總的來(lái)說(shuō)今年要加快周轉(zhuǎn)，我們往年的周轉(zhuǎn)率都是在23%、24%，我們今年要把這個(gè)數(shù)字提高到30%以上。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè)、見(jiàn)習(xí)編輯 王靜 繼有評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)因毛利率過(guò)低風(fēng)險(xiǎn)降低其評(píng)級(jí)后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)于14日公布的年度報(bào)告亦顯示毛利率創(chuàng)新低。因此當(dāng)日業(yè)績(jī)會(huì)上，“毛利率”成為遠(yuǎn)洋高層繞不開(kāi)的關(guān)鍵詞。

　　“現(xiàn)在毛利率是公司歷史上最低的時(shí)候”，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)主席兼行政總裁李明坦承。他指出，毛利率過(guò)低主要是兩個(gè)原因。

　　一是地價(jià)高造成的，另一個(gè)原因是遠(yuǎn)洋銷售70%結(jié)轉(zhuǎn)的收入都是來(lái)源于新進(jìn)入的城市。而新項(xiàng)目入市的時(shí)候價(jià)格上有一點(diǎn)的折讓。

　　李明樂(lè)觀地認(rèn)為，“毛利率的下降應(yīng)該是見(jiàn)底了”。他解釋稱，一方面，遠(yuǎn)洋有一半以上的高價(jià)地已經(jīng)被消化了，沒(méi)消化掉的現(xiàn)在已經(jīng)不是高價(jià)地了。比如遠(yuǎn)洋此前在北京拿的那幾個(gè)地王，現(xiàn)在都不稱之為地王了。而其在二、三線城市拿的一些高價(jià)地已經(jīng)竣工交付了，毛利率也都承受過(guò)了。

　　第二個(gè)原因是成本管理上有很大的進(jìn)步。他指出，遠(yuǎn)洋去年毛利率下降的同時(shí)凈利率沒(méi)有下降。主要是因?yàn)闋I(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等有了很明顯的下降。而這個(gè)下降不是百分比下降，是絕對(duì)值下降。“我們今年在建安成本，前期成本還會(huì)有所體現(xiàn)。”

　　關(guān)于今年的銷售目標(biāo)，李明提出是超過(guò)400億，15%以上的增幅。他同時(shí)透露，遠(yuǎn)洋今年預(yù)計(jì)會(huì)推出50多個(gè)項(xiàng)目，可售的資源是730億。“總的來(lái)說(shuō)今年要加快周轉(zhuǎn)，我們往年的周轉(zhuǎn)率都是在23%、24%，我們今年要把這個(gè)數(shù)字提高到30%以上，所以我們要加快周轉(zhuǎn)，這是我們最主要的變化。”

　　2014年樓市行情也是當(dāng)天媒體比較關(guān)注的問(wèn)題。李明認(rèn)為今年房地產(chǎn)的形勢(shì)是總體平穩(wěn)，但分化嚴(yán)重。分化嚴(yán)重是有好有壞，并不是一線好，三、四線就不行，三、四線城市也有好城市，可能要認(rèn)真的研究區(qū)域市場(chǎng)。

　　李明同時(shí)強(qiáng)調(diào)，供應(yīng)量大、銷售價(jià)格下行的城市要堅(jiān)決的進(jìn)行去化，采取靈活的定價(jià)措施。“采取措施并不是降價(jià)，但是該降價(jià)就要降價(jià)，有升就有降。不適合就把項(xiàng)目賣了，我們?nèi)ベI(mǎi)好地，買(mǎi)貴地，把便宜的都給小企業(yè)做。”

　　另外，遠(yuǎn)洋與大股東中國(guó)人壽的合作亦成為關(guān)注焦點(diǎn)。據(jù)李明透露，遠(yuǎn)洋與中國(guó)人壽已經(jīng)簽訂了有效發(fā)揮中國(guó)人壽與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)協(xié)同作用的備忘錄。

　　當(dāng)天業(yè)績(jī)會(huì)伊始，相關(guān)管理層也介紹了該備忘錄的內(nèi)容。其中包括鞏固遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與中國(guó)人壽的紐帶關(guān)系，通過(guò)股權(quán)合作增強(qiáng)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的基本實(shí)力；通過(guò)企業(yè)債、公司債等有關(guān)金融產(chǎn)品的合作，優(yōu)化遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的股份結(jié)構(gòu)；同時(shí)，為發(fā)揮遠(yuǎn)洋在另類投資方面的配套作用，進(jìn)一步探討以基金、債券等投資方式挖掘遠(yuǎn)洋在海外不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的合作；以及投資和收購(gòu)項(xiàng)目合作。

　　中國(guó)人壽還考慮進(jìn)入遠(yuǎn)洋辦公樓，后者為其提供項(xiàng)目管理和裝修等服務(wù)。雙方也都會(huì)在養(yǎng)老、養(yǎng)生地產(chǎn)方面加強(qiáng)的合作。

　　以下為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2013全年業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：遠(yuǎn)洋在杭州也有項(xiàng)目，杭州前段時(shí)間傳出有一些項(xiàng)目開(kāi)始打折降價(jià)，想問(wèn)一下你們對(duì)杭州的房?jī)r(jià)怎么看？另關(guān)于遠(yuǎn)洋和中國(guó)人壽的合作，你們說(shuō)要聯(lián)合拓展海外不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)在有沒(méi)有在看海外哪些市場(chǎng)？

　　李明：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在杭州有三個(gè)項(xiàng)目，我們這三個(gè)項(xiàng)目都在城區(qū)，沒(méi)有遇到降價(jià)的問(wèn)題。我們也注意到媒體上有報(bào)道杭州項(xiàng)目打折以后引起的客戶投訴和反映，據(jù)我們對(duì)市場(chǎng)的了解，杭州整體市場(chǎng)還是不錯(cuò)的，曾經(jīng)杭州可以列為一線城市，至少是熱點(diǎn)二線城市。出現(xiàn)這種情況我覺(jué)得是個(gè)別現(xiàn)象，一方面他們的項(xiàng)目在郊區(qū)，城區(qū)供應(yīng)和需求還是比較平衡的，但是郊區(qū)部分地區(qū)存在供應(yīng)量過(guò)剩的情況。

　　中國(guó)人壽作為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的第一大股東，與我們簽訂了協(xié)同合作的備忘錄，其中提到海外拓展，主要是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)給中國(guó)人壽提供專業(yè)的咨詢服務(wù)，別的沒(méi)有什么。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：有消息說(shuō)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在養(yǎng)老地產(chǎn)方面負(fù)責(zé)蓋房子，會(huì)選擇一些專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的經(jīng)營(yíng)模式是什么樣的？接下來(lái)中國(guó)人壽會(huì)不會(huì)在住宅和商業(yè)地產(chǎn)有一些實(shí)質(zhì)性的動(dòng)作支持你們？有大部分險(xiǎn)資都進(jìn)入了房地產(chǎn)企業(yè)，你怎么看險(xiǎn)資大舉增持地產(chǎn)企業(yè)的情況？

　　李明：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，我們很重視這項(xiàng)工作，但是我們還是以自己的實(shí)踐、摸索為主，以自我開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)為主。但是我們還有相當(dāng)一段路要走，剛剛起步。

　　關(guān)于險(xiǎn)資進(jìn)軍地產(chǎn)的事情，這個(gè)我們沒(méi)有發(fā)言權(quán)，我只能說(shuō)國(guó)家對(duì)險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)近幾年一直持開(kāi)放和支持的態(tài)度，力度越來(lái)越大，至于險(xiǎn)資企業(yè)本身我就說(shuō)不了什么。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：遠(yuǎn)洋的毛利率下跌了，行業(yè)整體毛利率也在下跌，主要原因是因?yàn)橥恋爻杀旧仙?。今年你們買(mǎi)地的部署怎么樣，你們覺(jué)得毛利率會(huì)不會(huì)繼續(xù)下降？見(jiàn)底了嗎？你們今年合同銷售目標(biāo)大概是多少？去年你們向大股東做了一些配股融資計(jì)劃，今年有沒(méi)有相關(guān)融資計(jì)劃降低負(fù)債水平？

　　李明：現(xiàn)在毛利率是公司歷史上最低的時(shí)候，主要是兩方面的原因。一方面是土地的價(jià)格，地價(jià)高造成的，通過(guò)2013、2014年，過(guò)去的高價(jià)地基本上消化差不多了。

　　第二個(gè)，我們的銷售70%結(jié)轉(zhuǎn)的收入都是來(lái)源于新進(jìn)入的城市，經(jīng)過(guò)兩三年房子建成了，開(kāi)始銷售。第一期入市的時(shí)候價(jià)格上也是有一點(diǎn)的折讓，是這兩個(gè)原因造成的。

　　毛利率的下降應(yīng)該是見(jiàn)底了。但是大家更應(yīng)該關(guān)注到我們的凈利潤(rùn)，我們的凈利潤(rùn)率沒(méi)降，穩(wěn)中略有提升，因?yàn)橛幸恍?shù)字上統(tǒng)計(jì)的問(wèn)題，成本控制取得了一定的效果。

　　土地儲(chǔ)備方面我們依然會(huì)采取謹(jǐn)慎的態(tài)度，會(huì)堅(jiān)持投資標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持在我們已有管理團(tuán)隊(duì)的區(qū)域購(gòu)買(mǎi)土地，堅(jiān)持土地的規(guī)模適度，可以快速開(kāi)發(fā)。堅(jiān)持給我們自己有創(chuàng)利能力的團(tuán)隊(duì)來(lái)配置土地，所以我們堅(jiān)持投資標(biāo)準(zhǔn)，深耕已經(jīng)進(jìn)入的區(qū)域，地塊規(guī)模適度，根據(jù)團(tuán)隊(duì)能力來(lái)配置土地，這四項(xiàng)是我們投資土地的原則。

　　關(guān)于今年的銷售目標(biāo)，今年我們整體來(lái)說(shuō)銷售目標(biāo)是超過(guò)400億，15%以上的增幅。目前公司沒(méi)有繼續(xù)在今年配股的計(jì)劃。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年集團(tuán)推出的項(xiàng)目大概是多少，預(yù)計(jì)可售的貨源有多少？

　　李明：大概我們項(xiàng)目數(shù)目50多個(gè)，可售的資源是730億。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你們說(shuō)會(huì)考慮在已經(jīng)進(jìn)入的城市繼續(xù)投地，今年投資買(mǎi)地開(kāi)支預(yù)算大概是多少？

　　李明：這個(gè)預(yù)算還要看我們土地的情況，如果有合適的機(jī)會(huì)就多投一點(diǎn)，如果沒(méi)有合適的機(jī)會(huì)少投一點(diǎn)。我們?nèi)ツ曛煌读藥资畠|，多投的時(shí)候一年投三、四百億也有，這個(gè)要看投資機(jī)會(huì)，還是要堅(jiān)持投資標(biāo)準(zhǔn)，這是最關(guān)鍵的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：遠(yuǎn)洋在北京拿了三個(gè)項(xiàng)目，有報(bào)告說(shuō)因?yàn)橛信浣ūＵ戏?，毛利率可能?huì)過(guò)低，你們是怎么看這個(gè)項(xiàng)目，有評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)說(shuō)毛利率會(huì)偏低，你們會(huì)怎么處理毛利率過(guò)低的問(wèn)題？

　　李明：我們對(duì)新項(xiàng)目的投資標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)，一個(gè)是毛利率，還有一個(gè)是IRR，內(nèi)部收益率。如果毛利低，IRR能夠高也可以接受。如果IRR低，毛利率高也可以接受，這是我們內(nèi)部的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

　　到目前為止我們認(rèn)為新拿的這三個(gè)項(xiàng)目，目前來(lái)看都還不錯(cuò)。其中只有一個(gè)項(xiàng)目有配建，這個(gè)配建也是政府支持，對(duì)接很好，可以瞬間銷售完的。如果把它放在整體的盤(pán)子里可能感覺(jué)毛利率低，實(shí)際上你要把它看成兩個(gè)項(xiàng)目，把它分開(kāi)算，所以角度不一樣。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)比較新的領(lǐng)域，公司目前進(jìn)入養(yǎng)老也有一段時(shí)間，公司在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面會(huì)遇到哪些困難？中國(guó)人思想觀念各方面也對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面產(chǎn)生一定的沖突，大股東中國(guó)人壽在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面會(huì)給集團(tuán)提供哪些支持？

　　李明：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不等同于養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)前景毫無(wú)疑問(wèn)很好。我們進(jìn)入也沒(méi)有多長(zhǎng)時(shí)間，大概就是兩年的時(shí)間，還是在一個(gè)學(xué)習(xí)過(guò)程中。我覺(jué)得遇到的最大困難是三個(gè)，第一個(gè)，如何能夠建立起有盈利的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式。不管你從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，或者什么樣的業(yè)務(wù)，沒(méi)有盈利就沒(méi)有效益，就不能持續(xù)，所以遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一直在摸索要做盈利的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。如果把養(yǎng)老當(dāng)成一種公益來(lái)做，這不是產(chǎn)業(yè)，這個(gè)我們一直在探索。這是第一個(gè)，怎么找到盈利模式。

　　第二個(gè)，如何能建立起養(yǎng)老服務(wù)的模式，因?yàn)轲B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，我們理解養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不同于我們養(yǎng)老救濟(jì)。養(yǎng)老救濟(jì)服務(wù)模式中國(guó)是有經(jīng)驗(yàn)的，但是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在中國(guó)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，這需要摸索，需要引進(jìn)，需要向別人學(xué)習(xí)。

　　香港的養(yǎng)老院我個(gè)人也投資過(guò)，我在五年前也去研究過(guò)，不客氣的說(shuō)也沒(méi)什么經(jīng)驗(yàn)。所以怎么把養(yǎng)老服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)、服務(wù)的模式想好，這是一個(gè)難題。

　　第三個(gè)，投資的模式。你想讓一個(gè)老人把畢生的積蓄都交給你，他憑什么信任你。遠(yuǎn)洋之所以斗膽和中國(guó)人壽一起來(lái)做這個(gè)事情，在國(guó)內(nèi)的客戶可以不相信遠(yuǎn)洋，但是會(huì)相信人壽，這就是我們?yōu)槭裁匆腿藟圻M(jìn)行聯(lián)合從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。但是這個(gè)路很長(zhǎng)，現(xiàn)在讓我講，我可以講一些理念和觀點(diǎn)，有很多，先做，至少得再過(guò)三到五年再講這個(gè)問(wèn)題才是負(fù)責(zé)任的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你們對(duì)今年內(nèi)地一線城市樓市看法怎樣？

　　李明：對(duì)一線城市市場(chǎng)的看法，總理在政府工作報(bào)告和答記者問(wèn)的時(shí)候也是說(shuō)得很清楚，叫因地、因勢(shì)進(jìn)行調(diào)控。一線城市可能就是被調(diào)控的，非一線，非熱點(diǎn)城市就是被鼓勵(lì)的，政府說(shuō)雙向調(diào)控。

　　總的來(lái)說(shuō)，我理解政府對(duì)房地產(chǎn)的政策還是講實(shí)事求是，講因地制宜，講尊重客觀，講尊重市場(chǎng)，這個(gè)還是體現(xiàn)得很明確，這樣也使得房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員看得很清楚。我認(rèn)為今年的宏觀形勢(shì)是最明朗的一年，新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)還是很有定力的。尊重市場(chǎng)，不輕易干預(yù)市場(chǎng)，尊重市場(chǎng)規(guī)律。

　　最近一、二月份市場(chǎng)量和價(jià)格都有下行的趨勢(shì)，這個(gè)沒(méi)有任何調(diào)控因素，這是市場(chǎng)自己的調(diào)節(jié)。去年四季度翹尾很高，自然要平衡。一線城市還是供應(yīng)短缺，價(jià)格穩(wěn)中略升，交易量下降，我估計(jì)這個(gè)都能夠想到。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛才你說(shuō)政府會(huì)因地做一些調(diào)控，你們?cè)趺礃踊乇苷{(diào)控區(qū)？

　　李明：在熱點(diǎn)城市要加強(qiáng)投資，尋求投資機(jī)會(huì)，在非熱點(diǎn)城市要認(rèn)真篩選投資機(jī)會(huì)。對(duì)適合投資、人口多、房屋質(zhì)量差這些城市加大投資。對(duì)供應(yīng)量大，銷售價(jià)格下行的城市要堅(jiān)決的進(jìn)行去化，采取靈活的定價(jià)措施，加快周轉(zhuǎn)，這都是很常見(jiàn)的做法。

　　今年房地產(chǎn)的形勢(shì)是總體平穩(wěn)，但分化嚴(yán)重。分化嚴(yán)重是有好有壞，并不是一線好，三、四線就不行，三、四線城市也有好城市，可能要認(rèn)真的研究區(qū)域市場(chǎng)。要因地制宜，因病施醫(yī)，什么樣的病下什么的房子，不能一副藥讓各個(gè)地方吃，這個(gè)不行。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你們剛才說(shuō)會(huì)規(guī)避熱點(diǎn)城市，三、四線也有一些表現(xiàn)好的城市。三、四線城市中哪些你覺(jué)得表現(xiàn)比較好？怎么看三、四線城市房?jī)r(jià)的走勢(shì)？剛才提到集團(tuán)的毛利率會(huì)走出谷底，你覺(jué)得能夠走出谷底的原因在哪些方面？

　　李明：之所以能夠走出谷底是兩個(gè)因素，一方面，我們有一半以上的高價(jià)地已經(jīng)被消化了，沒(méi)消化掉的現(xiàn)在已經(jīng)不是高價(jià)地了。像我們?cè)瓉?lái)在北京拿的那幾個(gè)地王現(xiàn)在都不稱之為地王了。而我們?cè)诙⑷€城市拿的一些高價(jià)地已經(jīng)竣工交付了，毛利率也都承受過(guò)了，這是一個(gè)原因。

　　第二個(gè)，我們這幾年在成本管理上有很大的進(jìn)步，像我們?nèi)ツ昝氏陆档耐瑫r(shí)我們凈利率沒(méi)有下降，原因是什么，就是我們的營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等方面有了很明顯的下降。我們這個(gè)下降不是百分比下降，是絕對(duì)值下降。銷售收入都在增長(zhǎng)，但是銷售費(fèi)用絕對(duì)值下降了。我們今年在建安成本，前期成本還會(huì)有所體現(xiàn)。

　　關(guān)于哪些三、四線城市好，還是那句話，有經(jīng)濟(jì)支撐的，具體說(shuō)哪個(gè)城市不方便透露。像我們?nèi)サ闹榻侵迬讉€(gè)城市都不錯(cuò)，中山也是不錯(cuò)的，像我們?cè)谀暇└浇逆?zhèn)江也不錯(cuò)，這個(gè)不能一概而論，我只能說(shuō)我去過(guò)的城市，沒(méi)去過(guò)的城市我不議論。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你剛才說(shuō)在供應(yīng)量比較大，房?jī)r(jià)下跌的城市要采取靈活的價(jià)格措施，是不是想降價(jià)？你們說(shuō)會(huì)選擇新城市，能不能舉幾個(gè)例子。之前發(fā)生過(guò)比較大的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行降價(jià)會(huì)有小的開(kāi)發(fā)商跟進(jìn)，就變成降價(jià)是普遍現(xiàn)象，你覺(jué)得今年這種情況會(huì)發(fā)生嗎？

　　李明：價(jià)格有漲有跌很正常，我覺(jué)得今年不會(huì)出現(xiàn)普漲普跌的情況。因?yàn)楝F(xiàn)在我們即便是一、二線城市也有分化，分化是很明顯的，因?yàn)楣?yīng)量不一樣。我們這次政府工作報(bào)告里講了，還有一個(gè)叫分級(jí)管理，分級(jí)管理什么意思，各地自己管，過(guò)去是一起管。我覺(jué)得這個(gè)可能表現(xiàn)出來(lái)的不會(huì)是齊步走，房地產(chǎn)形勢(shì)差的政府還要刺激，過(guò)熱的還要繼續(xù)調(diào)控。

　　采取措施并不是降價(jià)，但是該降價(jià)就要降價(jià)，有升就有降。不適合就把項(xiàng)目賣了，我們?nèi)ベI(mǎi)好地，買(mǎi)貴地，把便宜的都給小企業(yè)做，這都是辦法，所以不能一概而論。

　　總的來(lái)說(shuō)今年要加快周轉(zhuǎn)，我們往年的周轉(zhuǎn)率都是在23%、24%，我們今年要把這個(gè)數(shù)字提高到30%以上，所以我們要加快周轉(zhuǎn)，這是我們最主要的變化。