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　　2009年宏觀政策對(duì)支持、激活房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用非常明顯，2010年寬松政策退出預(yù)期下，北京市房?jī)r(jià)過快上漲的態(tài)勢(shì)有望得到遏制，"盤整"將是樓市的主基調(diào)。但中心區(qū)住宅，尤其是高端住宅受城市地位和配套建設(shè)提升仍有較大升值空間。

　　2010年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)主基調(diào)：盤整

　　供應(yīng)不足，存量房持續(xù)下降、新增供應(yīng)增長(zhǎng)緩慢

　　房?jī)r(jià)震蕩走高，漲幅趨緩，中心區(qū)與外環(huán)線價(jià)差將進(jìn)一步拉大

　　2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境

　　北京市2009年前三季度GDP同比增長(zhǎng)9.5%。隨著工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步回升、投資增速迅速以及樓市和消費(fèi)品市場(chǎng)的活躍，目前北京經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走出谷底，正處于"V"形運(yùn)行軌跡的上行區(qū)間，經(jīng)濟(jì)上升的趨勢(shì)基本形成。

　　由于受國(guó)際金融危機(jī)的影響，北京市09年年初經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅下滑，一季度地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)6.1%，比去年同期下降了5.2個(gè)百分點(diǎn)，為1993年以來的最低水平。在一系列宏觀調(diào)控政策作用下逐漸回升，回暖由局部向全面擴(kuò)散，三季度增長(zhǎng)12.8%。

　　2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧

　　北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了2008年的全面調(diào)整后，2009年呈現(xiàn)出回暖、井噴、高位盤整的空前繁榮景象。房地產(chǎn)領(lǐng)域各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面回升：房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng)，土地交易和房屋交易市場(chǎng)持續(xù)火爆，交易價(jià)格持續(xù)走高，存量房市場(chǎng)活力十足。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)近五成

　　2009年1-11月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額(含土地一級(jí)開發(fā))2230.9億元，比上年同期增長(zhǎng)47.7%。房地產(chǎn)開發(fā)完成投資中土地一級(jí)開發(fā)投資達(dá)873.4億元，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的39.1%。房地產(chǎn)開發(fā)建安工程完成投資743億元，比上年同期增長(zhǎng)6.5%。

　　截至11月底，全市商品房施工面積為9144.2萬平方米，比上年同期下降3.1%。其中住宅施工面積為5239.5萬平方米，同比下降1%。商品房新開工面積為1678.5萬平方米，同比下降18.3%。其中，住宅新開工面積為1060.1萬平方米，同比下降24.1%。

　　2009年1-11月，全市商品房竣工面積為1653.9萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)5.2%。其中，住宅竣工面積為1084.3萬平方米，同比增長(zhǎng)26.3%。1-11月，全市商品房銷售面積為1995.7萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)1.1倍。

　　土地交易市場(chǎng)火爆建設(shè)面積負(fù)增長(zhǎng)

　　在一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)全面啟動(dòng)和去年基數(shù)較低的背景下，2009年前3季度，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)現(xiàn)56%的高速增長(zhǎng)，增幅創(chuàng)2004年3月份以來的新高，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重再度回升至50%以上。

　　在全球流動(dòng)性過剩的背景下，適度寬松的貨幣政策導(dǎo)向下，樓市銷售火爆的帶動(dòng)下，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)資金運(yùn)轉(zhuǎn)良好，資金來源充裕。隨著大量資金的流入和土地供給速度的加快，今年前三季度，北京市共成交土地面積、金額都大幅增長(zhǎng)。隨著土地交易市場(chǎng)的火爆，地價(jià)持續(xù)攀升，地王頻現(xiàn)，與去年曾一度出現(xiàn)的流拍形成冰火兩重天。

　　今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)延續(xù)了去年的低迷走勢(shì)，建設(shè)面積全部負(fù)增長(zhǎng)，供給增加仍顯不足；但隨著銷售量上升和銀行信貸寬松，市場(chǎng)信心逐漸恢復(fù)，資金到位情況良好，建設(shè)面積降幅均逐漸收窄：施工面積微幅下跌，竣工面積先揚(yáng)后抑，新開工面積降幅較大。

　　房地產(chǎn)交易同比量?jī)r(jià)齊升，價(jià)格漲幅近70%

　　在稅費(fèi)減免、貸款優(yōu)惠等多項(xiàng)二手房交易刺激政策的激發(fā)下，累積了一年多的購(gòu)房需求集中釋放，一季度末起商品房銷售進(jìn)入快速上升通道。房地產(chǎn)市場(chǎng)交易出現(xiàn)了空前火爆，住宅銷售價(jià)格持續(xù)走高。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)期間，成交均價(jià)上漲高達(dá)69.6%。成交量較去年同期上漲近80%。

　　2009年的成交均價(jià)表現(xiàn)出一路攀升、月月遞增的上漲強(qiáng)勢(shì)，從年初的10245元到11月的17378元，漲幅近70%。成交量上半年的峰值在4月、下半年在11月，3、4月份成交量的大幅回升主要是受到高端住宅(包含別墅類物業(yè))首先回暖，成交放大帶動(dòng)。11月在多項(xiàng)政策即將退市的預(yù)期下，市場(chǎng)成交再次大幅躍升，達(dá)到了三年來的最高峰。

　　從購(gòu)房者性質(zhì)看，本市居民和企業(yè)仍是北京市普通住宅的消費(fèi)主體，平均占比始終保持在60%以上。隨著二套房政策的松動(dòng)，改善性需求得到釋放，對(duì)較大面積住宅需求的比重增加。同時(shí)，公寓別墅的空置面積較年初下降較快，高端居住類產(chǎn)品的消費(fèi)和投資也有較大漲幅。

　　2009年房地產(chǎn)熱點(diǎn)板塊解析

　　2900億3年打造新南城按一軸一帶造產(chǎn)業(yè)園

　　2009年11月5日，北京市《促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃》正式公布。按照北京城南發(fā)展新計(jì)劃，南城將建成"一軸一帶多園區(qū)"的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，未來5年內(nèi)開通7條軌道交通線，并著力發(fā)展金融、物流等產(chǎn)業(yè)。在未來3年內(nèi)，政府投資帶動(dòng)社會(huì)投資總額將達(dá)2900億元，著力改善南城基礎(chǔ)設(shè)施和實(shí)施民生工程，推動(dòng)南城快速崛起。

　　北京城南地區(qū)包括崇文、宣武、豐臺(tái)、房山和大興5個(gè)行政區(qū)，總面積3367.1平方公里，占全北京市的20.5%；2008年底常住人口461.2萬，占到27.2%；但是，5個(gè)行政區(qū)的生產(chǎn)總值為1400億元，只占全市的13.4%，發(fā)展速度和北城差距較明顯。

　　到2010年底，城南地區(qū)將力爭(zhēng)開通亦莊線、大興線和房山線等三條線路，2012年底，力爭(zhēng)建成地鐵10號(hào)線二期及地鐵9號(hào)線等兩條線路，地鐵7號(hào)線和14號(hào)線力爭(zhēng)2013、2014年建成通車，以保證南城5年內(nèi)建成通車7條軌道交通線。

　　隨著各城區(qū)居住用地的飽和，住宅板塊南擴(kuò)已成必然趨勢(shì)。在房山萬科以22億的總價(jià)拿下的"新地王"，地塊樓面價(jià)達(dá)6443元/平方米。占據(jù)南郊大部分地塊的大興也必然要承載這一任務(wù)。今年以來，大興房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)開發(fā)商積極拿地、商品房量?jī)r(jià)齊升的火暴形勢(shì)，大興房地產(chǎn)正式步入"萬元時(shí)代"。

　　CBD東擴(kuò)3平方公里

　　2009年5月25日，CBD東擴(kuò)方案規(guī)劃審批獲準(zhǔn)。按照規(guī)劃，東擴(kuò)區(qū)面積約3平方公里，南至通惠河、北到朝陽北路、西起西大望路、東抵東四環(huán)，建成后將繼續(xù)保持CBD的產(chǎn)業(yè)定位，著重發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、國(guó)際金融以及高端商務(wù)等產(chǎn)業(yè)。東擴(kuò)區(qū)除保留項(xiàng)目外，還有約40%的用地可以進(jìn)行改造建設(shè)，占地面積約120-130公頃。今后10年，朝陽區(qū)預(yù)計(jì)投入約70億元用于東擴(kuò)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　東擴(kuò)區(qū)將延續(xù)CBD現(xiàn)有規(guī)劃當(dāng)中的比例：50%是寫字樓，25%是住宅，還有25%是其他的商業(yè)和文化設(shè)施的配套。

　　CBD東擴(kuò)導(dǎo)致東五環(huán)的價(jià)格有漲到2萬的趨勢(shì)(例如：遠(yuǎn)洋一方項(xiàng)目從2009年1月5日開盤新開單位的10500元/平方米上漲至年底的16000-19000元/平方米)。

　　亞奧板塊穩(wěn)中有升輻射效應(yīng)逐漸增強(qiáng)

　　奧運(yùn)會(huì)，給亞奧區(qū)域提供了一個(gè)前所未有的發(fā)展機(jī)遇。鳥巢、奧運(yùn)森林公園、軌道交通……政府在過去幾年的投入使該區(qū)域的道路交通、市政基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境和相關(guān)配套得到了極大的改善，促成了亞奧區(qū)域價(jià)值的大幅提升。2009年亞奧板塊卸下奧運(yùn)的光環(huán)，在市場(chǎng)表現(xiàn)出更穩(wěn)健和長(zhǎng)足的發(fā)展。

　　在中心區(qū)可供開發(fā)土地日益減少的情況下，亞奧區(qū)域由原來北五環(huán)以南、北土城東路以北、京昌路以東、京承路以西的區(qū)域逐漸向北擴(kuò)展。立水橋也被納入?yún)^(qū)域的范疇，并在今年表現(xiàn)出強(qiáng)勁的銷售態(tài)勢(shì)，亞奧區(qū)域的輻射效應(yīng)正逐漸增強(qiáng)。

　　由于中心區(qū)域在售項(xiàng)目逐漸稀缺的情況下，亞奧板塊尤其是中心區(qū)域住宅產(chǎn)品正逐步走向高端化。大盤不斷推陳出新，進(jìn)行產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整和提升，項(xiàng)目?jī)r(jià)值、價(jià)格提升的同時(shí)也加速了本區(qū)域價(jià)值升值的進(jìn)程。例如遠(yuǎn)洋萬和城項(xiàng)目，從2008年5月第一批單位成交均價(jià)20206元上漲到2009年7月第四批單位成交均價(jià)31671元，上漲幅度達(dá)57%，而10月單月成交均價(jià)已達(dá)37635元/平方米。

　　高端樓盤成交井噴價(jià)格持續(xù)走高

　　2009年4月北京豪宅的供應(yīng)量和銷售量開始雙雙大幅增長(zhǎng)，銷售方面一改今年前3個(gè)月每月銷售不足百套的窘境，4月銷售了近300套，5月銷量更高達(dá)400余套，目前每月銷量穩(wěn)定在600套左右，與去年同期月均200套的銷量相比增長(zhǎng)200%。今年二季度后進(jìn)入了豪宅銷售的高峰期。

　　以高端公寓和別墅為主的豪宅成交占比逐月上升，從一季度不足10%市場(chǎng)占比攀升至三季度25%以上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京實(shí)際成交單價(jià)超25000元的項(xiàng)目有60余個(gè)，占到了在售項(xiàng)目總量的20%左右。今年3月以來，北京每平方米單價(jià)3萬元以上的樓盤單月總銷售額從5.61億元突破40億元，3hX總價(jià)400萬元以上的新建和存量豪宅成交金額超過1100億元。

　　北京二環(huán)內(nèi)樓市已經(jīng)整體步入三萬元時(shí)代，四至五環(huán)區(qū)域高端社區(qū)也量?jī)r(jià)勁漲，2010年北京樓市高端化趨勢(shì)將會(huì)進(jìn)一步凸顯。在這種市場(chǎng)大勢(shì)下，目前高端客戶的置業(yè)要求也進(jìn)一步明確，更趨向于資產(chǎn)的保值增值以及居住條件的升級(jí)，在這種消費(fèi)預(yù)期下，稀缺資源型產(chǎn)品以及稀缺地段型產(chǎn)品這兩類高端住宅，便成為買房人關(guān)注的主力產(chǎn)品。

　　2009年北京豪宅市場(chǎng)趨熱，有多方面的原因：限外令的解除，釋放了一大部分境外高端人士的購(gòu)房需求；而信貸政策放松和通脹預(yù)期，也推動(dòng)國(guó)內(nèi)的富人紛紛入市購(gòu)買房產(chǎn)。投資主導(dǎo)的需求大量釋放，促進(jìn)了京城豪宅市場(chǎng)的活躍。從購(gòu)買客群看，豪宅投資的主力主要有兩類：一是國(guó)內(nèi)新貴階層，包括企業(yè)家、金融高管、演藝明星、山西、內(nèi)蒙古等資源型地區(qū)的企業(yè)主等。另一類則是"海歸"及港澳人士。他們因工作需要在北京購(gòu)買豪宅多側(cè)重居住享受。

　　現(xiàn)在上海單價(jià)超10萬元的公寓豪宅項(xiàng)目已經(jīng)超過15個(gè)，但北京目前最貴的公寓豪宅單價(jià)也僅7萬元／平方米左右，未來的幾年仍然是北京城市化進(jìn)程發(fā)展的高峰時(shí)期，無論是經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治地位還是全球吸引力，城市規(guī)劃日趨成熟，軌道交通不斷改善，配套設(shè)施水平和品質(zhì)隨人們生活水平的提升而不斷提升，都預(yù)示著城市高端住宅的巨大升值前景。

　　2009年土地市場(chǎng)回顧

　　2009年北京土地市場(chǎng)經(jīng)歷了比商品房市場(chǎng)波動(dòng)更大的一次轉(zhuǎn)折，5月成為市場(chǎng)氣氛轉(zhuǎn)變的重要節(jié)點(diǎn)，而國(guó)有開發(fā)企業(yè)在此次市場(chǎng)轉(zhuǎn)折中扮演了領(lǐng)導(dǎo)者和做市出讓用地1541萬平方米，各類用地均有大幅增長(zhǎng)

　　截止到2009年11月底，北京市共出讓土地1541萬平方米，同比增加了28%，其中住宅用地成交531萬平方米，占比34%，同比增加了14%；工業(yè)用地成交523萬平方米，占比36%，同比增加了77%；商住用地成交144萬平方米，占比9%，同比減少了55%；商業(yè)用地成交119萬平方米，占比8%，同比增加了近三倍，增長(zhǎng)較為明顯。

　　大興漸成土地成交熱點(diǎn)區(qū)域，城市發(fā)展戰(zhàn)略南移

　　2009年1-11月出讓面積排前三的是大興區(qū)(包括經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū))、順義區(qū)和通州區(qū)，出讓面積分別為381萬、304萬、170萬平方米，其中大興區(qū)和順義區(qū)的土地出讓同比去年分別增長(zhǎng)了100%和46%，隨著地鐵4號(hào)線的開通，綠地、保利相繼在大興拿地，金地、旭輝加入戰(zhàn)團(tuán)，宜家進(jìn)場(chǎng)中標(biāo)商業(yè)物業(yè)，加上在此深耕良久的華潤(rùn)、鴻坤以及路勁，大興逐漸成為北京房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。而像遠(yuǎn)郊的懷柔區(qū)和房山區(qū)，均出現(xiàn)大放量的現(xiàn)象，出讓面積都呈幾何倍數(shù)的增長(zhǎng)。

　　土地財(cái)政收入激增46%，居住用地金額占一半

　　2009年1-11月出讓土地財(cái)政收入的賬面金額652億元，比2008年同期的446億元大幅增長(zhǎng)了46%，其中居住用地345億，占一半以上，同比增加了51%；商住用地為110億，占比17%，同比減少了三成；商業(yè)用地為88億，占比13%，同比增加了近7倍，其中朝陽區(qū)望京B29商業(yè)項(xiàng)目被SOHO中國(guó)競(jìng)得，地價(jià)40億。

　　優(yōu)質(zhì)地塊異常搶手，地王紀(jì)錄屢次刷新

　　2009年1-11月北京市住宅用地出讓價(jià)格為10680元/平方米，樓面地價(jià)為5163元/平方米，同比分別增長(zhǎng)了21%、26%，房?jī)r(jià)的上漲帶動(dòng)地價(jià)的上漲，其中5月份成交的"廣渠門10號(hào)地"，6月份成交的"奧運(yùn)村鄉(xiāng)居住用地1"、"廣渠門15號(hào)地"，8、9月成交的"六里橋居住地塊"、"奧運(yùn)村鄉(xiāng)居住用地2"樓面價(jià)均突破13000元/平方米，而11月底成交的"天竺別墅地塊"，樓面單價(jià)達(dá)到近30000元/平方米，成為目前的"單價(jià)地王"。

　　高額溢價(jià)頻出，京城土地價(jià)格全面走高

　　伴隨商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)走高，金融信貸政策的寬松，土地交易成本的下降以及資本市場(chǎng)融資功能的全面恢復(fù)，開發(fā)企業(yè)再次將戰(zhàn)略的焦點(diǎn)放在了土地儲(chǔ)備之上。京城逢地必爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)重新出現(xiàn)。保利、萬科、綠地等全國(guó)一線開發(fā)商成為本階段推升土地溢價(jià)的最大莊家。

　　大體量地塊、保障性住房地塊、遠(yuǎn)郊地塊等前期不受關(guān)注的土地也成為開發(fā)企業(yè)必爭(zhēng)之地，2009年1-11月，住宅用地的平均溢價(jià)率接近60%，近三成地塊溢價(jià)超過100%，京城土地市場(chǎng)再次邁進(jìn)全面火熱階段，土地溢價(jià)水平基本恢復(fù)到08年初的歷史最高階段。

　　2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

　　2009年年末多項(xiàng)政策即將退市的預(yù)期下，享受優(yōu)惠力度較大的高端二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了交易量居高不下、集中簽約的行情，顯然政策的基調(diào)和延續(xù)性將對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求產(chǎn)生顯著影響。在政策逐漸收緊的預(yù)期下，2010年房?jī)r(jià)過快上漲的態(tài)勢(shì)有望得到遏制，"盤整"將是樓市的主基調(diào)。

　　經(jīng)濟(jì)環(huán)境繼續(xù)回暖政策將逐漸收緊

　　2010年世界經(jīng)濟(jì)將止跌回升，有望實(shí)現(xiàn)3%左右的增長(zhǎng)。全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，將有助于國(guó)家及北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者信心的持續(xù)恢復(fù)。

　　2009年12月14日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè),加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭。市場(chǎng)需求對(duì)政策的敏感度明顯增強(qiáng)，在年末多項(xiàng)政策即將退市的預(yù)期下，享受優(yōu)惠力度較大的高端二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了交易量居高不下、集中簽約的行情，政策的基調(diào)和延續(xù)性將對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求產(chǎn)生顯著影響。

　　在政策趨穩(wěn)的預(yù)期下，明年房?jī)r(jià)過快上漲的態(tài)勢(shì)有望得到遏制，"盤整"將是樓市的主基調(diào)。

　　新增供應(yīng)繼續(xù)減少保障性住房供應(yīng)增加

　　北京商品住宅2010年新增供應(yīng)將繼續(xù)減少，且仍以新城為主。住宅類用地供給增長(zhǎng)緩慢，難以緩解北京市商品住房市場(chǎng)供給不足的矛盾，商品住宅供給缺口將持續(xù)。

　　2007年以來政策性住房供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)：2007年政策性住房530萬平方米、2008年800萬平方米、2009年1230萬平方米(其中新建廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房、限價(jià)房850萬平方米,其他政策性住房380萬平方米)。預(yù)計(jì)2010年政策性住房供應(yīng)量將保持小幅上升的態(tài)勢(shì)，同時(shí)會(huì)隨著市場(chǎng)變化有一定結(jié)構(gòu)調(diào)整。

　　新城區(qū)價(jià)格增幅趨緩中心區(qū)價(jià)格將再次攀升

　　在適度寬松的政策環(huán)境下，隨著經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，投資性需求將會(huì)有所回升。但由于房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)高位運(yùn)行，投資性需求的漲幅將放緩。首次置業(yè)者的購(gòu)買力和購(gòu)買信心不足，但改善型置業(yè)需求將有所放大，成為高端樓市的重要支撐。整體來講供不應(yīng)求將是2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的主要特點(diǎn)，整體房?jī)r(jià)將震蕩走高。

　　新城和南城價(jià)格預(yù)測(cè)：隨著軌道交通的快速發(fā)展，新城和南城建設(shè)步伐的加快，提高了相關(guān)地段的附加值和投資潛力，勢(shì)必將帶動(dòng)相關(guān)地段房?jī)r(jià)走高。其中要特別說明的是，由于前期價(jià)格上漲幅度較大，已部分透支后期價(jià)格，所以這些區(qū)域2010年價(jià)格增幅趨緩。

　　中心區(qū)價(jià)格預(yù)測(cè)：中心區(qū)開發(fā)升級(jí)，居住升級(jí)，四環(huán)內(nèi)住宅已經(jīng)全面高檔化。在投資性和改善型需求的帶動(dòng)下，價(jià)格將再次攀升。