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　　在2009年政策暖風(fēng)中，市民購房意愿迅速回升，被壓抑已久的"剛需"迸發(fā)，拉動商品房成交量大幅提升。除南寧市民積極購房以外，外地購房者的迅速增長，南寧市作為東盟商貿(mào)區(qū)橋頭堡的區(qū)位優(yōu)勢及北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市的定位，吸引了不少外地購房者前來置業(yè)，特別是核心地段的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

　　鼓勵(lì)自住型和改善型購房需求，抑制投資投機(jī)性購房需求

　　投資量將進(jìn)一步增長，市場供應(yīng)持續(xù)增加

　　區(qū)域規(guī)劃及城市化進(jìn)程推動住房需求持續(xù)增長

　　區(qū)域發(fā)展機(jī)遇支撐房價(jià)持續(xù)增長

　　2009年房地產(chǎn)市場發(fā)展情況

　　2009年前10月南寧市住宅簽約面積達(dá)537.16萬平方米，同比增速達(dá)79%。2009年住宅簽約面積在6月達(dá)到頂點(diǎn)74.85萬平方米，下半年因價(jià)格的過快攀升影響到銷量增長，連續(xù)四月小幅下滑，房價(jià)對銷售的壓力已顯現(xiàn)。

　　本地政策從"扶持發(fā)展"步入"局部調(diào)整"

　　2009年國家為房地產(chǎn)市場復(fù)蘇提供了房貸優(yōu)惠政策的支持。而為扶持本地房地產(chǎn)市場發(fā)展，南寧市根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》等規(guī)定在09年2月出臺了《若干措施》。該政策以明確的態(tài)度、具體的實(shí)施措施表明09年度內(nèi)政府將大力支持本地房地產(chǎn)發(fā)展，鼓勵(lì)購房者大膽購房；同時(shí)為開發(fā)企業(yè)營造一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境，鼓勵(lì)開發(fā)商放心建房。這項(xiàng)政策的精準(zhǔn)度、力度讓開發(fā)商及購房者對樓市信心大增，成功推動2009年的需求市場全面復(fù)蘇，房地產(chǎn)投資活躍度也有所回升。但09年上半年的房價(jià)增長過快也超出了政府部門的預(yù)期，為保障中遠(yuǎn)期經(jīng)濟(jì)的健康，2009年下半年開始陸續(xù)出臺《關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售管理的通知》等新政，對市場進(jìn)行局部調(diào)整，加強(qiáng)對市場的規(guī)范管理。

　　上半年南寧市出臺《關(guān)于進(jìn)一步拉動內(nèi)需促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)較快發(fā)展的若干措施》刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展，其中要點(diǎn)有：1、由政府組織建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)物分配方式為主改為貨幣補(bǔ)貼為主。2、放寬對首次購房和自住型購房的界定標(biāo)準(zhǔn)。3、加大對普通自住房和改善型普通自住房消費(fèi)的信貸支持力度。4、放寬住房公積金貸款政策。5、減免多項(xiàng)商品住房交易費(fèi)用。6、放寬購房入戶政策。7、調(diào)整土地增值稅預(yù)征率，按下限按季度預(yù)征企業(yè)所得稅。8、緩征項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)用。9、放寬新出讓的經(jīng)營性用地地價(jià)款支付期限。10、簡化辦事程序，提高服務(wù)水平。11、優(yōu)先安排開發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)。12、營造健康的輿論環(huán)境，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。

　　供應(yīng)新盤疊出，市場推貨量劇增

　　進(jìn)入09年后，一季度多數(shù)項(xiàng)目還以強(qiáng)推余貨為主,隨著市場的激活，存量迅速消化，二季度后樓市以新推貨量為主力。榮和大地、中鐵鳳嶺山語城、盛天國際、盛天華府等新項(xiàng)目陸續(xù)上市后，這些大型項(xiàng)目的密集推貨更令樓市供應(yīng)量急劇增長。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年1-10月全市新推貨項(xiàng)目近80個(gè)，年內(nèi)各項(xiàng)目共向市面供應(yīng)了超過2萬套單位，同比大幅度增長。

　　置業(yè)需求釋放，住宅銷售量迅猛增長

　　在09年政策暖風(fēng)之中，購房者的購房意愿迅速回升，被壓抑已久的"剛需"迸發(fā)，成為拉動09年商品房成交量大幅提升的主要力量；除南寧市民積極購房以外，支撐09年南寧樓市銷量持續(xù)上升的另一主要力量是外地購房者的迅速增長--南寧市作為東盟商貿(mào)區(qū)橋頭堡的區(qū)位優(yōu)勢及北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市的定位，吸引了不少外地購房者前來置業(yè)，特別是核心地段一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目吸引了大批來自浙江、福建等地的投資者。從銷售量情況看，前10月南寧市住宅簽約面積達(dá)537.16萬平方米，同比增速達(dá)79%。但從分月銷售情況我們也看到，09年住宅簽約面積在6月達(dá)到頂點(diǎn)74.85萬平方米，但下半年因價(jià)格的持續(xù)攀升已影響到銷量的增長，至今已連續(xù)四月下滑，房價(jià)給予銷量的壓力已凸顯。

　　高價(jià)項(xiàng)目大量成交,房價(jià)急速上升

　　2009年樓市供應(yīng)方對房價(jià)的信心迅速恢復(fù)，商品房市場重新回到漲價(jià)的通道中。特別是今年盛天、勤建等實(shí)力開發(fā)商加大投入推動精裝房、高檔住宅的發(fā)展，令市場中單價(jià)"萬元"的項(xiàng)目迅速增多。而銷售量的大幅度上升也支撐了房價(jià)的快速上揚(yáng)，尤其是今年高端項(xiàng)目、大戶型產(chǎn)品銷售取得的突破，更是令南寧市房價(jià)增速驚人。

　　土地市場重現(xiàn)火爆地價(jià)上升至高位

　　南寧市2009年經(jīng)營性土地的擬供應(yīng)面積為5854.8畝，較往年下降18%。與土地供應(yīng)方的保守不同的是，開發(fā)商對土地的熱情隨著樓市的回暖也重新燃起。除盛天、萬昌、騁望等開發(fā)商積極拿地外，不少實(shí)體企業(yè)也參與投資房地產(chǎn)市場，在土地市場中與老牌開發(fā)商爭奪土地開發(fā)權(quán)，這些資本大鱷的加入令09年的土地價(jià)格急速上升,前11月共成交經(jīng)營性土地1490畝,同比增長16%，平均地價(jià)已升至373.1萬/畝。

　　2010年房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測

　　2010年東盟自由貿(mào)易區(qū)建成、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)持續(xù)發(fā)展等諸多利好消息，將對本地房價(jià)的增長有所支撐。預(yù)計(jì)南寧市房價(jià)仍有增長空間，但在政策及供應(yīng)壓力之下漲幅或?qū)②吘彙?/p>

　　鼓勵(lì)自住型和改善型購房需求，抑制投資投機(jī)性購房需求

　　在最近的中央經(jīng)濟(jì)工作會議中可知，2010年將"延續(xù)09年的財(cái)政與貨幣政策，但明確推進(jìn)城鎮(zhèn)化的建設(shè)，重點(diǎn)增加居民消費(fèi)需求"。但在房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策續(xù)存問題上則"營業(yè)稅'2變5'，其他優(yōu)惠措施延續(xù)"。這意味著房地產(chǎn)行業(yè)在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長任務(wù)中仍占據(jù)重要的地位，未來一年中房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還將獲得較為充裕的資金，且促進(jìn)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，也利于住房需求進(jìn)一步增長。但重視民生問題的解決也是2010年的經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)，因此為抑制房價(jià)過快增長而明確出臺措施抑制投資投機(jī)型需求，防止資本市場通脹出現(xiàn)。預(yù)計(jì)2010年南寧地方政策的出臺也將圍繞中央政策的基調(diào)進(jìn)行。

　　投資量將進(jìn)一步增長，市場供應(yīng)持續(xù)增加

　　在投資開發(fā)的優(yōu)惠政策促進(jìn)之下，2010年南寧市各項(xiàng)目仍將會抓緊時(shí)機(jī)加快建設(shè)進(jìn)度，積極供應(yīng)產(chǎn)品上市銷售。從南寧市場的新增項(xiàng)目可見，來年除了盛天華府項(xiàng)目、榮和大地、融晟公園一號、龍光普羅旺斯等多個(gè)大型項(xiàng)目持續(xù)積極推貨以外，將可能有華潤中心、天健、恒大綠洲等多個(gè)新增項(xiàng)目已在開工建設(shè)之中，預(yù)計(jì)2010年年內(nèi)即可上市銷售。在潛在供應(yīng)方面，2009年1-11月全市共成交經(jīng)營性用地1490畝，預(yù)計(jì)未來兩年內(nèi)將可向市場供應(yīng)355.9萬平方米的商品房面積。這些地塊也正緊鑼密鼓地進(jìn)行開工籌備工作，其中相當(dāng)一部分將可在2010年內(nèi)上市銷售。從總體情況看，2010年南寧市房地產(chǎn)供應(yīng)量將進(jìn)一步上升。

　　區(qū)域規(guī)劃及城市化進(jìn)程推動住房需求持續(xù)增長

　　隨著南寧市外東環(huán)規(guī)劃的實(shí)施、五象新區(qū)建設(shè)的深入，未來南寧城市規(guī)模將得到進(jìn)一步擴(kuò)容。而2010年的政策明確將積極推進(jìn)城市化進(jìn)程發(fā)展，在自住及改善型需求得到政策扶持，不斷增加的城市人口對市區(qū)商品房的需求還將進(jìn)一步增長。而在2010年東盟自由貿(mào)易區(qū)及北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展也將吸引投資者對本地商品房的持續(xù)關(guān)注，盡管國家出臺的政策對投資投機(jī)性需求有一定的限制，但與其他一線城市相比，南寧市商品房市場的"洼地"效應(yīng)及發(fā)展前景仍將吸引不少投資資金的到來。

　　區(qū)域發(fā)展機(jī)遇支撐房價(jià)持續(xù)增長

　　明年的宏觀政策的局部收緊將在一定程度上對房價(jià)的增長有所制約，但09年南寧市成交的地塊價(jià)格增長迅猛，地價(jià)成本的升高將推動來年商品房價(jià)格的增長。而2010年東盟自由貿(mào)易區(qū)建成、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)持續(xù)發(fā)展等諸多利好消息，也將對本地房價(jià)的增長有所支撐。預(yù)計(jì)在2010年南寧市的房價(jià)仍有增長空間，但在政策及供應(yīng)壓力之下漲幅或?qū)②吘彙?/p>