在一線瘋漲，三線城市看不準(zhǔn)的情況下，提前布局二線城市，同時(shí)深耕已進(jìn)入的城市，并尋求機(jī)會(huì)進(jìn)入新城市。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 繼去年搶得前海“頭啖湯”后，卓越再次在深圳的土地市場(chǎng)火了一把。

　　3月12日，在經(jīng)過漫長(zhǎng)競(jìng)價(jià)后，卓越以33.19億元競(jìng)得深圳寶安中心區(qū)一宗商務(wù)用地，樓面地價(jià)達(dá)到24344元/平方米，溢價(jià)率88.7%，一舉成為寶安區(qū)新的商業(yè)地王。

　　根據(jù)出讓公告，地塊編號(hào)為A004-0154的地塊，土地面積約2.27萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約13.63萬(wàn)平方米，掛牌起始價(jià)17.59億元，土地使用年期40年。

　　值得注意的是，該地塊緊鄰前海中心區(qū)，今后將與前海金融核心區(qū)融為一體，因此，該地塊也被賦予了“準(zhǔn)前海”的概念。

　　對(duì)于此次拿地，卓越集團(tuán)總裁李曉平在現(xiàn)場(chǎng)表示，最終價(jià)格在可承受范圍內(nèi)，地塊位置不錯(cuò)，又靠近前海，今后將與卓越在前海已有的兩宗地“交相輝映”。

　　另有分析亦指出，由于地塊臨近前海，同時(shí)又不要求企業(yè)今后自持，對(duì)企業(yè)資金鏈的要求沒那么高，因此關(guān)注度高、競(jìng)爭(zhēng)激烈也是必然。

　　一二線尋地記

　　此次卓越敢于高價(jià)拿地，一個(gè)主要因素還是地塊臨近前海，因而能像李曉平所說(shuō)，能與前海已獲得的兩宗地“交相輝映”。

　　去年7月26日，在期待已久的前海土地首拍中，卓越以123.69億元強(qiáng)勢(shì)將兩宗地塊收入囊中，成為最早進(jìn)入前海的房企。此后卓越又多次參與前海土地拍賣，在今年1月底甚至和周大福聯(lián)手出價(jià)133億元，不過最終還是惜敗。

　　對(duì)于今后在前海的策略，卓越集團(tuán)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)對(duì)觀點(diǎn)新媒體笑言，今后就要看運(yùn)氣了，能拿一塊是一塊，主要好是因?yàn)楣具M(jìn)入的早，去年兩地塊如今看來(lái)是比較便宜的，但前海當(dāng)前的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)非常激烈。

　　張遠(yuǎn)還談到，從去年開始，卓越的全國(guó)拿地策略有一個(gè)主導(dǎo)思想，就是在一線城市地價(jià)瘋漲，三線城市看不準(zhǔn)、且需要水平的情況下，提前布局核心的二線城市，同時(shí)對(duì)已進(jìn)入的城市進(jìn)行深耕，并尋求機(jī)會(huì)進(jìn)入新城市。

　　在具體拓展區(qū)域上，卓越在去年就相繼進(jìn)入重慶和西安等新城市，其中在西安分別于去年7月和1月新增兩個(gè)項(xiàng)目。

　　而在深耕已進(jìn)入城市方面，卓越在除大本營(yíng)深圳外，于長(zhǎng)沙和杭州分別購(gòu)入新項(xiàng)目，其中尤以長(zhǎng)沙為重點(diǎn)。今年1月初和2月底，卓越分別以16.93億元和12.66億元在長(zhǎng)沙新增三幅地塊。

　　另外，雖然一線城市競(jìng)爭(zhēng)激烈，但由于項(xiàng)目的銷售前景和盈利能力強(qiáng)，卓越也同樣會(huì)尋找機(jī)會(huì)加大在一線城市的布局。

　　張遠(yuǎn)就透露，今年上半年很有可能會(huì)拿下公司在北京的首個(gè)項(xiàng)目，同時(shí)在深圳除關(guān)注前海外，還要加強(qiáng)在舊改方面的力度。

　　“由于舊改是深圳獲取土地的最主要方面，因而卓越在這方面肯定不會(huì)落后，也不愿意落后，因而去年專門成立了城市更新公司，為的就是加強(qiáng)舊改，今年希望會(huì)有一兩個(gè)項(xiàng)目能正式落地。”

　　張遠(yuǎn)還透露，在深圳擁有舊改項(xiàng)目的公司中，卓越的舊改資源能排在前三，目前比較確定的項(xiàng)目就有18個(gè)，只是還需要進(jìn)一步跟進(jìn)落實(shí)。

　　從公開資料可知，卓越在去年就先后簽約了深圳坪山新區(qū)湯坑城市、寶安西鄉(xiāng)等項(xiàng)目，此外葵涌項(xiàng)目、南新項(xiàng)目、松崗項(xiàng)目、泥崗項(xiàng)目均已啟動(dòng)。

　　另?yè)?jù)卓越早前透露，未來(lái)還將加大對(duì)寶安、龍華、坂田、坂雪等地舊改項(xiàng)目的拓展力度，其規(guī)劃3年內(nèi)將拓展新項(xiàng)目土地面積近300萬(wàn)平方米。

　　規(guī)模增長(zhǎng)期

　　卓越近一年來(lái)不斷加大拿地力度，與其制定的戰(zhàn)略目標(biāo)不無(wú)關(guān)系。其早前曾明確表示，2014年的銷售規(guī)模要突破200億元，2015年則要達(dá)到300億元。

　　對(duì)于公司的戰(zhàn)略目標(biāo)，張遠(yuǎn)認(rèn)為，經(jīng)過前兩年的穩(wěn)步發(fā)展，卓越已經(jīng)到了一個(gè)適度的規(guī)模增長(zhǎng)期，并且這也是目前行業(yè)趨勢(shì)，公司要力爭(zhēng)進(jìn)入行業(yè)前30強(qiáng)。

　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體最新發(fā)布的《2013年度中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜單》顯示，卓越集團(tuán)2013年在全國(guó)房企中排名第38位，離行業(yè)前30強(qiáng)也并不遙遠(yuǎn)。

　　而對(duì)于今年能否順利實(shí)現(xiàn)200億目標(biāo)，張遠(yuǎn)則顯得較為自信。其稱，從公司今年的貨量安排來(lái)看，只要市場(chǎng)不出現(xiàn)大的波動(dòng)，實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)是沒有問題的。

　　張遠(yuǎn)還具體列舉到，卓越今年在深圳除龍華新區(qū)的皇后道與梅林關(guān)卓越城兩個(gè)尾盤項(xiàng)目外，還將推出位于前海的寫字樓項(xiàng)目，以及位于福田中心區(qū)的大型舊改深圳中心，再加上東莞和惠州的項(xiàng)目，整個(gè)深圳區(qū)域公司的銷售應(yīng)該能達(dá)到100億元。

　　此次之外，卓越位于青島的世紀(jì)中心寫字樓和蔚藍(lán)系住宅項(xiàng)目大約能實(shí)現(xiàn)約20億的銷售額，長(zhǎng)沙的住宅項(xiàng)目則能貢獻(xiàn)10億左右，重慶與西安的新項(xiàng)目也能貢獻(xiàn)約10億，還有上海的兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，以及成都、杭州項(xiàng)目今年都能入市銷售。

　　“僅從以上項(xiàng)目的大致預(yù)計(jì)來(lái)看，今年完成200億的銷售不會(huì)有壓力，而隨著去年底和今年新增項(xiàng)目的陸續(xù)開工，大體量項(xiàng)目供應(yīng)則會(huì)在2015年，這也將保證明年300億的銷售目標(biāo)。”張遠(yuǎn)稱。

　　張遠(yuǎn)還提到，能支撐規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)的原因還在于公司近年來(lái)堅(jiān)持了高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式，去年在競(jìng)得前海地塊后，僅三個(gè)多月就進(jìn)入了開工階段。

　　另外，在資金支持方面，雖然卓越目前并未上市，但張遠(yuǎn)認(rèn)為這并不會(huì)影響公司的規(guī)模增長(zhǎng)計(jì)劃。

　　其稱，目前卓越的主要融資來(lái)源還是銀行的項(xiàng)目開發(fā)貸，這一方面要盡量用足，綜合資金成本大約在6%至7%左右，剩下約三成資金來(lái)自于信托和基金，這部分資金成本的上限則是11%。

　　張遠(yuǎn)還提到，今后卓越的規(guī)模增長(zhǎng)主要還將依賴住宅項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目也將主要以銷售為主，但會(huì)有選擇的持有部分商業(yè)項(xiàng)目，因而今后還將大量補(bǔ)充高周轉(zhuǎn)的住宅用地以及可供銷售的商業(yè)用地。