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　　受積極政策和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、城市發(fā)展良好勢(shì)頭促動(dòng)，2009年合肥商品房和商品住宅成交量均有大幅上揚(yáng)，住宅銷售面積突破千萬(wàn)平方米，達(dá)到歷史新高。由于成交量井噴的帶動(dòng)，房?jī)r(jià)也隨之平穩(wěn)上漲，鑒于供不應(yīng)求的形勢(shì)在2010年尚難有較大改觀，預(yù)計(jì)合肥房?jī)r(jià)平穩(wěn)上行的勢(shì)頭將延續(xù)。

　　未來(lái)供地計(jì)劃呈下降趨勢(shì)，供應(yīng)多集中在濱湖、廬陽(yáng)區(qū)

　　價(jià)格上漲勢(shì)頭持續(xù)，市場(chǎng)熱點(diǎn)在濱湖新區(qū)

　　土地市場(chǎng)成交放量，供應(yīng)量快速提升

　　2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧

　　2009年合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)成交放量顯著，價(jià)格也有明顯拉升，1-11月住宅銷售面積1160萬(wàn)平方米；11月份住宅均價(jià)為4733元/平方米；比年初4065元/平方米上漲近10%。2009年1-11月住宅均價(jià)為4330元/平方米，比2008年同期高出300元/平方米。

　　房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)企業(yè)購(gòu)地?zé)崆楦邼q

　　2009年1-11月房地產(chǎn)投資額接近600億元，預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)投資額接近700億元。

　　上半年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)明顯加快，個(gè)別月份投資增幅達(dá)到70%以上；下半年投資增幅有所減緩。

　　2009年1-11月完成購(gòu)置土地面積360萬(wàn)平方米，完成開(kāi)發(fā)土地面積347萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置和開(kāi)發(fā)土地?zé)崆楦邼q。一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在購(gòu)地面積和開(kāi)發(fā)面積方面均偏低。二季度開(kāi)始在購(gòu)地面積快速增長(zhǎng)的同時(shí)，開(kāi)發(fā)面積也伴隨之明顯上升，此后在經(jīng)過(guò)8、9月份的回落之后，10月份開(kāi)發(fā)面積達(dá)到77萬(wàn)平方米，為2009年最高月份。

　　開(kāi)工面積大幅增長(zhǎng)同期批售亦處高峰

　　2009年1-11月新開(kāi)工面積1648萬(wàn)平方米，其中住宅新開(kāi)工面積1353萬(wàn)平方米。09上半年，市場(chǎng)回暖初期，以消化市場(chǎng)庫(kù)存為主，新開(kāi)工面積并不大；自6月份開(kāi)始，新開(kāi)工面積快速提升，連續(xù)數(shù)月商品房新開(kāi)工面積均超過(guò)200萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)全年新開(kāi)工面積超過(guò)1800萬(wàn)平方米，其中住宅超過(guò)1500萬(wàn)平方米。

　　2009年1-11月商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積980萬(wàn)平方米，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積821萬(wàn)平方米。

　　2009年商品房預(yù)售情況在經(jīng)過(guò)年初的低迷之后，自3月份開(kāi)始逐步上升，11月份批售面積達(dá)到154萬(wàn)平方米，為全年最高。按目前市場(chǎng)開(kāi)工量以及預(yù)告樓盤動(dòng)態(tài)，預(yù)計(jì)2010年春節(jié)前后仍將迎來(lái)新一波供應(yīng)高峰。

　　商品住宅成交量猛增出現(xiàn)嚴(yán)重供求失衡

　　2009年1-11月合肥商品房銷售總面積1307萬(wàn)平方米，其中住宅銷售面積1160萬(wàn)平方米。2009年住宅銷售面積基本保持持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，不僅僅實(shí)現(xiàn)了"金九銀十"的突破，即使在往年認(rèn)為的7、8月等淡季期間，仍然表現(xiàn)不俗，實(shí)現(xiàn)銷售量的不斷攀升。

　　11月份，一手商品房成交近148萬(wàn)平方米，為各月最高。

　　供不應(yīng)求促升價(jià)格市區(qū)均價(jià)突破5000大關(guān)

　　2009年初，市場(chǎng)繼續(xù)受到去年樓市影響，預(yù)售及銷售面積均處低谷；2月之后市場(chǎng)回暖，銷售情況轉(zhuǎn)暖；住宅市場(chǎng)銷售火爆，市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)失衡，特別是下半年市場(chǎng)需求量大增，而供應(yīng)僅經(jīng)過(guò)8月份短暫增長(zhǎng)之后，再次出現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，供需矛盾更為突出。

　　從銷售與預(yù)售的比較來(lái)看，1、2月份的比值最高，市場(chǎng)主要消化庫(kù)存，隨著供應(yīng)的增加，該比值在3月份后出現(xiàn)下降趨勢(shì)。但仍然保持較高的比例，全年處于供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)之中。

　　2009年合肥住宅均價(jià)呈現(xiàn)不斷上漲勢(shì)頭，11月份住宅均價(jià)為4733元/平方米；比年初4065元/平方米上漲近10%。2009年1-11月住宅均價(jià)為4330元/平方米，高于08年同期近300元/平方米。

　　濱湖新區(qū)占全市成交量1/4引領(lǐng)全市成交放量

　　2009年1-11月住宅成交量比去年同期增長(zhǎng)45%，為06年以來(lái)最高水平；在各區(qū)域的成交中，濱湖新區(qū)的表現(xiàn)最為搶眼，其成交量占全市總成交量的25.4%，對(duì)合肥市場(chǎng)產(chǎn)生明顯的帶動(dòng)作用，其次為蜀山區(qū)占比18%，包河區(qū)占比14%；廬陽(yáng)區(qū)占11%，新站區(qū)占9%，政務(wù)區(qū)占8%，瑤海區(qū)占7%，經(jīng)開(kāi)區(qū)占6%，高新區(qū)比例最少，僅為2%；

　　濱湖、包河、蜀山、廬陽(yáng)四區(qū)完成合肥近70%的成交量，是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域。

　　2009年各區(qū)域住宅成交量差異明顯，除廬陽(yáng)、蜀山、政務(wù)、濱湖新區(qū)外，其它五大區(qū)域都呈現(xiàn)不同程度的下滑態(tài)勢(shì)。以新站區(qū)下降最為明顯，另外還包括瑤海區(qū)、包河區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)；濱湖區(qū)自去年9月推貨以來(lái)，貨量極為充足，增幅最大。

　　各區(qū)價(jià)差不斷縮小蜀山區(qū)最高

　　2009年1-11月，合肥各區(qū)域均有不同程度的漲幅，以蜀山區(qū)、包河區(qū)漲幅最為明顯，均價(jià)都在4500元/平方米以上；

　　廬陽(yáng)區(qū)、高新區(qū)、政務(wù)區(qū)的漲幅較小，但除廬陽(yáng)區(qū)外，另外兩區(qū)亦都超過(guò)全市均價(jià)水平；

　　各區(qū)均價(jià)的差異在不斷縮小，價(jià)格最低的經(jīng)開(kāi)區(qū)和濱湖新區(qū)也達(dá)到4000元/平方米水平。

　　2009年土地市場(chǎng)回顧

　　2009年土地成交5500余畝，為近年成交地塊最多的年份；土地出讓均價(jià)增長(zhǎng)明顯，全年土地市場(chǎng)成交均價(jià)接近300萬(wàn)元/畝；商住綜合用地成交火爆，超過(guò)總成交地塊面積的一半；濱湖區(qū)成交最為集中，占總成交面積的近四成；蜀山區(qū)成交均價(jià)最高，居各區(qū)首位，濱湖區(qū)價(jià)格偏低。

　　成交土地為04年以來(lái)最高地價(jià)飆升創(chuàng)新高

　　2009年1-11月合肥公告用地79宗，面積5500畝，其中掛牌31宗，2600畝，拍賣48宗，2900畝。2009年出讓地塊折合成建筑面積約1038萬(wàn)平方米，出讓土地平均樓面地價(jià)為1306元/平方米；其中拍賣地塊樓面均價(jià)為2211元/平方米，掛牌地塊樓面均價(jià)為1107元/平方米；從合肥土地的出讓方式來(lái)看，合肥土地市場(chǎng)的透明度已經(jīng)有了顯著的提高。

　　2009年1-11月合肥土地市場(chǎng)成交土地面積合計(jì)5558畝，為04年以來(lái)新高，幾乎是08年的兩倍；合肥平均地價(jià)自04年以來(lái)，保持快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，2009年為297萬(wàn)元/畝，比08年215萬(wàn)元/畝多出82萬(wàn)元/畝，同比增長(zhǎng)近40%。

　　2009年成交地塊折合成建筑面積約1038萬(wàn)平方米，平均樓面地價(jià)為1306元/平方米；其中拍賣地塊樓面均價(jià)為2211元/平方米，掛牌地塊樓面均價(jià)為1107元/平方米；從合肥土地的出讓情況來(lái)看，合肥土地市場(chǎng)的透明度已經(jīng)有了顯著的提高。

　　商住用地供銷最旺盛，濱湖區(qū)位列各區(qū)域成交首位

　　2009年出讓地塊中，商住綜合用地供應(yīng)3073畝，成交2957畝，超過(guò)總成交地塊面積的一半。純居住用地供應(yīng)1400畝，成交1600畝，占總成交面積的30%，純商業(yè)用地供應(yīng)920畝，成交770畝，占總成交面積的14%；商住用地成交均價(jià)361萬(wàn)元/畝，均價(jià)最高；其次為居住用地296萬(wàn)元/畝。

　　2009年成交地塊分布中，以濱湖區(qū)最為集中，區(qū)域供應(yīng)1922畝，成交1910畝，占合肥總成交面積的37%；其次為包河區(qū)，供應(yīng)948畝，成交762畝，占總成交面積的14%，經(jīng)開(kāi)區(qū)供應(yīng)615畝，成交621畝，占總成交面積的12%；政務(wù)區(qū)供應(yīng)462畝，成交445畝；蜀山區(qū)供應(yīng)416畝，成交459畝；廬陽(yáng)區(qū)供應(yīng)413畝，成交378畝；高新區(qū)供應(yīng)403畝，成交436畝；瑤海區(qū)供應(yīng)272畝，成交193畝；新站區(qū)供應(yīng)成交僅51畝，為09年成交地塊最少的區(qū)域。

　　2009年成交均價(jià)整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，特別是在11月份，土地成交均價(jià)達(dá)到563萬(wàn)元/畝，增長(zhǎng)明顯。

　　各區(qū)域成交地塊中，以蜀山區(qū)均價(jià)最高，達(dá)到493萬(wàn)元/畝；包河、政務(wù)、新站、經(jīng)開(kāi)區(qū)土地均價(jià)亦都超過(guò)400萬(wàn)元/畝。濱湖區(qū)由于新興的區(qū)域，均價(jià)暫且偏低，僅145萬(wàn)元/畝。

　　2009年成交購(gòu)房客戶分析

　　合肥購(gòu)房客戶以本地客戶為主，剛性自住需求占據(jù)市場(chǎng)絕對(duì)主導(dǎo)，但由于房?jī)r(jià)持續(xù)上升，投資比例有較大幅度增加。

　　本地客戶占絕對(duì)主導(dǎo)，投資型購(gòu)房需求激增

　　在樣本中，69.8%的客戶是來(lái)自合肥城區(qū)及三縣城市，由于各個(gè)區(qū)域地理位置差異，三縣客戶會(huì)就近區(qū)域購(gòu)買，如四季華庭三縣客戶多來(lái)自長(zhǎng)豐、上海城市多來(lái)自肥西。省外在肥購(gòu)房者僅占到5.1%，而空白部分是客戶來(lái)源未做錄入。

　　自住占80%，剛性需求在合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)烈；投資占20%，投資型需求增長(zhǎng)較快。

　　根據(jù)對(duì)各項(xiàng)目已成交客戶分析，中青年客戶占70%以上，23.4%的客戶年齡段在26-30歲；25歲以下、31-35歲、36-40歲客戶各占17.7%、16.9%、16.9%，分布較為平均。

　　職業(yè)分布中企業(yè)職工和個(gè)體業(yè)主占80%，職員多為私企職工、白領(lǐng)，收入在城市中處于中下水平，大多來(lái)自外地，剛性需求較強(qiáng)，占整個(gè)樣本的50.3%，其次是有一定購(gòu)買能力的個(gè)體業(yè)主，占29.2%，公務(wù)員及事業(yè)單位由于大多數(shù)有本單位的集資房，所占比例較少，分別為1.6%、3.8%。

　　2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)

　　2009年是合肥市近年住宅建設(shè)用地出讓高峰，未來(lái)3年土地供應(yīng)將持續(xù)回落。預(yù)計(jì)2010年合肥住宅供應(yīng)量將繼續(xù)上升，但未來(lái)供應(yīng)預(yù)期減少。由于當(dāng)前需求旺盛，2010年房?jī)r(jià)將延續(xù)上升勢(shì)頭。

　　未來(lái)供地計(jì)劃呈下降趨勢(shì)供應(yīng)多集中在濱湖、廬陽(yáng)區(qū)

　　在2009-2012年的土地供應(yīng)計(jì)劃分布中，濱湖、包河、瑤海、廬陽(yáng)、蜀山、高新等六大區(qū)域的土地供應(yīng)最為集中。其中尤以濱湖新區(qū)和廬陽(yáng)區(qū)分布最密集。

　　根據(jù)合肥2008-2012年住房建設(shè)計(jì)劃，09年計(jì)劃出讓土地面積11586畝，住房建設(shè)面積1841萬(wàn)平方米，居各年首位。自2010年起，土地出讓面積和住房建設(shè)面積都將有不同的回落；根據(jù)計(jì)劃，2010年土地出讓面積7611畝，住房建設(shè)面積1318萬(wàn)平方米；2011年土地出讓面積9309畝，住房建設(shè)面積1318萬(wàn)平方米；2012年土地出讓面積7691畝，住房建設(shè)面積1200萬(wàn)平方米。

　　根據(jù)合肥2008-2012年住房建設(shè)計(jì)劃，廬陽(yáng)區(qū)住宅建設(shè)面積為1376萬(wàn)平方米，超過(guò)濱湖區(qū)的1134萬(wàn)/平方米，居于各區(qū)域之首。根據(jù)計(jì)劃，廬陽(yáng)區(qū)土地出讓面積共計(jì)為7724畝，同樣居于各區(qū)域首位，其次為蜀山、瑤海、包河、濱湖區(qū)，分別為7051畝，6583畝，6081畝，5847畝；相比之下，經(jīng)開(kāi)區(qū)、新站區(qū)、高新區(qū)明顯靠后，分別為2893畝，3512畝和4354畝。

　　價(jià)格上漲勢(shì)頭持續(xù)市場(chǎng)熱點(diǎn)在濱湖區(qū)

　　2009年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格保持一個(gè)較快的上漲過(guò)程，一方面需求旺盛，供應(yīng)乏力，另一方面在土地價(jià)格不斷拉升，也促使房?jī)r(jià)在短期內(nèi)處于較快上漲過(guò)程。

　　市場(chǎng)熱點(diǎn)集中在濱湖區(qū)的局面不會(huì)改變。09年合肥成交的地塊中近4成集中在濱湖區(qū)，充足的土地成交量對(duì)保持該區(qū)域優(yōu)勢(shì)起到顯著推動(dòng)作用。另外，濱湖區(qū)也是當(dāng)前合肥政府著重發(fā)展的區(qū)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景可期。

　　土地市場(chǎng)成交放量，供應(yīng)量快速提升

　　2009年目前已成交地塊5500余畝，合計(jì)總建筑面積1000萬(wàn)平方米，且目前開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)置、開(kāi)發(fā)土地的熱情極高，也促使政府加快土地出讓步伐。按照合肥市2008-2012年土地供應(yīng)計(jì)劃，濱湖新區(qū)開(kāi)發(fā)節(jié)奏，并結(jié)合2009年土地市場(chǎng)情況，預(yù)計(jì)從2010全年土地供應(yīng)總量將超過(guò)7000畝。