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　　2009年武漢商品住宅市場(chǎng)成交反彈、房?jī)r(jià)升至歷史新高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工量大幅增加，整體市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面將在2010年出現(xiàn)大幅改觀，新的供求關(guān)系下，價(jià)格上漲的速度將大幅放慢，住宅銷量可能有所回落。

　　政策縮緊，消費(fèi)者購(gòu)房預(yù)期受到影響

　　供應(yīng)面積大幅增加，而總體需求將有所縮減

　　90平方米以下戶型將成為主流，供應(yīng)、成交比例將進(jìn)一步放大

　　市場(chǎng)集中度將進(jìn)一步提高，品牌開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)占有率將大幅增加

　　2009年商品住宅市場(chǎng)回顧

　　在良好的宏觀背景下，武漢商品住宅市場(chǎng)觸底回升，消費(fèi)者預(yù)期也隨著政策面轉(zhuǎn)向，2008年抑制的置業(yè)需求大幅釋放，改善型、投資型需求也開始入場(chǎng)。部分板塊商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求，進(jìn)入8月后供應(yīng)緊張的局面有所緩解。而商品住宅價(jià)格走高，也使部分消費(fèi)者推遲置業(yè)計(jì)劃或放棄選擇中心城區(qū)住宅。

　　2009年，中央政府出臺(tái)了一攬子經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃以固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)國(guó)內(nèi)需求，極大的提升了市場(chǎng)信心。在寬松的貨幣政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、消費(fèi)者預(yù)期出現(xiàn)反彈。

　　而在經(jīng)歷了2008年的大幅度調(diào)整后，商品住宅價(jià)格已回落至合理水平。在預(yù)期改變、商品住宅性價(jià)比大幅提升后，2008年積壓的置業(yè)需求在2009年釋放，促成2009年銷售面積大幅放量，銷售面積同比、環(huán)比大幅上漲。

　　由于開發(fā)企業(yè)預(yù)期在2009年后才發(fā)生轉(zhuǎn)變，雖然在2008年商品住宅市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)分化，個(gè)案出現(xiàn)旺銷。但對(duì)整體市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖未有充分的預(yù)見(jiàn)性，2009年2月起需求集中放量準(zhǔn)備不足。開發(fā)企業(yè)將銷售計(jì)劃前移，以抓住市場(chǎng)機(jī)遇。但在2月后銷售量持續(xù)大幅放大后，6月份出現(xiàn)現(xiàn)貨供應(yīng)谷底。為了抓住此輪轉(zhuǎn)暖，全市范圍內(nèi)開始出現(xiàn)趕工景象。在趕工下達(dá)到預(yù)售許可要求，供應(yīng)重新開始充裕。

　　目前全市商品住宅成交量集中在個(gè)別熱銷項(xiàng)目之中的局面有所改變。市場(chǎng)分化依然明顯。全市銷量前20名占據(jù)武漢全市銷量的比例有4成以上。由大型品牌開發(fā)企業(yè)為主的TOP20銷量項(xiàng)目成為武漢商品住宅市場(chǎng)絕對(duì)主力。直接領(lǐng)導(dǎo)著市場(chǎng)發(fā)展的方向。

　　由于熱銷項(xiàng)目大賣，市場(chǎng)關(guān)注度主要集中在市場(chǎng)中少數(shù)熱銷項(xiàng)目之中，市場(chǎng)分化局面仍然將持續(xù)，市場(chǎng)細(xì)分程度將得到提高，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的熱銷必然使得市場(chǎng)集中度出現(xiàn)大幅提高。市場(chǎng)調(diào)整正逐步由市場(chǎng)價(jià)格層面轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)上游，隨著調(diào)整的深入，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象將顯現(xiàn)，部分企業(yè)將出局。

　　政策面已由從緊轉(zhuǎn)向適當(dāng)寬松，雖房地產(chǎn)行業(yè)未進(jìn)入十大行業(yè)振興的名錄，但中央未出臺(tái)過(guò)多的行政調(diào)控政策打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著4萬(wàn)億投資的逐步落實(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)觸底，開始回升。

　　在良好的宏觀背景下，武漢商品住宅市場(chǎng)觸底回升，全市整體商品住宅市場(chǎng)，供求關(guān)系已從08年的供大于求轉(zhuǎn)向了供求合理。部分板塊商品住宅市場(chǎng)更是出現(xiàn)了供遠(yuǎn)小于求的局面。開發(fā)企業(yè)通過(guò)寬松的信貸環(huán)境及此輪上漲快速出貨，極大的緩解了現(xiàn)金狀況。但由于開發(fā)企業(yè)對(duì)于此輪轉(zhuǎn)暖的預(yù)期不足，導(dǎo)致出現(xiàn)了階段性供應(yīng)緊張，但進(jìn)入8月后，取得預(yù)售許可證數(shù)量出現(xiàn)大幅增加，預(yù)計(jì)供應(yīng)緊張的局面將有所改變。消費(fèi)者預(yù)期也隨著政策面轉(zhuǎn)向，市場(chǎng)的轉(zhuǎn)暖發(fā)生了徹底的改變。在08年抑制的需求出現(xiàn)大幅釋放，除剛性需求外，改善型、投資型需求也開始入場(chǎng)。需求保持持續(xù)旺盛。但隨著市場(chǎng)快速轉(zhuǎn)暖，商品住宅的價(jià)格隨之走高，將迫使部分消費(fèi)者推遲置業(yè)計(jì)劃或放棄選擇中心城區(qū)住宅。

　　全市住宅市場(chǎng)在08年經(jīng)歷調(diào)整后，政府、開發(fā)企業(yè)、消費(fèi)者趨于理性。為全市商品住宅持續(xù)健康發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。

　　鑒于以上市場(chǎng)運(yùn)行情況，總結(jié)武漢商品住宅特征如下：

　　一、全市商品住宅市場(chǎng)經(jīng)歷了08年的成交量低迷，市場(chǎng)存量陡然增加，銀根斷裂，使得開發(fā)企業(yè)需要以價(jià)換量，快速銷售回款。

　　二、隨著08年5月市武昌積玉橋多個(gè)項(xiàng)目以低于市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格開盤取得熱銷后，不斷涌現(xiàn)出以創(chuàng)出各板塊新低價(jià)格的項(xiàng)目出現(xiàn)。

　　三、價(jià)格的大幅下降，宏觀經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)好，消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心在增加，在08年積壓的需求集中在09年釋放，促成09年樓市銷量大漲。

　　四、在部分項(xiàng)目取得熱銷后，沉淀了充足的資金，亦開始向上提價(jià)。

　　五、供應(yīng)總體趨緊，供求關(guān)系得到極大的改善。傳統(tǒng)的7月、8月淡季為新?lián)尮て陧?xiàng)目預(yù)留了充分的時(shí)間及客戶的積累。

　　六、全市二級(jí)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)好以及在08年因經(jīng)濟(jì)及住宅市場(chǎng)因素被抑制的拿地需求。有實(shí)力的大型開發(fā)企業(yè)重新回歸一級(jí)市場(chǎng)。09年成交量及成交金額大幅高于08年同期水平，一級(jí)市場(chǎng)已開始轉(zhuǎn)暖。一級(jí)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)暖又將促進(jìn)了二級(jí)市場(chǎng)的旺盛。

　　2010年商品住宅供應(yīng)預(yù)測(cè)

　　2009年土地市場(chǎng)成交面積大幅超過(guò)2008年，接近2007年水平，在兩年必須開工的硬性要求下，預(yù)計(jì)2010年，武漢全市商品住宅市場(chǎng)總體供應(yīng)量將大幅高于2009年水平，90平方米以下戶型供應(yīng)比重將進(jìn)一步增加，成為市場(chǎng)絕對(duì)主流供應(yīng)戶型。

　　2009年全市商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)面積較2008年并未出現(xiàn)大幅上升，但銷售面積出現(xiàn)大幅上漲，導(dǎo)致全市商品住宅市場(chǎng)在2009年處于供不應(yīng)求的局面。開發(fā)企業(yè)在此局面下大幅增加開工面積，預(yù)計(jì)在2010年全市新增供應(yīng)量將出現(xiàn)一輪快速上漲期。

　　從2009年土地市場(chǎng)成交情況看，土地成交面積大幅超過(guò)2008年，接近2007年水平。在收緊的土地政策下，兩年必須開工的硬性要求，使得2009年土地市場(chǎng)新增供應(yīng)將在2010、11年持續(xù)出現(xiàn)。在2010年，武漢全市商品住宅市場(chǎng)總體供應(yīng)量將大幅高于2009年水平。

　　2009年武漢住宅市場(chǎng)供應(yīng)近五成戶型面積在90平方米以下，而120平方米以上及90-120平方米占供應(yīng)量比例接近。在2009年新成交的地塊中，90平方米以下產(chǎn)品的硬性配比已經(jīng)較08年的平均55%上升至平均65%。預(yù)計(jì)2010年商品住宅市場(chǎng)90平方米以下戶型供應(yīng)比重將進(jìn)一步增加，成為市場(chǎng)絕對(duì)主流供應(yīng)戶型。

　　目前在2009年取得市場(chǎng)熱銷的90-120平方米緊湊3房產(chǎn)品，預(yù)計(jì)供應(yīng)量將有所增加，面對(duì)09年迅速上漲的房?jī)r(jià)，總價(jià)過(guò)高的120平方米以上戶型預(yù)計(jì)供應(yīng)比例將有所下降。

　　值得注意的是，09年武漢大平層產(chǎn)品供應(yīng)比例明顯增加，在武漢市高端住宅中，大平層產(chǎn)品廣泛出現(xiàn)。150-180平方米3房產(chǎn)品、200-220平方米4房產(chǎn)品，成為大平層產(chǎn)品主流戶型。且這些項(xiàng)目大面積戶型配比超過(guò)50%，以純粹的高端形象出現(xiàn)。

　　可以預(yù)計(jì)，2010年戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu)將在不同的項(xiàng)目中出現(xiàn)嚴(yán)重的分化，高端住宅項(xiàng)目以純大戶型為主，中高、中端住宅以緊湊、小面積戶型為主。

　　2010年商品住宅需求預(yù)測(cè)

　　為控制房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，2010年政策導(dǎo)向?qū)⒂兴D(zhuǎn)變，2009年年底已經(jīng)放出的抑制投資、投機(jī)需求的風(fēng)聲。打壓投資性、投機(jī)性需求的政策也將或多或少的抑制改善性需求。預(yù)計(jì)2010年市場(chǎng)140平方米以上產(chǎn)品、120-140平方米成交量將有一定幅度萎縮，90平方米以下產(chǎn)品成交比例將增加。

　　由于全國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)均在2009年出現(xiàn)全面回暖，伴隨著市場(chǎng)回暖，價(jià)格開始大幅走高，中央重新開始關(guān)注價(jià)格過(guò)高的房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前武漢市商品住宅均價(jià)已經(jīng)超過(guò)08年最高點(diǎn)，創(chuàng)出歷史之最，限制房?jī)r(jià)快速上漲的呼聲此起彼伏。

　　在這樣的背景下，為了控制房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭，在2010年政策導(dǎo)向?qū)⒂兴D(zhuǎn)變。特別是在2009年年底已經(jīng)放出的抑制投資、投機(jī)需求的風(fēng)聲。雖然在年底進(jìn)行的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議中也明確提出要保障自住為目的的改善性置業(yè)需求，但是投資性和對(duì)于已夠商品房改善性需求難以界定，對(duì)于宏觀政策層面難以分離調(diào)控，極有可能出現(xiàn)一刀切的狀況。在打壓投資性、投機(jī)性需求的同時(shí)，將或多或少的抑制了改善性需求。

　　在政策整體從緊，目前占市場(chǎng)成交量3成的改善性需求可能受到一定程度影響。而在價(jià)格持續(xù)走高的情況下，中低收入的剛性需求勢(shì)必受到嚴(yán)重影響，預(yù)計(jì)需求釋放規(guī)模將下降，總需求面積將出現(xiàn)大幅下降。

　　預(yù)計(jì)2010年市場(chǎng)140平方米以上產(chǎn)品、120-140平方米成交量將出現(xiàn)一定幅度萎縮，90平方米以下產(chǎn)品成交比例將增加，緊湊2房、3房產(chǎn)品，特別是有贈(zèng)送面積的產(chǎn)品將持續(xù)受到追捧。

　　2010年商品住宅市場(chǎng)總體預(yù)測(cè)

　　政策全面縮緊，消費(fèi)者購(gòu)房預(yù)期受到影響，開發(fā)企業(yè)對(duì)于09年轉(zhuǎn)為慣性思維將延續(xù)，預(yù)期變化將晚于消費(fèi)者做出反應(yīng)之后出現(xiàn)。

　　供應(yīng)面積大幅增加，而總體需求將有所縮減，目前整體市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面將出現(xiàn)大幅改變，在供求關(guān)系的作用下，價(jià)格上漲的速度將大幅放慢，可能出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的情況?；蜾N量持續(xù)低迷，價(jià)格再次出現(xiàn)下降。產(chǎn)品供求結(jié)構(gòu)中，90平方米以下戶型將成為主流，供應(yīng)、成交比例將進(jìn)一步放大，120平方米以上戶型將有所縮減。

　　市場(chǎng)集中度將進(jìn)一步提高，在土地政策收緊后，拿地門檻大幅增加，對(duì)于中小開發(fā)企業(yè)洗牌將出現(xiàn)。對(duì)于品牌開發(fā)企業(yè)，其市場(chǎng)占有率將出現(xiàn)大幅增加。

　　2010年武漢商品住宅市場(chǎng)發(fā)展，可持有謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。