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　　整體市場回顧

　　2009年在央行信貸開閘以及其他首付、利率等優(yōu)惠刺激下，全國樓市全面激活，成交量節(jié)節(jié)攀升。伴隨著市場尤其是高端市場的升溫，商品住宅價格也是"漲"聲一片。在經(jīng)歷了2008年的低潮后，全國房地產(chǎn)市場率先于整體宏觀經(jīng)濟全面回暖。

　　2009全國土地市場回顧

　　開發(fā)商拿地熱情高漲，推動土地價格上升

　　伴隨著商品住宅市場的迅速回暖，開發(fā)商對土地的追捧和熱情也不斷升溫。但從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，1-10月全國完成土地購置共24072萬平方米，同比上年減少18.7%。

　　分析認為受2008年市場大幅下挫影響，年初開發(fā)商資金鏈普遍吃緊，"加大銷售，快速回籠資金"是首要任務(wù)。因此在土地市場上，尤其是年初，開發(fā)商拿地信心和意愿普遍不強。在市場的快速回暖后，開發(fā)商拿地力度明顯加大，土地購置面積增速逐月上升，但總體上相比上年同期仍然是負增長。

　　土地購置規(guī)模的下降將對后續(xù)市場供應(yīng)量產(chǎn)生直接影響。預(yù)計未來市場商品住宅供應(yīng)將明顯減少，供不應(yīng)求壓力增大。

　　從各重點城市的土地出讓情況來看，土地出讓面積不同的城市有增有減，幅度不一。但是土地出讓金額基本都是大幅增長。只有東莞、中山，由于當?shù)卣恋爻鲎屃Χ纫约伴_發(fā)商對當?shù)厥袌龅男判膯栴}，土地出讓金額同比仍然減少。對土地的大量需求推動了土地價格的上升，像北京、濟南、合肥等，樓面地價同比上升超過30%。

　　"地王"頻現(xiàn)，勢頭絲毫不遜于2007年

　　老的地王退地風波尚未平息，新的地王接二連三涌現(xiàn)。今年土地市場"地王"出現(xiàn)的勢頭絲毫不遜于2007年。

　　相比退地的損失，地王效應(yīng)所帶來房價上漲增加的收益，兩者孰輕孰重，成為企業(yè)拿下新地王考量的重要因素。

　　2009全國房企資金情況回顧

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金超過1/3來源于銀行體系

　　2009年1-10月房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金總額達44034億元，同比去年大幅上升43.4%，更加超過了去年全年的資金總額。企業(yè)開發(fā)資金主要來源于其他資金(主要包括定金及預(yù)收款、個人按揭貸款)、企業(yè)自籌和國內(nèi)貸款，占比分別為45.9%、32.5%和20.7%，利用外資僅占總資金額的0.9%，比例很小。

　　在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金來源中，有35%的資金來自銀行體系(國內(nèi)貸款和其他資金中的個人按揭貸款)，同樣的指標在2008年全年占比僅有28%。

　　信貸放量和銷售回暖，為房地產(chǎn)企業(yè)積累充足資金

　　在各類資金來源中，其他資金(主要包括定金及預(yù)收款、個人按揭貸款)增長最快，同比增速達69.5%。其中定金及預(yù)收款同比增長59.2%，個人按揭貸款更是達到了驚人的119.7%。去年緊縮的信貸政策使得原本按揭貸款的基數(shù)就小，再加上2009年寬松的信貸環(huán)境以及利率優(yōu)惠等政策，極大的刺激了個人按揭貸款需求的快速增長。國內(nèi)貸款1-10月總額達到9119億元，也達到了53%的高增速。增長速度僅次于其他資金。銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的支持來自房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人按揭貸款兩方面，可見2009年寬松的信貸環(huán)境，為房地產(chǎn)市場提供了充足的發(fā)展資金。

　　今年房地產(chǎn)企業(yè)資金普遍充裕，但市場普遍預(yù)期，當前樓市的各項優(yōu)惠政策明年可能取消，而且2010年很難還會繼續(xù)2009年的天量信貸規(guī)模，預(yù)計明年房企資金面壓力相比今年會增大。

　　各地商品住宅市場"供不應(yīng)求"狀況突出

　　2009年全國商品住宅供應(yīng)規(guī)模呈現(xiàn)不一樣的狀況。上海、武漢、貴陽和合肥新增供應(yīng)面積出現(xiàn)不同程度的上升，尤其是貴陽市同比出現(xiàn)64.7%的增長。北京、廣州、東莞、長沙和鄭州新增供應(yīng)則出現(xiàn)同比下降。

　　雖然在供應(yīng)規(guī)模上各城市表現(xiàn)出不同的態(tài)勢，但是絕大多數(shù)城市的商品住宅市場呈現(xiàn)明顯的"供不應(yīng)求"狀況，余貨被大量消化。以貴陽為例，盡管其新增供應(yīng)大增但遠不及其銷售的增長，1-10月其消化率高達212%。

　　各市商品住宅成交面積大幅拉升，多數(shù)"量價齊升"

　　2009年在多項利好政策的刺激下，全國商品住宅市場成交量一片大好，重點城市成交量同比上年增幅基本都超過50%，貴陽市更是達到了驚人的229%。

　　在成交價格方面，大部分城市都呈現(xiàn)了"價量齊升"的局面，重點城市中僅有貴陽、廣州、中山和武漢的成交均價同比下跌。成交均價升幅最明顯的是南寧、鄭州和西安，漲幅分別達17%、15.2%和13.3%，中部省會城市領(lǐng)漲。相對而言，價格漲幅越大的城市，成交量上升幅度越小。