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　　2010年流動性過剩的背景下，大量非專業(yè)資金進入了房地產(chǎn)業(yè)進行淘金和避險，土地價格開始飆升，高端住宅市場活躍，價格快速上漲；供應(yīng)量不足，成交量卻被透支；年底優(yōu)惠政策取消的傳言引發(fā)了市場的恐慌，一些理性的購房者不倉促入市。2010年房地產(chǎn)消費持續(xù)性將大受影響，剛性需求擠出效應(yīng)明顯，投資投機性住房比例可能進一步提高。鑒于政策維穩(wěn)需求，房地產(chǎn)市場火熱局面可望延續(xù)。

　　政策環(huán)境整體仍相對寬松，但房地產(chǎn)行業(yè)有調(diào)整風(fēng)險

　　上海進入城市建設(shè)新階段，房地產(chǎn)享受城建利好

　　土地供應(yīng)將有可能減少，郊區(qū)比例仍較大

　　商品房供應(yīng)繼續(xù)減少住宅供應(yīng)量2500萬平方米

　　高房價對需求形成積壓預(yù)住宅銷售面積2200萬平方米

　　2009年上海整體經(jīng)濟情況

　　2009年前三季度上海實現(xiàn)GDP總值10214.82億元，同比增長7.1%，略低于全國增長水平，在全國各省直轄市中比較靠后。但整體經(jīng)濟已逐漸走出陰霾，預(yù)計第四季度仍將繼續(xù)回暖，基本可以完成年初訂下全年8%的增長目標。

　　經(jīng)濟逐步恢復(fù)，基本完成全年目標

　　2009年的上海依舊在金融危機的影響中掙扎，同時也經(jīng)歷著城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的陣痛。從前三季度看，上海實現(xiàn)GDP總值10214.82億元，同比增長7.1%，略低于全國7.7%的增長水平，在全國各省直轄市中比較靠后。但增長水平較前兩季度略好，整體經(jīng)濟已逐漸走出陰霾，預(yù)計第四季度仍將繼續(xù)回暖，基本可以完成年初訂下全年8%的增長目標。雖然GDP總量完成了目標，但是結(jié)構(gòu)上依然存在不少問題。

　　2009年1月份CPI(居民消費價格指數(shù))指數(shù)為102，自2月份起連續(xù)9個月低于100，至11月回復(fù)到100以上，為100.7。

　　2009年1-10月PPI(生產(chǎn)者物價指數(shù))全部低于100，但自7月份觸底開始反彈，至10月份回復(fù)至93.6。PPI指數(shù)反映工業(yè)產(chǎn)品價格情況，PPI指數(shù)連續(xù)低迷反映工業(yè)生產(chǎn)需求不旺。

　　2008年底擴大內(nèi)需是國家宏觀調(diào)控的主要政策之一，政策有效刺激了汽車，家電等消費市場。但是從CPI、PPI指數(shù)來看，整體需求并沒有得到很好的恢復(fù)，并且作為擴大內(nèi)需政策的后遺癥通貨膨脹并沒有出現(xiàn)。2009年釋放的大量流動性，對消費的促進有限，更多的進入了樓市、股市等資本投機市場，普通公眾并沒有享受到直接紅利。

　　數(shù)據(jù)顯示CPI、PPI環(huán)比均有增長，雖然現(xiàn)在通貨膨脹不明顯，但是中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)提出了管理通脹的工作任務(wù)，表示中央對明年通貨膨脹有一定預(yù)期。如果2010年的通貨膨脹預(yù)期明確，屆時如果準入條件寬松，可能將會有部分資金進入金融或房地產(chǎn)市場尋求保值。

　　居民收支保持穩(wěn)定，貨幣供應(yīng)增加支撐經(jīng)濟復(fù)蘇

　　2009年前三季度上海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為21871元，同比增長8%；城鎮(zhèn)居民消費支出15799元，同比增長7.8%；收支比為72%，基本保持在平均水平。居民消費支出中，前三季度食品類支出較一季度減少4個百分點，消費結(jié)構(gòu)逐步發(fā)生改變。

　　2009年是近年來貨幣政策最寬松的一年，貨幣供應(yīng)量(M2)大幅增加。至10月，全國的貨幣供應(yīng)量達到586643.28億元，比2008年底增加了23.5%，遠遠高出近年來平均增長速率。

　　適度寬松的貨幣政策是2008年底開始國家宏觀調(diào)控的主要政策之一，寬松貨幣環(huán)境對2009年房地產(chǎn)的繁榮來講具有關(guān)鍵性意義。融資順暢可以促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資開發(fā)，從而帶動土地市場以及開發(fā)建設(shè)市場的繁榮。信貸環(huán)境的寬松同樣可以促進需求進入市場，尤其是投資性需求。

　　城市建設(shè)進入新階段多極發(fā)展與多元發(fā)展

　　"兩個中心"，城市新發(fā)展方向

　　2009年4月，《國務(wù)院關(guān)于推進上海加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進制造業(yè)建設(shè)國際金融中心和國際航運中心的意見》正式發(fā)布。明確了上海加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進制造業(yè)建設(shè)國際金融中心和國際航運中心的重要意義和建設(shè)目標。

　　"兩個中心"建設(shè)的確立使上海未來城市地位及產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向更加明確，上海將迎來新一輪的發(fā)展契機。

　　東部發(fā)展極--大浦東

　　2009年5月，國務(wù)院批復(fù)上?！蛾P(guān)于撤消南匯區(qū)建制將原南匯區(qū)行政區(qū)域劃入浦東新區(qū)的請示》，同意撤銷上海市南匯區(qū)，將其行政區(qū)劃并入浦東新區(qū)。調(diào)整后，大浦東將形成兩個"核心"，即以金融為特色的陸家嘴和以航運為特色的臨港新城。這將更有利于浦東的產(chǎn)業(yè)功能調(diào)整。

　　大浦東的成功合并最大限度的為浦東城市綜合改革試驗田的發(fā)展留下余地，也帶動了原南匯區(qū)的經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)提升。其中，房地產(chǎn)價格已從5月以來的7000多元/平方米上漲到10月份的11000多元/平方米，漲幅達到57%左右，高于全市平均水平。

　　西部發(fā)展極--大虹橋

　　2009年10月，上海市政府公布上海虹橋商務(wù)區(qū)管委會組織架構(gòu)以及虹橋商務(wù)區(qū)的具體規(guī)劃、建設(shè)理念。虹橋商務(wù)區(qū)將以虹橋交通樞紐為中心，總用地面積約26.3平方公里，其中核心商務(wù)區(qū)占地1.4平方公里，預(yù)計2011年啟動建設(shè)，2015年實現(xiàn)年生產(chǎn)總值超過100億元。

　　大虹橋板塊的建設(shè)將大大提升上海西部片區(qū)的商務(wù)環(huán)境，同時加快與長三角其他城市的聯(lián)動，憑借其聚集的人流、物流、信息流等元素通過整合、調(diào)配、發(fā)散，快速完成上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，提高經(jīng)濟震動頻率，成為上海經(jīng)濟發(fā)展新的增長極。

　　北部發(fā)展通道--長江隧道橋

　　連接上海浦東和崇明的上海長江隧橋11月7日正式通車，該隧橋為目前全球最長的跨海隧橋，其建成通車結(jié)束了崇明島這個中國第三大島1300多年靠船出島的歷史。

　　憑借生態(tài)環(huán)境的獨特優(yōu)勢，崇明島將成為繼大浦東板塊、大虹橋板塊之后，上海又一個房地產(chǎn)區(qū)域投資熱點，尤其是繼佘山之后的上海又一個生態(tài)豪宅聚集區(qū)。

　　軌道交通，人口疏導(dǎo)與引入

　　截止2009年底，上海將有4條軌道交通新線通車試運營，并且有5條新線將實現(xiàn)車輛上線調(diào)試，2010年將投入運營。其中，8號線浦東延伸段(成山路-航天博物館站)已于2009年7月正式投入試運營；7號線、9號線二期和11號線北段一期于12月份通車試運營。而正在建設(shè)的軌道交通10號線，2號線東、西延伸段，7號線北延伸段，13號線世博段也在09年內(nèi)實現(xiàn)車輛上線運行調(diào)試。

　　軌道交通拉近了市區(qū)與市郊的距離，淡化了區(qū)域?qū)傩?，帶動了相關(guān)區(qū)域板塊的房地產(chǎn)市場發(fā)展，也是購房需求外溢的主要原因。

　　迪斯尼項目

　　2009年11月4日，上海迪斯尼項目申請報告獲國家發(fā)改委核準。預(yù)期一期占地約1.5平方公里。全部建成后，上海迪斯尼項目總占地面積可能達到6-8平方公里，數(shù)倍于香港目前的迪斯尼主題公園。擬總投資244.8億元。

　　迪斯尼這一巨大娛樂項目的導(dǎo)入，使周邊產(chǎn)業(yè)格局產(chǎn)生聚集效應(yīng)，從而帶動人口、消費增長，使區(qū)域房地產(chǎn)需求增加。巨大流量的游客，必使周邊旅游的配套產(chǎn)業(yè)升級，比如酒店業(yè)、餐飲業(yè)等，從而刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。隨著周邊市政配套的完善，以及居住環(huán)境的改善，會促進區(qū)域住宅市場的發(fā)展，另外由于此區(qū)域就業(yè)人群的顯著增加，也會導(dǎo)致住宅需求的增加。

　　2009年房地產(chǎn)政策環(huán)境回顧

　　2008年底為了拯救低迷的房地產(chǎn)市場，政府推出了大量的優(yōu)惠政策，2009年這些寬松政策得到了很好的延續(xù)和實施，即使下半年市場價格上漲過快，政府也沒有推出大力度的調(diào)控政策，而是以加強監(jiān)管為主。

　　從2008年9月16日起到12月23日，央行5次降息。財政部從2008年11月起，實行一系列房地產(chǎn)政策，包括下調(diào)契稅，免征印花稅、土地增值稅；最低首付款比例調(diào)整為20%，利率可打7折；加快廉租房建設(shè)；規(guī)范低收入家庭資格認定。

　　上海在財政部救市政策的基礎(chǔ)上，發(fā)布《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，共14條新政策刺激樓市，其中涉及契稅下調(diào)，貸款利率的下限擴大，最低首付款比例下調(diào)，住房交易稅費調(diào)整等。2009年上述救市政策繼續(xù)運行，對房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫起到了促進作用。

　　2009年下半年受房價過快上漲影響，政策逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)向。在中央政治局會議之前，國家各部委出臺各類監(jiān)管性政策，以期加強引導(dǎo)，使房價上漲幅度引入正常軌道。政治局會議后，調(diào)控政策力度明顯加大，打擊投資、投機購房成為國家此輪抑制房價的主要手段。

　　2009年6月，《上海市經(jīng)濟適用住房管理試行辦法》正式對外公布?！对囆修k法》出了規(guī)定購房準入標準還規(guī)定上海市經(jīng)濟適用住房將實行"租售并舉"的措施，以保障困難群體的居住問題。

　　2009年7月，上海市房管局已出臺《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規(guī)定》，打擊捂房惜售，明確商品房預(yù)售和現(xiàn)售，其銷售方案須經(jīng)備案。并且重申商品住房申請預(yù)售面積不得少于3萬平方米。

　　2009年土地市場回顧

　　2009年上海土地供應(yīng)同比略有增加，由于房地產(chǎn)吸納大量流動性，地王頻出，并且對房價攀升起到推波助瀾作用，土地市場供求結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。

　　供應(yīng)略增，土地出讓總金額全國第一

　　根據(jù)公開公告信息，2009年前11月上海出讓土地總面積的達到1750萬平方米，比上一年略有增加。截至11月23日，上海土地出讓金高達821億元，位居全國各大城市之首。上海的土地出讓金額和2008年的382億元相比增加了115%。比最高時期2007年的803億元增加了2%。土地出讓金的增加有兩個方面的因素，一是因為土地供應(yīng)量增加，二是因為土地成交價格提高。

　　根據(jù)公開信息，2009年1-11月份，上海市土地供求市場基本呈波浪式發(fā)展。共推出432塊地塊，約1750萬平方米，較去年同期略有增加；累計成交土地389塊，共約1526萬平方米，存在流拍現(xiàn)象。分月份看，1-11月集中供應(yīng)量出現(xiàn)在3月、8月和9月份，8月份供應(yīng)量最大達到274萬平方米；而成交量最高則出現(xiàn)在9月份，共成交了270萬平方米。

　　土地出讓區(qū)域不平衡居住類用地供應(yīng)增加

　　從各個區(qū)縣的供應(yīng)量看，奉賢、嘉定及松江三區(qū)成為今年以來供應(yīng)最大的區(qū)域，分別達到257萬平方米、247萬平方米和187萬平方米，三區(qū)供應(yīng)量占總供應(yīng)量的45%左右。中心城區(qū)8大區(qū)供應(yīng)量極少，總和僅約82萬平方米，占比約5%左右。可見，上海的土地供應(yīng)仍以遠郊為主。隨著今年南匯與浦東的合并，預(yù)計下一年大浦東的土地供應(yīng)量將有大的提升。

　　從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，居住用地的增加是今年最明顯的亮點。1-11月份，純居住類用地共推出64塊地塊，總量約461萬平方米，這也是近年來最集中的一次。上漲過快的房價和社會輿論壓力是其主要因素。但是，這并沒有完全改變上海居住用地的稀缺性，相反由于市中心居住用地供應(yīng)不足，導(dǎo)致了上海地王頻現(xiàn)。

　　地王現(xiàn)象頻出，土地平均溢價率高

　　地王層出是2009年土地市場的顯著特征之一。截至11月23日，上海的住宅用地溢價水平位于前列，平均溢價達到114%。土地價格抬高同樣是房地產(chǎn)市場的旺盛帶動，同時又促進了本地房價的上漲，形成循環(huán)效應(yīng)。上海住宅地拍賣多次出現(xiàn)新拍地價超過周邊房價的情況。部分重點地塊的交易情況：

　　2009年商品住宅市場回顧

　　2009年在高需求與豪宅供應(yīng)的多重影響下，上海市商品住宅價格創(chuàng)下新高，自6月開始，整體均價已超過15000元/平方米，8月份更達到18463元/平方米，12月初已經(jīng)超過22000元/平方米。高端住宅市場成交活躍，目前上海房地產(chǎn)市場單價超過10萬元/平方米的樓盤已超過10個。上海房價全面進入萬元時代。

　　市場快速回升，供求矛盾突出

　　經(jīng)歷了08年一整年的低迷后，上海商品住宅市場終于在09年迎來了新的春天。自年初開始，市場成交量持續(xù)走高，于4月份達到高峰，當月成交量達到228萬平方米。而今年以來，單月成交量超過200萬平方米的月份就有3個，整體表現(xiàn)已超過了2007年的火爆行情。

　　另一方面，我們看到，目前上海商品住宅市場供求矛盾越來越突出。09年1-10月份，除9月份供求比略超過1以外，其余月份全部呈現(xiàn)供小于求的市場局面。

　　房價穩(wěn)步上漲，豪宅領(lǐng)漲

　　盡管2008年的金融危機對上海房地產(chǎn)市場影響很大，并出現(xiàn)個別月份價格震動，但從整體趨勢看，仍呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢。而進入2009年，在高需求與豪宅供應(yīng)的多重影響下，上海市商品住宅價格也進入了一個新的領(lǐng)域。自6月開始，整體均價已超過15000元/平方米，8月份更達到18463元/平方米，12月初已經(jīng)超過22000元/平方米。

　　上海已進入豪宅時代，目前市場上單價超過10萬元/平方米的樓盤已超過10個，除了人們熟知的湯臣一品外，還包括翠湖天地嘉苑、濟南路8號、海珀日暉、嘉里華庭、新華路1號、白金灣府邸等等。其中，新華路1號、白金府邸等項目是今年剛?cè)胧械男聵潜P。

　　購房需求擠壓溢出，房價全面進入萬元時代

　　今年爆破似的成交量與價格上漲致使剛性需求逐漸向上海外圍市場轉(zhuǎn)移。2009年10月份，上海外環(huán)外、郊環(huán)內(nèi)的成交比例占總成交比例的62%。那些曾經(jīng)被上海人稱之為"鄉(xiāng)下地方"的區(qū)域成為了今年購房大軍的主要選擇。

　　我們在探究購房需求轉(zhuǎn)移的過程中發(fā)現(xiàn)，購房者的主觀購房需求并沒有改變，仍希望能在市中心購房、生活。造成需求外溢更重要的因素是由于房價的擠壓效應(yīng)。自今年8月份開始，上海城市地區(qū)房價已全面突破10000元/平方米。郊環(huán)內(nèi)已幾乎找不到低于10000元/平方米的樓盤。以上海四環(huán)區(qū)分的"54321"格局正在逐步形成。

　　房地產(chǎn)投資增長平緩，下半年回升

　　2009年1-11月上海市房地產(chǎn)投資總量為1356.93億元，比上一年同期年增加7.5%。房地產(chǎn)投資占社會投資總量比例為27.9%，比重比2008年下降了0.4%。2004年至2008年房地產(chǎn)投資比重下降趨勢明顯，但是2009年的比重下降趨勢明顯減緩，房地產(chǎn)市場的熱度驅(qū)使資本重新選擇。

　　2009年上海市房地產(chǎn)投資增長遠遠不及銷售增長的勢頭。4-6月份是商品房銷售面積最多的四個月，卻是投資資金增長最低的月份，當時開發(fā)商對局勢判斷比較保守。至后期，房地產(chǎn)開發(fā)商的市場預(yù)期傾向利好。雖然預(yù)期一致導(dǎo)致行動一致，加重了風(fēng)險的可能，但是相比今年的銷售收入開放商的投資行為仍是比較保守的，開放商保留了充分流動性面對2010年的局勢。

　　2010年上海房地產(chǎn)市場預(yù)測

　　2010年還未擺脫經(jīng)濟危機的陰影，政府不會打壓房地產(chǎn)，大量高價地王的出現(xiàn)使得房產(chǎn)價格不會自動理性下調(diào)；由于消費熱情難以持續(xù)，2010年成交量將比2009年有所下降，價格也不會持續(xù)09年的瘋狂上漲趨勢。

　　十一五規(guī)劃最后一年，充滿危機與挑戰(zhàn)

　　國際經(jīng)濟局勢方面，美國的經(jīng)濟復(fù)蘇動力仍然有限，國內(nèi)需求與危機前仍有相當差距。同時，2008年開始美國、西歐、日本等國為救市釋放出大量流通性，2010年面臨一個收縮的可能。如果美國2010年開始收緊流通，國際金融局勢可能會面臨不小的沖擊，中國的股市樓市必然也會受到影響。

　　國內(nèi)經(jīng)濟形勢方面，2009年面對相當?shù)睦щy保持住了GDP8%的增長率。鑒于目前形勢，2010年經(jīng)濟增長的壓力比2009年略小，但也不可太樂觀。2010年國家4萬億救市資金中仍有一半可投入到各項建設(shè)中，投資增長依然保持了強勁的力量。2009年的消費增長受政策影響大，結(jié)構(gòu)很不平衡，2010年消費市場面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整。出口增長恢復(fù)受到美國等國家的經(jīng)濟復(fù)蘇狀況的影響，從數(shù)據(jù)上看，進度仍處于緩慢。中國之前一直是依賴出口拉動經(jīng)濟，出口如果無法完全復(fù)蘇，依靠目前國內(nèi)內(nèi)需，無法承擔拉動經(jīng)濟增長的重擔。

　　政策環(huán)境整體仍相對寬松，房地產(chǎn)行業(yè)有調(diào)整風(fēng)險

　　2010年宏觀經(jīng)濟仍然面臨著保增長和調(diào)結(jié)構(gòu)兩項重大問題。從保增長的角度講，需要房地產(chǎn)市場繼續(xù)拉動內(nèi)需，貢獻GDP增長。并且已經(jīng)執(zhí)行的寬松貨幣政策釋放出的大量流通貨幣很大程度集中在房地產(chǎn)市場以及股市，如果強力打壓市場，流通量從這兩大市場溢出，可能會影響到資本市場。

　　但是，沉重的住房壓力與就業(yè)形勢使得2009年民怨加重。政府從考慮民生角度來講，需要控制通脹以及房價強勁的上漲勢頭。預(yù)計部分政策轉(zhuǎn)而會抑制投資需求，在稅收和信貸方面，將會把合理需求與不合理需求分得更加清晰，繼續(xù)扶持前者，壓制后者。

　　2009年11月底，中央政治局會議召開，12月初，中央經(jīng)濟工作會議召開。兩個會議均表示2010年將繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。經(jīng)濟工作會議中雖然不再提房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位，但表示鼓勵自住需求。這在很大程度上表達了中央對于明年的政策基調(diào)，因此預(yù)計2010年宏觀經(jīng)濟政策不會發(fā)生大的變化，房地產(chǎn)政策主要抑制房價的過快增長。

　　上海進入城市建設(shè)新階段，房地產(chǎn)享受城建福利

　　2009年上海完成了大浦東、大虹橋的構(gòu)建，長江隧道橋的通車等幾大重點項目。2010年是世博年，預(yù)期明年不會上馬新的大項目，而是繼續(xù)完成09年及之前的規(guī)劃建設(shè)工程。此外，由于受世博會影響，上海市政府規(guī)定，至2010年4月底，全市部分在建工程將停工。

　　大虹橋跟進大浦東，上海樓市現(xiàn)有格局即將打破

　　東有"大浦東"，西有"大虹橋"，這兩個"杠鈴"被延安路這條杠桿相連，是上海今后發(fā)展的兩個主要基點，分別承擔著上海國際金融和航運中心建設(shè)，以及國際貿(mào)易中心建設(shè)的責任。南匯并入大浦東，2010年世博會、以及迪士尼樂園落戶浦東川沙進一步使得浦東的房地產(chǎn)市場在09和10年發(fā)展迅猛。虹橋樞紐站2010年投入使用，帶動了大虹橋區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展，整個大虹橋都將成為浦西樓市新的動力源。

　　2009年只是大浦東大虹橋的初步規(guī)劃形成，房地產(chǎn)市場已經(jīng)快速接受并消化了這些利好消息。2010年大浦東的具體建設(shè)項目以及虹橋樞紐的建設(shè)項目將陸續(xù)完工，市場將重新消化這些利好。

　　長江隧橋開通，崇明樓市迎來新起點

　　崇明的契機，來自于剛開通的上海長江隧橋和即將開通的崇啟大橋項目。前者將崇明和上海本土連接，后者則將江蘇與崇明合為一體。前者09年10月通車，后者也將于2011年投用，并與南京高速公路相連。

　　受隧橋通車利好因素作用，崇明的區(qū)域房價已出現(xiàn)幾波全面上漲的行情。目前上海多家房地產(chǎn)企業(yè)正積極在崇明買地或開發(fā)項目,崇明島這一上海"最后熱土"的開發(fā)并非將營造一個簡單的"房地產(chǎn)島"，而是與崇明產(chǎn)業(yè)構(gòu)筑、生態(tài)島建設(shè)融為一體，或?qū)⑹侵袊?quot;濟州島"，普通住宅總量受到嚴格控制，高端物業(yè)和旅游地產(chǎn)項目將與生態(tài)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)開發(fā)。

　　土地供應(yīng)將有可能減少，郊區(qū)比例仍較大

　　上海市2020年的建設(shè)用地指標為2981平方公里，而2008年的建設(shè)用地面積已經(jīng)達到2860平方公里，可擴張用地十分緊缺。實際上，上海市近年的土地供應(yīng)計劃逐年減少，2008年經(jīng)營性土地供應(yīng)計劃已經(jīng)縮至1500公頃，2009年更低，預(yù)計2010年經(jīng)營性土地供應(yīng)計劃為1400公頃。中心市區(qū)可供開發(fā)的土地無比緊缺，郊區(qū)仍將是土地市場的主要供應(yīng)。

　　窮則思變，面臨有限緊缺的土地供應(yīng)，目前主要有兩個方向的緩解可能。一方面，加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)以及城市棚戶區(qū)的改造，提高土地利用率，釋放土地供應(yīng)量。土地流轉(zhuǎn)進入房地產(chǎn)市場是一個比較爭議的話題，這方面仍有政策阻礙，但是打擦邊球行為廣泛存在。另一方面，利用快捷的城市交通，將部分住房需求引導(dǎo)出行政區(qū)劃外，蠶食周邊區(qū)域，發(fā)展居住衛(wèi)星城。目前綠地集團在昆山花橋的項目以及太倉新城的項目已經(jīng)是此意圖的明確體現(xiàn)。

　　商品房供應(yīng)繼續(xù)減少住宅供應(yīng)量2500萬

　　2009年上海新開工商品房面積約為2150萬平方米，比2008年減少月16.7%；2009年新開工住宅約為1500平方米，比2008年全年減少約15%。

　　同時，商品房供應(yīng)跟土地供應(yīng)相關(guān)性很高，根據(jù)前四年的土地供應(yīng)與2009年的房地產(chǎn)投資狀況，預(yù)測2010年商品房供應(yīng)約3000萬平方米，其中商品住宅的供應(yīng)量為2500萬平方米。

　　高房價對需求形成擠壓預(yù)住宅銷售面積2200萬

　　一方面，剛性需求將受到進一步擠壓。目前上海市的房價收入比為60倍左右，對普通公眾來講，一套住房要花費幾代人積蓄。房價繼續(xù)上漲的情況下，會將更多需求擠出。另外，目前上海城市化水平已經(jīng)達到75%，城市化進程減緩，所以城市化進程中釋放的需求量也極少。同時2010年的貸款量可能比2009稍有回落，也影響到銷售市場。

　　另一方面，2009年中央政府默許房價急速上竄這個既成事實，并為2010年房價繼續(xù)上漲保留了空間。目前資本對房地產(chǎn)市場的預(yù)期空前一致，必將導(dǎo)致2010年資本行為的高度一致并且趨向有恃無恐，進入房地產(chǎn)市場。此外，國內(nèi)的通脹預(yù)期以及資產(chǎn)價格的飆升并將吸引更多國際熱錢進入中國市場。在沒有任何重大結(jié)構(gòu)性政策遏制的情況下，房地產(chǎn)資本市場仍是群雄起舞，欲罷不能。

　　根據(jù)市場供應(yīng)量以及需求預(yù)期，預(yù)測2010年商品房銷售面積為2800萬平方米，商品住宅的銷售面積達到2200萬平方米。