男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　2009年濟南市受房地產(chǎn)行業(yè)大勢上行影響及全運會的雙重利好帶動，樓市成交量及成交價格均創(chuàng)出了歷史新高，下半年價格攀升幅度空前，以往相對保守、平穩(wěn)的市場特征大為改觀。繁榮的商品房市場也推動了土地市場交易，下半年受外來開發(fā)商帶動，地王記錄不斷刷新，部分熱點區(qū)域土地溢價達到3倍。

　　宏觀經(jīng)濟決定房地產(chǎn)不會面臨大幅調(diào)整

　　城市建設(shè)繼續(xù)推進，濟南仍有新的開發(fā)熱點

　　需求保持高位供應(yīng)緊張，購買力抑制房價漲幅

　　2009年房地產(chǎn)市場環(huán)境回顧

　　十一屆全運會的成功舉辦，不僅為濟南城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)創(chuàng)造了契機，多項重大項目在2009年完成，成為帶動相關(guān)片區(qū)發(fā)展的助力器。

　　城市經(jīng)濟穩(wěn)步增長多項重大城建項目完成

　　2009年前三季度，濟南市共實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2318.2億元，同比增長11.3%，比同期增幅下降2.7個百分點。前10月，濟南市固定資產(chǎn)投資完成1334.6億元，同比增長23.8%，而房屋銷售額164.1億元，同比增長36.2%。強勁的剛性需求以及充斥市場的投資性需求撐起了市場持續(xù)不斷的需求量，全年均處于供不應(yīng)求的局面中。

　　2009年是濟南市城市建設(shè)最見成效的一年。第十一屆全運會的承辦加快了城建及區(qū)域發(fā)展速度，諸多重要城市建設(shè)項目在2009年完成。

　　6條BRT快速公交線路，已形成"兩橫(經(jīng)十路和北園大街)三縱(歷山路、二環(huán)東路和奧體中路)"BRT網(wǎng)絡(luò)，基本形成了BRT的網(wǎng)絡(luò)骨架；二環(huán)東路高架橋全線貫通，它不僅僅是又一條橫跨南北的交通動脈，更成為了帶動?xùn)|部新城騰飛的助力器；小清河改造工程已現(xiàn)雛形，北部的城市形象大大改觀；西部京滬高鐵濟南站建設(shè)如火如荼，西客站片區(qū)的部分回遷安置工程已接近尾聲，而整個區(qū)域的規(guī)劃也已完成，招商建設(shè)工作正在穩(wěn)步推進。同時，今年濟南市還成功舉辦了第七屆中國(濟南)國際園林花卉博覽會，從而使得濟南市形象和經(jīng)濟質(zhì)量整體上了一個新臺階。

　　濟南市借助全運會迎來了促進城市飛躍發(fā)展的大好機遇，在濟南城建大變化的同時，全運會也成為濟南市對外推介的"名片"。在種種利好下，濟南的城市價值日漸凸顯，以往相對落后的西部、北部區(qū)域都迎來了巨大的發(fā)展機遇，吸引了多家國內(nèi)一線開發(fā)商積極搶灘入駐。

　　山東省物業(yè)管理條例實施

　　2009年1月8日，《山東省物業(yè)管理條例》經(jīng)省第十一屆人大常委會第八次會議審議通過，于5月1日施行?！稐l例》依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，對新建物業(yè)與前期物業(yè)管理、業(yè)主大會與業(yè)主委員會、物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理、物業(yè)服務(wù)、物業(yè)維護及社區(qū)物業(yè)管理與舊住宅區(qū)物業(yè)管理等方面，進行了進一步規(guī)范，使其更加有可操作性，并設(shè)定了相應(yīng)的法律制度和法律責(zé)任?！渡綎|省物業(yè)管理條例》的實施標(biāo)志著從此業(yè)主面對物業(yè)的種種不合理的行為終于有了依據(jù)。

　　2009年5月28日，山東銀監(jiān)局下發(fā)關(guān)于規(guī)范個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知，緊急叫停包括二套房貸在內(nèi)的多種違規(guī)行為。

　　2009年土地市場回顧

　　2009年，是濟南市土地市場最為火爆的一年。成交量、成交價格均創(chuàng)出歷史新高。而同時，土地市場的交易也越來越透明，本年度有一半以上的土地均是通過拍賣成交，以往協(xié)議出讓等情況越來越少。

　　土地出讓面積翻番地價漲幅超6成

　　截至2009年11月底，濟南市全年共推出土地106宗，土地出讓面積共計729.4萬平方米，折合總建筑面積1981.6平方米。各項指標(biāo)均比2008年有較大漲幅，出讓宗數(shù)翻了一番，出讓面積及折合總建筑面積的漲幅均在150%以上。

　　商服用地(含住宅配套商業(yè))39宗，總面積約102.73萬平方米，折合建筑面積約438.18萬平方米；住宅用地(純居住)67宗，總面積約626.7萬平方米，折合建筑面積1543.46萬平方米；歷年來，出讓土地均以住宅(純居住)用地為主，但2009年與去年相比，居住用地出讓面積比重有所降低，折合建筑面積后，尚不足八成，商服用地比重有所增高。

　　在106宗出讓的土地中，共監(jiān)測到成交土地70宗，總面積約620.7萬平方米，折合建筑面積約1630.33萬平方米。土地成交總價款為237.95億元，平均地價為255.7萬元/畝，與2008年相比上漲幅度超過60%，平均樓面地價為1457.68元/平方米。

　　其中：商服用地(含住宅配套商業(yè))19宗，總面積約61.77萬平方米，折合建筑面積約273.06萬平方米；土地成交總價款為42.66億元，平均地價為460.65萬元/畝，平均樓面地價為1562.3元/平方米。住宅用地(純居住)51宗，總面積約558.93萬平方米，折合建筑面積1357.27萬平方米；土地成交總價款為195.29億元，平均地價為233.05萬元/畝，平均樓面地價為1438.84元/平方米。

　　住宅用地成交面積占出讓面積的89.2%，土地市場成交較為理想。

　　2009年同比去年的數(shù)據(jù)可以看出，無論在土地成交價格還是在成交面積上都有大幅上漲，其中商服用地的成交面積漲幅甚至達到了125%。

　　由于成交土地信息的不透明，統(tǒng)計不夠完全，同時存在已簽訂協(xié)議但未辦理完過戶手續(xù)的土地。但作為監(jiān)測樣本，已基本可以反映本年度土地市場成交情況。

　　歷下區(qū)出讓面積最大歷城區(qū)地價最高

　　2009年，仍以歷下區(qū)出讓土地最多，達到42宗，占土地出讓宗數(shù)的39.62%，占總出讓面積的32%。其次是市中區(qū)，21宗，占總出讓面積的28%。作為居于城市最中心的兩個區(qū)，其土地出讓面積幾乎占了全市的60%以上。天橋區(qū)、歷城區(qū)及槐蔭區(qū)出讓土地均超過10宗，而2008年土地出讓最多的歷下區(qū)也不過才18宗，該三區(qū)的出讓面積占總面積分別為15%、9%及7%。

　　另外，各區(qū)域折合總建筑面積排名則為歷下、天橋、市中、歷城、槐蔭，各占全市總建筑面積的32.6%、26.04%、21.3%、8.67%和7.93%。而長清區(qū)由于距離傳統(tǒng)市區(qū)較遠，土地市場明顯不夠活躍，全年出讓僅6宗，折合總建筑面積占比則不足4%。

　　從各區(qū)域成交宗數(shù)來看，歷下區(qū)仍然占據(jù)絕對優(yōu)勢，成交29宗，占總成交宗數(shù)的41.4%。而從土地成交面積來看，歷下區(qū)與市中區(qū)則幾乎并列第一，兩區(qū)域成交面積占全市總成交面積的三分之二。其次為天橋區(qū)，成交面積也超過百萬平方米，創(chuàng)出區(qū)域近年來土地成交面積的新高。

　　而從土地成交總價款來看，歷下區(qū)仍在首位，達到近80億元，占總交易額的33.4%，而天橋區(qū)則超過市中區(qū)，位居第二位，總額為64.97億元，占總交易額的27.3%。市中、歷城、槐蔭、長清區(qū)土地交易額依次為48.86億元、35.56億元、8.83億元及0.27億元。

　　各區(qū)域土地出讓面積與成交面積對比分析可以看出，市中區(qū)土地最為搶手，幾乎全部成交，而歷下區(qū)、歷城區(qū)及槐蔭區(qū)成交面積也均占出讓面積的7成以上。天橋區(qū)，由于2009年度出讓土地較多，很多地塊雖以達成交易協(xié)議，但尚沒有完成交易手續(xù)，故導(dǎo)致成交面積比較低。但整體來看，除長清區(qū)外，土地成交比例較高。

　　各區(qū)域土地成交價格來看，東部歷城區(qū)意外拔得頭籌，平均地價近500萬元/畝。這主要得益于下半年土地價格的快速攀升，歷城區(qū)成交的7塊土地，有5塊為下半年通過拍賣成交，最高的居住用地成交價甚至達到845萬元/畝，而2007年在城市最中心的商業(yè)用地價格也不過才850萬元/畝。

　　而北部天橋區(qū)土地成交單價及樓面地價已趕超城市中心區(qū)--歷下區(qū)。北部的環(huán)境改善以及價值的提升首先在土地價格上得以體現(xiàn)，世茂、北大資源等一線開發(fā)商的爭先入駐無疑推動了地價上漲，未來區(qū)域?qū)⒂懈蟮陌l(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　外地發(fā)展商廣泛進入推動地價攀升

　　2009年，尤其下半年，濟南市土地市場由于外地開發(fā)商的廣泛進駐，大大推動了成交量及成交價格的攀升。

　　2009年8月19日祥泰實業(yè)以1.31億元的高價拍得G043號地塊，成為濟南"東部地王"。

　　2009年9月17日中石化以每畝1265.64萬元，每平方米達1.78萬元天價取得東航三角地，成為"濟西地王"。

　　2009年10月19日深圳華強以單價1460萬元/畝，總價6.57億元天價拍下鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院舊址地塊，成為濟南地王。

　　而從全市成交土地開發(fā)商來源也可以看出，2009年，監(jiān)測到的外省開發(fā)商成交土地22宗，成交面積253.82萬平方米，占總成交面積的41%，比2008年翻了3倍多。除了積極在一線土地市場拿地之外，還有外地開發(fā)商通過與本地開發(fā)商的合作來進入濟南市場，比如上海綠地集團通過與濟南泉景地產(chǎn)合作，于9月30日成立了濟南綠地泉景地產(chǎn)股份有限公司。

　　土地出讓面積連續(xù)五年增長地價亦呈上升趨勢

　　從濟南市近5年土地成交量迅速攀升，成交宗數(shù)由2005年僅6宗，增長到2009年106宗，而成交面積也從2005年的231.46萬平方米激增到2009年的729萬平方米，年均漲幅在60%以上。

　　從濟南市近5年土地成交價格變化趨勢來看，除2007年以商服用地為主的成交土地導(dǎo)致樓面地價有所升高外，無論從平均地價、還是樓面地價來看，整體均為上升趨勢。2009年平均地價尤其表現(xiàn)突出，比2008年增長了60%以上，是2005年平均地價的4.35倍。

　　2009年商品住宅市場回顧

　　2009年上半年，多數(shù)開發(fā)商受資金制約施工緩慢，市場供應(yīng)量有限，銷售則多以剛性需求支撐。下半年濟南樓市借勢高漲。開發(fā)商手持限量房源開始頻繁上調(diào)房價，原本觀望的購房者紛紛出手，眾多在售項目開始限售甚至出現(xiàn)斷貨，與2007年類似的火爆購房場面再現(xiàn)。

　　成交量同比增幅巨大，二手市場放量明顯

　　2009年1-10月，濟南市房屋銷售面積345.8萬平方米，增長19.9%，其中期房銷售298.4萬平方米，增長59.9%；現(xiàn)房銷售47.3萬平方米，同比下降53.5%。由于2008年行業(yè)低潮期房地產(chǎn)開工面積較少，不能滿足本年度旺盛的需求，故2009年商品房銷售期房占據(jù)了絕對的主力。

　　而從逐月的成交數(shù)據(jù)來看，2009年下半年成交量比上半年明顯放大。前10個月，1-5月份成交面積僅為102.9萬平方米，而6-10月份成交面積則上漲87%，達到192.65萬平方米。

　　2008年成交套數(shù)數(shù)據(jù)為全市包括市內(nèi)五區(qū)及下屬4個縣市總成交量，而2009年數(shù)據(jù)僅為濟南市內(nèi)五區(qū)參與網(wǎng)上售房項目的統(tǒng)計，但即便如此，我們也可以看到，除1月外，每月同比漲幅都為正，尤其11月份同比漲幅甚至達到233%，全年同比漲幅仍然超過60%。由此可見，2009年濟南市房地產(chǎn)總成交量漲幅巨大。

　　不僅一手住房成交火爆，二手房成交量同樣創(chuàng)下記錄。1至10月份，二手房的成交量為20530套，而2008年全年成交量也不足14000套，前十個月的成交量就是2008年全年的1.5倍。二手房成交量的迅速增大更是市場火爆、需求增加的集中體現(xiàn)。

　　成交價格持續(xù)上行最高月度均價過7000

　　2009年1-10月份全市房屋銷售額164.1億元，增長36.2%；其中期房銷售額143.2億元，增長82.3%，現(xiàn)房銷售額20.9億元，下降50.2%。10月份房屋銷售價格同比上漲2.0%。

　　根據(jù)合富輝煌山東市場研究部典型樓盤價格監(jiān)測，目前濟南市樓盤均價已近7000元/平方米，全年價格均在6200元/平方米以上。全市前11個月平均房價漲幅為12%以上，而對于部分熱銷樓盤房價漲幅則可以達到30%以上。受舊城改造及城市價值的提升，房價獲得了旺盛的剛性需求與投資型需求強勁支撐，預(yù)計價格還有進一步上升的空間。而從月度變化曲線也可以看出，房價上漲趨勢仍較明顯。

　　2010年房地產(chǎn)市場預(yù)測

　　2009年房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展已經(jīng)遠遠超出了經(jīng)濟的增長水平。房地產(chǎn)業(yè)對同期經(jīng)濟的帶動作用更甚于依附作用。預(yù)計2010年濟南市房地產(chǎn)大勢平穩(wěn)，需求旺盛供應(yīng)不足，但局部房價面臨調(diào)整壓力。

　　宏觀經(jīng)濟決定房地產(chǎn)不會面臨大幅調(diào)整

　　國家刺激經(jīng)濟上行的政策沒有變。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)自身的規(guī)模，以及對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動作用都注定了房地產(chǎn)仍為政府實現(xiàn)擴大內(nèi)需目標(biāo)最有效、最便利的調(diào)控產(chǎn)業(yè)。

　　其次，寬松貨幣環(huán)境沒有變。雖然7月份以來信貸規(guī)模有所收縮，但由于擴大內(nèi)需政策以基礎(chǔ)建設(shè)為主，后期仍需要有大量的資金投入，因此短期內(nèi)，寬松的貨幣環(huán)境不會迅速改變。而充足的資金是房地產(chǎn)得以發(fā)展的基礎(chǔ)。

　　通脹預(yù)期沒有變。目前CPI指數(shù)已經(jīng)連續(xù)多個月環(huán)比出現(xiàn)增長，而11月份M1貨幣增長率更是高達32%，這預(yù)示著通脹預(yù)期仍然存在，CPI同比增幅止跌回升也已經(jīng)成為現(xiàn)實。在通脹預(yù)期下，投資房地產(chǎn)仍是最為有效的保值方式。

　　最后，實體經(jīng)濟投資尚不積極。近幾個月工業(yè)品增加值雖然開始上升，但國內(nèi)以制造業(yè)為主的實體經(jīng)濟，投資熱情仍不積極。受資本逐利性的特性帶動，大量的投資資金，難免會進入股市、樓市等市場尋求利益。

　　因此，由宏觀經(jīng)濟形勢分析可以看出，寬松貨幣政策不改變，新的經(jīng)濟增長結(jié)構(gòu)未出現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)不會面臨大幅調(diào)整。

　　城市建設(shè)繼續(xù)推進，濟南仍有新的開發(fā)熱點

　　2010年濟南市也將迎來較大的發(fā)展機遇，房地產(chǎn)市場整體向好，西部西客站區(qū)域會成為開發(fā)熱點，但局部區(qū)域面臨價格調(diào)整壓力。

　　2010年，濟南西客站片區(qū)建設(shè)將繼續(xù)帶動城市的"西進"步伐。作為京滬高鐵的重要站點，濟南西客站將于2010年正式投入運營。同時，西客站片區(qū)的城市建設(shè)也將在近年內(nèi)完成。整個片區(qū)可供開發(fā)的土地高達6000余畝，除去城市功能建設(shè)的公建用地，仍有3000余畝可供住宅開發(fā)。而北部，小清河的改造也帶動了區(qū)域形象的大幅提升，豐富的土地資源，也將使其有望成為2010年新的開發(fā)熱點。

　　需求保持高位供應(yīng)緊張購買力抑制房價漲幅

　　2009年下半年土地供應(yīng)雖然有了較快增長，但可開發(fā)土地的增加很難馬上變?yōu)槭袌龅淖≌?yīng)量，因此2010年市場的供應(yīng)量仍然較為緊張。但同時，隨著城市舊城改造步伐的推進，剛性需求以及投資、投機性需求也將繼續(xù)維持在高位，可以預(yù)計，2010年濟南市房地產(chǎn)市場仍然整體向好。

　　而局部區(qū)域，尤其是自身基礎(chǔ)設(shè)施并不優(yōu)秀，本輪"跟風(fēng)"上漲的區(qū)域則會對政策收緊或市場波動反應(yīng)敏感，甚至?xí)邢蛳抡{(diào)整的空間。

　　從2009年度成交土地來看，東部歷城區(qū)、西部西客站片區(qū)、北部小清河片區(qū)及南部九曲片區(qū)將成為明年住宅供應(yīng)集中區(qū)域，中部核心區(qū)的純居住功能則在慢慢弱化，城市擴張仍以東西向為主，北部發(fā)展重在改善現(xiàn)有環(huán)境，提升區(qū)域形象。整體來看，2010年濟南市房地產(chǎn)市場尤其上半年仍將延續(xù)本年上升勢頭，但本輪房地產(chǎn)市場的繁榮尤其得益于充足的資金流動性，目前濟南市的房價已經(jīng)開始逐漸偏離居民的購房能力，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)風(fēng)險開始集聚，于是下半年預(yù)計受宏觀政策調(diào)整等影響，持續(xù)上漲態(tài)勢將會受到抑制。

　　附錄：2010年市內(nèi)各區(qū)高端住宅供應(yīng)預(yù)測

　　市中區(qū)：2010年推盤量仍較大，領(lǐng)秀城、銀豐花園、偉東新都二期均有較大體量推出；今年面市的若干體量在10萬平方米中小樓盤2010年初也將正式推貨；2009年區(qū)域內(nèi)土地成交量大幅上漲，預(yù)計明年下半年將有全新樓盤面市或推貨，后續(xù)供應(yīng)充足。

　　歷下區(qū)：2010年東部區(qū)域?qū)⒀永m(xù)09年供應(yīng)量大，業(yè)態(tài)豐富的趨勢，奧體板塊的海爾綠城全運村、名士豪庭，高新區(qū)板的中海紫御東郡、海信慧園等多個項目均有較大體量待推。且本區(qū)域也是土地成交的熱點區(qū)域，經(jīng)十路沿線兩側(cè)將有大量的土地供應(yīng)，從09年土地市場成交情況來看，本區(qū)域未來待推項目較密集，入市產(chǎn)品更加豐富，市場競爭將更加激烈。

　　歷城區(qū)：2010年區(qū)域內(nèi)項目供應(yīng)量較小，約在20-30萬m2左右。供需矛盾的狀況仍將持續(xù)到2010年下半年。

　　天橋區(qū)：目前在售樓盤多處于尾盤期，但是近期天橋區(qū)土地供應(yīng)較大，11月，濟南天橋區(qū)推出49個涉及小清河沿線、棚戶區(qū)改造、北園大街沿線、新區(qū)開發(fā)等重點開發(fā)項目，吸引了海內(nèi)外近70家房地產(chǎn)商的關(guān)注。49個地塊同時招商是天橋區(qū)歷史上規(guī)模最大的一次，由此推出2010年的供應(yīng)情況也是比較樂觀的。

　　槐蔭區(qū)：目前區(qū)域舊城改造的契機和京滬高鐵建設(shè)的利好，使區(qū)域的認同度逐漸得到改善。西客站片區(qū)可供開發(fā)的住宅用地超過3000畝，良好的規(guī)劃，優(yōu)越的發(fā)展前景吸引國內(nèi)一線品牌開發(fā)商紛紛搶灘入駐，2010年的供應(yīng)量比較樂觀，同時也將提升區(qū)域產(chǎn)品檔次，帶來產(chǎn)業(yè)的升級。