當(dāng)前南京“限價”政策采取分時分流，對于調(diào)整樓市成交結(jié)構(gòu)，遏制樓市均價過快上漲起到一定的積極作用，但是“限價”政策也有其負(fù)面的市場作用。

　　張宏偉 近日，南京市政府下發(fā)了[2014]13號文《市政府辦公廳關(guān)于進一步加強我市房地產(chǎn)市場管理工作的通知》，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和管理提出了七條意見，簡稱“寧七條”。

　　該《通知》在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面進一步突出了剛需類產(chǎn)品的位置，并要求90平方米以下戶型占供應(yīng)用地的比達到50%以上，并且又重申加強對郊區(qū)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，重申限價政策。那么，南京“寧七條”出臺后，對于南京市場影響怎么樣？筆者認(rèn)為，“寧七條”出臺，“調(diào)結(jié)構(gòu)，控房價，控風(fēng)險”成最大特征。下面筆者就“寧七條”逐條一一進行分析

　　一、完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，針對供需失衡、中小戶型占比偏低的狀況，進一步提高中低價位、中小戶型住房的比例，把滿足群眾的剛性自住需求放在更加突出位置。今后五年全市商品住宅年均用地在500公頃以上，其中90平方米以下戶型占比達到50%以上。

　　二、針對土地市場競爭情況，地塊在公布出讓起始價的同時，公布競爭的最高限價，最高限價原則上控制在起始價的45%。競價達到最高限價時仍有競爭的，停止競爭地價，改為競爭配建保障房面積或保障房建設(shè)資金，配建面積最多者或出資最高者為競得人，從而進一步加大保障性住房的建設(shè)力度，保障住房困難家庭和引進人才的基本住房需求。

　　2014年年初，南京積極探索土地出讓的新模式，完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，針對供需失衡、中小戶型占比偏低的狀況，進一步提高中低價位、中小戶型住房的比例，向市場推出南京“5090”土地出讓新政。“寧七條”當(dāng)中再度重申這一模式，將今后五年全市商品住宅年均用地在500公頃以上，其中90平方米以下戶型占比達到50%以上。

　　那么，這一模式能起到的作用有多大？南京“5090”新政能起到抑制房價上漲的作用嗎？

　　就南京“5090”新政本質(zhì)而言，“限地價、競配建”表面上來看，使土地市場交易價格降低或溢價率最高45%，溢價率表現(xiàn)走低，但是，實際上由于配建條件的存在，開發(fā)企業(yè)在拍得地塊之后，對于開發(fā)企業(yè)來講，只不過是通過“配建”形式轉(zhuǎn)嫁了正常招拍掛時土地應(yīng)該溢價的那部分金額，其總體成本并沒有降低。

　　此外，盡管南京“5090”新政明確全市范圍內(nèi)的商品住房用地，在出讓時原則上均需明確90平方米以下的房屋建筑面積比例，全市90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%，并寫入土地出讓合同，但是，這樣規(guī)定當(dāng)中并不涉及“限房價”。因此，即使通過“限地價、競配建”形式競拍地塊，由于對于開發(fā)企業(yè)來講其實際土地成本并沒有降低，因此，從土地成本構(gòu)成的角度來講，并不能起到遏制房價過快上漲或降房價的作用。而決定房價上漲與否的仍然是市場供求關(guān)系。

　　從未來市場趨勢來看，市場供求關(guān)系的力量始終是占據(jù)主導(dǎo)的，“限地價、競配建”調(diào)控難以改變土地市場走勢大趨勢。因此，當(dāng)前來講，不管“限地價、競配建”試點范圍怎么擴大，基準(zhǔn)地價上不上調(diào)，地價實質(zhì)性的上漲都是在進行的。而政策無論這么變化，從大趨勢角度來講，改變不了一二線城市地價的上漲趨勢，只能通過階段性的政策調(diào)節(jié)地價不要上漲過快。

　　但是，“限地價、競配建”會導(dǎo)致中小套型的住宅供應(yīng)量增加，可以更多的解決首套自住需求的購房需求，一定程度上從市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)上改變當(dāng)前中小套型供應(yīng)緊缺的市場局面。同時，政策規(guī)定今后五年全市商品住宅年均用地在500公頃以上，其中90平方米以下戶型占比達到50%以上。對于房價來講，盡管單套房產(chǎn)價格不一定會降低，甚至還會上漲，但是，由于市場成交結(jié)構(gòu)更加偏向中小套型，那么，成交結(jié)構(gòu)的變化會導(dǎo)致市場成交均價上漲幅度放緩，甚至局部地區(qū)出現(xiàn)均價下跌的狀況。

　　三、為了防范企業(yè)資金風(fēng)險，維護購房人的合法權(quán)益，申請商品住房預(yù)售的項目要嚴(yán)格按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定執(zhí)行。對于出現(xiàn)過延遲交房糾紛或者爛尾現(xiàn)象的企業(yè)，從嚴(yán)要求現(xiàn)售，以規(guī)避管理風(fēng)險。

　　2014年年初，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，杭州、常州、南京等城市個別樓盤降價逆襲。樓市“限貸”對于市場影響之快似乎有點出乎意料。即使大多數(shù)開發(fā)企業(yè)不缺資金的情況下，大家也普遍對未來市場預(yù)期感覺到不確定性。從這個意義上來看，樓市“限貸”比“限購”更具殺傷力，樓市“限貸”成為樓市調(diào)控最有效的調(diào)控手段。

　　從樓市的角度來講，由于銀行信貸緊縮、錢荒導(dǎo)致銀行“流動性”趨緊張，收窄首套房貸優(yōu)惠、上浮房貸利率，一部分風(fēng)險項目有可能獲得不了開發(fā)貸、個人按揭貸款，由于額度的限制、風(fēng)險的控制的因素，導(dǎo)致一部分問題項目或一個城市供大于求的問題區(qū)域首先暴露市場問題。

　　此時，政策層面應(yīng)該提前防范由于銀行信貸階段性緊縮導(dǎo)致的可能性的市場風(fēng)險，對于出現(xiàn)過延遲交房糾紛或者爛尾現(xiàn)象的企業(yè)，更要從嚴(yán)要求現(xiàn)售，以規(guī)避管理風(fēng)險，維護購房人的合法權(quán)益。

　　四、加強申報價格指導(dǎo)，按季度分解控制房價漲幅。如上一季度房價指數(shù)漲幅過高，則對當(dāng)季度目標(biāo)進行動態(tài)調(diào)整和控制。申報價格以中小戶型優(yōu)先，合理價位優(yōu)先，不漲價優(yōu)先為原則。全市如出現(xiàn)多個高價項目或造成指數(shù)較大上漲的樓盤，采取分時分流，合理引導(dǎo)。對高價盤、漲幅明顯偏離市場價格的項目且不接受物價、住建部門價格指導(dǎo)的，暫不核發(fā)銷售許可證。

　　五、規(guī)范開發(fā)企業(yè)成品住宅的申報指導(dǎo)。對精裝修價格實行價格評估制度，在新建精裝修商品住房申報價格的同時，申報裝修價格及裝修標(biāo)準(zhǔn)，由專業(yè)機構(gòu)進行第三方裝修價格評估，在銷售時與房價一并在銷售現(xiàn)場明碼標(biāo)價對外公示。

　　加強申報價格指導(dǎo)，按季度分解控制房價漲幅等措施，實際上，作為“寧七條”配套性的執(zhí)行層面的政策，“限價”又重出江湖。尤其是對于房價上漲預(yù)期比較強的區(qū)域或樓盤，為了控制房價上漲的預(yù)期，官方或正式發(fā)文重申限價政策，或從審批層面以延發(fā)高端樓盤預(yù)售許可證、控制備案時間來調(diào)節(jié)價格的走勢。

　　回顧過去幾年調(diào)控歷史，“限價”政策并不是一個新的政策，2011年以來在不少地區(qū)都在執(zhí)行，以至于在一定時期還出現(xiàn)的限購與限價之爭，出現(xiàn)以“限價”代替“限購”的行為。

　　當(dāng)前南京“限價”政策采取分時分流，對于調(diào)整樓市成交結(jié)構(gòu)，遏制樓市均價過快上漲起到一定的積極作用，但是“限價”政策也有其負(fù)面的市場作用：

　　第一、“限價令”變?yōu)?ldquo;促漲令”，導(dǎo)致樓市短期內(nèi)反彈。“限價令”導(dǎo)致樓盤定價或備案價格盡量接近價格最高控制點，如此這樣，有可能導(dǎo)致樓盤價格整體在限價令范圍內(nèi)整體上調(diào)，這樣盡管控制了整體市場的成交最高價，但是由于中低端樓盤普遍提價，“限價令”變?yōu)?ldquo;促漲令”，整體市場均價并不會因為限價令而降低，反而會促使樓市短期內(nèi)量價反彈。

　　第二、“限價令”導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)開始放棄精裝修，改為毛坯房入市。樓盤一旦做出精裝修，精裝修后的樓盤售價或高于當(dāng)?shù)氐?ldquo;限價令”，為了規(guī)避限價令的價格限制，部分開發(fā)企業(yè)已放棄精裝修的做法。這樣，相關(guān)部門對于樓盤精裝修比例的規(guī)定也就難有執(zhí)行力，未來精裝修樓盤也會越來越少。

　　第三、“限價令”導(dǎo)致部分開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品建造上適當(dāng)降級，在限價令范圍內(nèi)入市。由于配套高端、建材或建造工藝的復(fù)雜性，有可能導(dǎo)致部分樓盤定價更加契合高端人群的需求，但是限價令有可能使這些樓盤的定價陷入困境。為了規(guī)避限價令，部分開發(fā)企業(yè)有可能對樓盤配置、建材、或建造工藝進行適度降級，在成本上進一步控制，以迎合“限價令”政策的相關(guān)規(guī)定。

　　第四、“限價令”導(dǎo)致市場上出現(xiàn)各種措施規(guī)避限價進行銷售。如限價之后，精裝修與毛坯分開銷售。如廣州不少精裝修樓盤這么操作，尤其是增城，開發(fā)商要求購房者分開簽約：簽一份毛坯房的合同，在限價范圍以內(nèi)，再簽一份裝修合同，另外收錢，以這種方式規(guī)避限價令。

　　六、加強對江寧、浦口、六合、溧水、高淳區(qū)五個郊區(qū)房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度。江寧、浦口、六合、溧水、高淳區(qū)五個區(qū)的新建商品住宅項目在申請銷售許可審批前，報市物價、住建部門備案。鑒于國家統(tǒng)計局已經(jīng)將高淳、溧水兩區(qū)新建商品住房價格變動情況納入南京市新建商品住房價格指數(shù)統(tǒng)計范圍，2014年開始兩區(qū)新建商品住房價格申報納入全市價格監(jiān)管系統(tǒng)。

　　七、統(tǒng)計部門加大對樓盤銷售價格的監(jiān)測，做到新開樓盤實地調(diào)研全覆蓋和重點樓盤常走訪。同時，進一步做好相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的整理、評估與說明工作，確保上報數(shù)據(jù)科學(xué)、合理反映南京新建商品住宅價格水平及其變化趨勢與幅度

　　由于房地產(chǎn)供應(yīng)與成交主力均在郊區(qū)，加強對江寧、浦口、六合、溧水、高淳區(qū)五個郊區(qū)房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度就顯得非常必要。

　　第一、郊區(qū)樓盤大多數(shù)為剛需樓盤，為普通首套自住剛需的市場主力區(qū)域，加強郊區(qū)樓盤預(yù)售、價格監(jiān)測，對于市場來講，可以盡可能把滿足群眾的剛性自住需求放在更加突出位置。

　　第二、郊區(qū)基本為中低價位、中小戶型的樓盤，加大對于郊區(qū)樓盤監(jiān)測力度，可以更好的把控整體市場的供應(yīng)、成交結(jié)構(gòu)，在適當(dāng)時機也可以進一步提高中低價位、中小戶型住房的比例，從整體上調(diào)整樓市成交結(jié)構(gòu)，從而避免由于成交結(jié)構(gòu)不合理而出現(xiàn)階段性房價過快上漲的現(xiàn)象。

　　第三、檢測郊區(qū)住宅市場，尤其是2014年將高淳、溧水兩區(qū)新建商品住房價格變動情況納入南京市新建商品住房價格監(jiān)管系統(tǒng)，可以有效地增加全市中低價位、中小套型市場供應(yīng)，從而結(jié)構(gòu)上可以拉低全市成交均價。

　　張宏偉 觀點新媒體專欄作者