難預(yù)估，雖說次貸危機(jī)很難在我國上演，但無論政府，還是銀行，都應(yīng)該對(duì)我國個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)予以足夠重視，并盡可能建立更加透明的數(shù)據(jù)公示機(jī)制，并提前準(zhǔn)備好負(fù)資產(chǎn)貸款重組的方案。

　　事件十：美國金融危機(jī)持續(xù)升級(jí)·中國樓市受到波及

　　事件自2007年夏天開始，大批與次級(jí)住房抵押貸款有關(guān)的金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)倒閉，標(biāo)志著美國次債危機(jī)正式爆發(fā)。2007年底、2008年年初，花旗、美林、瑞銀等大型金融機(jī)構(gòu)因次貸出現(xiàn)巨額虧損，美國第五大投資銀行貝爾斯登倒閉，次債危機(jī)升級(jí)。2008年7月份以來，次債危機(jī)進(jìn)一步惡化，美國兩大住房抵押貸款融資機(jī)構(gòu)房利美和房地美，股價(jià)狂跌，陷入困境，迫使政府出臺(tái)3000億美元的房市援助法案。9月初，美國政府無奈接管“兩房”。2008年9月中旬，雷曼兄弟公司破產(chǎn)、美林銀行被美國銀行收購、AIG被政府接管，次債危機(jī)演變成全球金融危機(jī)；近期已進(jìn)一步升級(jí)為經(jīng)濟(jì)危機(jī)。此次堪稱“百年一遇”的金融危機(jī)，對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)和樓市的負(fù)面影響正在全面顯現(xiàn)。

　　評(píng)析美國金融危機(jī)的根源就在于房地產(chǎn)泡沫的破滅，外加房地產(chǎn)金融產(chǎn)品過度衍生并忽視風(fēng)險(xiǎn)控制。金融危機(jī)對(duì)中國樓市的影響，可歸結(jié)為四點(diǎn)。一是全球經(jīng)濟(jì)下滑，我國經(jīng)濟(jì)亦受到影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求減少；金融風(fēng)暴影響國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長，尤其部分出口企業(yè)效益下降甚至是倒閉，使企業(yè)管理層和員工或者收入下降，或?qū)ξ磥硎杖霌?dān)擾不已，這必然減少了他們購買房產(chǎn)的需求。二是外資撤離，需求減少；近幾個(gè)月數(shù)據(jù)表明，外資正在流出中國，受美國金融風(fēng)暴影響較大的投行，如大摩、美林、高盛、花旗等正在或計(jì)劃出售部分在華物業(yè)。三是股價(jià)大跌，企業(yè)融資受困，投資減少；金融風(fēng)暴使全球股市大跌，雖然我國資本項(xiàng)目沒有開放，但目前全球金融和資本市場(chǎng)聯(lián)系密切，我國股市受香港股市的影響很大，而香港股市又受國際股市影響很大；股市低迷的直接后果，是房地產(chǎn)企業(yè)IPO或再融資嚴(yán)重受阻，加之市場(chǎng)持續(xù)低迷，開發(fā)商減少拿地和投資的現(xiàn)象非常普遍。