今年將更聚焦，特別是聚焦在上海，希望在上海投放更多的資源和資金。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè) 魯鵬 “在三、四線能做，在一、二線城市就很簡(jiǎn)單。三、四線城市的難度絕對(duì)比一、二線城市難度更大。”在2013業(yè)績(jī)會(huì)上，寶龍集團(tuán)總裁許華芳如是總結(jié)。

　　據(jù)了解，去年寶龍共完成93.7億的銷(xiāo)售額，超過(guò)年初定下的80億目標(biāo)。對(duì)此許華芳稱(chēng)，管理層對(duì)該成績(jī)較為滿意。

　　“為什么能夠增長(zhǎng)呢，一方面我們加大了剛需產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品方面本身就有所變化；第二是去年銷(xiāo)售額里面，一、二線城市比歷年增長(zhǎng)很多，這是最主要原因之一。”

　　而對(duì)一二線城市戰(zhàn)略，據(jù)許華芳介紹，通過(guò)近幾年的摸索，了解到“其實(shí)一線城市是低風(fēng)險(xiǎn)，中回報(bào)的格局。只是說(shuō)門(mén)檻比較高”。

　　他指出，對(duì)已經(jīng)上市且有一定規(guī)模的企業(yè)，門(mén)檻高的問(wèn)題能夠克服。而且從管理和資源整合上看，在上海等一二線城市會(huì)更簡(jiǎn)單、更高效和更有結(jié)果。

　　在土地拓展方面，許華芳介紹，今年將更聚焦，特別是聚焦在上海，希望在上海投放更多的資源和資金。

　　其次是堅(jiān)持低成本戰(zhàn)略，不會(huì)去參與所謂的地王，高單價(jià)，回報(bào)率不高的項(xiàng)目不會(huì)去碰。并根據(jù)公司的銷(xiāo)售和現(xiàn)金流情況新增土地儲(chǔ)備。

　　在追求做大規(guī)模上，也要同時(shí)考慮市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和波動(dòng)。從去年開(kāi)始已經(jīng)有和別人合作，鼓勵(lì)項(xiàng)目合作模式，未來(lái)會(huì)加大這種合作模式的發(fā)展。

　　談及去年負(fù)債率上升的問(wèn)題，許華芳稱(chēng)，公司整體負(fù)債率還是控制得比較好，負(fù)債率為64%，在行業(yè)中也是可接受的。

　　據(jù)許華芳介紹，負(fù)債提高的最主要原因在于，新增的持有性物業(yè)以及去年取得的11塊土地，這是最主要因素。“從公司的角度來(lái)講，這個(gè)指標(biāo)和數(shù)據(jù)都是能夠接受的。”

　　對(duì)公司毛利率下降的問(wèn)題，許華芳則表示，首先是行業(yè)趨勢(shì)在往下走，其次是2013年交房比例大部分是2011年低位銷(xiāo)售的貨源，還有去年商業(yè)交房的比例比住宅低得多，而歷年來(lái)商業(yè)毛利高。

　　許華芳表示，一年內(nèi)無(wú)法將毛利率重新提升至40%的水平，但希望朝該方向努力。

　　以下為寶龍集團(tuán)2013全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答整理實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：看到寶龍合約銷(xiāo)售增長(zhǎng)了四成，增長(zhǎng)的原因是什么？管理層對(duì)于這個(gè)結(jié)果是否滿意？剛才許總提到今年銷(xiāo)售目標(biāo)是120億，將通過(guò)什么方式來(lái)達(dá)到這個(gè)目標(biāo)？

　　許華芳：去年93.7億的業(yè)績(jī)公司管理層還是比較滿意的，還比預(yù)定目標(biāo)增長(zhǎng)20%，整體數(shù)據(jù)還是不錯(cuò)的。

　　為什么能夠增長(zhǎng)呢，一方面我們加大了剛需產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品方面本身就有所變化；第二是去年銷(xiāo)售額里面，一、二線城市比歷年增長(zhǎng)很多，這是最主要原因之一。

　　今年120億的目標(biāo)有幾個(gè)方面的保證。第一，貨源比較充足；第二，今年單單上海銷(xiāo)售規(guī)模能夠占到30%，再加上杭州、廈門(mén)、天津這兩個(gè)城市占了40%，這四個(gè)城市就占了我們70%的銷(xiāo)售量。無(wú)論從城市，還是從產(chǎn)品上來(lái)講還是比較有把握和競(jìng)爭(zhēng)力。我們管理層很有信心，應(yīng)該會(huì)超額完成我們的銷(xiāo)售目標(biāo)。

　　對(duì)一、二線城市的戰(zhàn)略，公司管理層，特別是我們主席在上市時(shí)做了一個(gè)很重要的決策--到了上海。去上海之前我們對(duì)一線城市了解沒(méi)那么深刻，總覺(jué)得地價(jià)很高，可能利潤(rùn)不一定特別高。但是到了上海，通過(guò)這幾年的摸索和了解，其實(shí)一線城市是低風(fēng)險(xiǎn)，中回報(bào)的格局。只是說(shuō)門(mén)檻比較高，每個(gè)項(xiàng)目總價(jià)比較高。

　　但是對(duì)于已經(jīng)上市有一定規(guī)模的企業(yè)，這個(gè)問(wèn)題則能夠克服。在過(guò)去的兩年中，在北京、上海布局了七個(gè)項(xiàng)目，還會(huì)不斷加大在上海的比重，主要原因是看好上海。

　　還有個(gè)原因，從管理和資源整合度來(lái)講，在上海會(huì)更簡(jiǎn)單，更高效，更有結(jié)果。去年我們?cè)谏虾５谝粋€(gè)社區(qū)MALL開(kāi)業(yè)，效果是超乎想象的，它的出租率100%，開(kāi)業(yè)率95%，客流量和生意都遠(yuǎn)超我們的預(yù)計(jì)，所以有信心在上海做得更好。

　　有很多投資者經(jīng)常開(kāi)玩笑說(shuō)我們以前經(jīng)常做三、四線，到一線城市會(huì)做嗎？我說(shuō)你在三、四線能做，你在一、二線城市就很簡(jiǎn)單，三、四線城市的難度絕對(duì)比一、二線城市難度更大，這是我們的體會(huì)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：去年負(fù)債提升是什么原因，今年寶龍如何改善負(fù)債水平？目前在上海有7個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目與其他城市在運(yùn)營(yíng)上有什么差別，如何與現(xiàn)有的項(xiàng)目進(jìn)行更好的互動(dòng)？

　　許華芳：從負(fù)債來(lái)講，公司整體負(fù)債率還是控制得比較好，負(fù)債率為64%，在行業(yè)中也是可接受的。

　　負(fù)債提高的最主要原因在于，新增的持有性物業(yè)以及去年取得的11塊土地，這是最主要因素。從公司的角度來(lái)講，這個(gè)指標(biāo)和數(shù)據(jù)都是能夠接受的。

　　上海項(xiàng)目發(fā)展模式和其他城市有什么不一樣，大體上模型還是接近的，還是綜合體，還是有一個(gè)持有型的購(gòu)物中心。但是它在產(chǎn)品線上有所不同，我們有三個(gè)產(chǎn)品線，在上海產(chǎn)品線主推社區(qū)綜合體，在外環(huán)，地鐵上蓋，輻射20到25萬(wàn)人的大社區(qū)模式，這是上海的主打模式?，F(xiàn)在我們7個(gè)項(xiàng)目里面有5個(gè)都是這種模式，這是主打產(chǎn)品。

　　在拿地方面，還是會(huì)穩(wěn)健，去年我們收獲還是比較大的，取得了不少的土地儲(chǔ)備。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：去年毛利率下降的原因是什么，今年會(huì)不會(huì)提升？今年房地產(chǎn)的價(jià)格你們預(yù)計(jì)是怎樣的？

　　許華芳：毛利率問(wèn)題管理層也很關(guān)注。毛利率下降有幾個(gè)方面的原因，第一個(gè)，行業(yè)的趨勢(shì)也是往下在走；第二個(gè)，去年交房比例大部分是2011年低位銷(xiāo)售的貨源，還有今年商業(yè)交房的比例比住宅低得多。我們歷年來(lái)商業(yè)毛利高，這兩個(gè)因素是最主要的。

　　在2013年的93億里面，毛利率肯定比這個(gè)數(shù)字還要好一些，但是要回到以前的40%多難度很大，現(xiàn)在什么成本都高了，這是客觀的事實(shí)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講還是會(huì)回到比較好的毛利率狀態(tài)，管理層沒(méi)有定死一個(gè)什么數(shù)字。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：可以回到40%的水平嗎？

　　許華芳：一年內(nèi)肯定達(dá)不到，我們希望往這方面努力。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年可售的貨源是多少？未來(lái)會(huì)加大在上海的發(fā)展，但是上海地價(jià)很高，將來(lái)要做更多的融資，更多的借貸來(lái)發(fā)展，會(huì)不會(huì)覺(jué)得負(fù)債率會(huì)再增加？

　　許華芳：今年貨源還是比較充足，我們預(yù)計(jì)貨源是250億到280億。不同城市間，我們一線城市會(huì)占比30%，二線城市占40%，三、四線城市30%，這個(gè)結(jié)構(gòu)是比較好的。

　　至于上海的拓展力度和公司發(fā)展，公司還是想進(jìn)步，也會(huì)努力在上海會(huì)積極拿地。但是在權(quán)衡風(fēng)險(xiǎn)和擴(kuò)大規(guī)模同時(shí)，會(huì)選擇一些項(xiàng)目合作，簡(jiǎn)單說(shuō)大項(xiàng)目都找人合作，基本是這樣。

　　從今天來(lái)看，我們?cè)谏虾５谋憩F(xiàn)還是比較出色，有7個(gè)項(xiàng)目，5個(gè)是底價(jià)拿的，2個(gè)溢價(jià)也不高。我們做商業(yè)地產(chǎn)，在中國(guó)的發(fā)展還是有特別的優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)在一直都有和其他企業(yè)在談合作，去年有兩個(gè)項(xiàng)目都是和別人合作的，未來(lái)會(huì)陸陸續(xù)續(xù)主動(dòng)性尋找合作。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：商業(yè)方面剛才提到會(huì)在天津、重慶、江蘇、浙江開(kāi)四個(gè)商場(chǎng)。蘇州年初出臺(tái)新政，限制出售比例，會(huì)不會(huì)影響到業(yè)績(jī)？

　　許華芳：江蘇這種政策還是特殊地點(diǎn)、特殊政策。對(duì)過(guò)去的一些要求可能沒(méi)辦法做到，只能對(duì)新項(xiàng)目提要求。我認(rèn)為這是很好的調(diào)節(jié)，調(diào)節(jié)對(duì)我們來(lái)說(shuō)也是好事。政府不控制就會(huì)出大問(wèn)題，所以我覺(jué)得這倒不是一個(gè)不好的信息。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：之前期杭州個(gè)別項(xiàng)目降價(jià)，像杭州這樣的1.5線城市，降價(jià)會(huì)不會(huì)變成普遍現(xiàn)象，還是說(shuō)暫時(shí)這樣？

　　許華芳：杭州的情況，其實(shí)是國(guó)內(nèi)媒體無(wú)限放大了。該降價(jià)發(fā)生這后一個(gè)禮拜，我正好去杭州，了解過(guò)同行，也了解了金融機(jī)構(gòu)。

　　第一，沒(méi)降那么多，有的只降了百分之十幾；第二，降價(jià)的企業(yè)一賣(mài)完以后在邊上又買(mǎi)了一塊地。

　　從他的角度來(lái)講，降價(jià)是追求快周轉(zhuǎn)，現(xiàn)在很多企業(yè)的模式都是快周轉(zhuǎn)。我們杭州也有項(xiàng)目，所以比較了解，杭州市場(chǎng)其實(shí)是個(gè)不均勻的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。整個(gè)杭州東西南北都展開(kāi)出去，杭州平均是15個(gè)月左右的銷(xiāo)售量，但是不同區(qū)域差異很大，這次降價(jià)的區(qū)域是22個(gè)月。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：融資方面，現(xiàn)在香港的融資環(huán)境隨著美國(guó)QE退出變得越來(lái)越緊，國(guó)內(nèi)對(duì)影子銀行進(jìn)行調(diào)控，也出現(xiàn)了國(guó)內(nèi)第一條信托違約的現(xiàn)象，這個(gè)會(huì)不會(huì)影響國(guó)內(nèi)的信貸環(huán)境？寶龍?jiān)趪?guó)內(nèi)信托融資方面的占比是什么樣的，會(huì)不會(huì)受到很大影響？

　　許華芳：從融資環(huán)境來(lái)看，整體而言國(guó)內(nèi)對(duì)按揭的規(guī)模有所控制。我們現(xiàn)在看到的跡象是，所有資源向大企業(yè)集中，向上市企業(yè)集中。有理由相信這些小的公司在今年被洗牌，因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始規(guī)模經(jīng)濟(jì)。

　　我們同行交流的時(shí)候開(kāi)玩笑說(shuō)，再過(guò)兩年，行業(yè)前50強(qiáng)的能做，商業(yè)地產(chǎn)前5強(qiáng)能做，區(qū)域龍頭能做。

　　我們公司很簡(jiǎn)單，定兩條線，第一個(gè)是行業(yè)要保持在50強(qiáng)內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)保持在5強(qiáng)內(nèi)，在專(zhuān)業(yè)方面，規(guī)模上都保持一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這是公司的基本想法。

　　融資方面對(duì)我們這種企業(yè)還是比較松的，從去年的融資表現(xiàn)都可以看得出來(lái)。我們公司現(xiàn)在的信托是1.5億，占不到1%。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：去年信托是1.5億，2012年同期是多少？之間利息成本降低，帶來(lái)利息成本的節(jié)省，這個(gè)趨勢(shì)是向上還是向下？現(xiàn)金流現(xiàn)在狀況是怎樣的？土地成本占比又是多少？

　　許華芳：2012年信托是十幾億，2013年是1.5億。

　　在成本方面，去年提出調(diào)結(jié)構(gòu)，降成本，這兩點(diǎn)財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)都做得非常出色。按照理論來(lái)講，現(xiàn)在短債比例才20%，因?yàn)橛幸粋€(gè)是資產(chǎn)內(nèi)保外貸，是循環(huán)貸款，不用考慮進(jìn)去，但是在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則上還是歸為短債。

　　我們?nèi)ツ昕偲骄杀鞠陆盗?%，如果以100多億來(lái)講，一年能夠省1億多的融資成本。

　　2013年底手上現(xiàn)金有48億，比去年增加了139%。第二，我們短債只有40億，長(zhǎng)短債比是很健康的。明天有一筆人民幣債到期，是通過(guò)資產(chǎn)來(lái)過(guò)還，我們已經(jīng)放在賬上，未來(lái)人壽的部分也會(huì)用這種方式來(lái)準(zhǔn)備。而且額度還沒(méi)有用完，現(xiàn)在還有1億多的額度。

　　在土地成本方面，我們還是維持低成本的土地儲(chǔ)備，土地成本和銷(xiāo)售比平均是12%到15%左右，在行業(yè)內(nèi)是比較低的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：電商業(yè)務(wù)具體是怎么考慮和布局的？在這方面你們有什么優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力？這個(gè)業(yè)務(wù)在2014年有什么樣的展望？

　　許華芳：電商這個(gè)思路是公司創(chuàng)新的一種精神，把它做到多大我們也沒(méi)有想得那么遠(yuǎn)。更大程度上是覺(jué)得，企業(yè)總要努力、創(chuàng)新和嘗試。

　　我們社區(qū)化O2O最大特點(diǎn)是有一個(gè)載體，以福州為例，有500個(gè)商戶，有30萬(wàn)忠誠(chéng)的常態(tài)客戶，這兩個(gè)都是最大的資源。

　　當(dāng)時(shí)的想法很簡(jiǎn)單，思路是如何幫商鋪賺更多的錢(qián)，如何提高客戶忠誠(chéng)度和服務(wù)滿意度。很簡(jiǎn)單，就幫商戶免費(fèi)搭一個(gè)電商平臺(tái)，免費(fèi)搭一個(gè)物流平臺(tái)，讓他們能夠去賣(mài)。當(dāng)我們的商戶，經(jīng)常來(lái)我們寶龍的，比如說(shuō)家里做飯沒(méi)有油米，你在手機(jī)打個(gè)電話，半小時(shí)就能夠送上門(mén)，提高他們的效率。

　　我們的特點(diǎn)就是因?yàn)橛羞@個(gè)購(gòu)物中心，未來(lái)走的是大數(shù)據(jù)和會(huì)員制，因?yàn)橹挥腥⑺氖f(wàn)人，不像天貓、京東要分析幾億人，分析這三、四十萬(wàn)人的準(zhǔn)確率是很高的。

　　目前電商平臺(tái)有專(zhuān)門(mén)的團(tuán)隊(duì)在負(fù)責(zé)。今年的目標(biāo)是希望擴(kuò)大到4到6個(gè)項(xiàng)目。模式是一個(gè)購(gòu)物中心一個(gè)平臺(tái)，而不是一個(gè)平臺(tái)走天下。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：現(xiàn)在政府大力推行城鎮(zhèn)化的發(fā)展，公司會(huì)不會(huì)把握這個(gè)利好政策，或者會(huì)不會(huì)用這個(gè)政策創(chuàng)造一些商機(jī)？

　　許健康：寶龍這幾年一直在三、四線的城市投資，去年還組建了一個(gè)公司，拿4億投資了5個(gè)項(xiàng)目，會(huì)在今年5月份、6月份、7月份開(kāi)業(yè)，去年拿的地都會(huì)在這個(gè)期間銷(xiāo)售。

　　根據(jù)中國(guó)的城市化發(fā)展，一、二線城市已經(jīng)發(fā)展到容忍受限的狀況，發(fā)展太快，環(huán)境破壞，交通問(wèn)題，給城市帶來(lái)很大的負(fù)擔(dān)。所以經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，城市還要發(fā)展，所以就轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)進(jìn)行發(fā)展。

　　寶龍延續(xù)以前的發(fā)展模式，專(zhuān)門(mén)成立一家公司，按照以前的理念做得更快，更好。