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　　房地產(chǎn)和國民經(jīng)濟與民生關(guān)系密切，歷來是中國政府關(guān)注的重點，除經(jīng)濟形勢外，政策環(huán)境對房地產(chǎn)市場發(fā)展有決定性影響。從目前產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)實和政策意圖來看，2010年將是中國房地產(chǎn)市場的調(diào)理之年。

　　經(jīng)過一年多的努力，中國經(jīng)濟回穩(wěn)上升，超額實現(xiàn)保八的增長任務(wù)。2009年12月中央經(jīng)濟工作會議為2010年中國經(jīng)濟發(fā)展定調(diào)為"穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促銷費"。顯然2009年中國經(jīng)濟走過了抵御全球經(jīng)濟危機最嚴峻的筑底、救急階段，然而在2010年既要鞏固上年的增長勢頭，又要化解V型反彈中的結(jié)構(gòu)性問題，避免風(fēng)險累積。中國經(jīng)濟不可避免的進入最為復(fù)雜的維穩(wěn)、調(diào)理階段。

　　反彈勢頭更為迅猛的房地產(chǎn)市場同樣如此，加之貨幣流動性充裕，通脹預(yù)期下的牛市已然形成，以及供求失衡、房價過快上漲等問題，2010年房地產(chǎn)市場局面將更為復(fù)雜。

　　可以說經(jīng)歷了2008年的大幅下挫和2009年的超幅反彈，2010年初的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出與2007年類似的高位運行態(tài)勢，但其中兩個差別卻更具決定性。首先是宏觀經(jīng)濟需求發(fā)生了變化，房地產(chǎn)市場對2009中國經(jīng)濟復(fù)蘇，在擴內(nèi)需、拉投資兩方面均發(fā)揮了支柱作用，而在2010年中央政府對房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)撃芾^續(xù)保持期待；然后是房地產(chǎn)自身供求關(guān)系發(fā)生了變化，由于2009房地產(chǎn)成交持續(xù)放量，在年底各地普遍出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，或可說房地產(chǎn)率先走過了去庫存周期、解決產(chǎn)能過剩問題。

　　所以并不存在整體性打壓房地產(chǎn)市場的可能，而為謀求房地產(chǎn)市場在2010年的穩(wěn)定發(fā)展，管理市場預(yù)期、治理開發(fā)流程的需求更為迫切。

　　如果說2009年果如所料成為中國房地產(chǎn)市場的激活之年，那么2010年將是中國房地產(chǎn)市場的調(diào)理之年。

　　從現(xiàn)實角度，2010年房地產(chǎn)市場不僅有調(diào)理的需求，也具備進行調(diào)理的條件和空間。房地產(chǎn)企業(yè)無庫存壓力，過剩流動性持續(xù)注入，且置業(yè)需求比較旺盛，整體發(fā)展勢頭繼續(xù)向好，政策消化力較強。2009年底部分優(yōu)惠政策取消傳聞下的成交放量以及我們的潛在置業(yè)者監(jiān)測結(jié)果都充分印證了這一點。2009年底10年初的一系列新政也反映了政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)理意圖。

　　調(diào)理，是當前宏觀經(jīng)濟局面的復(fù)雜性和房地產(chǎn)市場重要性的必然要求，也是房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的內(nèi)在需求。房地產(chǎn)剛剛走過充滿艱險和驚喜的去庫存周期，進入新的快速開發(fā)周期，與加大供應(yīng)、重構(gòu)平衡的政策要求吻合。

　　國務(wù)院溫家寶總理表示要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，不能頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳，而必須統(tǒng)籌考慮各方面情況，制訂長遠規(guī)劃和政策，使房地產(chǎn)有一個穩(wěn)定發(fā)展的局面。顯然，面對于整體觸底迅速回升，但不穩(wěn)定性、不平衡性、不確定性并未減少的復(fù)雜局面，維護房地產(chǎn)市場及與其密切相關(guān)金融產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定是中央最堅定的政策意圖。

　　政策調(diào)理的特征歸納而言就是：方向明確、意圖堅定，手法靈活、力度彈性；而其最大挑戰(zhàn)和難點正在于預(yù)期管理，對通貨膨脹和房價上漲的預(yù)期管理，所以我們不必驚訝于政策出臺頻次密集，高舉輕打、做而不說、只說不做、外緊內(nèi)松、或前松后緊、修辭模糊等等，甚至有所反復(fù)也無需意外。與2009年激活房地產(chǎn)市場一樣，調(diào)理雖未必能從根本上解決問題，但在當前階段卻是不可逆轉(zhuǎn)的大勢所趨，可能模糊策略也可能細節(jié)切入，必須達成。

　　而且房地產(chǎn)市場急速反彈、房價過快上漲，確實引發(fā)了嚴重的市場失衡。在供應(yīng)規(guī)模與需求量之間，在高房價與購買力之間，房地產(chǎn)市場化快速發(fā)展與保障住房建設(shè)相對滯后之間等等。政策調(diào)理將有助于適度降溫，維持平衡，避免市場忽冷忽熱、大起大落。

　　事實上，中國房地產(chǎn)20多年的市場發(fā)展軌跡，反映的正是政策影響下市場起起落落，但矛盾依然延續(xù)，失衡依然持續(xù)，房價趨勢依然持續(xù)。我們認為2010年的調(diào)理，或可對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、價格預(yù)期有相當影響，可以階段性穩(wěn)定住市場局面和情緒。除此之外，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整和住房保障制度的完善等根本問題是否進入實質(zhì)性調(diào)理，是我們對2010的更大期望。