追問(wèn)“模式與革新”，尋找地產(chǎn)發(fā)展之路，所有的問(wèn)題，都需要行業(yè)中的睿智與遠(yuǎn)見(jiàn)之士在一個(gè)共有平臺(tái)上演繹與討論，并在對(duì)話(huà)、交流中尋找答案。

　　3月12日，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)年度盛會(huì)之一“2014觀點(diǎn)年度論壇”正式啟幕。

　　據(jù)主辦方負(fù)責(zé)人透露，論壇已邀請(qǐng)到中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)朱中一、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳淮、經(jīng)濟(jì)學(xué)家王小廣、廣東省房協(xié)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲、中原集團(tuán)主席黎明楷、中國(guó)新天地行政總裁黃勤道、萊蒙國(guó)際集團(tuán)執(zhí)行董事陳風(fēng)楊、卓越置業(yè)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)、五礦建設(shè)董事總經(jīng)理何劍波、中銳地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)錢(qián)建蓉、金科地產(chǎn)集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪、景瑞地產(chǎn)常務(wù)副總裁楊鐵軍、泰禾集團(tuán)副總裁朱進(jìn)康、新城控股副總裁歐陽(yáng)捷、金融分析家杜麗虹等嘉賓，與現(xiàn)場(chǎng)數(shù)百來(lái)賓共議“模式與革新”的宏大主題與年度盛事。

　　除此之外，2014觀點(diǎn)年度論壇開(kāi)幕當(dāng)天晚上，觀點(diǎn)新媒體還將在現(xiàn)場(chǎng)正式發(fā)布“2013年度中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜”，盤(pán)點(diǎn)2013年里中國(guó)地產(chǎn)界最具有代表性的企業(yè)表現(xiàn)，尋找在過(guò)去一年堪稱(chēng)為偉大(Great)的房地產(chǎn)企業(yè)、勇于追求光榮(Glory)的房地產(chǎn)企業(yè)、躋身于中國(guó)最優(yōu)秀行列的地產(chǎn)企業(yè)群體(Group)。

　　誰(shuí)將登上“卓越100榜”，成為行業(yè)至高無(wú)上的榜樣？3月12日，我們一起見(jiàn)證。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對(duì)本次論壇進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請(qǐng)關(guān)注！

　　主持人：尊敬的各位來(lái)賓、親愛(ài)的朋友們，大家早上好！歡迎來(lái)到2014觀點(diǎn)年度論壇現(xiàn)場(chǎng)。

　　從博鰲到城市，從思想到觀點(diǎn)。2005年，觀點(diǎn)新媒體首倡城市觀點(diǎn)論壇，并從2008年開(kāi)始定點(diǎn)在廣州舉辦觀點(diǎn)年度論壇，以盤(pán)點(diǎn)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)大事為主軸，總結(jié)過(guò)往，分析當(dāng)下，探討未來(lái)。

　　每一年，我們都相約于觀點(diǎn)年度論壇，探討中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展。同時(shí)，一起見(jiàn)證中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜的盛大發(fā)布。

　　2013年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)革故鼎新，角逐市場(chǎng)版圖與增長(zhǎng)邊界，不斷自新與發(fā)展，大步踏入全新的2014年。

　　2014年，改革與發(fā)展已是時(shí)代的主流，也是房地產(chǎn)前行的巨大動(dòng)力。但在延續(xù)過(guò)去強(qiáng)勢(shì)發(fā)展過(guò)程中，行業(yè)依然充滿(mǎn)著對(duì)未來(lái)的諸多不確定——回首過(guò)去一年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了怎樣的革新與轉(zhuǎn)變？眺望未來(lái)，行業(yè)又將迎來(lái)怎樣的契機(jī)和挑戰(zhàn)？

　　追問(wèn)“模式與革新”，尋找地產(chǎn)發(fā)展之路，所有的問(wèn)題，都需要行業(yè)中睿智與遠(yuǎn)見(jiàn)之士在一個(gè)共有平臺(tái)上演繹與討論，并在對(duì)話(huà)、交流中尋找答案，而這也將是2014觀點(diǎn)年度論壇的意義所在。

　　與此同時(shí)，我們會(huì)繼續(xù)盤(pán)點(diǎn)中國(guó)地產(chǎn)界最具有代表性的企業(yè)，連續(xù)第六年評(píng)選與發(fā)布“中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜”，表彰那些在過(guò)去一年卓越、杰出與非凡，并付出了100分努力的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　最后，請(qǐng)?jiān)试S我代表本次論壇主辦方觀點(diǎn)新媒體，聯(lián)合主辦方每日經(jīng)濟(jì)新聞、華夏時(shí)報(bào)，年度戰(zhàn)略合作伙伴江蘇連云新城、山東文登，戰(zhàn)略合作伙伴招商地產(chǎn)，專(zhuān)業(yè)合作機(jī)構(gòu)房多多、合富輝煌，年度品牌合作伙伴好屋中國(guó)，金融合作機(jī)構(gòu)德信資本，品牌合作伙伴聚暉電子等，歡迎各位朋友來(lái)到2014觀點(diǎn)年度論壇暨中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜發(fā)布儀式的現(xiàn)場(chǎng)。謝謝大家！

　　下面請(qǐng)?jiān)试S我介紹一下今天出席論壇的嘉賓，他們是：

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一先生

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮先生

　　廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲先生

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢(xún)部研究員王小廣先生

　　中國(guó)新天地有限公司行政總裁黃勤道先生

　　中原集團(tuán)主席黎明楷先生

　　五礦建設(shè)有限公司董事總經(jīng)理何劍波先生

　　卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)先生

　　萊蒙國(guó)際集團(tuán)執(zhí)行董事、首席運(yùn)營(yíng)官陳風(fēng)楊先生

　　北京金隅股份有限公司副總經(jīng)理王世忠先生

　　新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷先生

　　金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生

　　泰禾集團(tuán)副總裁兼商業(yè)地產(chǎn)公司總經(jīng)理朱進(jìn)康先生

　　金融分析家、北京貝塔咨詢(xún)中心合伙人杜麗虹女士

　　太古匯(廣州)發(fā)展有限公司總經(jīng)理隋頌偉先生

　　連云港市水利局黨組副書(shū)記、副局長(zhǎng)連云新城指揮部現(xiàn)場(chǎng)副指揮長(zhǎng)王建平先生

　　山東省文登市國(guó)土資源局副局長(zhǎng)賽永忠先生

　　威海市雙島灣科技城開(kāi)發(fā)建設(shè)管理辦公室副主任張健先生

　　中交(連云港)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理歐陽(yáng)衛(wèi)星先生

　　廣州市政協(xié)常委、廣州新城市投資控股集團(tuán)董事長(zhǎng)曹志偉先生

　　南豐中國(guó)發(fā)展有限公司南中國(guó)總經(jīng)理尹德輝先生

　　首都機(jī)場(chǎng)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)李洪先生

　　廣州市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)莊小姍女士

　　房多多網(wǎng)絡(luò)科技有限公司聯(lián)合創(chuàng)始人、COO曾熙先生

　　金地(集團(tuán))股份有限公司戰(zhàn)略發(fā)展部總監(jiān)王南先生

　　好屋中國(guó)集團(tuán)總裁陳興女士

　　新世界中國(guó)地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理林志中先生

　　綠地集團(tuán)有限公司廣東房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理助理秦茂良先生

　　景瑞地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司常務(wù)副總裁楊鐵軍先生

　　世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉先生

　　合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌先生

　　億城集團(tuán)股份有限公司副總裁楊維堯先生

　　路勁地產(chǎn)集團(tuán)廣州公司總經(jīng)理羅江海先生

　　美國(guó)海斯蘭德國(guó)際建筑師事務(wù)所首席建筑師、董事長(zhǎng)馮瑩女士

　　洲聯(lián)集團(tuán)·五合國(guó)際董事副總經(jīng)理盧求先生

　　廣州華譽(yù)景觀工程設(shè)計(jì)有限公司副總經(jīng)理項(xiàng)雪梅女士

　　華夏時(shí)報(bào)副總編輯筆夫先生

　　每日經(jīng)濟(jì)新聞華南中心總經(jīng)理?xiàng)顒尴壬?/p>

　　觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩(shī)濤女士

　　另外，今天由于有霧霾，而且也下雨，所以還有很多嘉賓還在趕來(lái)的路上。讓我們用熱烈的掌聲感謝參與和支持今天論壇的朋友們，謝謝。

　　接下來(lái)，我們將請(qǐng)出本次論壇的致辭嘉賓。首先有請(qǐng)：華夏時(shí)報(bào)副總編輯筆夫先生為我們致辭，有請(qǐng)筆夫先生。

　　筆夫：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓，大家上午好！

　　三月春風(fēng)拂面，一元復(fù)始，萬(wàn)象更新，我們非常高興看到房地產(chǎn)的精英再次來(lái)到廣州參加觀點(diǎn)房地產(chǎn)論壇，每當(dāng)房地產(chǎn)面對(duì)一些問(wèn)題的時(shí)候，我們都會(huì)在一起討論一些新的話(huà)題，給這個(gè)行業(yè)帶來(lái)很多啟示，我想這次論壇一定會(huì)給大家?guī)?lái)更多的啟發(fā)。

　　特別是兩會(huì)正在進(jìn)行，房地產(chǎn)業(yè)面臨著一個(gè)新的發(fā)展機(jī)遇，十八大給我們帶來(lái)了一個(gè)改革的愿景和宏圖，兩會(huì)確定了今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率在7.5%左右，新的一屆領(lǐng)導(dǎo)集體強(qiáng)烈地維持一個(gè)底線的社會(huì)發(fā)展的思路，新型城鎮(zhèn)化也給我們帶來(lái)更多的信心，這是我們房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前面臨的一個(gè)非常好的機(jī)遇。當(dāng)然我們也不可否認(rèn)的是，現(xiàn)在有很多的挑戰(zhàn)，我們也看到，最近全國(guó)各地，特別是一些三四線城市，甚至是一些一線城市出現(xiàn)了銷(xiāo)售方面局部的飽和的現(xiàn)象。其它的一些因素，比如說(shuō)金融市場(chǎng)，利率市場(chǎng)化等等，都給我們房地產(chǎn)帶來(lái)了新的課題。經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，在有巨大機(jī)遇的同時(shí)，也面臨著很多硬的約束，例如環(huán)保的因素、貨幣投放方面的因素，還有最新的一個(gè)因素是恐怖襲擊，這次我們?cè)趤?lái)的飛機(jī)上，一個(gè)大型的寬體空客飛機(jī)上，乘客只有1/4左右，這證明恐怖襲擊再次成為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的約束。最近金融市場(chǎng)也出現(xiàn)了暴跌，金融市場(chǎng)的動(dòng)蕩也會(huì)給整個(gè)社會(huì)的資產(chǎn)價(jià)格帶來(lái)影響，不可否認(rèn)，也會(huì)給我們房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)影響，這是我們將面臨的挑戰(zhàn)。

　　但是回顧過(guò)去十多年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直是在抓住機(jī)會(huì)，克服困難，迎接挑戰(zhàn)的過(guò)程走過(guò)來(lái)的。過(guò)去的十幾年里，我們不斷地面對(duì)宏觀調(diào)控，不斷地要面對(duì)金融危機(jī)，但是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展得非常迅速，我想未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)同樣會(huì)抓住機(jī)會(huì)，克服這些困難，因?yàn)樗欠馅厔?shì)發(fā)展的過(guò)程。

　　華夏時(shí)報(bào)作為觀點(diǎn)合作的主辦方，一直非常支持觀點(diǎn)論壇的舉辦，我們也跟在座的地產(chǎn)界的企業(yè)擁有良好的合作，華夏時(shí)報(bào)在過(guò)去的多年里都維持了一個(gè)非常好的增長(zhǎng)，在過(guò)去的幾年里面，每年都以百分之百的營(yíng)收速度在增長(zhǎng)，過(guò)去的一年，我們突破了4億元的營(yíng)收，這與大家的支持是分不開(kāi)的，在這里向大家表示感謝，最后預(yù)祝大會(huì)取得圓滿(mǎn)成功，大家在這里工作、生活愉快，謝謝大家。

　　主持人：非常感謝筆夫先生的致辭，接下來(lái)讓我們有請(qǐng)觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩(shī)濤女士致辭。

　　陳詩(shī)濤：尊敬的各位來(lái)賓上午好！最近的兩會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)的解讀無(wú)疑為行業(yè)帶來(lái)了全新的意義。而此時(shí)，連續(xù)舉辦六年的觀點(diǎn)年度論壇在三月的廣州舉辦，并發(fā)布2013年度中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜。我想，是因?yàn)橄嘈糯禾於紩?huì)擁有無(wú)限的希望。

　　過(guò)去的2013年，是房地產(chǎn)行業(yè)振奮的一年，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?nèi)骘h紅，在2013年度卓越100榜入選企業(yè)中超過(guò)百億的達(dá)到81家（不包括另外5家百億的入圍企業(yè)），200億的35家，500億的12家，千億的7家，為歷史之冠。銷(xiāo)售前十強(qiáng)每家的業(yè)績(jī)都超600億，總額達(dá)到11144.8億，占比100強(qiáng)銷(xiāo)售總額26021.79的42.82%。面對(duì)這么好的業(yè)績(jī)，已經(jīng)有企業(yè)拋出2014年2400億的銷(xiāo)售目標(biāo)。不過(guò)，真實(shí)的數(shù)據(jù)絕不說(shuō)謊，在報(bào)告研究過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)上市三十強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)表現(xiàn)低迷、曾經(jīng)的明星企業(yè)排位大跌、上榜企業(yè)越來(lái)越集中在京滬廣深四個(gè)一線城市、第二梯隊(duì)明顯乏力，此等種種現(xiàn)象使得我們不得不認(rèn)真思考！

　　于是，我們將“模式與革新”定為今年年度論壇的主題，它也是當(dāng)前行業(yè)集體面對(duì)的問(wèn)題。今天，將它拋給在座數(shù)百位行業(yè)精英共同討論，或許可以給企業(yè)及行業(yè)一些答案、一些不同的方向。在今年，我們接下來(lái)的時(shí)間將會(huì)走到西安、蘇州、沈陽(yáng)、廈門(mén)，而在夏季我們會(huì)繼續(xù)邀請(qǐng)各位朋友相聚在海南，相聚在我們已經(jīng)舉辦了14年的博鰲房地產(chǎn)論壇。

　　最后，我代表主辦方再次感謝出席論壇的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位企業(yè)來(lái)賓，感謝所有媒體朋友！

　　主持人：謝謝陳詩(shī)濤女士。本次大會(huì)的嘉賓致辭到此結(jié)束，接下來(lái)將進(jìn)行今天上午的議程。

　　踏入全新的2014年，不斷變化中自新發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)孕育著模式與革新。無(wú)論是政策還是市場(chǎng)，無(wú)論住宅還是商業(yè)，在新時(shí)期都有新的解讀，房地產(chǎn)如何革故鼎新、贏得未來(lái)？

　　2014觀點(diǎn)年度論壇的大會(huì)主題是：模式與革新；上午會(huì)議主題是改變篇：自新的房地產(chǎn)行業(yè)。

　　下面即將展開(kāi)的是演講環(huán)節(jié)。我們很榮幸的邀請(qǐng)到：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一先生；著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮先生；廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲先生；中國(guó)新天地有限公司行政總裁黃勤道先生；中原集團(tuán)主席黎明楷先生；新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷先生；萊蒙國(guó)際集團(tuán)執(zhí)行董事、首席運(yùn)營(yíng)官陳風(fēng)楊先生；以上嘉賓在將在今天上午為我們帶來(lái)精彩的年度演講。

　　首先有請(qǐng)朱中一先生為大會(huì)作致辭及主旨演講，有請(qǐng)：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一先生，他的演講的題目是：2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。

　　朱中一：觀點(diǎn)論壇主要是講觀點(diǎn)，所以我也講下我的觀點(diǎn)。很高興應(yīng)邀參加這個(gè)論壇，觀點(diǎn)的論壇我基本上每次都參加。

　　組委會(huì)希望我對(duì)2014年的房地產(chǎn)走勢(shì)做一個(gè)分析，我的觀點(diǎn)是這樣的：2014年以及今后一個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)的走勢(shì)肯定是向著更加平穩(wěn)的、理性的方向發(fā)展。這是我的一個(gè)基本觀點(diǎn)，主要理由有以下幾點(diǎn)：

　　第一，咱們的宏觀經(jīng)濟(jì)，包括GDP的增速已經(jīng)由過(guò)去的兩位數(shù)到現(xiàn)在的7.5%左右。另外，房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)前十幾年的快速發(fā)展以后，按照需求結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，由過(guò)去的普遍性的需求，或者嚴(yán)重的短缺向部分需求在轉(zhuǎn)變。我們房地產(chǎn)人均的面積，當(dāng)然這個(gè)要看統(tǒng)計(jì)口徑怎么說(shuō)。1978年的時(shí)候是6.7平方米，現(xiàn)在大概是將近32-33平方米的人均，這個(gè)可能是拿戶(hù)籍人口的統(tǒng)計(jì)。但不管怎么樣說(shuō)明咱們的嚴(yán)重短缺的狀況已經(jīng)解決了，那么新的需求無(wú)非是城鎮(zhèn)化的人們的需求，還有城鎮(zhèn)原有居民的自住性需求、改善性需求，還有拆遷的被動(dòng)性需求等等。當(dāng)然將來(lái)人口結(jié)構(gòu)的變化，比如說(shuō)戶(hù)籍制度的改革，包括計(jì)劃生育政策的調(diào)整，還會(huì)帶來(lái)需求，但是這個(gè)需求不會(huì)像過(guò)去的普遍短缺的那種情況。

　　第二，我們國(guó)家現(xiàn)在對(duì)于城鎮(zhèn)化，一方面城鎮(zhèn)化給我們帶來(lái)了大的機(jī)遇，因?yàn)槲覀兊某擎?zhèn)化率名義上講到2012年底是52.6%，但實(shí)際上咱們的城鎮(zhèn)化率只有36%，大概還有將近兩億的人口沒(méi)有享受到當(dāng)?shù)乩习傩盏幕竟卜?wù)。如果按照人均每年增加一個(gè)百分點(diǎn)來(lái)算，這個(gè)需求還是旺盛的。但是，請(qǐng)大家注意的是，我們2012年的時(shí)候講城鎮(zhèn)化跟2013年講城鎮(zhèn)化，尤其是去年的城鎮(zhèn)化工作會(huì)議講城鎮(zhèn)化，它在調(diào)子上有比較大的轉(zhuǎn)變。

　　2012年底講城鎮(zhèn)化的時(shí)候，我們要把城鎮(zhèn)化作為我們拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大的引擎。到了2013年，我們強(qiáng)調(diào)的是要積極穩(wěn)妥、要按規(guī)律不能拔苗助長(zhǎng)。在中央農(nóng)村工作會(huì)議期間，講的是2020年前主要是解決三個(gè)一億的人的問(wèn)題，也就是說(shuō)主要是提高質(zhì)量、要積極穩(wěn)妥，所以這個(gè)它也是向穩(wěn)妥的方向發(fā)展的。

　　第三，我們的中長(zhǎng)期制度肯定是加快考慮我們的住房政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策在逐步的完善，而且信息的聯(lián)網(wǎng)，不動(dòng)產(chǎn)登記條例的出臺(tái)，尤其是房地產(chǎn)稅，現(xiàn)在這個(gè)大家已經(jīng)很清楚了。不光是十八屆三中全會(huì)提出加快房地產(chǎn)稅的立法，適時(shí)推進(jìn)改革，今年有關(guān)的部門(mén)都提到了這個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在已經(jīng)在啟動(dòng)房地產(chǎn)稅的立法，當(dāng)然房地產(chǎn)稅立法有一個(gè)周期，而且我們這里講的房地產(chǎn)稅跟過(guò)去講的房產(chǎn)稅的含義不完全一樣。

　　對(duì)于房地產(chǎn)稅，我的觀點(diǎn)是這樣的，一個(gè)是要清理原來(lái)的一些稅種，該合并的合并，該取消的取消，本著減稅種、寬稅機(jī)這么一種嚴(yán)征管的思路，而且在開(kāi)征持有稅的同時(shí)減輕流通環(huán)節(jié)的稅收。但是，我覺(jué)得不管怎么樣，既然是進(jìn)入了立法程序，立法程序它有個(gè)周期，我估計(jì)至少要兩年的時(shí)間才能出臺(tái)。在出臺(tái)過(guò)程當(dāng)中，它肯定是要征求意見(jiàn)，在征求意見(jiàn)的過(guò)程當(dāng)中它也是一個(gè)引導(dǎo)消費(fèi)者的過(guò)程，這樣自然而然的使市場(chǎng)更加理性。

　　基于這幾個(gè)基本的道理，市場(chǎng)肯定向平穩(wěn)方向發(fā)展。尤其是咱們不能跟去年的市場(chǎng)對(duì)比，這一條我覺(jué)得是必須的。因?yàn)槿ツ甑氖袌?chǎng)，咱們客觀來(lái)說(shuō)有好多超出我們預(yù)料的東西，去年整個(gè)市場(chǎng)的銷(xiāo)售增幅是超預(yù)期的，商品房的銷(xiāo)售面積是13億平方米，同比增長(zhǎng)了13%；銷(xiāo)售金額81428億元，同比增長(zhǎng)26.3%；住宅銷(xiāo)售面積6000萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.5%；銷(xiāo)售額是67695億元，同比增長(zhǎng)26.6%，這是超過(guò)我們預(yù)期的。原因很復(fù)雜，這里就不多說(shuō)了，但是今后肯定不會(huì)是這種態(tài)勢(shì)，肯定是向更加理性、平穩(wěn)的方向發(fā)展。

　　以上是我講向平穩(wěn)方向發(fā)展的幾個(gè)基本的理由。

　　另外，從今年，實(shí)際上是從2012年開(kāi)始，市場(chǎng)有些特點(diǎn)就逐步顯現(xiàn)出來(lái)了，而且2013年更加明顯，我覺(jué)得2014年以后這些特點(diǎn)將會(huì)延續(xù)。我覺(jué)得有4個(gè)特點(diǎn)：

　　第一，城市之間的差異性在逐步拉大。過(guò)去講地區(qū)差異性，這次的政府工作報(bào)告講的是城市差異性，我覺(jué)得這個(gè)用詞更加科學(xué)，因?yàn)榈貐^(qū)有時(shí)候還太籠統(tǒng)了。關(guān)于城市差異，我們舉個(gè)例子，長(zhǎng)三角是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，但是長(zhǎng)三角里頭，上海、南京、杭州的市場(chǎng)是不一樣的，上海可能現(xiàn)在還是供不應(yīng)求的市場(chǎng)、南京的市場(chǎng)比較平穩(wěn)、杭州的供應(yīng)量比較大，正因?yàn)楣?yīng)量大，所以才出現(xiàn)2月份的某一個(gè)樓盤(pán)降價(jià)的現(xiàn)象。當(dāng)然該樓盤(pán)就是尾樓，不是整個(gè)樓盤(pán)，被媒體放大了。

　　另外就是江蘇里頭，南京、蘇州、常州、無(wú)錫的市場(chǎng)又不一樣，我都去過(guò)這些城市，蘇州的市場(chǎng)相對(duì)比較穩(wěn)定，無(wú)錫的市場(chǎng)現(xiàn)在有點(diǎn)供大于求，常州的市場(chǎng)供大于求的現(xiàn)象更突出一點(diǎn)，所以城市之間的差異性在拉大。當(dāng)然，其它的地方，供大于求的城市也很多，所以現(xiàn)在就提出，按照城市來(lái)分類(lèi)調(diào)控。當(dāng)然，這個(gè)分類(lèi)調(diào)控實(shí)際上跟我們過(guò)去講的雙向調(diào)控是結(jié)合起來(lái)的。所謂分類(lèi)調(diào)控就是供大于求的城市，特別像北、上、廣、深這些城市要繼續(xù)原有的政策，嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)的政策，這個(gè)肯定不能放松，同時(shí)要增加土地供應(yīng)，這跟過(guò)去講的雙向調(diào)控基本上還是差不多的。

　　但是，有一些供大于求的城市，尤其是明顯供大于求的城市，確確實(shí)實(shí)可能面臨著市場(chǎng)下行的壓力。但是我也覺(jué)得它不會(huì)出現(xiàn)像有些媒體講的會(huì)崩盤(pán)的那種嚴(yán)重狀態(tài)。為什么？我覺(jué)得這一類(lèi)城市，按照咱們國(guó)家城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略，因?yàn)槲覀兂擎?zhèn)化要解決“三個(gè)一億人”的問(wèn)題，城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略里頭，就這類(lèi)城市如果城鎮(zhèn)化推進(jìn)比較順利，如果戶(hù)籍制度的改革配合得好一點(diǎn)，那么它的消化肯定會(huì)好一點(diǎn)。

　　另一個(gè)理由，房地產(chǎn)不管怎么樣，它和宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，跟地方的財(cái)政收入密切相關(guān)。地方政府也好，中央政府也好，雖然再不會(huì)出臺(tái)像2009、2010年那樣的救市的政策，但是它不會(huì)希望房地產(chǎn)的崩盤(pán)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的影響。當(dāng)然政策上怎么微調(diào)，這是一種藝術(shù)問(wèn)題。這是第一個(gè)問(wèn)題，針對(duì)市場(chǎng)的差異性，更加堅(jiān)持雙向調(diào)控和分類(lèi)調(diào)控的政策。

　　第二，非住宅類(lèi)業(yè)態(tài)的比例會(huì)提高，這里就包括商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等等，當(dāng)然老年住區(qū)這一塊看怎么分，也可以作為住宅類(lèi)的，因?yàn)樗慕?jīng)營(yíng)管理跟住宅也不完全一樣。老年住區(qū)這塊也會(huì)提高，現(xiàn)在大家勁頭不小，但也要防止過(guò)剩的問(wèn)題，要積極做好引導(dǎo)的問(wèn)題。

　　第三，企業(yè)的分化明顯。剛才陳詩(shī)濤也講了，根據(jù)現(xiàn)在的預(yù)測(cè)，現(xiàn)在大型企業(yè)的集中度更加明顯了，像萬(wàn)科、恒大、綠地、保利、碧桂園去年的年銷(xiāo)售額都突破了1000億，其中去年萬(wàn)科的銷(xiāo)售額達(dá)到了1740億。進(jìn)入全國(guó)百?gòu)?qiáng)、50強(qiáng)、20強(qiáng)的企業(yè)的門(mén)檻比2012年明顯提高；有些企業(yè)像萬(wàn)科、綠地、中海、碧桂園還積極拓展國(guó)外市場(chǎng)，這些企業(yè)一個(gè)是銷(xiāo)售良好，還有加強(qiáng)成本控制，所以為些企業(yè)的利潤(rùn)在2011、2012年的時(shí)候是下降的，2013年則在小幅回升。

　　這說(shuō)明強(qiáng)的企業(yè)在繼續(xù)做強(qiáng)，但是有些中小企業(yè)由于融資、銷(xiāo)售困難，所以日子比較難過(guò)，但是也不會(huì)像有些人講的有多少企業(yè)會(huì)出現(xiàn)什么問(wèn)題，因?yàn)樵蹅兊姆康禺a(chǎn)企業(yè)它很多是項(xiàng)目公司，它有的就不做了，有的跟大企業(yè)兼并，所以形勢(shì)也不會(huì)像社會(huì)上講的那么嚴(yán)峻，但這個(gè)問(wèn)題是客觀存在的。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)也有一個(gè)粗略的統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在的數(shù)字大概是4萬(wàn)多家企業(yè)作為獨(dú)立法人，但是不是真正有那么多也不一定，咱們的企業(yè)還是在逐步的減少，大企業(yè)在增加。

　　第四，將來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)跟金融業(yè)、信息業(yè)、建筑業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)作發(fā)展是一個(gè)大的趨勢(shì)。我認(rèn)為這個(gè)大的趨勢(shì)，作為模式也好，作為創(chuàng)新也好，咱們要看到這個(gè)趨勢(shì)。當(dāng)今時(shí)代信息技術(shù)、電子商務(wù)快速發(fā)展，而且電子商務(wù)已經(jīng)融合到了各行各業(yè)，電子商務(wù)對(duì)傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)的沖擊已經(jīng)成了不爭(zhēng)的事實(shí)，過(guò)去多數(shù)的企業(yè)還只是將電子商務(wù)停留在傳遞信息的廣告階段，而有些骨干企業(yè)已經(jīng)在跟互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行前期的合作，包括銷(xiāo)售、存量房的合作等等。下一步這種合作肯定會(huì)越來(lái)越明顯。就像媒體說(shuō)的，在2012年的時(shí)候，王健林和馬云還打賭2013年要保持緊密的合作。今后這個(gè)緊密合作將會(huì)是一個(gè)趨勢(shì)。

　　另一個(gè)，房地產(chǎn)跟金融業(yè)的合作，它也是一種趨勢(shì)。從去年到今年，由于金融業(yè)的改革，各個(gè)商業(yè)銀行也好、大銀行也好就是要保持一種戰(zhàn)略合作關(guān)系。當(dāng)然它們的合作關(guān)系主要是瞄準(zhǔn)我們的百?gòu)?qiáng)企業(yè)。而我們一些強(qiáng)的企業(yè)也在跨足金融業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)從本質(zhì)上來(lái)講它是純金融類(lèi)的產(chǎn)業(yè)，這個(gè)合作將來(lái)是一個(gè)趨勢(shì)。當(dāng)然目前來(lái)說(shuō)，由于對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范，一些單位也在收緊貸款，有些中小企業(yè)可能日子也難受，但是我覺(jué)得這兩個(gè)行業(yè)的融合發(fā)展將來(lái)是一個(gè)趨勢(shì)。

　　第三個(gè)趨勢(shì)就是房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，這也是一個(gè)必然的趨勢(shì)。房地產(chǎn)和建筑業(yè)是姐妹行業(yè)，從國(guó)際上來(lái)講，房地產(chǎn)屬于投融資行業(yè)，建筑開(kāi)發(fā)過(guò)程屬于建筑行為，房地產(chǎn)前面講得是土地怎么取得，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)要符合建筑的標(biāo)準(zhǔn)，工程驗(yàn)收以后交付使用，整個(gè)的建設(shè)過(guò)程都是建筑行業(yè)來(lái)做?，F(xiàn)在我們講的房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，實(shí)際上更多的是建筑業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。咱們講怎么建立資源節(jié)約型、環(huán)境友好型，提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平，它實(shí)際上是建筑的工業(yè)化和住宅的產(chǎn)業(yè)化，去年年底的建設(shè)工作會(huì)議、包括全國(guó)政協(xié)的座談會(huì)上都提出了建筑的產(chǎn)業(yè)化問(wèn)題，所以房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)肯定會(huì)更加融合。

　　在這些趨勢(shì)和特點(diǎn)的情況下，作為房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，怎么樣獨(dú)立的分析市場(chǎng)、判斷市場(chǎng)顯得格外的重要。因?yàn)槭袌?chǎng)在分化，區(qū)域之間城市在分化，你一定要獨(dú)立的判斷市場(chǎng)，你不能跟風(fēng)。這里面包括地區(qū)的市場(chǎng)，包括你的產(chǎn)品的問(wèn)題。

　　另外，對(duì)于拿地王一定要慎重，我是不太希望媒體對(duì)這些問(wèn)題的宣傳，因?yàn)槲乙擦私饬艘恍┢髽I(yè)，我上次到了溫州，現(xiàn)在溫州的市場(chǎng)不像媒體說(shuō)的那樣，溫州的價(jià)格確實(shí)降得很快，溫州當(dāng)時(shí)的價(jià)格上漲很快是跟炒作有關(guān)系，后來(lái)一些大的企業(yè)進(jìn)去了，開(kāi)發(fā)量增加了，現(xiàn)在市場(chǎng)實(shí)際上開(kāi)發(fā)的數(shù)量、交易的數(shù)量比過(guò)去多了，價(jià)格反而下來(lái)了，應(yīng)該說(shuō)這個(gè)市場(chǎng)是在理性的回歸過(guò)程當(dāng)中。這說(shuō)明什么問(wèn)題呢？我們一定要判斷市場(chǎng)、判斷產(chǎn)品，而且一定不要盲目地拿高價(jià)地?，F(xiàn)在溫州最討厭的就是什么，溫州一個(gè)協(xié)會(huì)的會(huì)長(zhǎng)當(dāng)時(shí)拿了一塊高價(jià)地，他現(xiàn)在感到很燙手，其他的企業(yè)我覺(jué)得反應(yīng)不是很大。

　　所以在這種情況下，企業(yè)怎么樣更加理性，更加分析政策，分析各個(gè)地方市場(chǎng)的發(fā)展是主要的。那么作為地方政府，我們一直是堅(jiān)持這么一個(gè)觀點(diǎn)，各個(gè)地方政府一定要根據(jù)當(dāng)?shù)氐淖≌闆r、未來(lái)需求情況來(lái)制定住房發(fā)展規(guī)劃，來(lái)增加土地供應(yīng)，減少盲目性，不能再過(guò)分依賴(lài)房地產(chǎn)，不能再過(guò)分依賴(lài)土地財(cái)政。

　　主持人：感謝朱中一先生為我們解析政策，而且時(shí)間也掐得很準(zhǔn)，剛好是20分鐘。

　　接下來(lái)有請(qǐng)下一位重量級(jí)的演講嘉賓，他是著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮先生，他的演講題目是“城鎮(zhèn)化、房產(chǎn)稅與長(zhǎng)效機(jī)制”，掌聲有請(qǐng)。

　　陳淮：給我出的題目很大，20分鐘要講城鎮(zhèn)化、房產(chǎn)稅，還有長(zhǎng)效機(jī)制，我想神仙也辦不到，我只有勉為其難，而且我上臺(tái)之前還有人給我寫(xiě)了條子，要求說(shuō)說(shuō)對(duì)這10年房地產(chǎn)調(diào)控政策的評(píng)價(jià)。

　　我先說(shuō)說(shuō)評(píng)價(jià)，這個(gè)問(wèn)題不難評(píng)，首先說(shuō)否定過(guò)去10年的調(diào)控和效果是不正確和片面的，在過(guò)去10年調(diào)控政策在維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行，比如說(shuō)大的世界危機(jī)面前，國(guó)民經(jīng)濟(jì)面臨通脹壓力面前，維護(hù)它的穩(wěn)定運(yùn)行，發(fā)揮了重要的作用。在抑制需求上面，取得了明顯的效果，目前的市場(chǎng)需求以剛性和自住性需求為主，這是大家公認(rèn)的。在保障房建設(shè)上，我們邁開(kāi)了實(shí)質(zhì)性步伐。我們的房地產(chǎn)企業(yè)和市場(chǎng)向成熟度方面走出了很多，我們2014年坐在這里的時(shí)候注意到一個(gè)變化，在過(guò)去10年中，一開(kāi)這樣的論壇，大家一開(kāi)頭就討論下一步還會(huì)出現(xiàn)什么調(diào)控政策，當(dāng)一個(gè)產(chǎn)業(yè)的博弈對(duì)象是政策的時(shí)候，那就是還在和父母那里爭(zhēng)自由的產(chǎn)業(yè)。今年議論的美國(guó)QE退出、人民幣貶值，包括我們是否面臨通脹、通縮、貨幣政策從緊從松，也包括互聯(lián)網(wǎng)金融的挑戰(zhàn)，二三線城市的發(fā)展，供大于求、供不應(yīng)求，商業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等多元化。也就是說(shuō)我們這個(gè)產(chǎn)業(yè)和開(kāi)發(fā)商所考慮的對(duì)立面、博弈面已經(jīng)是市場(chǎng)，而不是政府。我想這是我們這個(gè)產(chǎn)業(yè)走向成熟的一個(gè)重要標(biāo)志。

　　但是這十年政策有沒(méi)有缺陷，也并不難歸納，簡(jiǎn)單地說(shuō)，第一條在于不斷地強(qiáng)化政府權(quán)力，從2002、2003年8·31土地大限，201文件，一直到后來(lái)9070政策，加征5.5營(yíng)業(yè)稅，清算土地增值稅等等，無(wú)一例外都在強(qiáng)化政府權(quán)力，依靠政府權(quán)力的結(jié)果，是事情都加到政府身上了，引起中央政府和地方政府的矛盾，開(kāi)發(fā)商和政府的矛盾，開(kāi)發(fā)商要想活下去，就得擺平政府，這是第一大缺陷，不斷強(qiáng)化政府權(quán)力，政府那只閑不住的手越來(lái)越閑不住，看不見(jiàn)的手越來(lái)越看得見(jiàn)。第二條，十年的調(diào)控政策無(wú)一例外都具有明顯的滯后性、被動(dòng)性和主觀性，沒(méi)有一條是站在事前，許多一條是主動(dòng)調(diào)整，而且更多的是憑主觀想象。2013年年初的國(guó)五條，差不多是向市場(chǎng)說(shuō)“數(shù)量有限、欲購(gòu)從速”。第三個(gè)缺陷，高成本、低效率，9070政策突然出臺(tái)，所有沒(méi)有開(kāi)工，哪怕批復(fù)的，全部重做規(guī)劃，市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)完全被打亂，預(yù)期完全被破壞。還有清算土地增值稅，這都具有很強(qiáng)的主觀性，是違背客觀規(guī)律的。第四，十年調(diào)控沒(méi)有一條措施是和改革相結(jié)合的，沒(méi)有一條觸動(dòng)利益集團(tuán)和調(diào)整社會(huì)收入分配利益結(jié)構(gòu)的。這就是我對(duì)過(guò)去十年的評(píng)價(jià)，沒(méi)什么難評(píng)價(jià)的，這種問(wèn)題沒(méi)有什么挑戰(zhàn)性。

　　下面回到會(huì)議主題，講城鎮(zhèn)化，我想這一個(gè)問(wèn)題不是20分鐘就能講清楚的，但是我們大致可以歸納。我們毫無(wú)疑問(wèn)，在未來(lái)10年到20年，中國(guó)的城鎮(zhèn)化不僅是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大引擎，而且是引領(lǐng)世界經(jīng)濟(jì)避免走向衰退的重要推動(dòng)力。因?yàn)橹袊?guó)城鎮(zhèn)化所帶來(lái)的需求和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)是世界經(jīng)濟(jì)重要活力的組成部分之一，這已經(jīng)為全世界所公認(rèn)，我完全不贊成媒體熱炒的一些不知道從哪兒學(xué)來(lái)的概念，什么叫崩盤(pán)？那是把股市的一些名詞挪用到樓市上來(lái)了，人們拿著股票有別的用處嗎？當(dāng)熊市到來(lái)的時(shí)候，我們可以假定所有的持股人都會(huì)成為賣(mài)家，哪怕他花10塊錢(qián)一股買(mǎi)的價(jià)格降到8塊，他也會(huì)賣(mài)，因?yàn)樗邢Ｍ麖?塊買(mǎi)回來(lái)，這是崩盤(pán)，大家只賣(mài)不買(mǎi)。樓市行嗎？你聽(tīng)說(shuō)廣州、佛山還是哪個(gè)地方的人們說(shuō)，咱們都搬到馬路上住，把房子掛出來(lái)賣(mài)，等到樓價(jià)再跌了之后再買(mǎi)回去，之后再搬回去，有這個(gè)可能嗎？所以我想這個(gè)說(shuō)法是沒(méi)道理的。我認(rèn)為至少未來(lái)10年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是全世界規(guī)模最大和增長(zhǎng)速度最快的房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果誰(shuí)要有疑問(wèn)，可以舉舉手。中國(guó)未來(lái)10年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是世界上規(guī)模最大、增長(zhǎng)速度最快的房地產(chǎn)市場(chǎng)，它的背景就是億萬(wàn)人向城市的集中、集聚。

　　當(dāng)然，我們的城市化人口存在著過(guò)度高估和過(guò)度低估兩個(gè)方面，比如說(shuō)朱會(huì)長(zhǎng)說(shuō)的，城鎮(zhèn)人口指的是常住人口，我們2013年的宏觀經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公報(bào)已經(jīng)出來(lái)了，城鎮(zhèn)人口是7.3億人，達(dá)到54%，這個(gè)規(guī)模顯然存在著很大程度的高估，如同朱會(huì)長(zhǎng)和很多人反復(fù)指出的，里面有一個(gè)群體是偽城市人口，盡管他們?cè)诔鞘芯幼“肽暌陨希唤y(tǒng)計(jì)為城市人口，他們的學(xué)名叫“農(nóng)民工”，但是我們的城鎮(zhèn)人口還有每年低估的一個(gè)方面，因?yàn)檫€有一個(gè)龐大的人群，比如廣州和北京，都有一個(gè)龐大的流動(dòng)人口規(guī)模，沒(méi)有統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。流動(dòng)人口不是過(guò)幾天就消失了，是張三走了，李四又來(lái)了，滯留在城市的人口是要加進(jìn)來(lái)的。城市的馬路、醫(yī)療、教育等公共設(shè)施是要為這些人服務(wù)的。因此我們的城鎮(zhèn)化人口，城鎮(zhèn)所容納、承載的人口實(shí)際上還存在被嚴(yán)重低估的問(wèn)題，這是另外一個(gè)方面。

　　中國(guó)的城鎮(zhèn)化，十八屆三中全會(huì)強(qiáng)調(diào)把人的城鎮(zhèn)化放在第一位，這沒(méi)有異議。我理解從目前我們的新型城鎮(zhèn)化在未來(lái)一段時(shí)間首先是調(diào)整人口結(jié)構(gòu)，堅(jiān)決抑制大城市人口規(guī)模，發(fā)展城市群、城市衛(wèi)星群、中小城鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，特別是政府工作報(bào)告中明確講了，支持西部地區(qū)城鎮(zhèn)化的發(fā)展，并且調(diào)整東部地區(qū)，主要是調(diào)整城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，也就是大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展的問(wèn)題。坦率說(shuō)，我們要想控制北、上、廣、深的房?jī)r(jià)，出臺(tái)國(guó)五百條也沒(méi)有用，如果沒(méi)有大中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展，縮小不同規(guī)模城市之間的發(fā)展差距，我們永遠(yuǎn)解決不了北京和廣州的房?jī)r(jià)問(wèn)題，劉謙也辦不到，因?yàn)檫@個(gè)城市無(wú)論如何住不下那么多的人，把全國(guó)人都住在這一個(gè)屈指可數(shù)的城市里，無(wú)論如何是住不下的。

　　我們的城鎮(zhèn)化要和改革密切相結(jié)合，這一條已經(jīng)在三中全會(huì)和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議以及政府工作報(bào)告中都反復(fù)明確了，和土地制度的調(diào)整、和戶(hù)籍制度的改革、和落實(shí)農(nóng)民工的市民化問(wèn)題、和福利資源的均等化覆蓋、和破除壟斷密切結(jié)合才行。按原有的路數(shù)走不下去。

　　中國(guó)的城鎮(zhèn)化最大的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)之一，就是不能離開(kāi)以業(yè)興城，中小城鎮(zhèn)、中等規(guī)模城市的發(fā)展，最重要的是有產(chǎn)業(yè)支撐。沒(méi)有產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)，沒(méi)有就業(yè)機(jī)會(huì)，我們的城市化僅僅是建了一堆房子，而且這房子是沒(méi)人住的。沒(méi)人住的原因是因?yàn)闆](méi)有足夠的就業(yè)機(jī)會(huì)，不是因?yàn)榉孔咏ǘ嗔恕Ｕ?qǐng)注意，中國(guó)的城鎮(zhèn)房子還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有建夠，但是在局部地區(qū)來(lái)說(shuō)，和產(chǎn)城脫離的地方是一定要出現(xiàn)鬼城的。昨天有一個(gè)微訪談，有一個(gè)人舉例說(shuō)底特律的教訓(xùn)，說(shuō)它是一個(gè)鬼城。希望我們?cè)谧拿襟w回去告訴你的同事，別再拿底特律的例子來(lái)證明中國(guó)的鬼城，這是兩碼事，不要人云亦云。底特律是美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中保產(chǎn)棄城的成功案例。在20世紀(jì)上半業(yè)的時(shí)候，汽車(chē)業(yè)的發(fā)展有兩條法寶，一個(gè)叫規(guī)模經(jīng)濟(jì)，生產(chǎn)40萬(wàn)輛肯定比生產(chǎn)4萬(wàn)輛的成本低。第二個(gè)叫聚集效應(yīng)，當(dāng)各種各樣的汽車(chē)企業(yè)集中在一塊的時(shí)候，它的配套生產(chǎn)能力也可以相互共享。進(jìn)入21世紀(jì)之后，汽車(chē)業(yè)的發(fā)展不靠這個(gè)，第一靠全球資源配置、全球訂貨，所以沒(méi)必要聚集在一塊，第二個(gè)，趨近市場(chǎng)的本土化生產(chǎn)，在美國(guó)生產(chǎn)貿(mào)易壁壘太高，和中國(guó)合資就近生產(chǎn)是一個(gè)新的趨勢(shì)。所以底特律的衰退和美國(guó)汽車(chē)業(yè)在金融危機(jī)后的迅速?gòu)?fù)蘇是密切聯(lián)在一塊的，美國(guó)納斯達(dá)克指數(shù)、道瓊斯指數(shù)和標(biāo)準(zhǔn)普爾指數(shù)在2013年創(chuàng)了多少歷史新高？50次。美國(guó)的微觀基礎(chǔ)，包括高科技的蘋(píng)果和其它企業(yè)，也包括傳統(tǒng)的汽車(chē)業(yè)，微觀基礎(chǔ)已經(jīng)普遍的大規(guī)模改善，發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)體的困境主要是政府的困境，一個(gè)是就業(yè)，一個(gè)是財(cái)政。當(dāng)然美國(guó)也有棄產(chǎn)保城的成功案例，比如說(shuō)在70年代末到80年代，美國(guó)完全放棄家電業(yè)，你聽(tīng)說(shuō)美國(guó)有名牌家電嗎？由此轉(zhuǎn)型為了硅谷IT業(yè)。咱們別老在公共輿論空間釋放一些讓人笑話(huà)的信息。

　　回到城鎮(zhèn)化的話(huà)題，城鎮(zhèn)化是要和產(chǎn)城密切結(jié)合的城鎮(zhèn)化。

　　最后，我們的城鎮(zhèn)化一定是要符合中國(guó)國(guó)情，節(jié)約資源、運(yùn)用高科技手段，能夠給人們以安全、舒適和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保護(hù)我們的環(huán)境，以及原有的村容村貌、文化等諸多內(nèi)容相結(jié)合一致的城鎮(zhèn)化。2013年以來(lái)的霧霾，引起了全世界的關(guān)注，引起了老百姓的關(guān)注，這是中國(guó)城鎮(zhèn)化的問(wèn)題，城鎮(zhèn)化不是在哪兒買(mǎi)地就掙錢(qián)的城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化過(guò)程中一定是伴隨著風(fēng)險(xiǎn)的，在過(guò)去一些年中，大家說(shuō)二三線城市供大于求，順便說(shuō)，除了北、上、廣、深、杭州、青島、大連等少數(shù)沿海大城市和特大城市在過(guò)去十年，包括中部和西部的省會(huì)城市在內(nèi)，更不要說(shuō)地市級(jí)中心城市，大部分城市大部分時(shí)間始終是供大于求的，不是今天才供大于求。東北三省，長(zhǎng)春、哈爾濱、沈陽(yáng)在過(guò)去十年始終是供大于求的，別把這個(gè)短期內(nèi)的供求關(guān)系和房地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)混為一談，長(zhǎng)期均衡和短期均衡是兩回事，房?jī)r(jià)也不僅僅是供求關(guān)系一個(gè)因素決定的，還決定于收入，還決定于它的外部環(huán)境，只要我們的政府不斷往基礎(chǔ)設(shè)施上花錢(qián)，房?jī)r(jià)就會(huì)漲。

　　第二個(gè)是房產(chǎn)稅的問(wèn)題。我想這是一個(gè)古老而愚蠢的問(wèn)題，沒(méi)有什么房產(chǎn)稅問(wèn)題。三中全會(huì)明確說(shuō)了，加快推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法，也就是說(shuō)過(guò)去所說(shuō)的房產(chǎn)稅和試點(diǎn)已經(jīng)含在被否定的意思里頭。還老提這個(gè)詞，恐怕OUT了。這個(gè)詞怎么來(lái)的呢？本來(lái)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，有資產(chǎn)就要征稅，首先是以從企業(yè)征收的間接稅轉(zhuǎn)變?yōu)橄蜃匀蝗苏魇盏闹苯佣悶橹?，這是一個(gè)必然。個(gè)人的直接稅主要是兩個(gè)組成部分，一個(gè)是收入稅，一個(gè)是資產(chǎn)稅，你的個(gè)人所得稅就是收入稅。到現(xiàn)在并沒(méi)有廢除，只不過(guò)是暫停的那個(gè)利息稅就是資產(chǎn)稅，越來(lái)越多的老百姓擁有不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)然要為資產(chǎn)征稅，這是這個(gè)稅種設(shè)立的根本法理。但是在一段時(shí)間內(nèi)，不知道是領(lǐng)導(dǎo)糊涂，還是我們社會(huì)輿論的推動(dòng)，企圖把對(duì)資產(chǎn)征稅作為調(diào)控房?jī)r(jià)的工具。急于在短期內(nèi)就調(diào)，怎么辦呢？就不知道誰(shuí)給領(lǐng)導(dǎo)出了個(gè)主意，說(shuō)1984年就有一個(gè)房產(chǎn)稅，對(duì)外商征收的，而且也不是住宅，是對(duì)商業(yè)征收的房產(chǎn)稅，已經(jīng)實(shí)行了，國(guó)務(wù)院做個(gè)決定，只要把那個(gè)征收范圍和對(duì)象做個(gè)調(diào)整，不用通過(guò)全國(guó)人大就可以征了，上海和重慶的試點(diǎn)就是這么來(lái)的。也就是說(shuō)原有的房產(chǎn)稅從它生下來(lái)的那一天就是為對(duì)付房?jī)r(jià)的，從生下來(lái)那一天它生的目的和功能就錯(cuò)了，房地產(chǎn)稅是對(duì)資產(chǎn)征收的稅，不是調(diào)控房?jī)r(jià)的稅，別動(dòng)不動(dòng)就說(shuō)這是調(diào)房?jī)r(jià)的殺手锏，沒(méi)有哪一個(gè)國(guó)家拿對(duì)資產(chǎn)征稅作為調(diào)房?jī)r(jià)的工具，世界金融危機(jī)那么嚴(yán)重，我也沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)美國(guó)取消或降低物業(yè)稅。

　　最后一個(gè)問(wèn)題說(shuō)的是長(zhǎng)效機(jī)制。長(zhǎng)效機(jī)制的話(huà)題也很大，2013年說(shuō)了很多，我想我也沒(méi)有什么可說(shuō)，大約說(shuō)4個(gè)方面。第一，調(diào)整城市結(jié)構(gòu)是最重要的長(zhǎng)效機(jī)制，讓人口合理均衡地分布在不同規(guī)模的城市中，是調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化提高質(zhì)量最關(guān)鍵的一條。第二，調(diào)整中央與地方稅負(fù)關(guān)系，理順地方政府又要馬兒跑又要馬兒不吃草，比如說(shuō)三中全會(huì)明確說(shuō)了，改革地方政府城市建設(shè)融資方式、發(fā)地方債等，看看三中全會(huì)文件有沒(méi)有這一條。第三，改革土地制度，三中全會(huì)里頭也是在多個(gè)方面講到土地制度的調(diào)整，比如說(shuō)農(nóng)民同價(jià)同權(quán)，給他們更大的財(cái)產(chǎn)權(quán)等等。第四，調(diào)整收入分配結(jié)構(gòu)。這四條叫長(zhǎng)效機(jī)制，不是說(shuō)把房子都收回來(lái)，政府重新發(fā)一回，那叫長(zhǎng)效機(jī)制，那是幼兒園水平。

　　主持人：非常感謝陳淮先生給我們帶來(lái)的精彩演講。接下來(lái)有請(qǐng)今天的第三位演講嘉賓，他是廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲先生，他的演講題目是“馬年是否開(kāi)發(fā)商的逃命年？——房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的思考”。

　　蔡穗聲：各位來(lái)賓、各位媒體朋友們?cè)缟虾?！我的題目是“馬年是否開(kāi)發(fā)商的逃命年？——廣東房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的思考”。我們連續(xù)三年時(shí)間都在研究和引導(dǎo)廣東房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，有些看法跟大家做一個(gè)交流、分享。

　　今年流行的話(huà)語(yǔ)叫做“爸爸去哪兒了”“時(shí)間去哪兒了”，現(xiàn)在有人問(wèn)“開(kāi)發(fā)商去哪兒了”。為什么這么問(wèn)呢？媒體說(shuō)馬年是地產(chǎn)商的逃命年，有幾個(gè)出發(fā)點(diǎn)，一個(gè)是說(shuō)春節(jié)過(guò)后，一個(gè)馬佳佳用互聯(lián)網(wǎng)思維來(lái)販賣(mài)情趣用品，她提出90后壓根就不買(mǎi)房，她有幾條論據(jù)，一個(gè)是傳統(tǒng)觀念模式的瓦解，一個(gè)地域觀念薄弱，一個(gè)快速獲取財(cái)富增值的方式。另外一個(gè)，90后比較在意今天的生活質(zhì)量，不可能用今天的金錢(qián)全部投資為獲取以后的生活質(zhì)量。這個(gè)話(huà)出來(lái)之后，也有媒體發(fā)出一些統(tǒng)計(jì)，說(shuō)這個(gè)話(huà)不可靠，很多90后還是很在意買(mǎi)房，不買(mǎi)房就不結(jié)婚。我想，馬佳佳的說(shuō)法有點(diǎn)言過(guò)其實(shí)，但是她起碼說(shuō)明一個(gè)趨向，以后的年輕人的生活方式是不是像60后、50后那樣傳統(tǒng)的生活方式呢？我想肯定是不同的。馬佳佳的話(huà)也表明了現(xiàn)代年輕人的一種想法，也有一定的市場(chǎng)。另外一個(gè)，我們也看到國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的一些數(shù)據(jù)，以及媒體的一些報(bào)道，包括杭州、常州、蘇州、廣州的一些樓盤(pán)下降的報(bào)道，剛才朱會(huì)長(zhǎng)做了很多的分析，我就不詳細(xì)講了。再有一個(gè)比較大殺傷力的，就是銀行的放貸收緊。去年以來(lái)，銀行對(duì)買(mǎi)房者的按揭放貸跟以往很不相同，完全不像以往的方法，以前都是在一季度放松房貸，但是今年一季度非常緊張，并且首套買(mǎi)房貸款的優(yōu)惠利率不但沒(méi)有了，反而是升了，通常都上升5%到10%的幅度。我想這是比較實(shí)質(zhì)性的對(duì)市場(chǎng)的比較重大的影響。由此，有人提出，2014年是不是開(kāi)發(fā)商的逃命年，逃去什么地方？一個(gè)是逃離三四線城市，一個(gè)是逃出郊外，一個(gè)是逃往海外。

　　每年都會(huì)有新的危機(jī)，每個(gè)形勢(shì)下都會(huì)有新的問(wèn)題出現(xiàn)，我們一致認(rèn)為，危機(jī)還在于我們本身這個(gè)行業(yè)傳統(tǒng)的一些模式?jīng)]有改變。我們不但要關(guān)注到樓市的波動(dòng)，不但關(guān)注到業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)，所謂業(yè)內(nèi)集中度越來(lái)越大，中小房企生存的空間會(huì)逐漸的被侵占，甚至被顛覆，不但關(guān)注到政策的變化，我們也應(yīng)該傾聽(tīng)外行對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)的侵蝕和顛覆。例如現(xiàn)在的互聯(lián)網(wǎng)思維，我們處在大數(shù)據(jù)時(shí)代，對(duì)信息的需求是雙向的，有一個(gè)反饋的經(jīng)濟(jì)，我們是互動(dòng)的，對(duì)用戶(hù)更加友好，用戶(hù)體驗(yàn)為先，提供增值服務(wù)。互聯(lián)網(wǎng)的思維追求的是新技術(shù)、創(chuàng)意、產(chǎn)品簡(jiǎn)單極致，做到讓用戶(hù)尖叫等等。這幾年我們看到很多外行對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)的侵蝕、侵占以及顛覆。最近我們看到互聯(lián)網(wǎng)的金融，余額寶等等對(duì)傳統(tǒng)的銀行業(yè)也造成一種威脅。實(shí)際上它吸取了很大量的小額資金，它很容易給一些銀行不愿意放貸的小微企業(yè)進(jìn)行放貸。

　　反過(guò)來(lái)我們看看房企的思想觀念，第一，營(yíng)銷(xiāo)就是一切，我們一直以來(lái)把營(yíng)銷(xiāo)作為整個(gè)房企思想觀念的核心環(huán)節(jié)，賣(mài)完就是勝利，我們開(kāi)發(fā)的所有環(huán)節(jié)圍繞著營(yíng)銷(xiāo)來(lái)轉(zhuǎn)，以營(yíng)銷(xiāo)為終點(diǎn)的一條龍的多元化發(fā)展，以產(chǎn)品為中軸，這種思想觀念我們認(rèn)為應(yīng)該轉(zhuǎn)變到一種服務(wù)的意識(shí)、增值的意識(shí)，也就是說(shuō)把銷(xiāo)售的意識(shí)轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)服務(wù)的意識(shí)。所謂不動(dòng)產(chǎn)的理念，僅僅是產(chǎn)品的形態(tài)。從價(jià)值形態(tài)來(lái)說(shuō)，其實(shí)房地產(chǎn)是流動(dòng)的，它從價(jià)值的最大化目標(biāo)做多元化的發(fā)展，也包括我們講的住宅區(qū)和酒店的結(jié)合，地產(chǎn)跟金融的聯(lián)姻，不但是營(yíng)銷(xiāo)?；ヂ?lián)網(wǎng)的思維或者互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用，不僅僅是對(duì)我們產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)，而是整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)理念的結(jié)合，包括到高度智能化的家居生活方式。

　　第二，我們講經(jīng)營(yíng)模式，傳統(tǒng)的就是建房、銷(xiāo)售、買(mǎi)地又建房，基本是這個(gè)模式不斷地循環(huán)。如果說(shuō)以后年輕一代對(duì)買(mǎi)房的需求有所下降，也就是說(shuō)他以后會(huì)逐步依賴(lài)于租賃服務(wù)，要求你給我提供更好的家居服務(wù)和增值服務(wù)，這樣我們就變成了應(yīng)該把增值看做是一切，不單是建房、賣(mài)房、買(mǎi)地這個(gè)循環(huán)，也可以在收購(gòu)和業(yè)務(wù)資產(chǎn)重組、服務(wù)、增值、再出售中獲得利潤(rùn)。美國(guó)的房地產(chǎn)很多就是這樣的，它是投資型的，而不是建造型的，它把很多傳統(tǒng)的、舊的商業(yè)大廈、廠房、公寓收購(gòu)，收購(gòu)之后進(jìn)行重新的業(yè)務(wù)組合和資產(chǎn)重組，重新裝修、包裝，再出租出去，這個(gè)過(guò)程中，它有了增值服務(wù)，若干年后，有了好的收益，它可以賣(mài)掉，然后又去對(duì)一些舊的物業(yè)做重新的包裝、增值、銷(xiāo)售。這個(gè)過(guò)程它是比較多使用這種方式的。房地產(chǎn)的發(fā)展，不斷地建房、賣(mài)房的這個(gè)過(guò)程總是要過(guò)去的。從西方來(lái)說(shuō)，建房已經(jīng)不是主要的任務(wù)，像美國(guó)房地產(chǎn)，整個(gè)住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)80%多是二手房買(mǎi)賣(mài)，一手房買(mǎi)賣(mài)占比不到20%，這也是我們?nèi)舾赡曛?，城?zhèn)化基本告一段落之后，很可能達(dá)到的一個(gè)階段。這也是我們企業(yè)從開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售型企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)服務(wù)型的企業(yè)。

　　第三，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)服務(wù)結(jié)構(gòu)是以發(fā)展住宅為主，去年廣東的銷(xiāo)售面積中，住宅占90%。從投資結(jié)構(gòu)計(jì)算，住宅投資占70%，這基本反映了目前整個(gè)行業(yè)的情況。新的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，我們認(rèn)為不僅是發(fā)展住宅，還要有商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、科技地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等，要延伸我們的產(chǎn)業(yè)鏈條，這方面我們有成功的案例，比如說(shuō)我們有一些體驗(yàn)式的商業(yè)，例如佛山的嶺南天地，就是一個(gè)很成功的商業(yè)街改造，番禺有節(jié)能科技產(chǎn)業(yè)園，廣州有服裝設(shè)計(jì)創(chuàng)意園，梅州有客天下的旅游地產(chǎn)，珠海有它的教育地產(chǎn)，還有一些商業(yè)改造、工廠區(qū)的改造，招商地產(chǎn)把80年代的日本三洋電子工廠改造為它的總部，這是一個(gè)綠色的、環(huán)保的、低碳的地產(chǎn)，另外還有幾座工廠大廈改建為商業(yè)街，做一些創(chuàng)意小商品的銷(xiāo)售。我們不但關(guān)注到一二線、三四線城市，還有關(guān)注到縣域地產(chǎn)發(fā)展，我們這幾年在縣域地產(chǎn)發(fā)展方面做了很多研究工作，我上個(gè)禮拜還在廣東一個(gè)山區(qū)縣（新興縣）做了三天的調(diào)研，我們?nèi)チ私馊齻€(gè)房地產(chǎn)企業(yè)（兩個(gè)老企業(yè)，一個(gè)新企業(yè)）的發(fā)展，它現(xiàn)在還在本土深耕，它現(xiàn)在住宅平均價(jià)格是3500塊錢(qián)，但是它有一個(gè)住宅小區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)、園林水平一點(diǎn)不遜色于廣州的樓盤(pán)，在一般的縣里它就是高水平的發(fā)展。它的發(fā)展不單是在縣城，還在鎮(zhèn)一級(jí)發(fā)展，在兩個(gè)鎮(zhèn)開(kāi)始做住宅小區(qū)。另外一個(gè)，它也往外面發(fā)展，發(fā)展之后又回到家鄉(xiāng)，開(kāi)始在旅游地產(chǎn)，給工業(yè)區(qū)配套方面做工作。還有一個(gè)溫氏集團(tuán)，它在全國(guó)23個(gè)省、市、自治區(qū)有160個(gè)一體化公司，養(yǎng)殖、收購(gòu)、加工、銷(xiāo)售一條龍服務(wù)，這個(gè)過(guò)程完全可以跟地產(chǎn)商做結(jié)合，把它的這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條跟它整個(gè)基地、科研、物流、配送等等配合起來(lái)做發(fā)展，我想這里面還有很大的發(fā)展空間。

　　以上所講的，我們思想理念的轉(zhuǎn)變、經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，我把它稱(chēng)之為房地產(chǎn)行業(yè)的“三舊改造”，我們先做好我們行業(yè)的三舊改造，才有可能做好城市的三舊改造。

　　最后，我們對(duì)今年的判斷，我們當(dāng)然不同意今年是逃命年的說(shuō)法，我們認(rèn)為今年是一個(gè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的元年，我們判斷，新的一年房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境比去年會(huì)有收緊，市場(chǎng)供求關(guān)系會(huì)較為寬松，對(duì)于大規(guī)模擴(kuò)張、高價(jià)獲取土地、高負(fù)債運(yùn)作的企業(yè)有較大挑戰(zhàn)，企業(yè)應(yīng)該提高對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的管控能力，結(jié)合政策環(huán)境和市場(chǎng)變化，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，調(diào)整開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，關(guān)注產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新興領(lǐng)域，尋求多元化發(fā)展。

　　最后我的回答，開(kāi)發(fā)商去哪里了？開(kāi)發(fā)商不是去轉(zhuǎn)型升級(jí)了，就是在去轉(zhuǎn)型升級(jí)的路上。

　　主持人：感謝蔡穗聲先生為我們帶來(lái)的精彩演講，今年是開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型升級(jí)之年，這個(gè)結(jié)論我們記住了。

　　再一次感謝以上三位嘉賓為我們奉獻(xiàn)的精彩演講，接下來(lái)進(jìn)入觀點(diǎn)答問(wèn)環(huán)節(jié)。調(diào)控房?jī)r(jià)多年，市場(chǎng)展現(xiàn)了最真實(shí)的態(tài)度?；赝麛?shù)年來(lái)樓市漲跌變化，再問(wèn)政策成敗得失。本次觀點(diǎn)答問(wèn)的主題是：雙向調(diào)控與市場(chǎng)漲跌之辯。

　　首先請(qǐng)?zhí)釂?wèn)嘉賓上臺(tái)就坐，有請(qǐng)：廣州市政協(xié)常委、廣州新城市投資控股集團(tuán)董事長(zhǎng)曹志偉先生。

　　接下來(lái)有請(qǐng)答問(wèn)嘉賓上臺(tái)，他們是：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一先生；著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮先生；經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢(xún)部研究員王小廣先生；中原集團(tuán)主席黎明楷先生。下面把時(shí)間交給曹志偉先生。

　　曹志偉：首先我想問(wèn)一下朱會(huì)長(zhǎng)，你作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的老領(lǐng)導(dǎo)，你經(jīng)歷了最近十年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)被調(diào)控，由支柱行業(yè)到非支柱行業(yè)的稱(chēng)呼，你是怎么看待中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)控中壯大，房?jī)r(jià)又在調(diào)控中上漲這個(gè)現(xiàn)象？

　　朱中一：我首先對(duì)支柱性行業(yè)這個(gè)詞，也就是對(duì)行業(yè)的定位，我先解釋一下。支柱產(chǎn)業(yè)這個(gè)詞在2003年國(guó)務(wù)院文件中提出的，如果從房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位是客觀存在的，但是我自己覺(jué)得，作為咱們行業(yè)本身，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，根據(jù)這些年的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，沒(méi)有必要過(guò)多地強(qiáng)調(diào)它的支柱產(chǎn)業(yè)，因?yàn)檫@個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)是客觀存在的，不要過(guò)分強(qiáng)調(diào)。為什么不要過(guò)分強(qiáng)調(diào)呢？第一，過(guò)分強(qiáng)調(diào)以后，地方政府對(duì)這一塊的依賴(lài)性更強(qiáng)。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在強(qiáng)調(diào)的是產(chǎn)城融合，咱們國(guó)家首先要產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的定位，這幾年我一直是這么說(shuō)的，房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化發(fā)展中它是一個(gè)重要的載體，它首先要解決好老百姓的住的問(wèn)題，另外它要和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)、相協(xié)調(diào)，如果是這樣，我們整個(gè)的經(jīng)濟(jì)才能健康發(fā)展。

　　至于你提的問(wèn)題，企業(yè)發(fā)展壯大，那是自然的，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)在不斷地快速發(fā)展，企業(yè)必然很快的發(fā)展。在企業(yè)發(fā)展壯大的時(shí)候，并不是所有的企業(yè)都發(fā)展壯大，企業(yè)實(shí)際上是在優(yōu)勝劣汰當(dāng)中發(fā)展壯大。我剛才在演講的時(shí)候也講到了，前50強(qiáng)、20強(qiáng)、10強(qiáng)的企業(yè)在越來(lái)越壯大，我們的企業(yè)數(shù)在2003年的時(shí)候有8萬(wàn)多家，到2012年的時(shí)候只有4萬(wàn)多家了，當(dāng)然這個(gè)數(shù)據(jù)不一定準(zhǔn)確，但是也可以說(shuō)明企業(yè)的優(yōu)勝劣汰是非常自然的。當(dāng)然這里面的優(yōu)勝劣汰和其它的行業(yè)也不一樣，因?yàn)槲覀兎康禺a(chǎn)行業(yè)有很多是項(xiàng)目公司，它項(xiàng)目干完了，這個(gè)企業(yè)就不在了，另外它還有一些是和別的企業(yè)兼并重組了，所以行業(yè)的振動(dòng)不大。

　　關(guān)于房?jī)r(jià)的問(wèn)題，這是一個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題，房?jī)r(jià)的攀升是客觀存在的，而且咱們客觀來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)適度地漲也是正常的，因?yàn)檎麄€(gè)經(jīng)濟(jì)在漲，老百姓的收入在漲，住房的品質(zhì)在提升，它漲是正常的。但是現(xiàn)在確確實(shí)實(shí)房?jī)r(jià)漲得太快，老百姓收入的差距太大，這里面的原因很多，一方面的原因是土地價(jià)格的提升，這個(gè)土地價(jià)格有在中央和地方的事權(quán)、財(cái)權(quán)的問(wèn)題，再加上老百姓投資渠道的狹窄，再加上通貨膨脹的因素，造成了房?jī)r(jià)的上漲。所以我覺(jué)得對(duì)房?jī)r(jià)的上漲要客觀地分析。但是我始終認(rèn)為，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲不是一個(gè)健康的情況，我們盡量要使房?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)，大起和大落都不太好。

　　曹志偉：中國(guó)房企的發(fā)展，調(diào)控歸調(diào)控，是不是支柱產(chǎn)業(yè)并不重要，每家企業(yè)都有自己發(fā)展的方式。

　　第二個(gè)問(wèn)題我想問(wèn)一下王小廣研究員，上周六我去了您所在的國(guó)家行政管理學(xué)院，給學(xué)院送了兩張圖，一張反映中國(guó)企業(yè)辦證難的情況，另外一張反映我們中國(guó)公民辦證難、辦證多的人載證圖，按照央視的說(shuō)法，我們中國(guó)認(rèn)不是在辦證，就是在辦證的路上。這兩張圖被國(guó)家行政學(xué)院收藏，并且作為省部級(jí)干部班的教訓(xùn)案例。通過(guò)培訓(xùn)，我也覺(jué)得國(guó)家行政學(xué)院藏龍臥虎，為國(guó)家的很多重大行政政策做決策參考的，今天我想請(qǐng)你幫大家解讀一下，從本屆政府的工作報(bào)告當(dāng)中，他沒(méi)有像往屆那樣很著重地強(qiáng)調(diào)調(diào)控房?jī)r(jià)，而是之前已經(jīng)提出了建立長(zhǎng)效機(jī)制這個(gè)提法，您作為國(guó)家決策咨詢(xún)的專(zhuān)家，請(qǐng)您解讀一下這個(gè)政府工作報(bào)告的提法。另外，給政策的制定者提一點(diǎn)個(gè)人的建議。

　　王小廣：實(shí)際上你送的這兩張圖反映了政府的體制問(wèn)題，2014年是改革年，是全面深化改革的一年，今年的政府工作報(bào)告一個(gè)顯著的特點(diǎn)，里面有一句話(huà)說(shuō)很多問(wèn)題要從政府找起，這說(shuō)明政府有問(wèn)題，有體制的問(wèn)題，你的這兩張圖就反映了政府的問(wèn)題，這么多審批的，就是政府的權(quán)力太多，如果它沒(méi)有這個(gè)權(quán)力，就不需要它這些審批，所以我認(rèn)為中國(guó)未來(lái)的發(fā)展，最重要的是要減權(quán)，該歸市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，該歸社會(huì)的歸社會(huì)，政府做好自己的。

　　你提到房?jī)r(jià)的問(wèn)題，我認(rèn)為市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的理解一直有誤。去年政治局會(huì)議、國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議開(kāi)了30多次，沒(méi)有一次要調(diào)房?jī)r(jià)，大家就認(rèn)為，新一屆政府特別歡迎房?jī)r(jià)上漲，對(duì)房?jī)r(jià)上漲容忍，一致被解讀是利好的政策，我認(rèn)為這是一個(gè)巨大的錯(cuò)誤。上一屆政府的政策是容忍房?jī)r(jià)上漲，希望房?jī)r(jià)上漲的，用調(diào)控的方式，我認(rèn)為都是做給老百姓看的，但是內(nèi)心是要促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲，我想這一屆政府應(yīng)該是不一樣的。這次政府有考量，在報(bào)告出來(lái)之前，很多人認(rèn)為政府對(duì)房?jī)r(jià)可能會(huì)有一些表述，但是最近一段時(shí)間，特別是2月份的房?jī)r(jià)下跌的情況出現(xiàn)以后，這一屆政府今年非常擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌。房?jī)r(jià)下跌或者房?jī)r(jià)增幅放慢，甚至出現(xiàn)很大的對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的壓力，我認(rèn)為這是新一屆政府很關(guān)心的事情。所以不要認(rèn)為它鼓勵(lì)上漲，是他擔(dān)心下跌過(guò)多。大家不要認(rèn)為房地產(chǎn)沒(méi)有問(wèn)題，我認(rèn)為這是有問(wèn)題的，現(xiàn)在終于暴露了。我去年講了一句話(huà)，2008年以來(lái)，我們中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)調(diào)到第7個(gè)年頭，沒(méi)有外部金融危機(jī)的時(shí)候，一開(kāi)始調(diào)整是由于房地產(chǎn)，然后又是金融危機(jī)的沖擊，我們幾次都是靠政策來(lái)調(diào)整。中國(guó)經(jīng)濟(jì)從2010年之后一直都在調(diào)控，這里面只有一個(gè)東西沒(méi)有調(diào)整，就是房地產(chǎn)，所以我認(rèn)為今年最重要的是要做房地產(chǎn)的調(diào)整，當(dāng)然這也是一個(gè)比較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整。我從來(lái)不講房地產(chǎn)要崩盤(pán)，我認(rèn)為調(diào)控是一個(gè)合理的調(diào)整，調(diào)整了會(huì)有很多的好處，可以加快城鎮(zhèn)化，使我們的資源配置更加均衡，包括在住房結(jié)構(gòu)上的優(yōu)化等等，我認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)整是一個(gè)必須的過(guò)程。

　　具體講到建議，我的建議是，房地產(chǎn)商要意識(shí)到房地產(chǎn)調(diào)整這種大的變化，不要以為會(huì)出現(xiàn)2009年那樣的情況，或者2012年的情況，這是不可能的，不可能再通過(guò)貨幣政策來(lái)把房?jī)r(jià)頂上去，這種可能性是沒(méi)有的。房地產(chǎn)第三次調(diào)整，這是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，沒(méi)有人來(lái)幫你改變這個(gè)趨勢(shì)，我認(rèn)為過(guò)去是可以改變的，現(xiàn)在不可以了，去年經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候已經(jīng)做了這次試驗(yàn)，而且他們認(rèn)為是成功的，今年下降的壓力最大的是房地產(chǎn)，所以他們也會(huì)采取政策。所以我認(rèn)為作為政府，該出一些制度彌補(bǔ)缺陷的政策應(yīng)該出臺(tái)，這是一個(gè)長(zhǎng)期的事情，它跟房地產(chǎn)的波動(dòng)沒(méi)有什么關(guān)系。

　　曹志偉：謝謝王教授來(lái)自最接近國(guó)家決策層的看法，第三個(gè)問(wèn)題我想請(qǐng)教一下陳淮所長(zhǎng)，陳淮所長(zhǎng)剛才的演講把我原本準(zhǔn)備要提的問(wèn)題很清晰地解答了。下面我想把一個(gè)比較簡(jiǎn)單的問(wèn)題提給陳淮所長(zhǎng)，請(qǐng)陳淮所長(zhǎng)給我們那些沒(méi)有買(mǎi)過(guò)房的未婚的，或者已婚的年輕人，在2014年提一兩點(diǎn)置業(yè)的建議。

　　陳淮：這個(gè)建議很難提，如同給男女青年說(shuō)找一個(gè)什么樣的對(duì)象合適。

　　我想對(duì)剛才的兩個(gè)問(wèn)題說(shuō)一下，政府不提房?jī)r(jià)的問(wèn)題不是什么新聞，這是打去年兩會(huì)以來(lái)一以貫之的，不再以房?jī)r(jià)為政策調(diào)整的目標(biāo)。與其揚(yáng)湯止沸，不如釜底抽薪，包括城鎮(zhèn)化改革都是對(duì)房?jī)r(jià)問(wèn)題的疏導(dǎo)，如果照著原來(lái)那樣的發(fā)展，人口過(guò)度向大城市集中，再出臺(tái)多少調(diào)控政策也不可能解決根本問(wèn)題。第二個(gè)問(wèn)題，剛才小廣老師說(shuō)得非常對(duì)，辦證多就意味著政府權(quán)力過(guò)大，它背后又隱含著這些政府權(quán)力是沒(méi)有多少是有法律授權(quán)的，證多了又沒(méi)有把市場(chǎng)管好，反而是市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)被演化為弱的企業(yè)可以通過(guò)擺平官方拿證，變成腐敗，變成權(quán)錢(qián)交易，變成驅(qū)逐良幣。政府部門(mén)之間打架，權(quán)力分割，這個(gè)證多意味著死亡。所以三中全會(huì)已經(jīng)明確說(shuō)，改革的核心問(wèn)題是讓市場(chǎng)成為資源配置的主導(dǎo)力量，凡是能由市場(chǎng)形成價(jià)格的地方，政府不要過(guò)多干預(yù)，這都是三中全會(huì)改革文件中的原話(huà)，我對(duì)這個(gè)問(wèn)題就提出這些觀點(diǎn)。

　　至于說(shuō)年輕人怎么買(mǎi)房子，這個(gè)話(huà)題很大，因人而異，因地而異，首先明確不誤的給大家一句沮喪的回答，到共產(chǎn)主義之前，明天進(jìn)共產(chǎn)主義，今天就還有年輕人買(mǎi)不起房。沒(méi)有一個(gè)國(guó)家能保證做到年輕人都買(mǎi)得起房。符合客觀規(guī)律和中國(guó)國(guó)情的是，我們盡可能地讓買(mǎi)得起房的年輕人所占比重逐年的增加，并且以比較快的速度增加。沒(méi)有一個(gè)辦法讓明天大家都買(mǎi)得起房。我還是說(shuō)，哪怕明天要進(jìn)共產(chǎn)主義，今天還有年輕人買(mǎi)不起房。希望我們提這個(gè)問(wèn)題的人不要做最后一個(gè)，這個(gè)舍己利人不是什么光彩的，中國(guó)某一天比美國(guó)還富了，中國(guó)還會(huì)有一部分年輕人買(mǎi)不起房，沒(méi)有那么理想的社會(huì)，這是第一個(gè)。

　　第二，房?jī)r(jià)在不同的地方就是有不同的價(jià)格，資源分為極度稀缺、高度稀缺、稀缺、均衡和過(guò)剩，你非要在極度稀缺的地方找，你們上大學(xué)只有一個(gè)漂亮姑娘，全班男同學(xué)都要娶這一個(gè)，那你們就打架吧。明確無(wú)誤地說(shuō)，廣州的房子就是全國(guó)大多數(shù)人買(mǎi)不起的房子，這是很合理的，媒體不要?jiǎng)h掉我這句話(huà)，我說(shuō)的是全中國(guó)大多數(shù)人買(mǎi)不起。都住在廣州住得下嗎？摞起來(lái)住也住不下。廣州也要分核心市區(qū)、城鄉(xiāng)接合部和遠(yuǎn)郊區(qū)縣。說(shuō)房?jī)r(jià)漲的這件事，實(shí)際上也漲也沒(méi)漲，也可以把它理解為同樣價(jià)格的房子，它去哪兒了，去得越來(lái)越遠(yuǎn)了。十年前在核心社區(qū)，五年前在城鄉(xiāng)接合部，現(xiàn)在在遠(yuǎn)郊區(qū)縣，未來(lái)可能越來(lái)越遠(yuǎn)，因?yàn)楹诵馁Y源沒(méi)了，它需求程度提高了。一定要理解這么一個(gè)問(wèn)題。至于你說(shuō)的老百姓買(mǎi)房投資什么這些問(wèn)題，我想我們今天沒(méi)那么多時(shí)間講經(jīng)濟(jì)學(xué)的基礎(chǔ)原理。

　　最后一個(gè)忠告，我不會(huì)告訴你在哪兒買(mǎi)房子合適，這是江湖術(shù)士才做的事。我唯一能告訴你的事就是，如果25到35歲買(mǎi)房子，盡可能靠近職場(chǎng)。如果在你的辦公樓附近10分鐘、20分鐘可達(dá)的地方，你的錢(qián)夠買(mǎi)一個(gè)60平米的房子，遠(yuǎn)郊區(qū)縣買(mǎi)120的，那也要買(mǎi)那個(gè)60平米的，因?yàn)樵谶@10年中，你最寶貴的資源是時(shí)間。人一輩子能夠享受浪漫，留下美好記憶。那多加60平米的住房只能滿(mǎn)足你10%的需求，60平米已經(jīng)可以滿(mǎn)足你住房的80%到90%的需求，多加60平米只能讓你的需求滿(mǎn)足程度提高5個(gè)百分點(diǎn)，但是為了這5個(gè)百分點(diǎn)的需求滿(mǎn)足，你得犧牲幸福滿(mǎn)足感的90%。35到45歲的人買(mǎi)房子，盡量靠近優(yōu)質(zhì)的教育資源，道理可以自己想。45到55歲買(mǎi)房子，盡量靠近爹媽?zhuān)览砦乙膊欢嘀v。55到65歲買(mǎi)房子，盡量靠近醫(yī)院。

　　朱中一：講到房?jī)r(jià)調(diào)控這個(gè)，我認(rèn)為房?jī)r(jià)是一個(gè)調(diào)控的目標(biāo)，但要淡化像過(guò)去那樣把房?jī)r(jià)作為重要的、唯一的調(diào)控目標(biāo)。2003年國(guó)務(wù)院的文件里頭對(duì)調(diào)控有幾句話(huà)，“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定，和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，和相關(guān)的發(fā)展相協(xié)調(diào)”，這是調(diào)控的幾句話(huà)。房?jī)r(jià)調(diào)控不能作為一個(gè)唯一的目標(biāo)。房?jī)r(jià)首先是供求的平衡，然后結(jié)構(gòu)里面又包括了保障房、商品房等等，前兩個(gè)問(wèn)題如果解決了，房?jī)r(jià)自然就穩(wěn)定了。

　　曹志偉：最后這個(gè)問(wèn)題我問(wèn)一下來(lái)自最接近市場(chǎng)的中原集團(tuán)的專(zhuān)家，你從香港前段時(shí)間房?jī)r(jià)的調(diào)整，怎么看廣東的情況。尤其是最接近香港的深圳、廣州的房企未來(lái)的發(fā)展方向。

　　黎明楷：其實(shí)香港的經(jīng)驗(yàn)，我想對(duì)于大陸的開(kāi)發(fā)商能借鑒的東西并不是很多，因?yàn)槭袌?chǎng)是很不同的，我最近看到越來(lái)越多的大陸的企業(yè)到香港投資，其中就有開(kāi)發(fā)商。說(shuō)到廣東這里的開(kāi)發(fā)商，我覺(jué)得基本上還算是處于比較幸福的區(qū)域，因?yàn)槿珖?guó)的一線城市廣東就占了兩個(gè)（深圳和廣州），立足這些大城市的開(kāi)發(fā)商，基本上在未來(lái)一段時(shí)間應(yīng)該還算是安全的，如果你的土地儲(chǔ)備都在這兩個(gè)城市的話(huà)，應(yīng)該面臨的壓力不太大。如果要往外擴(kuò)張，因?yàn)橹耙灿泻芏鄰V東的開(kāi)發(fā)商全國(guó)經(jīng)營(yíng)到了很多的二三線城市，最近我們可以看到，二三線城市的供應(yīng)確實(shí)是有點(diǎn)過(guò)多，如果以前買(mǎi)地的成本太貴的話(huà)，會(huì)面臨一些壓力，如果你是全國(guó)性布局的話(huà)，你在深圳、廣州的東西是安全的，有能力可以補(bǔ)回在外面擴(kuò)張所面臨的危機(jī)。

　　曹志偉：您的意思就是要積極發(fā)展，謹(jǐn)慎擴(kuò)張。

　　由于時(shí)間關(guān)系，感謝四位專(zhuān)家給大家的建議，你們聽(tīng)到多少，就看自己的領(lǐng)悟能力，謝謝。

　　主持人：非常感謝曹志偉先生作為提問(wèn)嘉賓，也感謝四位嘉賓從不同的角度，針對(duì)曹委員的問(wèn)題講了自己的意見(jiàn)和看法。

（審校：勞蓉蓉）