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　　2009年前11個月西安市商品房成交量遠超2008年全年，達到1128.37萬平方米，一舉登頂歷年來商品房成交量之最；而市場均價也在逐月攀升，1-11月份西安市商品住宅均價為4838元/m2，同為歷年之最。2010年宏觀經(jīng)濟繼續(xù)回暖、基本需求仍然旺盛，結(jié)合相關(guān)政策調(diào)整，預(yù)計西安商品房市場總體仍將保持向上發(fā)展趨勢，但是增長勢頭會有所收斂。

　　房價繼續(xù)保持平穩(wěn)上升，勢頭有所減緩

　　形成中心城市、衛(wèi)星城市、建制鎮(zhèn)三級城鎮(zhèn)體系，旺盛需求支撐成交

　　自住性需求仍占市場主導(dǎo)地位，若房價漲幅過快可能抑制部分置業(yè)需求

　　2009年房地產(chǎn)市場環(huán)境回顧

　　由于內(nèi)向型經(jīng)濟特征，西安城市經(jīng)濟受全球金融危機影響較小，一直保持平穩(wěn)較快的發(fā)展速度。而隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的深入、關(guān)中天水經(jīng)濟帶和西咸一體化大西安戰(zhàn)略的逐步實施，西安城市發(fā)展開始進入快車道。

　　西安經(jīng)濟繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長

　　今年前三季度，在中央積極的宏觀調(diào)控和寬松的貨幣政策下，我國經(jīng)濟較快回暖，前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值217817億元，同比增長7.7%，比上半年加快0.6個百分點。在此大背景下，2009年1月至9月，西安市實現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)1693.85億元。從增速看，一季度同比增長10.5%，上半年增長13.3%，前三季度增長14.1%，呈現(xiàn)出逐季回升的良好態(tài)勢。

　　不難看出最近幾年西安經(jīng)濟一直呈平穩(wěn)較快的增長速度發(fā)展，不管是經(jīng)濟危機還是經(jīng)濟回暖，西安都沒有出現(xiàn)大起大落的經(jīng)濟現(xiàn)象，這與西安以實體經(jīng)濟為主的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和內(nèi)向型經(jīng)濟特征具有直接關(guān)系。隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的深入、關(guān)中天水經(jīng)濟帶和西咸一體化大西安戰(zhàn)略的逐步實施，相信西安的經(jīng)濟將進入快速增長的快車道。

　　中央實施積極政策刺激樓市迅速回暖

　　2008年9月以來中央及各級政府先后出臺多項有利房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策和救市方案，如降低利率、下調(diào)契稅、暫免征收印花稅和土地增值稅以及政府對居民購房予以補貼，調(diào)低購房者首付款比例和商業(yè)、公積金貸款利率。這一系列政策對降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金成本壓力，緩解企業(yè)資金鏈比較緊張的狀況，刺激百姓的購房消費和房產(chǎn)市場活躍無疑具有重要的促進作用。一年多來，樓市果然迅速回暖并且出現(xiàn)了超出以往任何一年的火爆現(xiàn)象，可見政策的作用無疑起到了最重要的作用。

　　2009年房地產(chǎn)市場回顧

　　2009年西安房地產(chǎn)市場始終保持上升走勢，全年銷售面積首次突破1000萬平方米，房價也創(chuàng)歷史新高，同比漲幅13.3%。由于市政府北遷和地鐵二號線開通帶動，城北區(qū)和城南區(qū)成為市場熱點。

　　成交量逐月走高，全年比2008年翻一番

　　2009年1-11月西安商品房成交量基本呈上升走勢，前11個月西安市商品房共計銷售1128.37萬平方米，同比增長89.3%。自6月份單月成交量突破100萬平方米以后，已連續(xù)6個月成交量在100萬平方米以上，而且呈逐月攀升趨勢，銷售形勢為歷年來最好水平。這一數(shù)量已經(jīng)接近2008年同期成交量的兩倍?？梢灶A(yù)測，2009年全年成交量將有望比2008年翻一番，一舉問鼎歷年成交量最高峰。

　　住宅價格逐月攀升，月均增幅為2.29%

　　與往年相比，2009年西安商品房價格保持穩(wěn)定較快的上漲趨勢，09年1-11月份商品住宅均價達到了4838元/m2，相比2008年的4268元/m2每平方米上漲了570元，同比增長13.3%。前11個月月均增幅則為2.29%?？傮w而言，2009年西安商品住宅價格增長速度保持較快，增長趨勢比較平穩(wěn)。

　　政府重大項目帶動城南城北兩區(qū)成市場熱點

　　2009年西安共有在售項目528個，其中數(shù)量最多的區(qū)域是城北和城南，分別占到總量的21%和22%。城南在售項目最多，其主要原因是城南近年來一直是西安的一片陽光地帶，文化、教育、環(huán)境優(yōu)勢顯著，再加上地鐵二號線的率先開通，房地產(chǎn)開發(fā)商看重這塊市場的原因不言而喻。其次是城北，主要得益于市政府北遷，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)進程的推進以及大明宮國家遺址公園的興建，使城北成為西安市新的行政和商務(wù)中心，區(qū)域改造速度隨之加快。另外，城東和西高新的項目數(shù)量相當(dāng)，分別占到總量的17%和16%，城西在售項目數(shù)量比例相對去年則沒有變化。曲江和城內(nèi)的項目數(shù)量最少，只分別占到8%和5%，主要原因均是區(qū)內(nèi)能夠開發(fā)的土地資源有限所致。

　　2009年西安各區(qū)住宅成交量最大的是城北，1-11月份城北累計銷售商品住宅271.25萬平方米，相比08年全年增長128.9萬平方米，其次是城東也達到了233.84萬平方米。城南位居第三位，曲江、西高新、城西次之，城內(nèi)最低。與2008年相比，各區(qū)域成交量均有不同程度的增長，其中城西增幅最大，增幅超過200%，其次為城北、曲江，城內(nèi)最低。城西今年成交量顯著增高，究其原因主要是因為城西近年來商品房開發(fā)量和成交量一直較小，而待改造區(qū)域面積又比較大，隨著城市改造的加快，其內(nèi)在潛力自然就會加快釋放，增速也就很容易表現(xiàn)出來，但成交量相比其它區(qū)域還差很多。

　　2009年1-11月份曲江繼續(xù)蟬聯(lián)西安住宅價格冠軍，成交均價達到了6817元/m2，但漲幅不是很大；其次是城內(nèi)為6739元/m2；西高新位居第三，成交均價為5233元/m2；城北最低，但也達到了4471元/m2。就全年總體來看，各區(qū)域價格均有不同程度的增長，其中高新、城北、城西增幅最大。

　　住宅用地交易量明顯增大地價大幅上升

　　隨著經(jīng)濟的復(fù)蘇，房地產(chǎn)業(yè)快速回暖，開發(fā)商也加快拿地速度，全國土地成交量快速上升。西安也是如此：根據(jù)西安市土地儲備交易中心公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2008年西安各類建設(shè)用地掛牌交易75宗，交易面積4531.94畝，成交總金額546290萬元，每畝成交均價120.54萬元。各類建設(shè)用地中：工業(yè)用地成交10宗，1142畝，住宅用地成交42宗，2273畝，商業(yè)、綜合及其他用地成交27宗，1116畝。2009年1-11月，西安建設(shè)用地掛牌交易102宗，交易面積5973.86畝，成交總金額927631.94萬元，每畝成交金額155.28萬元，相比去年上漲34.74萬元。其中工業(yè)用地6宗，交易面積925.17畝，比2008年少了217畝。住宅用地61宗4158.44畝，相比08年增加1885畝，商業(yè)、綜合及其他用地35宗，交易面積為890.25畝，成交量與2008年相比略有所下降。

　　2010年房地產(chǎn)市場預(yù)測

　　2009年的西安房地產(chǎn)市場無論是價格漲幅還是銷量均已恢復(fù)甚至超過了2007年的發(fā)展水平。2010年商品住宅需求依然旺盛，但是從并不發(fā)達的城市經(jīng)濟和較低居民的收入水平以及國家宏觀政策的進一步調(diào)整可以判斷，2010年西安房地產(chǎn)市場成交量仍然將保持相對穩(wěn)定的增長態(tài)勢，但是成交價格漲勢會有所放慢。

　　根據(jù)西安市信息中心提供的1999-2008西安普通住宅均價走勢來看：從1999年至2008年間，多年來西安房價漲幅均穩(wěn)定在5%以內(nèi)，年漲幅創(chuàng)歷史高值也僅為12%。近年隨著西安房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域諸如曲江、浐灞、經(jīng)開、大明宮等房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，這些區(qū)域房價波動相對較大，但作為全國整體來看，平穩(wěn)是西安房價一貫的主題，西安市場的購房需求是以實際的居住需求為主導(dǎo)的，房價的穩(wěn)中有升發(fā)展也是必然。

　　據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)調(diào)研顯示：西安自住性需求仍占市場主導(dǎo)地位，目前西安有240余萬戶家庭，其中約有60萬戶家庭無自有住宅，約20萬戶老舊物業(yè)有升級換代的需求；每年農(nóng)轉(zhuǎn)非人口保持在4萬，也就是8000-9000戶；自2007年開始，每年新增人口近10萬人；西安流動人口大約有160萬，部分人有定居西安的打算……這些數(shù)字均說明西安人口的規(guī)模將會逐步加大，對房屋的需求也會日益增長。《第四次西安城市總體規(guī)劃》確定到2010年城市用地275平方公里，形成中心城市、衛(wèi)星城市、星羅棋布的建制鎮(zhèn)三級城鎮(zhèn)體系。這些因素決定了未來一段時間西安樓市的總體基調(diào)仍持續(xù)向上增長。

　　從西安市場的表現(xiàn)來看，2009年1-11月西安樓市總銷量創(chuàng)18年來"年銷量"新高，數(shù)據(jù)反映出正是因為強大剛性需求的支撐，使得西安樓市2009年房價的基調(diào)都在高位運行，遠遠超過了2007年的高度，市場均價屢被刷新。誠然房價的高低與市場需求存在直接關(guān)系，但是一旦房價超出購房者的承受能力，即使有需求也只能被壓抑。從目前西安市居民的收入結(jié)構(gòu)還有收入水平來看，房價已經(jīng)逼近西安購房群體接受上限。