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　　2009年是貴陽房地產發(fā)展史創(chuàng)造新記錄最多的一年，商品房整體成交逾700萬平方米。2007年底、08年的市場動蕩積累一大批潛在需求客戶，2009年上半年市場成交井噴是壓抑已久的購買力釋放的結果。寬松的貨幣政策也帶來了相當比重的投資需求。2010年供不應求的趨勢仍將繼續(xù)，如何讓價格上漲處于合理區(qū)間，構建供需平衡將是房地產市場發(fā)展主題。

　　上半年政策基調維穩(wěn)，年中或見政策拐點

　　土地供應減少，地價將進一步上浮

　　住宅供應同比減少房價將上升至新臺階

　　外來大型房企加速進入本土中小企業(yè)空間受擠占

　　2009年房地產市場環(huán)境回顧

　　貴陽經濟在2009年初已經出現(xiàn)經濟復蘇，目前統(tǒng)計前三季度貴陽市人均可支配收入已達11459元，預計09年全年將超過08年水平達到15000元。在城市人均可支配收入節(jié)節(jié)走高的形勢下，對房地產發(fā)展有較大促進作用。

　　2009年是貴陽經濟整體復蘇的一年，前三季度本地生產總值就已達636.2億元，已達到07年以前全年生產總值最高記錄。根據(jù)2009年前三季度GDP推算，到四季度，GDP將保持大約12%的增長率，生產總值將達到281.14億元。預計2009年全年將達到917.3億元，整體經濟形勢發(fā)展良好。

　　2009年前三季度貴陽市人均可支配收入已達11459元，預計2009年全年將超過2008年水平達到15000元。貴陽經濟在2009年初已經出現(xiàn)經濟復蘇，特別是房地產業(yè)更是打破2008年的低迷，徹底得到釋放。在城市人均可支配收入節(jié)節(jié)走高的形勢下，對房地產的發(fā)展帶來巨大的促進作用。

　　受到全球金融危機的影響，從2009年1月開始，貴陽乃至全國的經濟趨于緊縮，CPI與同期相比持續(xù)走低。貴陽市CPI比全國CPI更低，甚至拉開了一定的距離，說明整個2009年，貴陽面臨通貨緊縮的壓力大于全國平均通貨緊縮壓力。8月以后，整個CPI走勢開始有上升的趨勢，11月份，全國CPI同比增幅已轉正，達到6%，通貨緊縮壓力在一定程度上得到緩解，整體經濟邁入良性發(fā)展狀態(tài)。

　　2009年房地產開發(fā)情況

　　2009年1-11月貴陽全市商品房新開工面積644.21萬平方米，較上年度有所下降，商品房施工面積2956.68萬平方米，較上年度增幅明顯，商品房竣工面積610.31萬平方米，是上年度一倍。近年來商品房開發(fā)新增面積和施工面積逐年增高，而竣工面積逐年下降的趨勢在2009年發(fā)生改變，集中供應潮即將來臨。

　　貴陽市2009年1-11月固定資產投資額已達660.22億元，超越2008年全年整體投資完成額。2009年前11個月房地產開發(fā)所占比例較之往年略有提高，上升平緩。今年前11月份與08年相比，房地產開發(fā)投資所占比例28.3%，已趨于平穩(wěn)。

　　2009年1-11月全市商品房新開工面積644.21萬平方米，較上年度有所下降(08年為771.33萬平方米)，商品房施工面積2956.68萬平方米，較上年度增幅明顯(08年為2464.18萬平方米)，商品房竣工面積610.31萬平方米，是上年度一倍(08年為307.59萬平方米)。長久以來所形成的商品房開發(fā)新增面積和施工面積逐年增高，而竣工面積呈逐年下降的趨勢在今年發(fā)生了改變。轉變的原因，主要是一方面政府加大了市場監(jiān)管力度，加大對各項目管理。另外隨著市場的回暖成交量激增，各房產企業(yè)資金周轉得到有效緩解，施工進度得到保障。同時還有開發(fā)模式的轉變所帶來的影響，過去貴陽市場以期房銷售為主，甚至很多項目未達到預售條件即可銷售。但順著一些有實力品牌開發(fā)商的入駐，以世紀城為典型的準現(xiàn)房銷售模式，逐漸受到消費者的青睞和歡迎，一定程度上又帶動了周邊項目在開發(fā)模式上的轉變，進而促進了各項目整盤開發(fā)進程的提升，從數(shù)據(jù)上直觀反映為竣工面積的增長。

　　2009年1-11月，商品房施工面積自年初累計達2956.68萬平方米、新開工面積累計達644.21萬平方米、竣工房屋面積合計達610.31萬平方米。由于今年的復蘇從3月開始，因此在成交量迅速增多的月份之后通常會出現(xiàn)供不應求，從而刺激開發(fā)商以增加開工量以追逐市場需求。(備注：此部分商品房物業(yè)性質包含經濟適用房、區(qū)域包含清鎮(zhèn)、修文、開陽等郊縣數(shù)據(jù))

　　2009年土地市場回顧

　　2009年上半年土地出讓土地規(guī)模小總價低，下半年受到住宅市場銷售大幅回暖影響，市場上可售房源下降，政府部門迅速加大土地供應量用以平衡市場供求結構。

　　2009年1-11月全市出讓45宗，出讓面積335.7萬平方米，成交金額26.3億元，成交面積及金額較往年降幅較為明顯，但批出地塊總建筑面積達1039.2萬平方米創(chuàng)歷史新高。土地成交下滑，一定程度上與年初市場整體信心不足有關。今年上半年土地出讓土地規(guī)模小總價低，真正大體量的土地供應主要集中在下半年，據(jù)統(tǒng)計上半年土地出讓23宗，成交面積73萬平方米，下半年出讓土地22宗，成交面積257萬平方米，從中不難發(fā)現(xiàn)土地供應有意識的規(guī)避市場低潮期；另一方面隨著今年以來成交量的不斷上漲，受到市場較強的消化能力影響，市場上可售房源明顯下降，政府部門也對日趨火爆的樓市行情迅速做出了反應，加大土地供應量用以平衡市場供求結構。

　　為了對應解決城市各城區(qū)城市功能及區(qū)域城市功能配套等方面的問題，近年貴陽土地供應主要以商住和商住綜合性質為主，純住宅用地和低密度住宅用地供應日漸減少，高端住宅物業(yè)將成為稀缺產品。同時大量的商業(yè)物業(yè)涌入，對于貴陽的商業(yè)地產及相關產業(yè)將受到一定的沖擊，商業(yè)地產的競爭將成為今后幾年貴陽地產競爭的主戰(zhàn)場；另外還需要關注的是，今年有三宗土地流拍，其中城區(qū)兩宗花溪區(qū)一宗，其流拍的共同特點均為原土地上存有大量的拆遷，其中編號貴陽衛(wèi)校地塊，掛牌伊始受到多家企業(yè)的追捧，然而了解到地塊實際狀況，涉及到大量拆遷和后續(xù)安置工作，一家競拍企業(yè)不惜放棄千萬保障金悄然隱退。拆遷問題似乎成了各家開發(fā)商揮之不去的傷痛，貴陽的舊城改造之路仍在摸索之中。

　　近年貴陽土地出讓主要圍繞兩城區(qū)、金陽新區(qū)、烏當、小河等地，金陽、兩城更是土地市場重點，兩區(qū)域合計成交220余萬平方米，占到整體市場65%以上，這也預示著今后一段時期內市場競爭依然圍繞這兩處傳統(tǒng)區(qū)域市場。

　　2009年各城區(qū)平均地價達到700元/平方米，其中兩城區(qū)地價達到985元/平方米(08年1065元/平方米)，金陽新區(qū)地價達895元/平方米(08年852元/平方米)，各區(qū)域較08年成交均價變動不大。(備注：由于花溪區(qū)本年度僅成交2宗，且受土地自身特殊因素影響，不能代表該地區(qū)實際地價水平，故不作為參照依據(jù))

　　相比全國其他地區(qū)地王頻出，貴陽土地市場相對冷清，全年僅有5宗土地掛牌成交金額過億，且均為本土發(fā)展商囊括。其中以金陽2009-05號地塊7.9億成交金額最高，地塊位于金陽新區(qū)金陽世紀城旁，該地塊的摘牌則被其隸屬的開發(fā)商世紀金源集團穩(wěn)收入囊中。而G(09)18地塊由開發(fā)山水黔城而得名的貴州宏立城集團獲得，該地塊接近560萬平方米的總建筑面積，預示著繼金源世紀城后又一超級大盤的誕生；G(08)22則被貴州保利集團獲得，總建筑面積80萬平方米。

　　今年整個土地市場表現(xiàn)出供應量較往年有所下降，地塊整體較為零散，容積率高、建筑密度大、拆遷量大、地塊自身條件差等特點，一定程度上造成了各家開發(fā)商對土地市場的觀望態(tài)度。

　　2009年商品住宅市場回顧

　　2009年1-11月商品房住宅新增供應面積530.56萬平方米，銷售面積633.66萬平方米，供不應求現(xiàn)象明顯，近年市場供求比長期處于高位運行，尤其2009年市場消化大量前期剩余貨量，多個項目均出現(xiàn)了無房可賣的情況，整體市場呈現(xiàn)上升的發(fā)展態(tài)勢，到2009年11月市場均價已突破四千大關。

　　銷售大幅回暖供不應求明顯

　　貴陽市商品住宅供求，從05年開始表現(xiàn)出了較好的發(fā)展趨勢，到了2007、08年，由于受金融危機的影響，開始出現(xiàn)下滑，2009年情況急劇好轉，發(fā)展趨勢一路上揚。2009年1-11月商品房住宅新增供應面積530.56萬平方米，銷售面積633.66萬平方米，整體供求比為84/100，供不應求現(xiàn)象明顯，多個項目均出現(xiàn)了無房可賣的情況，整體市場呈現(xiàn)上升的發(fā)展態(tài)勢。2009年除了沒有走出低迷的前期1、2兩個月外，3-11月成交套數(shù)每月均保持在4000套以上。

　　成交價格穩(wěn)步增長部分高端項目均價過萬

　　在旺盛的成交形勢下，整體成交價格變化保持平穩(wěn)，并有緩慢增長。到2009年11月份，市場均價已突破四千大關，達到4080元/平方米。

　　從成交走勢圖上看，2009年的成交情況一路飆升，大大超越2007年和2008年的水平，2008年累積的購買力到2009年得到充分的釋放。價格方面，2008年整體銷量下降，但其銷售價格卻相對較高。2009年價格變化較為理性，在銷量不斷攀升的情況下，保持良性增長。

　　貴陽商品住宅目前成交主力單價在3500-4000元/m2價格區(qū)間，2500元/m2成交房源正逐步撤離市場，從目前監(jiān)測的各地區(qū)數(shù)據(jù)，除經濟適用房外，3000元/m2房源幾乎無跡可尋。核心城區(qū)高層項目單價已接近8000元/m2，部分項目小高層產品更是將價格標至11000元/m2，樓市單價空前高漲。

　　中小戶型需求熱度不減中大戶型消化加速

　　成交戶型段中部集中，130-150m2等中大戶型成為市場銷售的主力，中小戶需求熱度不減。今年市場供應的主打區(qū)間，主要以中小戶型為主，各項目紛紛推出自己的精品小戶，然而從消費方面反映的情況，今年市場依然以中大戶型為銷售主力區(qū)間，但結合實際供應情況我們不難發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有中大戶型幾乎是以消化去年的余貨為主，新增較少。年初政策的相應出臺實施，大盤名企紛紛響應政策，適時對原有產品進行價格回調，加之貴陽部分金融機構推出首付比例方面，首次置業(yè)200平方米以下戶型均可享受首付20%的政策，且能同時享受利率優(yōu)惠。另外內地市場客戶普遍青睞中大戶型，在多重因素的作用下，即刻加速了大量中大戶型的去化速度。

　　金陽區(qū)異軍突起占據(jù)半壁江山

　　金陽新區(qū)、兩城區(qū)供求兩旺，金陽市場更是打破多年來以兩城區(qū)為馬首是瞻的局面，全面引領市場，總成交達318.27萬平方米，占據(jù)市場半壁江山。從各區(qū)域市場整體供求情況反映數(shù)據(jù)顯示，市場整體供不應求，例如小河和烏當市場呈現(xiàn)成交與供應嚴重倒掛的景象，一定程度上反映了這些區(qū)域今年以消化過去的余貨為主。

　　從區(qū)域成交均價反映的情況，各區(qū)域市場均價均較去年有了大幅的上升，各區(qū)域市場整體基本占在3500元/平方米，兩城區(qū)市場更是由此進入4556元/平方米的歷史高位，但與08年相比整體增幅不大，金陽新區(qū)與去年相比整體均價還呈現(xiàn)一定下滑。

　　市場份額高度集中金源世紀城一盤獨大

　　2009年貴陽在售及預售項目161個，但2009年1-11月銷售前20位項目占領市場份額高達73.7%(成交金額占66.9%)，其中貴陽世紀城單盤銷售237萬平方米，占到市場總體份額的37.7%，其銷量排行位居全國首位。發(fā)展商方面世紀金源集團、中天城投集團、貴州宏利城集團、貴州保利、中鐵五建占據(jù)銷量五強。對于中小開發(fā)商企業(yè)來說，市場高度集中，部分區(qū)域開發(fā)商更是徹底的走入窘境，中小開發(fā)商企業(yè)生存空間被進一步擠壓，未來生活日漸艱難，這將進一步加速中小企業(yè)的出局。

　　整體銷售率高企高端洋房和別墅產品嚴重緊缺

　　通過對遠大生態(tài)風景、保利云山國際、觀山湖1號、中天世紀新城、中天花園3期、興隆珠江灣畔、保利溫泉新城、金陽新世界、世紀城、金龍國際花園、金元國際新城、山水黔城、大興星城2期、貝地.盧加諾、恒大綠洲、金世旗帝景傳說等16個重點項目供給量與成交量的監(jiān)測，上述項目占據(jù)貴陽市場70%以上的成交份額。120-140平方米、140-160平方米依然是市場主流，在整體供銷方面均有所上升，整體呈現(xiàn)供銷兩旺的局面。

　　同時81-100平方米戶型市場份額正快速增長，但其去化率接近85%，再次顯示在剛性需求消費為支撐現(xiàn)行市場里，小戶型的生命力，對于市場的促進作用。

　　除高層物業(yè)供應量較大，剩余貨量較高之外，各類型物業(yè)整體供求兩旺，高端洋房和別墅類產品呈現(xiàn)嚴重稀缺，近年低密度住宅用地批出較少，這將進一步加劇此類高端物業(yè)的供應緊缺，而今后仍然將出現(xiàn)大量的高層物業(yè)，但隨著政府相應加大對建筑規(guī)范的要求，以往通過空間贈送以增強高層物業(yè)賣點方式逐漸遇到困阻，這也為未來高層物業(yè)的競爭埋下伏筆。

　　經過三季度"井噴"式的增長后，貴陽市銷售率達到過90%，市場消化產品能力相對較強，部分面積區(qū)間產品有脫銷的可能性；以市場上整體銷量看來，市場上明顯貨量不足，供求嚴重失衡。

　　商用物業(yè)成交量上升成交價格顯著回落

　　2009年全市最為火熱的商業(yè)類物業(yè)不多，僅有鴻通城A-MALL、綠地聯(lián)盛國，寫字樓類項目供應也相對較少，市場競爭依然集中在住宅類物業(yè)，但順著城市經濟的發(fā)展，城市化進程的加速，市場對于商業(yè)和寫字樓物業(yè)需求正日漸提高，商業(yè)物業(yè)從供需兩方面都有其發(fā)展的必然空間。

　　2009年1-11月商業(yè)用房整體成交25.36萬平方米，總成交金額26.42億元，成交均價10418萬/平方米，2008年同期成交面積6.6萬平方米，成交金額8.84億元，成交均價13404萬/平方米。

　　2009年1-11月辦公物業(yè)整體成交17.35萬平方米，總成交金額8.23億元，成交均價4744萬/平方米，2008年同期成交面積3.8萬平方米，成交金額3.8億元，成交均價6132萬/平方米。

　　投資性物業(yè)均較上一年度有所增長，雖然成交均價有較大幅度的下降，究其原因主要是結構性的供求所造成的價格回落，并非是價格主動回調所致。首先今年大量商業(yè)和寫字樓物業(yè)均集中在金陽新區(qū)等新興市場，由于作為新興區(qū)域人氣商氣或顯不足，使得商業(yè)物業(yè)的整體價格水平較低，部分寫字樓更是開出3500元/平方米，接近住宅均價的方式銷售。其次是產品供應所造成的差異，今年的商鋪主要是以內街商業(yè)和商業(yè)里鋪為主，與往年動則2、3萬的臨街商鋪相比整體單價較低。同時一些打著SOHO公寓旗號的辦公物業(yè)，均以貼近普通住宅的價格銷售，真正作為辦公寫字樓銷售的項目全市僅有3個。

　　另外目前貴陽商業(yè)運營模式過于單一，而在傳統(tǒng)商業(yè)定位模式上，所謂的商業(yè)概念無一例外都在提出海納百川的商業(yè)MALL形式，主力店百貨+大超市+電影院+大餐飲。項目開發(fā)仍以地產思維為主導，項目后期的運營存在隱憂。

　　2010年房地產市場預測

　　隨著房價的上漲剛性需求的銳減，和政策對于二套房購買的控制，成交量繼續(xù)增長缺少支撐。但與此同時未來土地供應和住宅供應預期都將有所下降，房價上漲趨勢明顯，預計2010年貴陽中心城區(qū)房價將破萬元大關，貴陽低房價時代或將終結。

　　上半年政策基調維穩(wěn)年中或見政策拐點

　　2009年12月初結束的中央經濟工作會議，為2010年房地產政策定調為維穩(wěn)，預示在2010年上半年政策風險較低，于房地產行業(yè)發(fā)展有利。政策調控主要將從打擊投資性需求方向著手，特別是二套房貸等政策將會進一步的收緊。但不排除由于房價過快上漲，重新出臺嚴厲新政，2010年下半年政策風險增大。

　　根據(jù)2008年貴陽市政府規(guī)劃，貴陽計劃新增供應土地915.8萬平方米，舊城改造及用地性質調整用地633.2萬平方米，總供應面積1549.0萬平方米，根據(jù)08、09年1-11月土地出讓結果，先累計出讓用地達763.7萬平方米(備注：09年數(shù)據(jù)不含小河區(qū))，未來三年土地儲備量僅剩余700萬平方米，按照每年300萬平方米的需求量，由于供求結構的偏離土地供不應求，地價將出現(xiàn)進一步的上浮。

　　而從供求趨勢來看，近年市場供求的重點主要圍繞兩城和金陽，政府對于烏當、花溪等地的土地供應相對較少，隨著花溪二道、水東路等城市干道的竣工通車，這些區(qū)域市場將成為新一輪的競爭熱點。

　　住宅供應同比減少房價將上升至新臺階

　　根據(jù)2008-2012年城市住房建設計劃，08-12年商品房住房累計供應為1942萬平方米，08、09兩年累計供應量逾900萬平方米，剩余1000萬平方米將余下三年，年均供應量不足350萬平方米，至07年開始貴陽商品住宅年供應量就均在350萬平方米以上，而07-09三年累計平均成交面積400萬平方米，未來整體供應趨勢將減少。

　　隨著房價的上漲剛性需求的銳減，和政策對于二套房購買的控制，成交量增長缺少顯性支撐，另一方面明年下半年政策風險加大，明年市場整體成交會有所的回調，由于宏觀經濟面出現(xiàn)明顯回暖增速的勢頭，因此明年成交下滑則不易出現(xiàn)08年的慘狀，但仍然要做好成交高位回落的準備，預計明年整體成交會在400-500萬平方米(以月均成交35萬平方米/月)。

　　2010年中心城區(qū)房價破萬元大關，部分區(qū)域市場開始邁過4000，2009年末中心城區(qū)一些占據(jù)優(yōu)質核心地段的項目還是蓄勢待發(fā)，均價已基本瞄向800元/平方米，中心城區(qū)房價過萬只是時間問題，沖破萬元單價的號角或將由保利國際廣場率先發(fā)起；隨著中低檔單價貨源快速去化，房價的整體抬升，在中心城區(qū)高房價的擴散效應的帶動下，周邊各城區(qū)的房價將進一步邁入新臺階，例如烏當、小河、花溪市場整體均價或將完全占到4000的高位，貴陽低房價時代由此終結。

　　外來大型房企加速進入本土中小企業(yè)空間受擠占

　　2010年貴陽市場競爭焦點依然是金陽，根據(jù)目前在售項目的統(tǒng)計，2010年金陽市場潛在供應量預計在300萬平方米，主要以世紀城、中天·會展城、中鐵·逸都國際、金陽新世界等大盤為主。

　　近年一級市場供應主要以高密度地塊為主，這預示著未來高層物業(yè)將繼續(xù)成為市場的競爭主力，但隨著政府加大對建筑規(guī)范限制，高層產品的同質化競爭加劇。而低密度產品供應嚴重不足，尤其高端低密度的產品存在較大的市場空白點，預計2010年將是豪宅產品銷售的絕佳時期。

　　商業(yè)項目開發(fā)將成為2010年重頭戲，2009年大量商業(yè)或商業(yè)綜合類用地推出，隨著城市經濟的發(fā)展，貴陽市場對于商業(yè)和寫字樓物業(yè)需求正日漸提高，商業(yè)物業(yè)從供需兩方面都有其發(fā)展的必然空間。而從明年的市場格局來看，隨著金陽區(qū)新近售出的住房入住率的提升，金陽將掀起一輪商業(yè)物業(yè)的競爭浪潮。

　　2010年大型房企將繼續(xù)統(tǒng)領市場，主要開發(fā)商推貨幾乎占到整體供應量的80%以上，尤其是競爭激烈的金陽區(qū)。近年隨著保利、新世界、恒大、世紀金源等全國知名開發(fā)商的進入，貴陽原有的市場格局發(fā)生著巨大的轉變，貴陽本土中小企業(yè)生存空間將進一步縮小，諸如產品設計、建筑規(guī)劃、銷售推廣、裝修設計等相關行業(yè)，也必將融入到行業(yè)洗牌的進程中。