如果有好的項目今年就會選擇，如果沒有好的項目符合收購標準的項目，那就明年或后年再選。

　　觀點網(wǎng) 陳業(yè) 見習(xí)編輯 趙思茵 3月13日，越秀房托資產(chǎn)管理有限公司召開其的全年業(yè)績會。其主席、行政總裁劉永杰、副行政總裁梁丹青、副行政總裁林德良、財務(wù)總監(jiān)關(guān)志輝、投資者關(guān)系總監(jiān)夏恒良等高層出席了發(fā)布會。

        會上公布了其，截至2013年12月31日止全年實現(xiàn)收入總額約13.706億元，比去年同期的7.122億元上漲92.5%。其中，物業(yè)收入凈額8.604億元，比去年同期的5.07億元上升69.6%。除稅后溢利5.24億元，比去年同期的6.87億元下降23.8%。

　　期末，每個基金單位持有人應(yīng)占資產(chǎn)凈值4.58元，比去年同期的4.58元增加約0.2%；借貸總額占總資產(chǎn)的百分比為31.9%；總負債占總資產(chǎn)的百分比為48.1%。

　　除了業(yè)績情況，今年IFC、四季酒店等的營業(yè)情況及融資情況也成為場內(nèi)關(guān)注的焦點。

　　越秀房托在業(yè)績會上宣布，截至2013年12月31日，越秀房產(chǎn)基金的物業(yè)組合共有六項，分別為白馬大廈單位、財富廣場單位、城建大廈單位、維多利廣場單位、越秀新都會大廈單位及國金中心，物業(yè)產(chǎn)權(quán)面積共約68.09萬平方米，可供出租總面積為44.12萬平方米。

　　此外，2013年，越秀房產(chǎn)基金物業(yè)實現(xiàn)總經(jīng)營收入約人民幣13.71億元，比上年同期增長了92.5%。其中，白馬大廈約占總經(jīng)營收入的24.8%；財富廣場約占5.0%；城建大廈約占4.1%；維多利廣場約占2.8%；越秀新都會約占4.4%；國金中心約占58.9%。

　　并且，在2013年底，該公司物業(yè)整體出租率約為92.59%，其中原有五項物業(yè)出租率97.60%，較上年同期的98.45%輕微下跌0.85個百分點，繼續(xù)保持在高位運行；國金中心物業(yè)綜合出租率88.01%，其中寫字樓出租率85.37%，零售商場出租率98.37%。

　　其中，對于IFC出租率僅為85.37%，未達到經(jīng)營目標的問題，越秀房托管理層解釋稱：“IFC寫字樓去年表現(xiàn)相當好，出租率有70%到85%，簽約的面積去到3.8萬平方米。3.8萬平方米在珠江新城的市場占有率為30%左右，同時IFC的租金上升了210元，而珠江新城平均價格為163元。”

　　業(yè)績會上，越秀房托還指出了由于收購國金中心，為數(shù)約45億元有抵押貸款轉(zhuǎn)移至越秀房產(chǎn)基金名下。并且，在2013年越秀房產(chǎn)基金以其自有資金，透過內(nèi)部安排如委托貸款等償還境內(nèi)貸款人民幣5.7億元。截至2013年12月31日已償還該筆貸款其中人民幣8.2億元。

　　但是，2013年越秀房托的人民幣的利息由5.19億元降到4.77億元。原因是房托還了人民幣的高息貸款，所以綜合利率降低了。“2014年，房托會繼續(xù)實施這個策略，但仍會根據(jù)市場的綜合判斷進行調(diào)整。”其管理層如此表態(tài)。

　　最后，未來五年及以后，按租賃面積統(tǒng)計，越秀房產(chǎn)基金物業(yè)各年到期租約所占比重分別為25.7%、21.7%、18.1%、9.9%及24.6%；按基本月租統(tǒng)計，各年到期租約所占比重分別為30.6%、28.0%、14.0%、7.4%及20.0%。

　　并且，越秀房托還計劃做好分析和風(fēng)險防范，提高單位基金持有人的回報。其管理層稱：“如果有好的項目今年就會選擇，如果沒有好的項目符合收購標準的項目，那就明年或后年再選。擴大經(jīng)營規(guī)模，提高回報、防范風(fēng)險歷來是房托管理人員所堅持的一個準則。”

　　而注入項目的方向是，第一是寫字樓，第二是批發(fā)市場，第三是零售商場。當然不排除優(yōu)質(zhì)的酒店、公寓，并要求主要是在一線城市或者是二線城市核心地段的核心物業(yè)。

　　以下為越秀房托2013全年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答環(huán)節(jié)整理實錄：

　　現(xiàn)場提問：維多利廣場單位有很多計劃想提升，今年來看，維多利的營業(yè)收入下跌得很厲害，預(yù)計今年今年的經(jīng)營情況會如何？

　　管理層：維多利的調(diào)整是分階段、分步驟來做的。

　　去年做這個調(diào)整是初步的。其中，將優(yōu)衣酷引入之后，按照商務(wù)條件是給了一定的裝修期以及三個月的免租期，所以整個收入會存在同比的下降。

　　但是從長遠來看，優(yōu)衣酷是目前大市場行業(yè)增長最快的，我們預(yù)計在它開業(yè)后，租金增長能夠超越原有的合同。同時，房托跟優(yōu)衣酷合作的模式是經(jīng)營收入提成。

　　現(xiàn)在優(yōu)衣酷所披露的信息顯示，在未來四到五年，它在大中華區(qū)的營業(yè)額要超越日本本土。并且，優(yōu)衣庫在所有的快市場里面評價是最高的。所以，維多利亞廣場調(diào)整圍繞優(yōu)衣酷做，是可以提升整個項目租金以及整個項目的商業(yè)形象。

　　現(xiàn)場提問：房托經(jīng)營廣州四季酒店和公寓是全城最高價，但是入住率不算太理想，只有53.9%和44%。越秀房托有沒有打算用減價或者是其他方式去改善呢？

　　管理層：其實四季酒店和公寓，開業(yè)就一年，仍處于試用期。

　　酒店行業(yè)去年受調(diào)控的影響，整個房價都下降了8.5%。其實，四季酒店的經(jīng)營是超出預(yù)期，四季的房價稍微下降了3%左右，現(xiàn)在的入住率53.9%。而去年全城品牌五星級是不到50%的。

　　而公寓方面年頭到年尾都是快速增長的，公寓年底的入住率已經(jīng)達到了72.7%，租金水平也是高于競爭對手的百分之二十幾。

　　其中，長租客的作用很關(guān)鍵，如果長租客多的話，租金就穩(wěn)定，如果長租客占的比例在去到年底能61%，所以未來一年，這方面的表現(xiàn)也值得期待。

　　關(guān)于減價問題，酒店、公寓的經(jīng)營要看出租率、入住率以及房價。目前，這兩個指標都是全城第一，如果減一點點價格，入住率飆升得很快，總收入會上升，我們也可以考慮。

　　現(xiàn)場提問：國金中心寫字樓那出租率大約是85%左右，并未達到目標的100%，房托旗下物業(yè)收入的增幅大部分是單位數(shù)，有沒有考慮是否引入其他物業(yè)去運作？

　　管理層：IFC寫字樓去年表現(xiàn)相當好，出租率有70%到85%，簽約的面積去到3.8萬平方米。3.8萬平方米在珠江新城的市場占有率為30%左右，同時IFC的租金上升了210元，而珠江新城平均價格為163元。

　　2014年，IFC周邊高端的寫字樓是不算多。有一個數(shù)據(jù)顯示，2013年全廣州市供應(yīng)是42萬平方米，2014年新增公營24萬平方米。相比于過去三年多五年，，2013年、2014年是供應(yīng)最少的時間，這個時間段我們會提前做功課，想多一點辦法加速成長。

　　因此，2014年也是可以期待IFC出租率和租金的上升。

　　附近的富力中心現(xiàn)在的出租率95%到98%的，IFC期望可以達到這樣的發(fā)展目標。

　　此外，過去一年，越秀房托一方面是調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)，優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)的同時，其實有幾個數(shù)據(jù)可以看到，有兩個數(shù)據(jù)，一個是續(xù)簽，二個是新租戶會升多少。IFC去年另外一個亮點就是很多知名租客都進來了，包括發(fā)展銀行、美國銀行、平安銀行以及一些世界五百強以及一些領(lǐng)館。應(yīng)該來說，整個租戶的結(jié)構(gòu)優(yōu)化了很多。

　　而關(guān)于其他五個物業(yè)收入增長單幅數(shù)據(jù)問題，原來五個物業(yè)就是正在不停向前發(fā)展。

　　2013年，五個物業(yè)的續(xù)簽的增長最低6%，最高為16%。續(xù)簽的租金戶，如果是先簽，最低去到6%，高去到15%.如果租期到的話，租金跟著市場的增長就可以看到成長性。但是這個分布有一個好處就是不會集中風(fēng)險，所以看越秀房托，五個物業(yè)是穩(wěn)步上升，IFC快速成長。

　　現(xiàn)場提問：去年房托財務(wù)的開支方面是增加了不少，比如說酒店、公寓的成本以及結(jié)構(gòu)的費用都增加了不少，公司在這方面控制上是否面臨很大的壓力？

　　管理層：關(guān)于財務(wù)方面的成本增加的問題，我們認為這是浮力的增加。2012年國金注入越秀房托，到2013年是一整年。所以在酒店公寓方面開支的增加、結(jié)構(gòu)費用增加以及管理人員費用的增加，都是因為整個年度多了國金中心。

　　現(xiàn)場提問：去年房托關(guān)于人民幣貸款方面差不多有45億人民幣，資料顯示是收購了國金中心的貸款。未來的話，是否還會進行貸款？利息的開支是否有很大的壓力？

　　管理層：人民幣的貸款方面，因為國金注入時信貸45億人民幣，2013年人民幣的利息由5.19億元降到4.77億元。原因是房托還了人民幣的高息貸款，所以綜合利率降低了。2014年，房托會繼續(xù)實施這個策略，但仍會根據(jù)市場的綜合判斷進行調(diào)整。

　　現(xiàn)場提問：之前提到IFC等五個物業(yè)穩(wěn)步上升發(fā)展，但是公司會不會覺得五個物業(yè)夠不夠未來發(fā)展？會不會加多一點新的物業(yè)？

　　管理層：房托現(xiàn)在總的資產(chǎn)規(guī)模有245億，目前經(jīng)營租賃的面積68萬平方米，在香港的行業(yè)里面屬于一個規(guī)模不小的基金，我們認為這幾個物業(yè)是比較優(yōu)質(zhì)，整體水平也不是很低。

　　至于今后五個物業(yè)的成熟度見底之后，會不會進一步擴大呢？作為基金管理人，一定會有推進規(guī)模的擴大的想法，但是我們會選擇一些成長性比較好的，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)來提升規(guī)模。

　　方向是，第一是寫字樓，第二是批發(fā)市場，第三是零售商場。當然不排除優(yōu)質(zhì)的酒店、公寓，并要求主要是在一線城市或者是二線城市核心地段的核心物業(yè)。

　　這會比較注重選擇，會認真做好分析和風(fēng)險防范，提高單位基金持有人的回報。是否引入新的項目，就看市場的機遇擺在我們面前好不好？如果有好的項目今年就會選擇，如果沒有好的項目符合收購標準的項目，那就明年或后年再選。擴大經(jīng)營規(guī)模，提高回報、防范風(fēng)險歷來是房托管理人員所堅持的一個準則。