追問“模式與革新”，尋找地產(chǎn)發(fā)展之路，所有的問題，都需要行業(yè)中的睿智與遠(yuǎn)見之士在一個共有平臺上演繹與討論，并在對話、交流中尋找答案。

　　3月12日，中國房地產(chǎn)行業(yè)年度盛會之一“2014觀點(diǎn)年度論壇”正式啟幕。

　　據(jù)主辦方負(fù)責(zé)人透露，論壇已邀請到中房協(xié)副會長朱中一、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳淮、經(jīng)濟(jì)學(xué)家王小廣、廣東省房協(xié)會長蔡穗聲、中原集團(tuán)主席黎明楷、中國新天地行政總裁黃勤道、萊蒙國際集團(tuán)執(zhí)行董事陳風(fēng)楊、卓越置業(yè)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)、五礦建設(shè)董事總經(jīng)理何劍波、中銳地產(chǎn)集團(tuán)董事長錢建蓉、金科地產(chǎn)集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪、景瑞地產(chǎn)常務(wù)副總裁楊鐵軍、泰禾集團(tuán)副總裁朱進(jìn)康、新城控股副總裁歐陽捷、金融分析家杜麗虹等嘉賓，與現(xiàn)場數(shù)百來賓共議“模式與革新”的宏大主題與年度盛事。

　　除此之外，2014觀點(diǎn)年度論壇開幕當(dāng)天晚上，觀點(diǎn)新媒體還將在現(xiàn)場正式發(fā)布“2013年度中國房地產(chǎn)卓越100榜”，盤點(diǎn)2013年里中國地產(chǎn)界最具有代表性的企業(yè)表現(xiàn)，尋找在過去一年堪稱為偉大(Great)的房地產(chǎn)企業(yè)、勇于追求光榮(Glory)的房地產(chǎn)企業(yè)、躋身于中國最優(yōu)秀行列的地產(chǎn)企業(yè)群體(Group)。

　　誰將登上“卓越100榜”，成為行業(yè)至高無上的榜樣？3月12日，我們一起見證。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對本次論壇進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請關(guān)注！

　　現(xiàn)場直播：2014觀點(diǎn)年度論壇（一）

　　主持人：接下來繼續(xù)今天的年度演講環(huán)節(jié)，在答問之后，我們下一位演講嘉賓是中國新天地有限公司行政總裁黃勤道先生，他給我們帶來的演講題目是“中國新天地的模式與商業(yè)地產(chǎn)”。

　　黃勤道：各位嘉賓，媒體的朋友們，大家好！很高興受觀點(diǎn)的邀請來參加這個地產(chǎn)業(yè)界重要的年會，因?yàn)槲业膰Z表達(dá)能力不好，所以我今天會多一點(diǎn)視頻方面的表達(dá)，有些文字在屏幕上，希望我能表達(dá)得清楚一點(diǎn)。

　　首先我想在這里把中國新天地的視頻播放給大家，讓大家也了解一下中國新天地對商業(yè)房地產(chǎn)的愿景和使命。

　　(播放視頻)

　　中國新天地是瑞安房地產(chǎn)的一個子公司，我們現(xiàn)在在武漢、重慶、嶺南營運(yùn)不同的新天地的項(xiàng)目。我們認(rèn)為未來一段時間商業(yè)房地產(chǎn)在一個很微妙的時刻，市場整體還是很正面的，因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)化，在中國現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，服務(wù)業(yè)會逐漸增長，內(nèi)需會取代出口，成為新的增長點(diǎn)。所以在商業(yè)地產(chǎn)來說，政策和市場環(huán)境是很好的。

　　但是我們也面對很大的挑戰(zhàn)，大家都知道，有電子商務(wù)的挑戰(zhàn)，還有供過于求的挑戰(zhàn)，現(xiàn)在在全世界的商業(yè)房地產(chǎn)中，有超過一半在建的商場來自中國，在商業(yè)房產(chǎn)最多的20個城市中，中國占了3/4。所以商場嚴(yán)重的供過于求，尤其是在二三線城市。在商業(yè)房地產(chǎn)方面，我們面臨著很多強(qiáng)大的競爭對手，商業(yè)房地產(chǎn)不同于普通的住宅，商業(yè)房地產(chǎn)一般在一個區(qū)域只有兩三家可以做得很好，其他的都是很艱苦經(jīng)營的。恒隆的陳啟宗說商業(yè)地產(chǎn)在一個城市只能容納一到兩個最領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，作為商業(yè)地產(chǎn)來說，我們的挑戰(zhàn)非常大，因?yàn)槲覀兠鎸懵?、KK-mall、華潤等等的競爭。

　　瑞安房地產(chǎn)成立中國新天地，是想有專業(yè)的團(tuán)隊經(jīng)營瑞安旗下的商業(yè)房地產(chǎn)。瑞安房地產(chǎn)在過去把很多的資金投放在拆遷和商業(yè)房地產(chǎn)方面，中國新天地有一個很迫切的任務(wù)，就是要把瑞安房地產(chǎn)旗下的商業(yè)房地產(chǎn)價值能夠充分體現(xiàn)，當(dāng)然我們也希望能夠盡快獨(dú)立上市。

　　中國新天地做商業(yè)地產(chǎn)注重幾個重要的環(huán)節(jié)，首先我們希望我們的建筑也差異化，大家看到在廣東的嶺南新天地、上海新天地，我們很多的建筑環(huán)節(jié)和別人是有很大差異的，我們的老板說，你蓋好的產(chǎn)品是要長期放在那里的，這是我們對社會的承諾，所以經(jīng)常提醒我們管理團(tuán)隊要注意建筑的每個細(xì)節(jié)，我們希望產(chǎn)品的差異化。我們現(xiàn)在也跟世界級的合作伙伴合作，增加我們團(tuán)隊的實(shí)力。在過去幾個月，我們收購了一家著名房地產(chǎn)的商業(yè)房地產(chǎn)公司，還引入了一個小的股東——Brookfield，它管理著很多的商業(yè)資產(chǎn)，我們希望它能夠在系統(tǒng)方面幫助中國新天地管理我們在中國不同地區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)。

　　中國新天地在商業(yè)地產(chǎn)方面有幾個重要的環(huán)節(jié)，我們以天地的商圈作為整體規(guī)劃的，瑞安在過去是以整體規(guī)劃為主，我們不是只做一個個四方的放長。用戶的生態(tài)圈我們是很重要的，我們在整體規(guī)劃上面，在我們的生活圈子能夠有住宅、辦公、酒店、餐飲、購物，這是我們很注重的，我們以整體規(guī)劃為主。明天有些嘉賓也會參觀我們的嶺南天地，希望你們也多給意見。

　　商場受到電商的沖擊，未來會從消費(fèi)型的商業(yè)專向?yàn)轶w驗(yàn)型的商業(yè)，我們目前也沒有一種完整的方案來打造體驗(yàn)型的商圈，我們也在研究，未來怎么從消費(fèi)型的商業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)轶w驗(yàn)型的商業(yè)。以后傳統(tǒng)性的提成扣點(diǎn)，一定是商業(yè)房地產(chǎn)公司會避免的，因?yàn)槌山徊灰欢〞谏虡I(yè)里面出現(xiàn)，所以我們目前在經(jīng)營模式方面還在努力的研究。

　　差異化的建筑方面，我們所有的建筑、產(chǎn)品都希望能做到消費(fèi)者每天都會來，老一輩的、年輕的、西方的、本土的人都能經(jīng)常來到我們的天地商圈。

　　新天地的資產(chǎn)策略、收入來源，我們有三種收入：租金收入、資產(chǎn)管理收入，同時還有資產(chǎn)出售收入。過去幾年，我們也是跟保險公司合作最多的一家公司，我們跟中國人壽、平安有很多的合作，今后我們會跟保險公司有更多的合作，因?yàn)楸ｋU公司在資金成本方面比其它金融機(jī)構(gòu)是更低的。我們主要有三類資產(chǎn)：核心資產(chǎn)、合資資產(chǎn)、可供出售資產(chǎn)。我們在跟不同的金融機(jī)構(gòu)研究商業(yè)房地產(chǎn)的基金，尤其是與保險公司研究商業(yè)房地產(chǎn)的基金。

　　現(xiàn)在中國新天地管理的資產(chǎn)超過150萬平方米，直接擁有的資產(chǎn)為400億，我們準(zhǔn)備在未來一兩年上市，所以這方面我們一定會努力擴(kuò)充現(xiàn)在擁有的資產(chǎn)。

　　在這里我也想感謝大家給我分享中國新天地在商業(yè)房地產(chǎn)的觀點(diǎn)，我們的口號是“生活永風(fēng)采”。

　　主持人：謝謝黃總用普通的普通話給我們帶來的不普通的啟發(fā)。接下來有請今天上午的第五位年度演講嘉賓，讓我們有請中原集團(tuán)主席黎明楷先生，他帶來的演講主題是“政策和2014房地產(chǎn)市場走勢分析”。

　　黎明楷：我?guī)淼氖歉胀ǖ钠胀ㄔ?，所以請大家忍耐一下。因?yàn)闀r間不多了，我就簡單講講關(guān)于2014年政策的一些導(dǎo)向。

　　從政策面來講，宏觀的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，我們還沒有看到政府想大力把房地產(chǎn)壓下去的動作。這么多年來，現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)是在往下行的階段，以前我們的目標(biāo)都是GDP增長8%，現(xiàn)在已經(jīng)降到7.5%了，這個經(jīng)濟(jì)增長率在世界范圍來講還是比較高的，但是在中國來講還是說明增速在放緩了。另一方面政府要保證通脹率不要過高。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，政府不容忍房地產(chǎn)市場有太大的波動，如果出現(xiàn)了調(diào)控過急，使房地產(chǎn)出現(xiàn)一個明顯的下調(diào)，對整體的保經(jīng)濟(jì)也是不利的事。

　　對房地產(chǎn)有影響的政策，首先是雙向調(diào)控，這一屆政府在這方面比以前更現(xiàn)實(shí)了，以前的政府是不管不同區(qū)域的差別，都是一刀切的方式。雙向調(diào)控是根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，如果你的房價比較高，供求關(guān)系還是比較緊張的，在調(diào)控方面，地方政府可以緊一點(diǎn)。但是如果在已經(jīng)下滑了，中央政府不會太多的要求調(diào)控政策不能松，未來應(yīng)該有一個差別化的對待。第二，長遠(yuǎn)來講，城鎮(zhèn)化的過程中，對房地產(chǎn)有一個比較大的推動作用，就是三個一億人。這三個一億人包括原來已經(jīng)進(jìn)入城市的，但是還沒有城市戶口的，另外一個就是棚戶區(qū)，這也是未來發(fā)展的重點(diǎn)，另外就是中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化發(fā)展。第三個方面是房產(chǎn)稅現(xiàn)在已經(jīng)改名了，叫做房地產(chǎn)稅。現(xiàn)在要先從法理上解決這個問題。我覺得搞立法應(yīng)該稀有一個過程，從房產(chǎn)稅變成房地產(chǎn)稅以后，以后從落實(shí)到征收，這個過程會有一定時間，我估計在今年內(nèi)完成的可能性并不是很大。第四是住房保障會繼續(xù)加強(qiáng)。從政府的政策上來講，未來我們看到比較清晰的就是有可能會分成三個層面，一個是保障房的供應(yīng)量會增加，解決中低收入人群的借助問題，另外從去年開始，北京推出一個自住型商品房的概念，我想在未來有可能在全國很多地方都會有這樣的做法。這是共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，所謂共有產(chǎn)權(quán)就包括私人的，也包括政府的，因?yàn)槟阕宰⌒蜕唐贩浚憔褪堑蛢r買回來，以后賣出去的房價，有一部分是要給到政府，這就是有共有產(chǎn)權(quán)的概念。這就是為了保障一些中產(chǎn)階級，你沒有資格去買到保障房，但是如果你需要置業(yè)，從政府的角度上來講，也可以有一個幫助給到你。但如果解決了這兩部分之后，再往上的一些純商品房，政府就有機(jī)會交給市場了。如果最低收入和中層收入的人的問題不解決，你想賣得多貴，我想政府也不會同意。

　　從信貸來講，過去這幾年，除了2009年和2010年適度寬松的情況下，其它時間基本上都是穩(wěn)健的信貸的態(tài)度。今年信貸是適度收緊的，我感覺今年是穩(wěn)中偏緊的。這個感覺是怎么來的呢？從今年年初我們就明顯感覺到，銀行的放貸的力度相比往年是比較緊一點(diǎn)的，有些城市首貸基本上都是基準(zhǔn)利率了，還有基準(zhǔn)利率往上浮的。以前最好的時間是打7折的，現(xiàn)在已經(jīng)完全沒有了。從銀行的放貸方面，這個時間也很長，我們的房子賣出去之后，要等銀行批這個款還要等比較長的時間，所以從銀根方面，我認(rèn)為今年還是比較緊張的。

　　總結(jié)了一些政策之后，我再講講今年的情況。今年頭兩個月，我們統(tǒng)計了40個城市，新房的成交面積相比去年有所下跌。整體房地產(chǎn)的形勢，我并不是太樂觀的，但我也并不悲觀，只是從整體的成交量來講，預(yù)期會有所調(diào)整，從今年前兩個月的成交情況我們看到，比2013年的頭兩個月已經(jīng)跌了15%。過去這么多年，3月份是一個比較特別的月份，3月份對于全年的成交量是有一個預(yù)兆作用的，這個表上紅色的部分是3月份的成交量，黑色這個點(diǎn)是年度的均值，從2009年到2012年，我們看到3月份的成交量跟全年的均值的關(guān)聯(lián)度是非常大的，除了2013年，因?yàn)?013年3月份出臺了國五條，使得3月份的成交量暴漲，所以2013年3月份的成交量很高，但是均值并不是很高。從今年3月份這一周的情況來推斷，3月份整體應(yīng)該比去年的均值下降17%左右。這跟頭兩個月和去年相比整體成交跌15%，這個幅度是差不多的。從這個角度來看，我們統(tǒng)計的這40個城市，應(yīng)該它的成交均值也會降低，所以今年的情況并不樂觀，因?yàn)槌山涣肯碌鴮τ陂_發(fā)商跑量、現(xiàn)金流方面都會帶來一些影響。整體來講，3月份的供應(yīng)量、成交預(yù)期應(yīng)該會和去年持平甚至下降。所以我們看到2014年的開局并不是很好。

　　從銷售目標(biāo)來講，很多開發(fā)商基本上還是偏樂觀的，大部分的開發(fā)商都預(yù)期了它有一個下手額的增幅，有一些增幅還是比較大的，今年都想有百分之三四十的突破。那能不能做到呢？這要看開發(fā)商有多少貨量要推出來，但是有多少貨量也不代表市場能夠完全消化。開發(fā)商是樂觀的，但是市場表現(xiàn)并不是那么樂觀。

　　我們給房企的策略，我們建議開發(fā)商要加速周轉(zhuǎn)，今年的現(xiàn)金是比較偏緊的，所以這一塊非常重要。另外從投資的布局來講，中長期來看，一些中小城市因?yàn)橛谐擎?zhèn)化的因素，它還是會有所上漲，但是短期來講，高庫存的一些城市還是比較緊張的。另外要抓住棚戶區(qū)改造這個方向，未來這一塊應(yīng)該是房地產(chǎn)商要關(guān)注的，怎么去配合政府在棚戶區(qū)的改造，因?yàn)檫@也是政策的一個配套。從戶型方面，從長遠(yuǎn)來講，現(xiàn)在計劃生育政策的改變，單獨(dú)二胎的政策放開，未來戶型要做一些改變，可能家庭結(jié)構(gòu)會從三口之家轉(zhuǎn)變?yōu)樗目?，所以他的需求會從兩房轉(zhuǎn)變?yōu)槿?。隨著人口政策的放開，這種戶型的選擇方面也會有所改變。

　　對購房者來講，也要謹(jǐn)慎一點(diǎn)，因?yàn)樽罱€城市也有一些供大于求的情況，當(dāng)然最終買不買房還是要看購房者自己的決定。購房者如果能力足夠的話，有可能他會選擇一步到位，就是三房的量需求會增加。對于一線城市來講，我們基本上還是看好的，我們覺得對于一些一線城市，購房者還是適當(dāng)?shù)目梢钥紤]入市，從整體的需求量和人口遷移的角度來講，我很難看到一線城市的樓價會下調(diào)的勢頭。所以有錢的如果想入市，現(xiàn)在也是一個考慮的時間。

　　主持人：感謝黎明楷先生的演講。接下來有請下一位演講嘉賓，他是新城控股集團(tuán)高級副總裁歐陽捷先生，他帶來的演講題目是“百年住宅·探路人”。

　　歐陽捷：尊敬的各位來賓，我今天向大家分享一個題目“百年住宅”。前面的演講嘉賓談到了一個話題，就是未來二胎放開，三房可能會成為新的主流，當(dāng)然這個時間可能會比較遠(yuǎn)，但是有些事情沒有遠(yuǎn)慮必有近憂，所以人在思考這些問題的時候要有前瞻性。怎么前瞻呢？我在這里講一個小的想法，從我們整個房地產(chǎn)的大趨勢來看，未來的需求其實(shí)還是非常大的，陳淮老師剛才已經(jīng)講過這個觀點(diǎn)了。在這種情況下，國家對于房地產(chǎn)的調(diào)控，在表面上看起來沒有很多新的政策出來，但是實(shí)際上在我們整個的市場資金鏈的供給上，以及在我們政策的引導(dǎo)上，其實(shí)還是有很多的動作在影響著。所以在這種情況下我們也在思考，什么樣的產(chǎn)品是我們未來的年輕人所需要的，特別是類似于我們可能手上有一定的資金，有一定的余力，但是我們買房可能面臨未來的一些重大風(fēng)險的前提下怎么來考慮。

　　目前中國房地產(chǎn)，特別是住宅市場存在的主要問題，第一，生命周期短，我們現(xiàn)在普通的住宅設(shè)計壽命是50年，但是現(xiàn)在有很多房子的使用壽命遠(yuǎn)遠(yuǎn)到不了50年，而我們的產(chǎn)權(quán)是70年。第二，質(zhì)量通病非常多。第三，換房成本高，我們今后的置換成本越來越高，包括房地產(chǎn)稅的出臺，會加大我們的置換成本。還有一個，我們換房的時候忽略了一個成本，就是裝修成本，你第一次買房要裝修，第二次買房還要裝修，這個裝修的成本影響還是非常大的。另外，從環(huán)保節(jié)能的角度來看，也造成了很大的浪費(fèi)。以我們新城為例，新城建造的房子，我們90%的客戶都是需要裝修的，每戶產(chǎn)生的裝修垃圾1.5到2噸，80%為水泥。在這種浪費(fèi)的情況下，我們怎么選擇一種更新、更好的產(chǎn)品來推向市場？

　　這個解決的方案就是我們提出的新的概念——百年住宅。當(dāng)然這在國內(nèi)還是一個新的概念，它包含了三個主要的層面：

　　第一個叫百變魔方，就是我們的魔幻空間。我在這里可以給大家講一個假象，比如說我們有一對年輕人，他如果在父母的支援下，他可以買一套100平米的房子，那么這套房子他怎么辦呢？在他單身的時候，他可以使用其中的40平方米，而把剩下60平方米出租在他們兩個人的時候，他可以選擇使用60平方米的面積，這時候他可以把剩下40平方米拿去出租。等到他生了小孩，帶來了父母，這時候他把100平米全部收回來自己用。再等到小孩大了，上學(xué)了，或者說出去了，父母回老家了，這時候他又回歸到60平米。所以我們講，這個整個過程是一個百變魔方的過程，在這個過程中，所有房間的布局全部可以自己來調(diào)整，不需要依靠裝修公司。那么怎么做到呢？這里面的技術(shù)我們可以給大家分享。其實(shí)我們是通過這種魔方式的組合，來解決了這樣的問題。首先我們有一個大板應(yīng)用，可以取消剪力墻，這樣在內(nèi)部的空間可以自由的分割。內(nèi)部的大空間可以靈活移動，而且由于板力的增加，樓上樓下的隔音也增強(qiáng)了。同時我們還使用分離式管井，有一部分管線在公共區(qū)，還有一部分在室外，這樣使得我們的物業(yè)維護(hù)不需要進(jìn)入家庭。內(nèi)部可以才能輕質(zhì)隔墻來隔開，滿足不同家庭的生命周期的需求變化。第二個技術(shù)是PC技術(shù)，就是利用工業(yè)化生產(chǎn)的模式，在國家建設(shè)部目前的支持政策還不到位，它的技術(shù)使用上可以采用把面磚鋪在模板里面，再把再把窗戶框放在模板里面，然后澆鑄水泥，使得窗戶和外墻結(jié)為一體，解決了滲漏問題，解決人工在制造房屋過程中手工的誤差。但是它的成本會相對高一些。這樣的生產(chǎn)，可以在工廠生產(chǎn)，然后到現(xiàn)場拼裝，像搭積木一樣。第三個是IS技術(shù)，IS技術(shù)是什么概念呢？它是一個支撐體和填充體的有效分離技術(shù)。這種有效分離技術(shù)就是在內(nèi)墻使用支撐體，在支撐體之間使用連接件，把我們的輕質(zhì)隔墻受和連接件用螺絲聯(lián)系在一起，這樣在家里我就可以通過螺絲刀解決我的內(nèi)墻調(diào)整。這種性質(zhì)不僅使得你的二次裝修問題得以解決在你的內(nèi)墻調(diào)整、分割的時候就有可變性。我們在這里面還有一個簡單的概念叫六面架空，使得你的管線在你的隔墻空間上方都可以走通。

　　第二，我們現(xiàn)在提出綠色屋宅的理念，包括除風(fēng)、除霾的新風(fēng)系統(tǒng)、地暖系統(tǒng)、全屋直飲水系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)，它也可以解決對樓下家庭的干擾。另外使用呼吸磚的技術(shù)，可以吸收室內(nèi)的甲醛，降低室內(nèi)的異味。

　　第三個是人性化的建筑。我們前面有嘉賓講到要對客戶體驗(yàn)更加看重，那么怎么解決客戶的體驗(yàn)？我們在住戶住進(jìn)這個住宅之后，對人性化的研究是比較多的。第一個是采用整體住房的技術(shù)，整體廚房就是利用工廠化的生產(chǎn)，杜絕現(xiàn)場的人為操作，提升現(xiàn)場產(chǎn)品的檔次和精度。這種設(shè)計兼顧了現(xiàn)場人性化的操作流程，包括所有的廚房間的各個物品、部件的搭配，都是完全堅固了人手的操作方便性。我們在精裝修方面，設(shè)計師缺乏這方面的經(jīng)驗(yàn)，他不是家庭主婦，他對在灶臺上擺多少電源插座是沒有概念的，等我們的小家電越來越多的時候，在廚房里就要使用拖線板，這是非常不合理的。在我們的整體廚房設(shè)計方面把這些問題統(tǒng)一不免了。另外還有防油污板，我們采用的是整面的防油污板?，F(xiàn)在有很多企業(yè)的防油污板是不銹鋼的，它在裝修的時候?qū)ρb修的結(jié)構(gòu)和設(shè)計是有影響的，它不是一個整體的設(shè)計概念，是一個硬嵌上去的東西。我們現(xiàn)在采用的防油污板是塑料材料，但是它是耐高溫的，它與墻磚的材質(zhì)看上去是一致的，整體的設(shè)計是沒有瑕疵的。另外還有超靜音的大型水槽，還有整體衛(wèi)浴，我們采用一體設(shè)計墻板和拖板，也是工業(yè)化進(jìn)行生產(chǎn)，這種做法可以拒絕漏水、防止溢臭。我們現(xiàn)在在住宅中經(jīng)常會做一些閉水實(shí)驗(yàn)，有了整體衛(wèi)浴之后，閉水實(shí)驗(yàn)問題都可以解決了，基本上不用去做了。另外一體化的洗漱臺，可以解決傳統(tǒng)洗漱臺發(fā)霉、變色的問題，我們經(jīng)常看到臺盤的下方使用的是膠水，臺盤是下掛式的，它就需要用膠水打，國內(nèi)的膠水一般半年到一年，國外一般兩到三年就會變色、變黑，產(chǎn)生細(xì)菌。但是我們做的是一體式的，就不存在這個問題。另外還有三面鏡箱，這種鏡箱出來沒有死角。另外我們在調(diào)整整個空間的時候，我們希望有更多的收納空間。昨天我參觀了廣州的一個項(xiàng)目，這個項(xiàng)目聲稱是豪宅的項(xiàng)目，賣到五六萬一個平方，一套房子290平方米，但是它的收納空間非常小，特別是主人房房間很大，但是衣帽間很小。我們在建房的時候設(shè)計了很多的收納空間，包括還有老人凳。包括在陽臺上的設(shè)計，我們這個陽臺既是一個生活陽臺，又是一個洗漱陽臺。在這種情況下，我們也要考慮到陽臺的通風(fēng)、排濕，包括晾衣架配合陽臺的收納空間都有所考慮。

　　新城集團(tuán)的百年住宅的探路，目前是跟中國建設(shè)部中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計院進(jìn)行合作的，另外也與日本的知名公司在進(jìn)行合作，擔(dān)任我們的百年住宅戰(zhàn)略顧問，我們在江蘇也建立的實(shí)驗(yàn)基地，實(shí)驗(yàn)基地的產(chǎn)品已經(jīng)出來了，另外我們今年的項(xiàng)目就要在新產(chǎn)品上落地，今后如果有機(jī)會，歡迎大家能夠到現(xiàn)場去觀看，指導(dǎo)我們的工作。

　　主持人：感謝歐陽捷先生，接下來有請今天上午最后一位演講嘉賓，他是萊蒙國際集團(tuán)執(zhí)行董事、首席運(yùn)營官陳風(fēng)楊先生，他給我們帶來的演講題目是“堅守戰(zhàn)略，擁抱房地產(chǎn)未來”。

　　陳風(fēng)楊：各位上午好！模式與創(chuàng)新，自新的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是沾上了自新兩個字，人大、政協(xié)兩會關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)帶來了新的方向，互聯(lián)網(wǎng)和移動互聯(lián)網(wǎng)對這個行業(yè)也有很大的影響，各種模式層出不窮，越是在這個時候越要穩(wěn)定方向，才能擁抱未來。我的發(fā)言是“堅守戰(zhàn)略，擁抱房地產(chǎn)的未來”。

　　2014年有這么幾個新的趨勢，第一是城鎮(zhèn)化支撐了房地產(chǎn)的基本面，大城市群成為主要人口的集聚地，核心城市邊界擴(kuò)大。在兩會上，李總理提出了城鎮(zhèn)化的要求，城鎮(zhèn)化會使得大城市的吸引力越來越強(qiáng)，聚集的人口越來越多。第二是移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和思維為房地產(chǎn)注入動力，互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)信息透明、雙向溝通、充分競爭，互聯(lián)網(wǎng)思維是粉絲經(jīng)濟(jì)、小而美，全生命周期。第三是綠色建筑進(jìn)入了全面行動階段。綠色是指在建筑的全壽命的周期能最大限度地節(jié)約資源、節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材，保護(hù)環(huán)境和減少污染，為人們提供健康、高效的使用空間。第四是地產(chǎn)的跨界，產(chǎn)業(yè)的多元化逐步形成，萬達(dá)集團(tuán)的地產(chǎn)、文化、旅游，恒大有地產(chǎn)+健康醫(yī)療，華夏幸福、天安、騰飛的地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園等等，華潤、綠地的地產(chǎn)+金融+銀行等等，這些趨勢對我們有新的啟發(fā)和震撼。

　　我談?wù)勅R蒙國際是如何應(yīng)對的。我簡單把我們企業(yè)做一個介紹，成長中的萊蒙國際，成立21年，是以住宅和城市綜合體雙輪驅(qū)動，以提升品牌知名度，提升盈利能力，以及較高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，作為商業(yè)戰(zhàn)略。主要的城市在深圳、廣州、惠州、東莞、上海、南京、杭州、常州、南昌、成都、北京等地，我們注重聚焦于這些城市，在12個城市擁有22個項(xiàng)目，以往的業(yè)績，我們主要有兩個體系，一個是住宅體系，我們叫水榭體系，在深圳有深圳的水榭春天，南京的水榭春天，杭州的水榭春天等等，我們另外有一個綜合體的體系，有第一、第二、第三代綜合體。

　　我們主要有幾方面的思考：

　　第一個是堅持主流，守正。我們堅守我們的主流市場，精選一二線區(qū)域核心城市，覆蓋高凈值人群、高成長性人群，目前我們的項(xiàng)目主要在北京、上海、南京、南昌、蘇州、深圳、廣州這么幾個城市。萊蒙國際一方面堅持品質(zhì)地產(chǎn)，一方面堅持為廣大的剛性需求服務(wù)，或者說我們就是品質(zhì)的剛需。比如說我們的剛需產(chǎn)品在我們企業(yè)的比例占到80%以上。堅守主流產(chǎn)品，堅持主流總價，堅持剛需產(chǎn)品，滿足初次置業(yè)的人居要求。我們還是靠我們的主流產(chǎn)品給我們帶來市場份額、現(xiàn)金流和品牌。

　　第二方面，積極創(chuàng)新。我們主要是這么幾個方面，一個是探索藍(lán)海，第二是產(chǎn)品創(chuàng)新，第三是營銷創(chuàng)新，第四是服務(wù)創(chuàng)新。

　　探索藍(lán)海，積極探索物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等多種經(jīng)營元素，尋找契合我們的戰(zhàn)略、符合我們的基因，符合我們的資源的新業(yè)務(wù)發(fā)展，目前我們在養(yǎng)老地產(chǎn)、文化、物流地顫抖在做探索。我們總體的想法是大膽設(shè)想、充分論證，但是謹(jǐn)慎落地。我們兩條腿走路，一方面以我們的住宅和商業(yè)地產(chǎn)為開發(fā)主線，第二方面我們積極嘗試新的業(yè)務(wù)，給我們的經(jīng)營帶來新的利潤和新的活力。

　　產(chǎn)品創(chuàng)新方面，這是我們在南昌的一個項(xiàng)目，我們關(guān)注綠色記住的應(yīng)用推廣，打造高品質(zhì)、高性能的綠色建筑地標(biāo)，實(shí)現(xiàn)資源集約、環(huán)境品質(zhì)改善，突出建筑在綠色領(lǐng)域的領(lǐng)先性。除了常規(guī)的綠色建筑的手法以外，我們引入了光導(dǎo)管技術(shù)，將自然光能夠?qū)氲叵率?，改善地下室的采光，它是太陽能的一種利用方式，屬于綠色照明技術(shù)，光導(dǎo)管技術(shù)就是把室外的太陽光輸送到室內(nèi)，它可以用于地下室、會議室、接待室、走廊，它和光催化技術(shù)相結(jié)合，可以在采光的同時，有效地改善室內(nèi)的空氣品質(zhì)，光導(dǎo)管技術(shù)與自然通風(fēng)相結(jié)合，也可以使我們的功能更加完善，保持良好的正通風(fēng)，對建筑節(jié)能具有比較好的意義。另外我們還在和一個具有航天背景的企業(yè)進(jìn)行技術(shù)研究，我們提出恒溫、恒濕、恒氧的理念，我們想做一般的綠色建筑的要求上做一些新的探索，這也是我們在綠色建筑方面的嘗試。

　　營銷創(chuàng)新方面，我們才能大數(shù)據(jù)加個性化加免費(fèi)定制裝修服務(wù)，我們現(xiàn)在正在和一個外部機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，我們充分利用幾百家供應(yīng)商為依托，利用互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)為平臺，給客戶提供免費(fèi)的定制裝修服務(wù)方案，從理論上做到顧客需要什么就能定制什么，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目和家居享受的雙贏。我們可以同一種戶型根據(jù)不同的住戶的需求，做出1000多種的家居的布置和裝修的設(shè)計，這也是我們住宅產(chǎn)品服務(wù)的延伸。另外我們也在做一些新媒體的應(yīng)用，有微信、微博、APP的應(yīng)用等等，我們的目的就是用一些新理念、新思維對傳統(tǒng)的營銷手法進(jìn)行推廣。

　　在服務(wù)創(chuàng)新方面。房地產(chǎn)不再是短期的生意，更是全生命周期的，以開發(fā)為基礎(chǔ)，以運(yùn)營為核心的長期事業(yè)。我們希望建設(shè)物業(yè)服務(wù)的信息化平臺，物業(yè)與商業(yè)互動的信息化平臺，最后實(shí)現(xiàn)全面的建設(shè)智慧社區(qū)。我知道有些地產(chǎn)企業(yè)也在做這個工作，我們希望實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)營銷往經(jīng)營運(yùn)營服務(wù)的方向轉(zhuǎn)變。

　　一切事物發(fā)展的動力均來自創(chuàng)新，沒有創(chuàng)新就沒有行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，就沒有行業(yè)的未來，萊蒙國際已經(jīng)深深地感受到壓力，也有著強(qiáng)勁的動力，在這個舞臺上，相信以后會有更多的成果與各位分享。謝謝。

　　主持人：感謝陳風(fēng)楊先生給我們帶來的演講。

　　尊敬的各位來賓，我們今天上午的演講環(huán)節(jié)到這里全部結(jié)束，再一次感謝所有奉獻(xiàn)演講的嘉賓。接下來，進(jìn)入今天上午最后一個議程——2014觀點(diǎn)年度論壇精英對話。

　　后調(diào)控時期，政策轉(zhuǎn)軌，全面深化改革命題下房地產(chǎn)長效機(jī)制拼圖仍難窺全貌。2014年大幕已開，行業(yè)如何邁出關(guān)鍵一步？

　　2014觀點(diǎn)年度論壇精英對話的主題就是：自新與發(fā)展全面深化改革中的房地產(chǎn)。我們先請出對話的主持嘉賓：世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉先生，有請黎振偉先生。

　　接下來，請對話嘉賓上臺，他們是：著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮先生；卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)先生；五礦建設(shè)有限公司董事總經(jīng)理何劍波先生；金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生；泰禾集團(tuán)副總裁兼商業(yè)地產(chǎn)公司總經(jīng)理朱進(jìn)康先生。

　　有請黎振偉先生，為我們開啟今天這場觀點(diǎn)年度論壇精英對話。

　　黎振偉：歡迎在座的嘉賓，他們都是很有思想的，既能說又敢說，而且還會說。我們這個論題是講房地產(chǎn)的深化改革，在這次的人大會議上，改革是最大的一個論題。我們確實(shí)看到房地產(chǎn)在這次的政府工作報告上沒有提到太多。房地產(chǎn)確實(shí)需要改革，我昨天做了功課，我認(rèn)為有三個現(xiàn)象比較有意思。第一，我看到我們公司的統(tǒng)計，今年1到2月份，一線城市的成交量減少了29%，二線城市減少了6.89%，三線城市成交同比減少7.73%，也就是說我們認(rèn)為市場最好的一線城市今年并不那么樂觀，原因在于我們的地沒有了，我們的房子是有市場，但是供應(yīng)跟不上，我們的開發(fā)商可能又回到二三線城市了，一線城市太緊了。第二，我們的改革要深化也不容易，商業(yè)地產(chǎn)過剩，我們的城鎮(zhèn)化很多地方也過剩，還有我們進(jìn)入國外也不容易。這次馬來西亞的這個飛機(jī)現(xiàn)在還沒找到，但是我們很多的開發(fā)商卻扎堆的在馬來西亞?？赡苓@是一個偶然的事件，但是如果一個國家連飛機(jī)掉了都找不到，你有信心去買房子嗎？第三，我們同樣的一個大行業(yè)——汽車業(yè)，它很糾結(jié)，汽車尾氣的影響非常嚴(yán)重。但是今年我們看到美國的特斯拉汽車推出的電動汽車不得了，它是零排放的，它的能量的消耗只需要我們普通汽車的30%。這也對我們的房地產(chǎn)行業(yè)提出創(chuàng)新的需求。

　　首先第一個問題我問陳主任，改革是全方位的，陳主任參與制定政策，也經(jīng)常給我們解讀政策，您認(rèn)為今天的房地產(chǎn)政策改革，政府最關(guān)注的是什么，房地產(chǎn)商最關(guān)注的是政府在哪個層面的改革？

　　陳淮：政府要做的不止是改革。首先說改革，剛才你說飛機(jī)去哪兒了，這事得問央視，一天到晚問你爸爸去哪兒了，時間去哪兒了，這回飛機(jī)去哪兒了找不著了，所以老問也不好。改革非常明確的領(lǐng)域，一個是放開市場，既然我們叫房地產(chǎn)業(yè)，叫房地產(chǎn)市場，但是我們現(xiàn)在房子一頭是市場化的，在要素一頭是政府權(quán)力和壟斷部門控制的，這樣的價格扭曲是難以逆轉(zhuǎn)的，所以政府退出，發(fā)揮土地與資金等要素市場，并且在直接融資上推出更多的改革措施，我想這是最重要的改革。但是政府要做的并不僅僅是改革，還包括引導(dǎo)人群在城鎮(zhèn)化過程中的分布。如果不能夠?qū)崿F(xiàn)人群集聚的合理空間集聚的話，我們永遠(yuǎn)抑制不了房價，也解決不了人口的問題。

　　交通基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)城一體化以及城市建設(shè)，縮小城市發(fā)展差距，這是政府要做的，政府不要靠強(qiáng)化權(quán)力，要靠付出代價來引導(dǎo)城市化，這樣就好了。剛才在私下我和小廣老師討論，他說了一句話，我覺得非常有啟發(fā)，現(xiàn)在政府的權(quán)力不受約束，沒什么事是有法律授權(quán)的，但法律授權(quán)的事它不好好干。在城市發(fā)展差距越來越大，城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足方面做得很差。在房價定多少，每個月能賣多少套方面它管得太多。房地產(chǎn)今后的發(fā)展，我剛才已經(jīng)說到了，我們不管政府改革還是沒改革，我們在座的開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)明顯的感覺到，包括我們剛才幾位演講的都在講市場，講消費(fèi)者，講需求，講技術(shù)進(jìn)步，講更多的功能改善等等，講政策的已經(jīng)是很少了。這本來就是一個變化。我希望咱們在2014年以及此后的一段時間，政策從我們這些論壇上基本退出，大家看到自己的生存壓力來自對手，來自客戶，來自我自己內(nèi)部的管理水平，來自我科技創(chuàng)新能力的時候，每個人都對此憂心忡忡的時候，我們不再一上臺就說政策的時候，我們這個市場就真的走到黃金期了。

　　黎振偉：我覺得陳主任講的最大的一點(diǎn)就是今后的改革少講政策，多講市場。其實(shí)我也是從開發(fā)商出來的，我之所以后來沒做開發(fā)商了，就是因?yàn)殚_發(fā)商要搞定政府，這是很不容易的。當(dāng)我們真正講政策很少的時候，我們講市場的時候，也是很不容易的，因?yàn)槭袌龈偁幐鼩埧帷?/p>

　　陳淮：遇到政策問題，你請市長吃飯，暗地里塞紅包，甚至使個美人計就解決了，市場沒那么簡單，市場是翻臉無情的。

　　黎振偉：我們企業(yè)聽到了，我們的會以后要多講市場。

　　第二個問題，請問來自深圳的卓越集團(tuán)的張總，深圳是中國改革的先行城市，從企業(yè)的角度，您覺得房地產(chǎn)企業(yè)改革最重要的是什么？

　　張遠(yuǎn)：改革對一個企業(yè)來講是永恒的主題，但也不用提到改革這么高的層次，對一個發(fā)展商來講，他面臨的東西是很簡單的，政府、金融、購房者，就這么幾個大的關(guān)系。我覺得改革的更多的是我們期望在這幾個大的關(guān)系上對房地產(chǎn)發(fā)展有一些推動，我把它認(rèn)識好了，我很好地利用它就行了。今年一二季度大家都把調(diào)子定得很低，我覺得就是一個現(xiàn)象造成的，就是和金融界的關(guān)系。今年年初以后，金融界是非常保守的，它保守不是說它經(jīng)營的保守，是它對利率改革的期盼抬高，因?yàn)樗X得利率市場放開以后利率要上調(diào)，它要抱著它的資源去賺更多的錢，這是第一個。第二，通過表外的運(yùn)作，它的利息會更高，所以它希望更多的表內(nèi)的業(yè)務(wù)走到表外去，由于這兩個因素，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)抱著一些資源在一季度，不像往年的一季度那么充裕的向市場上發(fā)放按揭的額度，在貸款利率上一卡住，對買房的人有很重大的影響。這兩方面一卡，就把需求壓制住了。但是金融界的朋友們，這樣抱著會很危險。為什么？因?yàn)殂y行間的隔夜拆借利率已經(jīng)俯沖式地下降到2%，去年最高的時候到了30%，正常是7%，而現(xiàn)在只到了2%，也就是說銀行不缺錢，銀行都把資源拿著等著賺更多的錢，我覺得這對房地產(chǎn)市場來講肯定是影響很大，因?yàn)樗蟠蟮赜绊懥诵枨?。但是，我覺得如果說是只想一個行業(yè)賺錢，還是有點(diǎn)危險的。這就是我認(rèn)識到的2014年企業(yè)要面臨的一個大的變化，我覺得更多的來自于金融領(lǐng)域的變化。

　　黎振偉：謝謝張總，我也回應(yīng)一下，銀行放貸給房地產(chǎn)是很高利潤的，如果他不給房地產(chǎn)給誰呢？在流動性過剩的情況下，可以買房子等著升值，但是現(xiàn)在不行了，流動性再大，錢都堆到鋼筋水泥里面去了，這就使得我們的企業(yè)思考，在今后流動性減少的情況下，我們的錢怎么用得更好，要出來利潤。

　　第三位嘉賓是來自五礦的何總，何總是年輕少帥，五礦在房地產(chǎn)方面很有創(chuàng)新，我們也有合作。央企在今年整個大環(huán)境下也面臨壓力，您的利潤要多上繳了，您的很多優(yōu)勢可能也慢慢要市場化了，作為國企怎么思考這個改革？您怎么創(chuàng)新？請何總談?wù)勀膭?chuàng)新。

　　何劍波：我覺得每個人都是站在自己的立場上來考慮，看的角度是不一樣的，站在民企的立場上可能看到央企好像錢很多，政策支持很多，但是站在央企的角度，是覺得民企機(jī)制很靈活，創(chuàng)新力很強(qiáng)。我覺得各家都有難念的經(jīng)。但是作為房地產(chǎn)企業(yè)來講，我覺得我們也共同面臨很多問題，我們今天一直在談，在這個改革年代我們面臨什么樣的新情況。

　　我覺得今天這個會其實(shí)也很好地展現(xiàn)了一個趨勢。我們過去的主題談?wù)摳嗟氖钦?、調(diào)控，現(xiàn)在我們很少關(guān)心調(diào)控政策，而更多地關(guān)心市場和改革。所以我覺得，在2014年這么一種新的環(huán)境下，我們作為房地產(chǎn)企業(yè)，有幾個方面的問題需要積極地考慮。一個是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，進(jìn)入了新的階段，這個階段由過去的市場全面短缺現(xiàn)在變化了局部過剩。過去我們這個市場是高歌猛進(jìn)，可以說什么樣的房子在什么樣的城市都能賣，但是到現(xiàn)在，我們明確地感覺到這個市場的分化、產(chǎn)品的分化，包括一些細(xì)分的房地產(chǎn)行業(yè)的分化，這是很明顯的。所以在這樣的變化下，對企業(yè)的判斷能力、投資決策，乃至于核心競爭能力等等，我們的要求會更高。

　　第二個趨勢是人口結(jié)構(gòu)的變化，我們過去可能蓋房子給的是60后、70后來住，現(xiàn)在是80后、90后，這樣一些人的生活方式、居住方式、理念是不同的，而且包括人口的結(jié)構(gòu)也是不一樣的。同時，新的生育政策出臺，放開了單獨(dú)二胎，我估計很快也會全面放開，這樣使得中國的家庭結(jié)構(gòu)有很大的變化，可能過去是三口之家，將來是四口之家，再加上有保姆或者是父母住在一起，家庭會更大，這對房地產(chǎn)行業(yè)來說，應(yīng)該有很多新的機(jī)會，也是一些新的挑戰(zhàn)。另外一個，現(xiàn)在比較明顯對行業(yè)造成影響的就是電子商務(wù)，房地產(chǎn)行業(yè)算是電商沖擊的第二波行業(yè)，其它的行業(yè)早就受到了洗禮，房地產(chǎn)因?yàn)椴粍赢a(chǎn)的性質(zhì)、實(shí)物經(jīng)濟(jì)的性質(zhì)，所以在目前它還沒有遭受很大的沖擊，但是我們感覺到了危機(jī)，我們不知道這個電商從哪個環(huán)節(jié)，從哪個方向來對它進(jìn)行沖擊，所以我覺得這是房地產(chǎn)今后面臨的很大的挑戰(zhàn)。

　　在這樣的形勢下，我也希望開發(fā)商保持警惕，我們也在深度研究這個市場和行業(yè)的發(fā)展趨勢，爭取能夠應(yīng)對這個挑戰(zhàn)。

　　黎振偉：剛才何總談到這三點(diǎn)，有一點(diǎn)我非常關(guān)注，就是電商的沖擊，我們世聯(lián)也提出要轉(zhuǎn)變互聯(lián)網(wǎng)思維。我們也在想，不知道互聯(lián)網(wǎng)要從哪里進(jìn)攻，但是有一點(diǎn)我們要注意到，互聯(lián)網(wǎng)的核心是在于資源的有效利用、點(diǎn)對點(diǎn)、精準(zhǔn)。以前我們買房都賺錢，所以我們沒有考慮互聯(lián)網(wǎng)的問題，哪怕大量的房子空著也沒關(guān)系，房子會升值，所以導(dǎo)致我們的很多決策很粗糙，可能這一點(diǎn)互聯(lián)網(wǎng)給我們帶來的思考，我們不是那么簡單拿地就開發(fā)，在互聯(lián)網(wǎng)時代，這一點(diǎn)是需要改變的。

　　第四位嘉賓是來自金科地產(chǎn)的李總，李總也是研究的高手，也是企業(yè)家。今年很多大企業(yè)的目標(biāo)都定得很高，我們剛才說了行業(yè)面臨那多的危機(jī)，但是另一方面又提出么多的增量，那么怎么解決增量和質(zhì)量的關(guān)系？請李總從大企業(yè)的角度談?wù)勀銈兊目捶ǎ遣皇且裁媾R改革？

　　李戰(zhàn)洪：今天我發(fā)現(xiàn)了一組數(shù)據(jù)，我們說改革和轉(zhuǎn)型，其實(shí)是被夸大的，是用來嚇人的。我有一組數(shù)據(jù)，從2010年到2013年，50強(qiáng)在市場的份額占的比例，2010年是26%，2011年是27%，前面的50強(qiáng)嚇后面的50強(qiáng)，夸大市場的危機(jī)，在這種情況下2012年的時候，它的市場份額已經(jīng)到了29%，一年增長了兩個點(diǎn)。在2012年，發(fā)現(xiàn)下了兩個點(diǎn)還不夠，繼續(xù)夸大轉(zhuǎn)型的危機(jī)，什么叫轉(zhuǎn)型？把你轉(zhuǎn)出去，不要你做房地產(chǎn)了，你趕快出去做其它的事情，2013年的數(shù)據(jù)，我今天上午得到一組數(shù)據(jù)，50強(qiáng)占到32%，從29%一下跨到32%，所以從這組數(shù)據(jù)來看，嚇你一下，它的市場份額每年增加1%，再嚇厲害一點(diǎn)，一年增長2%，去年嚇得比較厲害，嚇得大家紛紛的外逃，現(xiàn)在50強(qiáng)的市場份額增長到了32%。所以2014年再把大家嚇一嚇，讓你轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)出去，或者是不要做房地產(chǎn)，市場有很多危機(jī)，你會發(fā)現(xiàn)50強(qiáng)甚至20強(qiáng)中千億級的會越來越多，所以我說這是被嚇出來的，被夸大的轉(zhuǎn)型。我認(rèn)為只有正確的理解市場的趨勢，才是正確的選擇，包括我們自己企業(yè)也是，我們每一年都是30%以上在增長，我們也在嚇別人，我們周邊的企業(yè)我們就在嚇?biāo)麄儭?/p>

　　關(guān)于增量和質(zhì)量的問題。自從2000年開始，品牌企業(yè)都全國化了，在全國各地產(chǎn)品之間的差異和質(zhì)量的差異越來越少，只是你的專業(yè)含量、科技含量占的比例是否在提升，現(xiàn)在很少說房子產(chǎn)品質(zhì)量存在很大的問題，這個全國化以后已經(jīng)不存在了，所以現(xiàn)在比的不是質(zhì)量，比的是科技含量，比的是你的規(guī)模。歷史的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，一直認(rèn)為房地產(chǎn)有泡沫的企業(yè)不具備可持續(xù)發(fā)展能力。

　　黎振偉：量和質(zhì)永遠(yuǎn)是有矛盾的，也是個話題，以后這方面可以再討論，今后我們要多講市場、多講產(chǎn)品，怎么樣使得我們在增量的時候同時也多增質(zhì)。

　　最后一位企業(yè)家是來自泰禾集團(tuán)的，你們是2013年通過借殼在A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)，而且你們進(jìn)入了高端的氟化工行業(yè)?？赡苣銈兤髽I(yè)也在想，我不跟你們爭那么大的量，我要做我的特質(zhì)，我要做我的轉(zhuǎn)型。你們是民企，你們怎么樣面對這個改革，怎么樣多元化？多元化有風(fēng)險，你們做房地產(chǎn)，也做化工，這是不容易的。

　　朱進(jìn)康：2013年的房地產(chǎn)市場是中國房地產(chǎn)企業(yè)的黃金一年，各大企業(yè)都賺得盆滿缽滿，2014年大家都制定了宏大的目標(biāo)，包括我們企業(yè)也是這樣。不過我想2014年一定沒有2013年這么順利。如果所有的房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)都實(shí)現(xiàn)，中國的房地產(chǎn)可以說在全世界都創(chuàng)造了一個奇跡，去年的情況一定會有所轉(zhuǎn)變。

　　政府講調(diào)控講了這么多年，一直沒調(diào)下來，很多人說政府說了不做，現(xiàn)在的政府從來沒說要行政調(diào)控，但是有可能它是只做不說，今年的金融明顯就收緊了，這個緊一方面是銀行的原因，另一方面可能還是政策的內(nèi)部因素在起作用。我們企業(yè)也在積極的應(yīng)對這些變化，我們從去年開始，泰禾集團(tuán)做的產(chǎn)品和大家做的可能不太一樣，我們原來是做高端的，原來的發(fā)展速度比較慢，從去年開始我們就加快了發(fā)展的速度，今年可能還要繼續(xù)加快，中高端的房子也要讓它快起來，這是我們今年的一個課題。我們從去年開始，在房地產(chǎn)的布局方面也發(fā)生了一些轉(zhuǎn)變，我們認(rèn)為，在今后房地產(chǎn)的差異化時代會帶來，不像以前誰都做房地產(chǎn)，中國的房地產(chǎn)企業(yè)不是太少，而是太多，企業(yè)在競爭的過程中原來不是比企業(yè)的實(shí)力，而是比誰抓住了中國房地產(chǎn)發(fā)展的大機(jī)會，只要你這個時間趕得到，都能賺錢。未來可能企業(yè)的競爭能力、差異化競爭的實(shí)力，包括你的產(chǎn)品是否能夠跟其他的產(chǎn)品脫穎而出，可能就尤為重要了。所以我們今年在布局的時候就意識到這一點(diǎn)，我們在做差異化的產(chǎn)品，比如說我們的拿地政策，我們重點(diǎn)集中在北京、上海等一二線城市，還有我們熟悉的海西的市場，不熟悉的市場我們基本不碰。另外我們對郊區(qū)的一些大盤或者是三四線城市非常謹(jǐn)慎，這是我們應(yīng)對大趨勢的策略。同時，我們對整個產(chǎn)品的品質(zhì)方面也做了很大的創(chuàng)新，比如說我們在北京的項(xiàng)目，大家看完以后就會感覺到我們的產(chǎn)品跟人家有很大的不一樣，帶來巨大的反差，這個反差就帶來很好的市場反饋，所以說我們企業(yè)是加大了創(chuàng)新的。包括我們的商業(yè)項(xiàng)目泰禾廣場，我們在一些城市開出來之后，我們的市場反響非常好。未來的競爭一定是從原來的抓機(jī)會轉(zhuǎn)向抓自身的實(shí)力，當(dāng)然機(jī)會也得繼續(xù)抓。

　　黎振偉：朱總提出從高端產(chǎn)品到中高端，同時讓中高端產(chǎn)品快起來，希望下次你們能分享一下你們的經(jīng)驗(yàn)。你也談到了在二三線城市比較謹(jǐn)慎。但是現(xiàn)在國家政策也在把我們引向二三線城市。

　　今天的對話還有10分鐘，今年是改革元年，我想剩下的時間各位嘉賓能不能給我們講講今年他們看到的市場的變化情況，每個人講一個將會發(fā)生變化的點(diǎn)，大家從這些看到的點(diǎn)里面看看怎么抓住機(jī)會。

　　陳淮：剛才有一位企業(yè)家說到銀行緊縮信貸，背后有沒有政府的因素，就我個人看來，這是銀行的行為，是企業(yè)的行為，這是第一。第二，銀行自己的企業(yè)行為和政府的意愿引導(dǎo)沒有多大的關(guān)系。今年的增長問題并不是一個可以放心睡大覺的事，很可能增長的下行壓力比去年還大。請注意，李克強(qiáng)在政府工作報告上，回溯2013和講到2014的時候，他對他的政策思路做過一個很好的描述，在我們今天會上居然沒人提到，叫“上下線管理”。上線是通道，下線是增速。他強(qiáng)調(diào)只要在上下線區(qū)間，我就不出政策，特別是不出刺激性的政策，當(dāng)然也不出緊縮性的政策，只要你孩子還沒跑出屋里，在這個屋子里隨便打滾都行。這也是我們對政策預(yù)期的一個很重要的方面。

　　從目前看，下行壓力比上行壓力大，緊縮比通脹壓力大，2013年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，我們注意區(qū)分，別老把它和國務(wù)院合在一起說，這不是一回事。中央工作會議的時候有一個很有趣的事，它沒有對2014年究竟主要風(fēng)險來自哪個方向提出來，這是很罕見的。因?yàn)橹醒虢?jīng)濟(jì)工作會議只管一年，通常會對下一年的主要經(jīng)濟(jì)風(fēng)險提出判斷，比如2008年的時候我們提出出手要快，出拳要重，世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)了，我們要保增長。2011年說防止結(jié)構(gòu)性通脹轉(zhuǎn)為全局性通脹，2012年說房地產(chǎn)下行的壓力和物價上行的壓力，2013年沒說，反而在總結(jié)當(dāng)年和回顧下一年的時候都講了一個國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢極其復(fù)雜，特別講到大國貨幣政策方向不定，大宗國際商品的價格不定，這兩句話實(shí)際上意味著我們在2014年是通脹還是通縮，往哪個方向還不知道，不是說它已經(jīng)有一個主要的矛盾方向。

　　通脹通縮不定，貨幣政策就不定，貨幣政策主要是對通脹、通縮的，不是對房價的。所以我不認(rèn)為，政府樂于看到銀行過分緊縮，這是第一個。第二，除了房地產(chǎn)，他還有別的更好的投向嗎？進(jìn)出口行不行，煤炭、石化行不行，制造業(yè)行不行，汽車行不行？零售業(yè)、服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)行不行？能夠容納大量的資金，相對風(fēng)險小的行業(yè)，沒有風(fēng)險的資金投向方向是沒有的，兩害相權(quán)取其輕，我認(rèn)為銀行最后還得和房地產(chǎn)有個妥協(xié)。這里面的競爭就和世界被足球是一樣的，今年不是你擺平行長或者行長追著你，而是這里面有一個直接融資的途徑可能要加入進(jìn)來。大家剛才說電商，說的是賣房子，還有互聯(lián)網(wǎng)金融可能要攪局，這是銀行萬萬沒有想到的，互聯(lián)網(wǎng)金融，突如其來出來一個余額寶，那么多的銀行柜臺，那么多工作人員，租著房子，結(jié)果余額寶一間店面都沒有，輕而易舉地把銀行的存款轉(zhuǎn)過去，銀行的店面等于白給余額寶服務(wù)，人家在銀行存了錢，回頭就轉(zhuǎn)到余額寶上了，這對銀行的打擊非常大。這個金融的攪局，小三、小四都出來了，傳統(tǒng)的老婆要小心了。

　　張遠(yuǎn)：我同意陳主任的觀點(diǎn)，就是銀行是企業(yè)的行為，它想多賺錢，但是它不一定能多賺到，所以我認(rèn)為兩會之后，3月份下半個月銀行會有所放松。我個人沒有感覺到太害怕的事情，它還得和我們合作，還得在利率上有所考慮。

　　對于2014年的看法，我沒有感覺到整個需求面有什么大的變化，我覺得2013年如果說是分類年，房地產(chǎn)商在考慮做什么產(chǎn)品類別考慮得多一點(diǎn)，2014年可能是一個分化年，因?yàn)槭袌鲈诜只搅?014年年底或者明年這個時候我們來看，我們討論的重點(diǎn)，可能是我們遺忘了二線城市的爆發(fā)，因?yàn)橐痪€城市的土地確實(shí)漲得太高了，三線城市也需要謹(jǐn)慎的選擇，但是二線城市還可以再發(fā)展，我們認(rèn)為2014年在二線城市應(yīng)該大有作為。

　　何劍波：2014年，我認(rèn)為其實(shí)就是一句話，應(yīng)該是叫穩(wěn)中趨緊。我認(rèn)為這個市場應(yīng)該在2014年好是好不到哪兒去，差也差不到哪兒去。這個市場我們不能寄希望于它像2013年這樣實(shí)現(xiàn)百分之幾十的增長，不管是房價還是銷售量，這是太樂觀了。但是你說它要崩盤，這也是天方夜譚。不單是我們從業(yè)者對市場的觀察來看，它不具備崩盤的條件，從政策的決策來說，也不允許崩盤的情況出現(xiàn)。所以我認(rèn)為，正如經(jīng)濟(jì)的增長有上線和下線這么一個區(qū)間，其實(shí)房地產(chǎn)的增長也是有一個上線和下線，在這個上下線之間，政府是傾向于不出手，不出政策。所以我認(rèn)為2014年這個市場應(yīng)該是一個比較健康的市場，有一個輕微的波動，我認(rèn)為這都是正常的市場的自我調(diào)整。

　　朱進(jìn)康：我想說說關(guān)于今年的金融市場情況，為什么今年的按揭比較緊，我認(rèn)為還是跟整個金融的形勢有關(guān)系，余額寶出來之后，銀行的資金成本拉高了，銀行不做理財就拿不到錢了，我們?nèi)タ蠢碡數(shù)狞c(diǎn)數(shù)都是百分之五點(diǎn)多，如果他按揭給你7點(diǎn)多，那也賺不到什么錢。而且今年人大還說利率還要市場化，越市場化利率越高，所以今年的金融形勢肯定是比較緊。但我也同意今年的房地產(chǎn)不會崩盤，現(xiàn)在出口和其他的工業(yè)都在往下行，如果地產(chǎn)再崩盤，中國的產(chǎn)業(yè)再往哪里去？2014年不會像去年那么暴漲，但是它還是會平穩(wěn)發(fā)展。

　　李戰(zhàn)洪：我談兩點(diǎn)，第一，2014年房企要把握好房地產(chǎn)的周期規(guī)律，就像廣東的荔枝、龍眼一樣的，它都有大年、小年，你只要把握好了，房地產(chǎn)市場有一個大年、小年的規(guī)律，人們購買房子需要收入，需要家庭的資金的積累，所以它就形成了大年、小年，你只要把握好像那個龍眼、荔枝一樣的大年小年，你把我好它的規(guī)律，你自己就能取勝。第二，房地產(chǎn)企業(yè)過去輕易的成功，或者巨大的成功可能成為2014年以及以后若干年的障礙，所以在2014年里面，你如何突破障礙，創(chuàng)新，這樣才能讓自己的企業(yè)獲得一條生路。

　　黎振偉：這個大小年，我是廣州人，我很清楚，荔枝不可能每年都那么好，房地產(chǎn)業(yè)也是一樣，我們要保持平常心。

　　最后我用一句話總結(jié)：前程無憂，道路曲折，穩(wěn)中求進(jìn)。

　　主持人：謝謝黎振偉先生的主持，以及各位嘉賓在臺上跟我們的對話交流。

　　接下來就是中午的休息時間了，也感謝各位嘉賓給我們帶來這么有營養(yǎng)的觀點(diǎn)的交流。

　　尊敬的各位來賓，親愛的朋友們，隨著2014觀點(diǎn)年度論壇精英對話的落幕，今天上午的論壇暫告一段落，下午的論壇還將繼續(xù)精彩，下午的論壇主題是“模式篇：商業(yè)模式與細(xì)分選擇”。經(jīng)濟(jì)學(xué)家王小廣、金科地產(chǎn)副總裁李戰(zhàn)洪、金融分析家杜麗虹、泰禾集團(tuán)副總裁朱進(jìn)康等嘉賓，將繼續(xù)為我們奉獻(xiàn)精彩的演講。

　　感謝各位的支持和熱情的參與。

（審校：勞蓉蓉）