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　　經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、人民生活水平的持續(xù)提高、市場(chǎng)整體好轉(zhuǎn)以及一系列救市政策的實(shí)施，促使居民對(duì)住房的剛性需求得到釋放，樓市出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象；同時(shí)地鐵的開建、BRT的開通，為鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。

　　土地供應(yīng)充足，市場(chǎng)供應(yīng)商品房面積也會(huì)相應(yīng)的充裕，

　　保障性住房面積會(huì)有所增大

　　剛性需求繼續(xù)釋放，銷量將維持在較高水平

　　2010年房地產(chǎn)的價(jià)格繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，受房地產(chǎn)政策等因素影響，漲幅回收

　　隨著城市化建設(shè)進(jìn)程加快，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境是健康平穩(wěn)的

　　2009年城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況

　　今年以來(lái)，雖然鄭州市經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)一定的回落，但全市認(rèn)真落實(shí)中央、全省一系列應(yīng)對(duì)危機(jī)的政策舉措，前三季度經(jīng)濟(jì)回暖勢(shì)頭逐步增強(qiáng)，整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較好運(yùn)行。

　　2004年到2009年前三季度，鄭州市GDP呈連年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，受美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融動(dòng)蕩及國(guó)家的宏觀調(diào)控，近兩年來(lái)，其增長(zhǎng)率有所下降，到2008年還是維持在10%以上，只有2009年前三季度同比增長(zhǎng)率為9%。另外2008年終于以3004億的GDP如愿以償?shù)暮蛷V州、深圳、杭州、青島、寧波、南京、成都、武漢、大連等城市并肩進(jìn)入全國(guó)城市"3000億俱樂部"。固定資產(chǎn)投資加速增長(zhǎng)，其占GDP的比例也在逐年的增加，城市建設(shè)的力度也在增大，為房地產(chǎn)的良好發(fā)展提供了有力的保障。

　　鄭州市近幾年的人均可支配收入持續(xù)的增加，到2009年前三季度市區(qū)人均可支配收入為13335元，同比增長(zhǎng)率有所降低。

　　受經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升和房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售擴(kuò)大的積極影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資逐漸回暖。2009年前三季度，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資326.3億元，同比增長(zhǎng)9.3%，但與去年同期相比，增速仍回落42.9個(gè)百分點(diǎn)；在固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資比重仍然保持20%的增速，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景良好。

　　2009年鄭州城市建設(shè)情況

　　2009年年底鄭汴新區(qū)規(guī)劃體系初步形成。而地鐵的規(guī)劃施工和BRT的正式運(yùn)營(yíng)，使鄭州交通步入新起點(diǎn)，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新機(jī)會(huì)。

　　2009年11月19日鄭汴新區(qū)總體規(guī)劃最終通過(guò)評(píng)審會(huì)議，鄭汴新區(qū)位于鄭州市中州大道以東、開封市金明大道以西、鄭州航空港以北、黃河沿岸以南區(qū)域，由鄭州新區(qū)和汴西新區(qū)兩個(gè)部分構(gòu)成，涵蓋中牟縣，總面積約2077平方公里。其中鄭州新區(qū)西起中州大道、東至中牟縣東邊界、南至航空港區(qū)、北至黃河大堤，面積約1840平方公里。主要包括鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、鄭州國(guó)際航空港區(qū)、白沙官渡產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、鄭州國(guó)際物流園區(qū)和鄭州出口加工區(qū)以及沿黃生態(tài)文化旅游產(chǎn)業(yè)帶對(duì)應(yīng)區(qū)域和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)。汴西新區(qū)東起金明大道、西至中牟東邊界、南至規(guī)劃建設(shè)的鄭民高速、北至黃河大堤，面積約237平方公里。主要在鄭汴產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃的原汴西新區(qū)基礎(chǔ)上，與鄭州新區(qū)實(shí)現(xiàn)空間銜接。

　　2009年6月6日，鄭州市地鐵一號(hào)線一期工程開工儀式舉行，拉開鄭州地鐵建設(shè)的序幕。按照鄭州軌道交通規(guī)劃，鄭州軌道交通網(wǎng)絡(luò)共有6條線路組成，呈"三橫兩縱一環(huán)"的棋盤放射狀結(jié)構(gòu)，總長(zhǎng)202.53公里。在近期建設(shè)規(guī)劃中，2009年開工建設(shè)軌道交通1號(hào)線一期工程，2010年前開工建設(shè)2、5號(hào)線一期工程，2015年年底前建成1、2、5號(hào)線一期工程，并爭(zhēng)取開工其他線路。

　　2009年5月28日，鄭州BRT快速公交正式亮相，首日的客流量突破8萬(wàn)人，成為鄭州主要交通線路。鄭州BRT首期工程線網(wǎng)布局有一條主線八條支線，線網(wǎng)全長(zhǎng)140.5公里，220臺(tái)公交車，乘客一次投幣，就可穿越鄭州全城。

　　2009年土地市場(chǎng)回顧

　　截止2009年12月9日，鄭州全年住宅掛牌土地約43宗，十個(gè)城中村改造，供應(yīng)總面積近300萬(wàn)平方米，成交面積267萬(wàn)平方米，成交了32宗，其中金水區(qū)成交11宗，占成交宗數(shù)的33%,成交面積約為115萬(wàn)平方米，金水區(qū)在目前還是住宅的集中發(fā)展區(qū)域。

　　用地超90畝省政府批準(zhǔn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)三年一調(diào)整

　　2009年11月12日國(guó)土資源部發(fā)布的一則新政，該政策首次對(duì)商品住宅用地的宗地出讓面積做出明確上限，要求小城市(鎮(zhèn))不超過(guò)7公頃(105畝)，中等城市不超過(guò)14公頃(210畝)，大城市不超過(guò)20公頃(300畝)，部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉雖意在遏制地王，但是也會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的拿地門檻，從而催生新一輪的土地高價(jià)，同時(shí)也不利于城市的總體規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。因此，新政還需要在實(shí)踐中進(jìn)一步細(xì)化和完善。

　　2009年11月23日，《河南省實(shí)施<土地管理法>辦法(修改稿)》提交省人大審議，規(guī)定：禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地。一年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)按照閑置土地所在縣(市、區(qū))耕地征收前三年平均年產(chǎn)值的4倍繳納閑置費(fèi)。連續(xù)兩年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上政府無(wú)償收回用地單位的土地使用權(quán)。征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)至少三年調(diào)一次。超過(guò)90畝要由省政府批準(zhǔn)。規(guī)定了建設(shè)項(xiàng)目需要使用土地利用總體規(guī)劃確定的國(guó)有未利用土地的審批權(quán)限，即三公頃(45畝)以下由縣(市)政府批準(zhǔn)，三公頃以上六公頃以下(45畝~90畝)由省轄市政府批準(zhǔn)，六公頃(90畝)以上由省政府批準(zhǔn)。

　　推出土地面積近300萬(wàn)平方米城中村改造是熱點(diǎn)

　　2009年1-10月份，鄭州市房屋新開工面積為678.3萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)負(fù)55.58%，房屋施工面積為4734.2萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)11.20%，房屋竣工面積200.1萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)負(fù)16.50%。

　　2009年初至12月9日，鄭州住宅掛牌土地約43宗，十個(gè)城中村改造，供應(yīng)總面積為2969908.6平方米，土地成交面積約2666542.07平方米，成交了32宗，其中金水區(qū)成交11宗，占成交宗數(shù)的33%,成交面積約為1145527.1平方米，中原區(qū)10宗，鄭東新區(qū)成交6宗，管城區(qū)成交了4宗，二七區(qū)3宗，東開區(qū)1宗，說(shuō)明金水區(qū)在目前還是住宅的集中發(fā)展區(qū)域，還沒有改變其住宅成交面積第一的地位！

　　2009年1月份榮成置業(yè)有限公司以6370萬(wàn)元的價(jià)格，拿下了面積為34688.1平方米金水區(qū)的一塊住宅用地，其單價(jià)為122.43萬(wàn)元/畝。隨著市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)及掛牌土地的增多，企業(yè)拿地單價(jià)也在不斷上升，繼9月份鑫苑以411萬(wàn)元/畝的價(jià)格拿下鄭東的一塊住宅用地后，新的地王再次出現(xiàn)：12月份鄭州冉屯路上五塊掛牌住宅用地，經(jīng)過(guò)20多輪的激烈競(jìng)拍后，每塊土地的成交單價(jià)均在440萬(wàn)元/畝以上，最終，一塊地段一般的面積僅為6.54畝的住宅用地以529.8萬(wàn)元/畝的價(jià)格成為新的"地王"，五塊住宅用地中的三塊都由此前不知名的康隆置業(yè)公司拿下的。

　　2009年商品房市場(chǎng)回顧

　　2009年世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響減弱、2008年9月份以來(lái)政府出臺(tái)的一系列救市政策、各個(gè)樓盤展開各種營(yíng)銷促銷方式，在各種利好消息組合下，08年有購(gòu)房意向的客戶開始出手，09年的剛性需求逐漸釋放，致使2009年鄭州樓市呈現(xiàn)一種供不應(yīng)求、開盤即清的盛況。

　　供應(yīng)大減銷售大增供不應(yīng)求趨勢(shì)明顯

　　2009年1月-11月份鄭州市區(qū)商品房投放面積616.3萬(wàn)m2，比去年同期減少267.17萬(wàn)m2，銷售面積995.91萬(wàn)m2，供求比為0.62；商品住宅累計(jì)投放面積531.7萬(wàn)m2，比去年同期減少了200.51萬(wàn)m2，銷售面積846.36萬(wàn)m2，供求比為0.63。非住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積84.6萬(wàn)平方米，較去年同期下降了44.07%。

　　2009年1-2月份商品住宅投放73.32萬(wàn)m2，受08年影響和傳統(tǒng)節(jié)日春節(jié)的影響，銷售面積78.11萬(wàn)m2，價(jià)格起伏較大，1月份成交均價(jià)3908元/m2，2月份成交均價(jià)4355元/m2。

　　8-10月份商品住宅投放171.24萬(wàn)m2，銷售面積265.39萬(wàn)m2，每月成交均在80萬(wàn)m2以上，價(jià)格集中在4600元/m2，呈現(xiàn)"量高價(jià)穩(wěn)"的態(tài)勢(shì)。西區(qū)桐柏路及東南區(qū)域航海路大盤以配套齊全、戶型設(shè)計(jì)合理為產(chǎn)品核心加快銷售的進(jìn)程。為保持市場(chǎng)的熱度，促成"金九銀十"，各大媒體組織了幾場(chǎng)大型房展會(huì)，再一次把焦點(diǎn)集聚在樓市上，為新盤的熱銷和老盤的持銷打下基礎(chǔ)。

　　7月份人們表現(xiàn)了很高的購(gòu)房熱情，住宅成交面積在鄭州樓市銷售史上達(dá)到最大值--92.83萬(wàn)m2；市場(chǎng)的回暖推動(dòng)新樓盤的推出，9月份商品住宅的預(yù)批售面積增加到92.86萬(wàn)m2，成交量也不負(fù)眾望成交90.5萬(wàn)m2；10月份的成交均價(jià)較9月上漲了201元/m2，11月份的成交均價(jià)為4850元/m2，比十月份多47元/m2，連續(xù)兩個(gè)月的銷量相應(yīng)有所下降，出現(xiàn)了"量跌價(jià)漲"的跡象。

　　2009年1-11月鄭州市市區(qū)商品房累計(jì)銷售104767套，較去年同期上漲了82.37%，其中住宅累計(jì)成交95175套。3月份商品房成交套數(shù)顯著增加，一月份成交3998套，3月份首次突破前所未有的一萬(wàn)套，在6月份以來(lái)，商品房銷售套數(shù)一直維持在10000套以上，并在7月份達(dá)到新高點(diǎn)11529套。救市政策的貫徹執(zhí)行，房展會(huì)的連續(xù)舉辦，樓市的回暖，促使開發(fā)商加大了推貨步伐，完成了"皇帝的女兒也愁嫁"到"該出手時(shí)就出手"的轉(zhuǎn)變。

　　全市銷售住宅846萬(wàn)平方米金水區(qū)占近四成

　　由于2008年商品住宅的大量投放及經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，樓市呈現(xiàn)供過(guò)于求的狀態(tài)，隨著2009年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)增強(qiáng)了客戶置業(yè)信心，樓市由冷轉(zhuǎn)暖。首次置業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)型戶型的需求、改善型住房對(duì)地段、戶型的要求和投資型購(gòu)房的加入，促使1-11月份鄭州商品住宅銷售面積達(dá)到8463506m2。

　　金水區(qū)以其便捷的交通、成熟的配套、完善的教育醫(yī)療穩(wěn)坐銷售冠軍寶座，城中村改造的進(jìn)程、中心地段的遞減以及土地的獨(dú)特性質(zhì)決定了該區(qū)域的高價(jià)，金水區(qū)1-11月商品住宅銷售面積3287932m2。

　　以前東南區(qū)域給人臟亂差的印象，但隨著老盤美景天城、正商·藍(lán)鉆以及未來(lái)路大小樓盤的入住，新盤美景鴻城、正商·幸福港灣、橡樹玫瑰城等品質(zhì)樓盤的帶動(dòng)下，該區(qū)域的面貌煥然一新，通過(guò)對(duì)其臨近鄭東新區(qū)、金水區(qū)地段的挖掘，產(chǎn)品附加值的增加，使此區(qū)域的力量不可小覷。1-11月商品房住宅銷售面積1387265m2，在鄭州市行政區(qū)排行第二。

　　鄭州樓市的回暖最先體現(xiàn)在中原新城上，首期以高端形象中端價(jià)位面世，戶型的人性化設(shè)計(jì)和升龍置業(yè)的大手筆推廣得到西區(qū)老鄭州人的首肯，當(dāng)下錦藝·國(guó)際華都的熱銷也顯示了人們對(duì)鄭州西區(qū)這片熱區(qū)的熱愛，1-11月商品住宅銷售127.2127萬(wàn)m2，位居第三。

　　鄭東新區(qū)作為鄭州重點(diǎn)的規(guī)劃區(qū)域，其地理優(yōu)勢(shì)已表露無(wú)遺，"城市發(fā)展方向、綠化率高"贏得了新老鄭州人的一致認(rèn)同，"鄭東新區(qū)的房?jī)r(jià)最高、居住舒適"的觀點(diǎn)成為普遍購(gòu)房者的觀點(diǎn)。隨著2009年盧浮公館、奧蘭花園等新樓盤的強(qiáng)勢(shì)推出，該區(qū)域貨量的集中上市會(huì)導(dǎo)致該區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈。

　　惠濟(jì)區(qū)在各個(gè)區(qū)域中的成交面積最少，但價(jià)格高居第二，這與它的物業(yè)類型密切相關(guān)：產(chǎn)品以別墅、多層洋房為主，臨近黃河風(fēng)景區(qū)，是市區(qū)和郊區(qū)人們周末度假的圣地。

　　2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

　　2010年的土地供應(yīng)充足，剛性需求的持續(xù)釋放將使房地產(chǎn)市場(chǎng)保持較高的銷量，整體價(jià)格上升但幅度不大。

　　一、預(yù)計(jì)2010年土地供應(yīng)充足，市場(chǎng)供應(yīng)商品房面積也會(huì)相應(yīng)的充裕，同時(shí)政府繼續(xù)提供保障性住房，保障性住房的面積會(huì)有所增大。

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求仍將繼續(xù)釋放，2010年的銷量將繼續(xù)維持在較高的水平。

　　三、商品房?jī)r(jià)格整體上升趨勢(shì)將在2010年延續(xù)，但由于09年國(guó)務(wù)院審批通過(guò)了"遏制部分城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲的趨勢(shì)"的會(huì)議，可能會(huì)受房地產(chǎn)政策等因素的影響，2010年商品房的價(jià)格上漲幅度不會(huì)太大。

　　四、隨著河南城市化建設(shè)進(jìn)程越來(lái)越快，給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)造了一個(gè)健康平穩(wěn)的發(fā)展環(huán)境，鄭州未來(lái)的發(fā)展空間巨大。