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　　2009年伊始，政策的利好刺激樓市回暖，天津房地產(chǎn)交易呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢，成交量快速增加，價格逐月攀升；至年底新政釋放信貸收緊信號，但未影響消費者的購房熱情，甚至再次出現(xiàn)購房狂潮。濱海新區(qū)崛起加快了天津城市發(fā)展速度，也引發(fā)投資持續(xù)熱潮，預計2010年天津房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚，或中期有震蕩但長期穩(wěn)步向上。

　　濱海新區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整，原塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)并入濱海新區(qū)

　　對天津房地產(chǎn)市場也將產(chǎn)生重要提升和促進作用

　　房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚，中期震蕩長期維穩(wěn)。

　　2009年房地產(chǎn)市場環(huán)境回顧

　　2009年天津房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境利好頻頻，最令人關注的是濱海新區(qū)迅速崛起，新區(qū)GDP首次突破3000億，而藍印戶口購房款新標準的出臺無疑也給房地產(chǎn)市場注入了新的動力。

　　雙城戰(zhàn)略撬動城市發(fā)展新格局

　　《天津市空間發(fā)展戰(zhàn)略》是黨中央對天津在全國發(fā)展格局中扮演的角色確立了新的標桿，也是國家支持東部地區(qū)率先發(fā)展，推進濱海地區(qū)開發(fā)開放的寶貴機遇。

　　天津市尤其是濱海新區(qū)的發(fā)展已經(jīng)進入快速發(fā)展軌道，雖然經(jīng)歷了2008年的經(jīng)濟沖擊，但房地產(chǎn)市場未出現(xiàn)大幅的波動，特別是濱海新區(qū)的房地產(chǎn)市場在進入2009年以來一直保持著快速發(fā)展的態(tài)勢。

　　天津市乃至國務院對于天津市經(jīng)濟發(fā)展的期望轉(zhuǎn)化成區(qū)域發(fā)展的直接促進力量，反映出天津市發(fā)展基礎的穩(wěn)固性及發(fā)展的持續(xù)性。伴隨著《天津市空間發(fā)展戰(zhàn)略》的逐步實施，天津市濱海新區(qū)對經(jīng)濟帶動作用將會愈發(fā)明顯，天津市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)延續(xù)回暖的態(tài)勢，并逐漸形成多個新興的熱點區(qū)域，天津市房地產(chǎn)市場在全國所占的份額將逐步提升、影響力將逐步加強。

　　濱海發(fā)展頂起天津半壁江山

　　天津濱海新區(qū)GDP，2003年邁上第一個千億元臺階；2007年，用了4年時間邁上兩個千億元臺階；2008年，用了1年時間邁上三個千億元臺階。濱海新區(qū)經(jīng)濟進入高速發(fā)展時期，區(qū)域經(jīng)濟地位日益凸顯，已經(jīng)成為天津經(jīng)濟發(fā)展的新引擎。

　　2009年前三季度，濱海新區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值2595.78億元，按可比價計算增長23.1%，占全市生產(chǎn)總值的52%。前三季度固定資產(chǎn)投資1748.36億元，同比增長51.5%，占全市固定資產(chǎn)投資的50%。

　　2006年濱海新區(qū)被提升為國家發(fā)展戰(zhàn)略，定位為中國北方經(jīng)濟中心、國際物流中心、航運中心和生態(tài)宜居新城，隨后，空客A320、中石化乙烯煉化一體化、新一代運載火箭等一大批工業(yè)重點項目落地，2009年前三季度共有新疆特變電工、卡特彼勒燃油發(fā)電機、大火箭民用項目、中科院微生物研發(fā)中心、寶灣國際物流園、藍巢倉儲配送基地等66項竣工投產(chǎn)，這些重點大項目的投產(chǎn)，有力地支撐了新區(qū)的快速發(fā)展。

　　如今，濱海新區(qū)中新生態(tài)城、南港工業(yè)區(qū)、濱海高新區(qū)、響螺灣商務區(qū)和于家堡中心商務區(qū)等功能區(qū)建設不斷提速，開發(fā)建設進入新的高潮。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，濱海新區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)占據(jù)天津經(jīng)濟發(fā)展的半壁江山，成為帶動天津經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎。

　　戶籍新政力促房地產(chǎn)市場發(fā)展

　　在經(jīng)歷了08年樓市的低谷后，2009年天津市出臺藍印戶口購房款新標準：市內(nèi)六區(qū)和塘沽區(qū)(含開發(fā)區(qū)、保稅區(qū))申辦藍印戶口購房款降至80萬元；環(huán)城四區(qū)和漢沽區(qū)、大港區(qū)申辦藍印戶口購房款降至60萬元；寶坻區(qū)、武清區(qū)和三縣申辦藍印戶口購房款降至40萬元。同時天津市暫停了禁止境外人員購房的限制。這兩項政策的出臺無疑給低迷的天津樓市注入了強心劑。

　　政策的利好刺激樓市回暖，09年3月，天津房地產(chǎn)交易呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢，成交量快速增加，價格逐月攀升，4月份政府為刺激樓市再次出臺公積金五項新政策鼓勵職工購房，6月份"津13條"出臺對樓市進行雙向扶持。這期間，天津商品房成交量持續(xù)走高。7月份，二套房貸政策悄然收緊，9月份后成交量略有回調(diào)而價格持續(xù)平穩(wěn)上升。11月份，天津住房公積金貸款新政再次釋放信貸收緊信號，但這未影響消費者的購房熱情，而同時市場供應量并未放開，09年底，再次出現(xiàn)購房狂潮的同時，中央及相關部委多次釋放信息：提高信貸標準以及嚴格控制房價過快上漲。

　　2009年房地產(chǎn)市場回顧

　　2009年1-11月天津市新建商品房累計成交面積1342萬平方米，比上年增幅達130%，成交均價7529元每平方米。

　　成交量價雙升年末交易熱潮再現(xiàn)

　　2009年1-11月天津市新建商品房累計成交面積1342萬平方米，比上年增幅達130%，成交均價7529元每平方米。

　　2009年在適度寬松的貨幣政策及購房優(yōu)惠政策的環(huán)境下，濱海市場迅速升溫，先后經(jīng)歷的小陽春、紅五月、盛夏，濱海三區(qū)合并之后更是給濱海的樓市注入強心劑，使濱海的樓市在"暖冬"中繼續(xù)前行，目前濱海三區(qū)價格均有不同幅度的上揚，最大拉差達到3000余元/平方米，但這次價格上揚只是開始，預計明年濱海塘沽整體成交均價將突破10000元/平方米，同時漢沽、大港兩區(qū)新建商品住宅市場價格也將大幅攀升。

　　市區(qū)外擴帶來發(fā)展機遇郊縣成為市場供應主體

　　近年來，天津城市發(fā)展迅速，城市外擴趨勢明顯，郊區(qū)縣已經(jīng)成為承載市區(qū)人口外溢的重點區(qū)域。2009年1-11月，環(huán)城四區(qū)的新建商品房成交面積363.07萬m2，同比增長151.98%；五郊區(qū)/縣新建商品房成交面積253.39萬m2，同比增長150.86%，增幅均超過市區(qū)成交面積增幅。藍印戶口標準下調(diào)是對郊區(qū)縣樓市最大的利好政策，郊區(qū)縣相對較低的房價以及總房款限制的下調(diào)，使得郊區(qū)縣成為天津市外來人口購房的主要區(qū)域。此外，從03年開始，天津市開始環(huán)外城鎮(zhèn)的開發(fā)建設，力度逐年增強，快速路以及地鐵成為環(huán)城四區(qū)吸引市區(qū)內(nèi)購房者的重要因素，外環(huán)線周邊10個居住組團逐漸成熟吸引了大批市區(qū)購房者外溢，09年，天津郊區(qū)縣已經(jīng)成為市場的供求主體。可以預見，環(huán)城四區(qū)將完全取代市區(qū)，成為天津樓市未來的供應主體。

　　土地市場持續(xù)活躍，土地供應總量居全國之首

　　隨著天津城市化建設的快速發(fā)展以及2009年商品房市場的逐漸回暖，土地市場也迎來了春天，2009年1-11月天津全市土地供應量突破3000萬平方米，土地成交量高達2222萬平方米，同比漲幅均在55%以上。天津市土地供應總額居全國之首，其中，經(jīng)營性用地供應228塊，與2008年同期相比增加了32.5%；總供應土地面積3020.34萬平方米，比2007年同期增長了92.9%，比2008年同期增長了61.4%。

　　從需求方面看，2009年1-11月，天津市共成交經(jīng)營性土地205塊，比2008年同期土地成交量增長了34%；土地總出讓面積2222.02萬平方米，比2007年同期土地出讓總面積增加了54.8倍，比2008年同期增長了59.8%。

　　2010年房地產(chǎn)市場發(fā)展預測

　　占據(jù)天津房地產(chǎn)市場半壁江山的濱海新區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整，對天津房地產(chǎn)市場也將產(chǎn)生重要提升和促進作用，預計2010年天津房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚，中期震蕩長期維穩(wěn)。

　　2009年11月，國務院正式批復同意天津市調(diào)整濱海新區(qū)行政區(qū)劃，同意撤銷天津市塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)，設立天津市濱海新區(qū)，以原塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)的行政區(qū)域為濱海新區(qū)的行政區(qū)域，這標志著濱海新區(qū)行政管理體制改革全面啟動。

　　新區(qū)三合一之后，將建立統(tǒng)一的行政架構，構建精簡高效的管理機構；有利于濱海新區(qū)整合資源、調(diào)整結(jié)構、提高效率、擴大對外輻射力，促進區(qū)域經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)健康發(fā)展，同時對濱海新區(qū)房地產(chǎn)投資價值起到提升和促進作用。

　　新濱海確定之后，對濱海地產(chǎn)發(fā)展的作用主要表現(xiàn)在以下三方面：

　　第一，推動區(qū)域房地產(chǎn)市場價格攀升，特別是對漢沽和大港，這兩個區(qū)域處于濱海新區(qū)的價格洼地，三區(qū)合并之后，濱海三區(qū)的房地產(chǎn)市場價格直線上升，目前塘沽的新建商品住宅市場價格已經(jīng)達到1萬元/平方米，較合并之前價格拉差達到2000-3000元/平方米不等。漢沽、大港的新建商品住宅價格也有不同幅度的上漲。

　　第二，土地價格進一步上揚。由于區(qū)位原因，濱海三區(qū)的土地價值不一，塘沽與漢沽、大港的土地價值拉差在1000-2000元/平方米之間，三區(qū)合并之后，將極大提升漢沽、大港兩區(qū)的土地價值。

　　第三，濱海樓市格局將發(fā)生變化。濱海三區(qū)合并之前，塘沽的中心仍是在老城區(qū)，三區(qū)合并之后明確濱海新政府坐落于塘沽新港二號路上，這一舉措迅速改變?yōu)I海塘沽現(xiàn)有的地產(chǎn)格局，新港居住區(qū)的區(qū)域及地產(chǎn)價值迅速提升，新建商品住宅價格直線拉升3000元/平方米以上。未來新港區(qū)域、東西沽、藍鯨島、于家堡等區(qū)域?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)開發(fā)爭奪的焦點。