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　　2009年廣州市商品住宅新增供應(yīng)下降，同時，置業(yè)需求受到眾多政策刺激，成交量大幅回升，存貨消化快速，樓價呈現(xiàn)快速上升的趨勢。2010年樓市價位繼續(xù)提升，成交規(guī)?？s小，政府調(diào)控力度漸增，但整體性打壓、刺激政策均不可用，樓市也將進入調(diào)理階段。

　　世界經(jīng)濟將持續(xù)復(fù)蘇，房地產(chǎn)政策穩(wěn)中微調(diào)，區(qū)別對待有保有壓

　　土地市場供應(yīng)充足，城中村改造提速

　　住宅供應(yīng)總量收縮，供求壓力較大成交

　　預(yù)計全市商品住宅均價在10000元至12000元之間波動

　　二手樓市發(fā)展穩(wěn)字當(dāng)頭，量減價略升

　　2009年商品房市場回顧

　　受2007年四季度以來市場調(diào)整的影響，開發(fā)商縮減開發(fā)規(guī)模導(dǎo)致2009年廣州市商品住宅新增供應(yīng)下降。同時，需求受到眾多政策刺激，成交量大幅回升，存貨消化快速，樓價呈現(xiàn)快速上升的趨勢。

　　房屋交易大幅回升，消化率升至近年高位

　　2008年房屋交易大幅萎縮，但2009年回暖明顯。2009年1-11月廣州市房屋成交面積2066萬平方米，比上年同期增長65.8%，成交金額1487億元，增長71.9%。

　　一、二手房屋的成交增長幅度相當(dāng)：2009年1-11月廣州一手房成交面積同比增長63%，成交金額同比增加64.5%；二手房成交面積同比增長68%，成交金額同比增加88%，顯示2009年廣州市房屋交易呈現(xiàn)大幅回暖。

　　2009年1-11月，廣州市商品房新增供應(yīng)面積710萬平方米，同比減少15%；而預(yù)售商品房成交登記面積1029萬平方米，同比增加63.3%。供應(yīng)減需求旺，商品房總體市場消化率145%，升至近年最高水平，顯示市場由2008年的供過于求轉(zhuǎn)向供不應(yīng)求。

　　2009年1-11月，廣州市各類商品房成交面積均有所增長，其中住宅一支獨秀，增長79.4%。供應(yīng)方面，寫字樓同比增長較大，住宅和商鋪新增供應(yīng)減少。

　　成交價格方面，寫字樓和商鋪的成交價格同比增長較大，住宅的成交價格與08年相比仍有2.9%的下降，主要是上半年價格較低所致。

　　商品住宅新增供應(yīng)明顯減少成交量創(chuàng)歷史新高

　　受到2007年四季度以來市場調(diào)整的影響，開發(fā)商縮減開發(fā)規(guī)模導(dǎo)致2009年廣州市商品住宅新增供應(yīng)明顯下降。2009年1-11月份，廣州市新增供應(yīng)商品住宅605萬平方米，比2008年同期減少18.7%，處于近年的最低水平。

　　根據(jù)廣州市商品住宅成交月度走勢顯示，2009年商品住宅市場成交量持續(xù)回升，"五一"前后成交量達致高峰，其中8月的登記備案量169萬平方米，是歷來備案量最大的一個月。

　　2009年1-11月廣州市商品住宅成交量904萬平方米，同比增長79.4%，創(chuàng)歷史同期最高水平。

　　成交價格觸底回升消化率大幅回升

　　由于需求大幅回暖，加上新增供應(yīng)下降，2009年1-11月全市消化率149%，中心六區(qū)消化率為136%，消化率從2008年的低點快速回升，創(chuàng)歷史新高。

　　若以年度均價計算，2009年1-11月全市商品住宅成交均價9189元/m2，同比下降2.9%。

　　但從月度走勢看，成交價格呈現(xiàn)觸底回升態(tài)勢。年初價格處于低位運行的態(tài)勢，1-5月成交均價在8000-8500元/平方米，"五一"黃金周后樓價開始快速上升，至四季度全市均價超過10000元/平方米，比年初增長28%。其中市區(qū)價格回升更強勁，中心六區(qū)的成交均價已經(jīng)超越2007年的最高水平，特別是老城區(qū)升幅最明顯。

　　外圍成交量大幅回升中心區(qū)價格升幅遠(yuǎn)超外圍

　　2009年成交面積前三位的是番禺區(qū)、花都區(qū)、白云區(qū)，與2008年(分別是白云區(qū)、天河區(qū)及海珠區(qū))相比，市場格局發(fā)生明顯變化；各區(qū)的成交量同比均有所增長，特別是花都、番禺成交面積大幅回升是全市成交上升的主要動力，其中花都增長289%，番禺增長159%。

　　中心六區(qū)中的天河區(qū)、越秀區(qū)、荔灣區(qū)及海珠區(qū)，2009年1-11月商品住宅成交均價分別為14800元/m2、14623元/m2、12216元/m2、11179元/m2，超過全市9188元/m2的均價水平；

　　從同比增幅看，中心區(qū)回升強勁，外圍回升相對較慢。其中天河、越秀、荔灣、海珠和白云區(qū)成交均價同比有所增長；外圍區(qū)域除蘿崗?fù)?，價格同比仍呈負(fù)增長，顯示外圍的價格回升速度低于中心區(qū)。

　　從廣州全市及各區(qū)消化率可以看到，各區(qū)的消化率普遍理想，其中番禺區(qū)由于供應(yīng)減少，成交大幅增加，消化率達293%，南沙區(qū)亦達217%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)，帶動外圍四區(qū)的整體消化率達166%，高于中心六區(qū)的136%。

　　商品住宅簽約結(jié)構(gòu)分析

　　區(qū)域：外圍市場份額大幅上升番禺花都即占3成多

　　2009年1-11月，廣州十區(qū)兩市網(wǎng)簽近9.8萬套，成交面積超1000萬平方米。中心六區(qū)成交面積比例43%，比2008年全年的54%減少11個百分點。外圍四區(qū)兩市份額上升至57%，已經(jīng)超過中心六區(qū)，其中增城、花都成交量最大，各占16%左右。

　　戶型：成交仍以三房為主，大戶型接近三成

　　三房單位能滿足普通家庭的基本居住需求，因此最熱銷，占40%，但比08年減少7個百分點。兩房其次，占22%，與08年比例一致。大戶型成交活躍，四房及以上份額上升至接近三成。

　　面積：成交集中在90-125平方米，大面積接近三成

　　90平方米以下簽約面積僅占26%，與08年一致，90/70產(chǎn)品成交未見放大。其中70-90平方米簽約面積占19%，對應(yīng)主力戶型為兩房。90-125平方米簽約面積比例最大，達35%，對應(yīng)主力戶型為三房。144平方米以上"非普通住宅"合計28%，比08年上升4個百分點，大面積成交活躍。

　　單價：成交集中在4000-6000元，中高價占17%

　　廣州十區(qū)兩市簽約均價9018元/平方米。10000以下成交集中，合計比例67%，其中4000-6000元比例最大，達到26%，幾乎全部集中在外圍區(qū)域(包括限價房)。

　　14000元以上的中高價住宅成交活躍，合計17%，主要為中心城區(qū)洋房和外圍別墅。

　　成交總價集中在50-100萬，200萬以上中高端占17%；總價100萬以下合計比例58%，成為目前市場成交的主流。其中，總價50萬以下占26%，總價50-100萬比例最高，達32%，顯示出其最強的市場承載力?？們r200萬以上中高端住宅(含別墅)成交呈現(xiàn)活躍態(tài)勢，占全市17%。

　　板塊：外圍成交活躍，新塘一枝獨秀

　　2009年外圍成交非?；钴S，在簽約套數(shù)20強板塊中，中心六區(qū)僅7個，外圍區(qū)域達13個，各版塊成交套數(shù)均在2000套以上。新塘連續(xù)兩年排榜首，09年成交11823套，比08年增長38%，面積121萬平方米，比08年增長27%。除增城本地消化外，還吸引了大量開發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)、天河?xùn)|、東圃的客戶購買。

　　個盤：外圍中等價位盤成交迅速，鳳凰城遙遙領(lǐng)先

　　銷售套數(shù)20強中，外圍區(qū)域14個，排名前列以外圍中等或中低價樓盤主導(dǎo)，可見價格對市場的絕對吸引力。碧桂園鳳凰城簽約3430套，憑著大盤效應(yīng)和價格策略，延續(xù)08年榜首位置。

　　銷售金額20強中，中心六區(qū)14個(珠江新城4個)，排名前列的均屬中高或高價樓盤，可見09年豪宅市場的承載力。匯景新城每套總價都在250萬以上，銷售金額最高，接近28億。

　　豪宅：高端住宅市場活躍，11月份額躍升至26%

　　據(jù)合富輝煌集團市場研究部監(jiān)測，今年總價200萬以上高端住宅市場成交顯著活躍。其中，1-11月新增供應(yīng)8127套，成交8210套。供應(yīng)面積162萬平方米，成交180萬平方米，消化率112%，去庫存化加速。

　　隨著二季度改善型需求和投資保值型需求的加速入市，直接撐起高端住宅市場熱銷局面，反映在5、6月高端成交價、量齊升，5月簽約1154套，經(jīng)歷7、8月相對淡靜期，9-11月市場再度活躍，10月簽約1137套，11月簽約1007套。

　　2009年廣州高端住宅市場份額自2月連續(xù)3個月保持在10%左右后，5月開始升至18%以上，11月更躍升至26%的最高值，比年初翻番。高端住宅均價自2月逐漸走出底部，6月達最高值，11月均價16580元，是全市均價的1.6倍。

　　匯景新城、玖瓏湖、星河灣海怡半島在豪宅市場中"三足鼎立"。

　　2009年樓市廣告投放回顧

　　由于2009年初銷售快速回暖以及五一、十一的熱銷，使廣告投放費用和營銷比例均創(chuàng)下四年新低。截至11月，商品房銷售986億。廣告投放6億，比08年全年大幅減少30%，廣告營銷比創(chuàng)四年新低，僅占0.6%，反映銷售相當(dāng)暢旺。

　　9月廣告投放創(chuàng)歷史新高

　　住宅作為樓市的中流砥柱，09年1-11月全市住宅總投放近4.9億元(含聯(lián)展)，月均0.44億元的投放量，接近06、07年的水平。今年9月新貨密集上市，投放創(chuàng)下單月歷史新高，達1.08億。

　　天河個盤推廣最多，白云投放費用最高

　　從區(qū)域市場上看，2009年1-11月全市推廣個盤數(shù)為168個，同比減少25個，全市推廣個盤主要分布于天河、白云、海珠、花都，該四區(qū)推盤總數(shù)占全市68%。天河個盤推廣最多，共投放42個項目。

　　2009年1-11月全市投放費用4.5億(不含聯(lián)展)，同比減少38%。全市投放費用主要分布于白云、天河、番禺、花都，該四區(qū)投放總量占全市76%，白云投放費用最高，共投放1.06億元。

　　外圍大盤投放量大，恒大、香江四盤投放強勁

　　投放量20強中，增城市、番禺區(qū)、白云區(qū)等外圍大盤投放費用大，恒大、香江四盤投放費用位居四強。20強樓盤幾乎全部來自品牌發(fā)展商。在廣州全部的品牌發(fā)展商中，其中四家的廣告營銷比例最低，均不足0.2%，且全部聘請合富輝煌做銷售策劃，可見專業(yè)代理公司的價值。

　　促銷強度減弱，力求以值取勝

　　今年開發(fā)商的促銷策略從主打"一口價""特價"轉(zhuǎn)變?yōu)橐运脱b修及附加值為主，而在訴求上更加凸顯項目的居住功能及品質(zhì)，更有不少將筆墨著眼于"保值"、"升值"賣點，吸引中高端客與投資客。

　　2009年土地市場回顧

　　2009年土地財政收入明顯增加，年底放量供地力爭完成全年供地計劃,發(fā)展商對后市持樂觀態(tài)度，國企和上市房企大規(guī)模積極拿地。工業(yè)用地出讓大規(guī)模減少，住宅用地成交活躍；大學(xué)城、亞運城片區(qū)住宅地塊受追捧；住宅用地價格超過07年歷史高位；大型國企大規(guī)模踴躍拿地。

　　2009年總體出讓用地480萬平方米，商住用地出讓居首。其中商住用地成交261萬m2；商業(yè)金融用地成交50萬m2；工業(yè)用地成交116萬m2。

　　由于09年蘿崗工業(yè)用地出讓大幅減少，同時大學(xué)城、亞運城、科學(xué)城、琶洲、花都等大宗商住用地出讓，導(dǎo)致09年商住用地面積成交比例同比大幅增加。

　　2009年出讓用地集中在外圍區(qū)域，其中花都、番禺、蘿崗、南沙四大外圍區(qū)域成交比例超過70%。其中花都用地成交133萬m2；番禺用地成交近100萬m2；蘿崗用地成交77萬m2。

　　住宅用地出讓261萬平方米，同比大幅增加110%，成交總量766萬平方米，同比大幅增加177%，超額完成供地計劃。下半年出讓用地猛增，全年已順利完成250萬平方米商住供地計劃。土地成交主要集中在下半年，上半年僅成交3宗，下半年僅12月推住宅地25宗。

　　全市地價5401元/平方米，超過07年高位水平。全市地價5401元/平方米，同比大幅增加88%；與07年高位水平相比，同比增加17%；房價的回歸高位帶動了地價的大幅上升，土地市場快速回暖，地價成交達到歷史最高水平。

　　2009年住宅成交區(qū)域分布，按占地面積和總建面積算，番禺區(qū)均遙遙領(lǐng)先，其中亞運城、大學(xué)城09年均有多宗住宅成交，土地成交成為全市最受關(guān)注的兩大板塊。

　　2009年住宅成交以外圍區(qū)域為主導(dǎo)，其中番禺、花都、蘿崗等區(qū)域地價均出現(xiàn)大幅拉升。外圍區(qū)域價格的整體拉升，帶動了全市整體地價的大幅上揚。番禺(大學(xué)城)地價8432元，同比拉升178%；花都區(qū)地價2701元，同比大幅拉升146%。

　　2009年本土品牌開發(fā)商奪得住宅用地總建面積達646萬，占比86%；本土品牌開發(fā)商奪得住宅用地總金額達379億，占比92%。

　　2009年下半年，大規(guī)模開閘放地。政府采取靈活多樣的方式促進土地市場成交。其中在招拍掛市場中就采用了勾地方式、與發(fā)展商參與舊城改造等方式，取得了良好的業(yè)績。發(fā)展商對后市充滿信心，踴躍拿地，土地市場一片興旺的景象。

　　2009年二手房市場回顧

　　2009年廣州二手樓市與2008年相比來了個大逆轉(zhuǎn)，市場快速復(fù)蘇，成交放大樓價回升，并跟隨一手樓持續(xù)上行，各種需求得以集中釋放，尤其是改善型需求與部分投資型需求增加。與二手住宅市場爆發(fā)式增長不同，存量寫字樓成交比去年大幅減少，租金在二、三季度觸底企穩(wěn)，售價與租金表現(xiàn)基本同步；存量商鋪市場交易量和售價均小幅上升，呈現(xiàn)溫和增長態(tài)勢。

　　2009年存量市場的四大特點

　　2009年1-11月廣州存量房屋總體成交宗數(shù)、面積分別比去年同期大幅度增長93.6%、68.4%，活躍度大大提高，徹底改變2008年弱勢縮量調(diào)整的市場格局。

　　二手住宅市場快速復(fù)蘇，增長迅猛

　　二手住宅市場交投異常活躍，成交宗數(shù)和面積都同比增長一倍左右，在整個住宅市場中的作用越來越重要。我們從近幾年的成交數(shù)據(jù)可以看到，廣州二手住宅市場與一手市場的差距逐漸縮小，成交面積越來越接近，市場份額不斷加大。若單從交易宗數(shù)看，從2007年開始廣州二手住宅的全年交易宗數(shù)就已經(jīng)超過一手，至今已連續(xù)三年趕超。也就是說，通過二手住宅市場滿足置業(yè)投資需求的人群已經(jīng)遠(yuǎn)超新房市場。

　　二手樓價不斷向上運行的態(tài)勢非常明顯

　　在廣州二手樓市占據(jù)最大市場份額的合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，2009年二手住宅成交均價為9561元/平方米，較去年7319元/平方米上漲30.6%。

　　一月份廣州二手住宅成交均價為7716元/平方米，到12月份上升為11485元/平方米，市場實際成交均價12個月上升幅度達到48.8%，當(dāng)然，考慮到成交結(jié)構(gòu)的明顯變化，例如豪宅比重不斷加大，所以廣州二手樓市實際價格漲幅不如均價漲幅那么大。交易量大幅度增加的同時，樓價逐月向上攀升。目前中心六區(qū)的二手住宅交易均價達到13246元/平方米，比中心區(qū)一手住宅成交均價低2000元/平方米左右。

　　二手樓價上升的主要動力有：一手樓價向上的帶動。二手業(yè)主看到周邊一手樓盤價格攀升，也會適當(dāng)向上調(diào)整放盤價；二手市場需求釋放，使得二手樓供求關(guān)系有所轉(zhuǎn)變，放盤價、成交價不斷上調(diào)。往往業(yè)主放盤時如果有不少買家看樓，買賣意向濃，使得業(yè)主認(rèn)為放盤價過低就向上調(diào)價，即"返價"，這個現(xiàn)象在第三季度比較明顯，實際上說明供求關(guān)系發(fā)生變化，供小于求。交易價格在龐大需求作用下，向上反復(fù)運行；全年三個階段不同的特點助漲二手樓價。年初的時候是2008年觀望的需求釋放，年中的時候通脹預(yù)期強化，助長投資，年末的時候不少購房者原本購買打算提前，因為擔(dān)心營業(yè)稅等優(yōu)惠政策到期不續(xù)，所以紛紛趕政策末班車，11月份開始明顯有這個市場現(xiàn)象，成交上升，對二手樓價也有上推影響，總之，三個階段的市場潮讓二手樓價不斷走高。

　　二手樓每套平均成交面積變化不大，反映出二手買家在面積需求方面變化基本不大，但由于樓價不斷走高，二手樓平均每套總價不斷上升，從年初每套70萬上升到年末103萬一套。二手樓價總價上升意味著客戶的收入水平需更高，客戶構(gòu)成發(fā)生變化。

　　年初剛性需求集中釋放，二三季度后改善性和長期投資性需求占據(jù)重要位置

　　從廣州二手樓市各個月度成交情況看，3月份開始成交逐月放大，二、三季度交易量都不斷增加，市場活力迅速恢復(fù)，其中，明顯可以看到，春節(jié)后主要是去年延期、觀望的自住購房人群集中入市，所謂剛性需求爆發(fā)；而隨著市場轉(zhuǎn)暖，樓價上行，以及社會對于未來通脹的預(yù)期出現(xiàn)，二三季度改善型和部分投資保值型買家蜂擁入市，致使成交量大幅度增加，成為支撐市場價格的重要力量。7月份錄得的交易登記量超過100萬平方米，達到歷史次高水平。年末由于不少購房者出于對12月31日到期的營業(yè)稅等稅費減免政策到期不再延續(xù)的擔(dān)心，紛紛入市搭趕末班車，使得四季度成交再次有所放大，成就了末班車行情。

　　從二手住宅市場的成交結(jié)構(gòu)看，合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，2009年廣州二手住宅成交主力戶型是90平方米以下，占全市成交的63.3%。其中，70-90平方米所占比例最大，占全市29.6%。50-120平方米占比72.9%。增城、天河兩區(qū)144平方米以上單位占均比超過13%，在各區(qū)中特點突出。

　　從單價分布看，合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，2009年廣州存量住宅成交單價有69.1%集中于10000元以下/平方米。5000-12000元/平方米成交量最大，占70.9%。天河區(qū)8000元以上占比達92.9%，16000元/平方米以上成交量占比達18.8%，高價樓比重最大。

　　從總價分布看，合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，2009年廣州存量住宅成交總價有57.6%的成交集中在70萬元以下。但150萬以上單位占比達到10.6%，比較突出。天河區(qū)150萬以上單位比重超過25%。

　　區(qū)域市場特點各有不同

　　番禺依然保持區(qū)域市場最大份額，天河、白云、越秀三區(qū)的成交同比增速超過平均水平，而珠江新城、天河?xùn)|部、舊機場周邊、華南板塊、老荔灣等區(qū)域板塊成為市場熱點，引人注目。番禺區(qū)依然保持成交最大區(qū)域地位，1-11月二手住宅成交面積超過200萬平方米，但增速較市場整體幅度略低。天河、白云兩區(qū)成交量同比增幅都在130%左右，遠(yuǎn)高于其它區(qū)域。

　　就熱點板塊看，珠江新城今年交易活躍，豪宅占比居于全市之首，樓價上升幅度也最大，成為廣州二手樓市的風(fēng)向標(biāo)板塊；天河?xùn)|部在5號線通車、BRT、員村琶洲新規(guī)劃等利好因素作用下，成交日趨活躍；舊機場白云新城改造提速，對于周邊樓盤價值提升有明顯作用，成交價格走高；華南板塊云集了廣州最多大盤，供求兩旺，各種戶型選擇很多，在這一輪市場上升構(gòu)成中，成交放量；而老荔灣舊城改造加速，帶來了巨大的市場需求也逐漸釋放。

　　存量辦公商業(yè)物業(yè)市場的表現(xiàn)與住宅市場迥異

　　與二手住宅市場火爆的表現(xiàn)不同，存量辦公商業(yè)物業(yè)市場表現(xiàn)一般，成交量雙雙下跌，交易均價有所增加，租金方面，存量寫字樓市場止跌企穩(wěn)，商鋪市場穩(wěn)中略增。

　　二手寫字樓市場交投減少，租金企穩(wěn)

　　2009年廣州存量寫字樓買賣市場成交較去年大幅減少。廣州市國土資源與房屋管理局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年1-11月廣州市十區(qū)二手寫字樓市場成交面積為12.5萬平方米，較上年同期下降18.7%；總體成交均價為3805元/平方米，較上年同期上升5.1%。存量寫字樓市場買賣減少與整個經(jīng)濟環(huán)境下企業(yè)、個人購置寫字樓意愿下降有關(guān)，同時，也與一手寫字樓在市場的貨量多、空置率高有直接關(guān)系。

　　2009年1、2月份廣州存量寫字樓成交量分別僅有0.21和0.37萬平方米，為年度最低。3至6月份成交量保持在0.57至0.83萬平方米之間，7月份后各月成交量基本能夠保持在1萬平方米以上，11月份成交大幅上升至3.51萬平方米，為15個月以來新高。第二季度后廣州二手寫字樓市場開始回暖，本土企業(yè)擴張意愿回升，買家有所增多，當(dāng)季成交環(huán)比增幅為55.4%。第三季度市場活躍度繼續(xù)有所增加，成交量進一步增長，買家以國企、港資公司、民營企業(yè)中的科技、貿(mào)易、醫(yī)藥類公司為主，以自用型買家居多，尤其以國內(nèi)銀行、金融機構(gòu)的需求最為旺盛。不過，由于新建甲級寫字樓供應(yīng)較多，積壓了部分存量寫字樓的需求。

　　2009年甲級寫字樓總體租金降幅明顯。2009年廣州甲級寫字樓平均租金為98.3元/平方米，2008年度廣州甲級寫字樓平均租金水平為121.1元/平方米，對比上年度平均租金下跌18.8%。

　　各板塊中，體育中心板塊平均租金為85.6元/平方米，較2008年度下跌9.8%，租金跌幅最少。珠江新城板塊平均租金為121.3元/平方米，較2008年度下跌12.4%。天河北板塊平均租金為102.2元/平方米，較2008年度下跌27.6%，在各板塊中累計跌幅最多。租金年初繼續(xù)下行，到二季度止跌企穩(wěn)，三、四季度環(huán)比有所回升，反映了經(jīng)濟的走勢，行業(yè)的經(jīng)營狀況，而二手寫字樓市場受到一手寫字樓供應(yīng)大的影響，需求被擠壓；商鋪市場成交有所下降，售價和租金都有一定幅度上升，街邊獨立商鋪受到投資者青睞，價格上升明顯。

　　2009年第二季度租金顯現(xiàn)止跌回升跡象。廣州甲級寫字樓總體租金水平在2008年四季度及2009年一季度出現(xiàn)環(huán)比最大跌幅，環(huán)比分別為-7.8%和-15.9%。2009年第二季度后廣州甲級寫字樓總體租金環(huán)比出現(xiàn)微漲，止跌跡象顯現(xiàn)但上升勢頭并未明顯。第二季度國家擴大內(nèi)需措施顯現(xiàn)成效，國內(nèi)經(jīng)濟企穩(wěn)并出現(xiàn)良性增長，內(nèi)企擴張意愿回升，支撐寫字樓租賃市場回暖跡象顯現(xiàn)，甲級寫字樓租金總體企穩(wěn)并略有上升。珠江新城板塊內(nèi)寫字樓普遍樓齡較新且地鐵5號線配套漸趨完善，尤其受到國內(nèi)金融機構(gòu)和大型國企用家追捧，租金回升勢頭在各板塊中最為顯著。

　　存量商鋪買賣市場成交有所下降。

　　2009年廣州市十區(qū)二手商鋪市場成交面積為17.56萬平方米，較上年同期下降9.2%；總體成交均價為7410元/平方米，較上年同期上升13.2%。存量商鋪買賣下降主要是符合投資者需求的存量商鋪比較稀缺，而經(jīng)濟回升力度不太大也有一定的影響。

　　從租金情況看，廣州不少比較有代表性的商業(yè)物業(yè)租金水平變化不大，基本保持穩(wěn)中有升的走勢。一些區(qū)位比較好的街邊獨立商鋪交易和租賃都比較熱，例如珠江新城的一些獨立鋪位，受到一些實力投資者青睞，售價租金均明顯上升，成為市場熱點。

　　2009年底廣州潛在置業(yè)者監(jiān)測

　　隨著供不應(yīng)求趨勢日漸明顯和房價穩(wěn)步回升，2009年廣州樓市潛在置業(yè)者構(gòu)成和心態(tài)相比2008年四季度和2009二季度，均有顯著變化。換房客戶成為主流，投資置業(yè)比重大增，對后市預(yù)測價格預(yù)期分歧加劇，仍以看漲居多，價格門檻已成制約成交首要因素。

　　樓市門檻提高，換房置業(yè)成絕對主流

　　據(jù)合富輝煌集團市場研究部置業(yè)者最新監(jiān)測，2009年四季度廣州超過70%的潛在置業(yè)者為換房客，三次或三次以上置業(yè)者也超過三成；與08年第四季度相比，換房需求取代首次置業(yè)成為目前市場購房主流需求。

　　置業(yè)目的方面，有75%的潛在購房客戶表示是自住需求購房；但投資需求呈現(xiàn)較快的上升勢頭，將投資目的列為首選的比例已上升至23%；另有14%的客戶雖然首選為自住需求，但第二選擇為投資需求。投資比重遠(yuǎn)高于2008年四季度，比2009年二季度也增加了5個百分點。分析認(rèn)為這與通脹預(yù)期有關(guān)，人民銀行三季度儲戶問卷調(diào)查顯示，居民對未來物價預(yù)期指數(shù)連續(xù)第三個季度上升，達到66.7%。通脹預(yù)期持續(xù)加強，資產(chǎn)價格上升，房地產(chǎn)投資自然受青睞。

　　置業(yè)目標(biāo)區(qū)域方面，本次潛在置業(yè)者監(jiān)測范圍拓寬至廣州市外圍以及以廣州客戶為目標(biāo)的部分市外樓盤，但將天河、海珠、越秀及荔灣等市中心區(qū)域列為首選的潛在置業(yè)者仍達56%。

　　這印證了廣州市中心區(qū)位價值，也從另一方面表明來年市中心供不應(yīng)求嚴(yán)重，房價上漲壓力繼續(xù)增大。根據(jù)供應(yīng)預(yù)測，與2009年相比，2010年新增供應(yīng)有進一步向外圍擴展的趨勢，天河、海珠供貨將大幅減少，整個中心四區(qū)占全市供應(yīng)比重僅略高于三成。

　　約30%的潛在置業(yè)者選擇花都、番禺、蘿崗、南沙等四大外圍區(qū)域，另有部分潛在購房客戶表示沒有特定區(qū)域，只要有配套、能解決出行交通問題就會考慮。外圍區(qū)域是2010年一手商品住宅主要供應(yīng)區(qū)域，房價上漲壓力小于中心區(qū)，可望以價格洼地效應(yīng)吸引更多潛在置業(yè)者關(guān)注。

　　樓價貴影響成交，后市看漲仍是主流

　　監(jiān)測顯示，潛在置業(yè)者尚未出售購買的原因，約30%是由于樓價太貴；另有29%的潛在購房客戶認(rèn)為沒有合適的產(chǎn)品；還有近20%的潛在購房客戶，認(rèn)為外圍項目雖然價格足夠平宜，但地段不好，目前配套不完善、交通不方便。

　　總體而言，對樓價的判斷和接受程度已經(jīng)成為阻礙成交的首要因素，87%的潛在置業(yè)者表示當(dāng)前樓價偏貴或太貴。而中高端潛在置業(yè)者對價格的敏感度明顯低于全市，影響他們購房的主要因素是缺乏合適的產(chǎn)品和地段。

　　與2008年同期相比，潛在置業(yè)者對樓價走勢的判斷分歧較大，31%的潛在購房客戶認(rèn)為難以判斷；雖然樓價已有大幅回升，但不少潛在置業(yè)者對樓價走勢的判斷從預(yù)跌變?yōu)轭A(yù)升，30%的潛在購房客戶認(rèn)為樓價會穩(wěn)中有升；22%的潛在購房戶認(rèn)為樓價將略有下降；14%的潛在購房戶認(rèn)為未來樓價不會有多大變化?？傮w上看漲的比重仍占優(yōu)勢。

　　考慮到監(jiān)測樣本為暫未成交潛在置業(yè)者，2009年四季度廣州主流置業(yè)者繼續(xù)看漲后市的心態(tài)比較明顯。供應(yīng)預(yù)期收縮是這一心態(tài)的重要成因，由于2007年以來的開工量萎縮和2010年廣州亞運會影響，2010年新增供應(yīng)可能創(chuàng)近年新低。

　　預(yù)計年底的政策微調(diào)(營業(yè)稅優(yōu)惠取消)也不會對新增商品住宅市場產(chǎn)生多大影響。據(jù)合富輝煌集團市場研究部監(jiān)測，約63%的潛在置業(yè)者表示關(guān)注2008年底推出的一系列優(yōu)惠政策，但購房決策主要關(guān)注點在樓價及貸款利率。由于換房置業(yè)為主流，對首付政策優(yōu)惠關(guān)注度也不高。

　　2010年房地產(chǎn)市場預(yù)測

　　2010年中國經(jīng)濟將繼續(xù)復(fù)蘇，但復(fù)蘇過程仍存較大的不穩(wěn)定性、不平衡性、不確定性。刺激型政策不會馬上退出，樓市政策環(huán)境未遇拐點。流動性充裕，且供求嚴(yán)重失衡，發(fā)展商主導(dǎo)下樓市單邊發(fā)展，樓市供求亟需再平衡。樓市價位提升，成交規(guī)?？s小，政府調(diào)控力度漸增，但整體性打壓、刺激政策均不可用，樓市進入調(diào)理階段。

　　世界經(jīng)濟將持續(xù)回暖，但其進程存在不確定性

　　國際貨幣基金組織(IMF)發(fā)表《世界經(jīng)濟展望報告》，預(yù)測全球經(jīng)濟在2009年收縮1.1%之后，2010年將增長3.1%。但復(fù)蘇過程將是緩慢的，因為金融體系目前仍處于受損狀態(tài)，公共政策提供的支持將逐步減小，一些經(jīng)濟體還將面對高失業(yè)率，預(yù)計全球經(jīng)濟復(fù)蘇進程存在很大的不確定性。迪拜和希臘的風(fēng)波，顯示金融危機還沒有完全結(jié)束，各國央行和政府近期在政策調(diào)整上紛紛采取了較為謹(jǐn)慎的做法，繼續(xù)保持甚至強化寬松的政策環(huán)境，宏觀經(jīng)濟刺激政策的逐步退出普遍預(yù)期將在2010年下半年甚至2011年。

　　預(yù)計2010年中國經(jīng)濟增長繼續(xù)朝著企穩(wěn)向好的方向發(fā)展。IMF預(yù)測中國經(jīng)濟2010年將增長9.0%；人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司監(jiān)測的經(jīng)濟景氣指數(shù)表明，目前工業(yè)增加值的一致合成指數(shù)、先行合成指數(shù)都已經(jīng)觸底回升。2009年11月，全國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)(PMI)為55.2%，該指數(shù)已連續(xù)九個月位于臨界點--50%以上，表明制造業(yè)經(jīng)濟總體保持平穩(wěn)回升態(tài)勢。

　　消費方面，三季度人民銀行儲戶問卷調(diào)查顯示，居民消費意愿略有增長，居民投資意愿不斷攀升，儲蓄意愿有所回落。消費者信心也是一路走強，顯示出消費者對未來經(jīng)濟走勢的樂觀預(yù)期。

　　房地產(chǎn)政策穩(wěn)中微調(diào)，區(qū)別對待有保有壓

　　穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)，繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策

　　對于2010年的中央經(jīng)濟任務(wù)中提到，要提高宏觀調(diào)控水平，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。要繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，把握好政策實施的力度、節(jié)奏、重點。要突出財政政策實施重點，加大對民生領(lǐng)域和社會事業(yè)支持保障力度。貨幣政策要保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強針對性和靈活性。要密切跟蹤國內(nèi)外經(jīng)濟形勢變化，把握好貨幣信貸增長速度。

　　2009年全年信貸增長在9.7萬億元左右，市場普遍預(yù)計2010年信貸增量應(yīng)在7萬億到8萬億元之間，貨幣供應(yīng)仍較為寬松。2010年通脹預(yù)期仍是影響房地產(chǎn)市場的重要因素。

　　差異化政策抑制投機性購房

　　明年經(jīng)濟工作強調(diào)要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，中央對房地產(chǎn)的大基調(diào)沒變，積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制。

　　國務(wù)院總理溫家寶9日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究完善促進消費的若干政策措施，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。國家發(fā)改委主任張平，明年我國將完善住房消費和調(diào)控政策，增加中低價位和限價商品房的供應(yīng)，抑制投機性購房。

　　保障性住房建設(shè)力度加大可能重新推限價房

　　2009年中央預(yù)算安排的保障性住房建設(shè)進度緩慢，截至8月底僅完成投資394.9億元，完成率為23.6%，2010年國家將大力推動保障性住房建設(shè)，中央2010年住房建設(shè)投資額度從此前的2800億元增加到4000億元。

　　據(jù)廣州房管局透露，截至2009年11月份，廣州市共解決了15000多戶低收入家庭的住房困難，其中經(jīng)濟適用住房3105戶；2012年前，總建筑面積408萬平方米的保障性住房將全部建成。

　　2009年10月29日，廣東省建設(shè)廳《關(guān)于調(diào)查了解中央、省直駐穗機關(guān)和事業(yè)單位干部職工對廣州市限價房需求和購房意向情況的函》(粵建辦房函[2009]425號)強調(diào)：限價房政策是我省為抑制房價過快增長、緩解中等收入家庭購房壓力的一項"長期堅持，靈活運用"的住房政策和調(diào)控措施，對支持中等收入人群首次置業(yè)和解決住房問題發(fā)揮了重要作用。廣州市國土房管局副局長黃文波亦再次強調(diào)限價房對抑制樓價過快增長的作用，廣州有可能再次推出限價房用地。

　　中央高度警惕市場風(fēng)險房地產(chǎn)政策靈活調(diào)整

　　隨著全球經(jīng)濟復(fù)蘇日益明朗，未來世界主要經(jīng)濟體和中國經(jīng)濟刺激政策將逐步退出。另一方面，隨著通貨膨脹壓力的加大，信貸政策將逐步收緊。更甚的是，隨著2009年資產(chǎn)價格的上漲，特別是房地產(chǎn)價格的過快上漲亦再度引起中央的關(guān)注。因此，預(yù)計2010年中央對房地產(chǎn)行業(yè)的政策面臨調(diào)整的可能，當(dāng)然，政策仍將保持連貫性，將會以微調(diào)的方式調(diào)控市場。

　　土地市場供應(yīng)充足城中村改造提速

　　近期政府公布大宗儲備用地407萬平方米

　　2010年政府土地供應(yīng)仍充足，據(jù)合富輝煌集團市場研究部不完全統(tǒng)計，近期政府在廣州的大宗商住儲備用地量達407萬平方米，主要分布在外圍花都、番禺區(qū)；其中科林路與豐樂路93萬平方米用地位于亞運主場館旁，在亞運期間將會引起市場高度關(guān)注。

　　未來3-5年城中村改造將提供大量儲備土地

　　廣州計劃用10年左右的時間基本完成138條城中村的整治改造任務(wù)。其中，位于重點功能區(qū)的52條城中村，將以整體拆除重建為主，計劃用3-5年時間完成。

　　天河區(qū)將在總結(jié)獵德村改造成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，按照"成熟一個、改造一個"的原則，積極穩(wěn)妥地整體推進"城中村"改造工作，力爭在亞運會之前完成林和村、新塘村、冼村的整體拆卸，五年內(nèi)全面完成獵德村、冼村、新塘村、林和村、石牌村、石東村、棠東村和棠下村8條城中村的整體改造。

　　開發(fā)商存量待開發(fā)商住用地2800萬平方米

　　據(jù)合富輝煌集團市場研究部不完全統(tǒng)計，發(fā)展商在廣州十區(qū)現(xiàn)有商住儲備用地量2800萬平方米。外圍區(qū)域供應(yīng)量：花都、番禺、蘿崗、南沙供應(yīng)2300多萬，合計超80%；中心城區(qū)供應(yīng)量：白云、天河、海珠、荔灣、越秀、黃埔供應(yīng)不足500萬,合計不超過20%；十大板塊供應(yīng)量：南沙、華南板塊合計用地近1200萬平方米。

　　房企再掀融資潮各路資金關(guān)注房地產(chǎn)

　　2009年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)強勢復(fù)蘇，各房企接連掀起融資潮。截至2009年11月6日，全國66家房企可融資(含已融資)總額達約4000億元，可融資總額前15名房企合計可融資總額超過3000億元。資金聚集大型房企，2010年大型房企資金保持充裕。

　　2009年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)強勢回暖，房企銷售回款猛增。2009年1-11月，萬科等企業(yè)銷售金額均已超過07年及08年全年銷售金額，提前完成09年銷售金額目標(biāo)。

　　保險資金，2009年10月1日實施的新《保險法》明確規(guī)定允許保險資金投資不動產(chǎn),截至2009年6月,保險業(yè)總資產(chǎn)為3.71萬億元，按可以投資不動產(chǎn)的保險資金量5%-8%估計，允許進入不動產(chǎn)投資的保險資金量至少近2000億。商業(yè)地產(chǎn)將成為最大的受益者。

　　內(nèi)資，在寬松貨幣政策和外部需求未有改善的背景下，國企資金和民間實業(yè)資金持續(xù)流入房地產(chǎn)市場，是近段時間地價、房價飆升的主因。

　　外資，在外圍低迷、中國經(jīng)濟持續(xù)回升以及人民幣升值預(yù)期再起的情況下，外資開始重回中國房地產(chǎn)市場。

　　住宅供應(yīng)總量收縮供求壓力較大

　　2010年亞運停工要求影響開發(fā)進度

　　為確保亞運會順利進行，廣州市政府出臺《關(guān)于2010年廣州亞運會殘亞會期間施工工地?fù)P塵和城市噪音控制措施的通告》，規(guī)定2010年10月25日至2010年12月22日，全市建筑工地停工，混凝土(含預(yù)拌砂漿)生產(chǎn)企業(yè)停產(chǎn)。即硬性停工的有59天。

　　但是文件還規(guī)定：各級建設(shè)行政主管部門將嚴(yán)格審查施工許可申請，審核工程合理工期和施工組織方案，凡在2010年10月20日前不能完成土石方工程、基坑安全防護的項目，不予批準(zhǔn)開工建設(shè)。這意味著實際停工期更長。因為一般中型樓盤高層洋房地下工程的施工工期至少需要連續(xù)的6個月時間，即開發(fā)商必須在2010年3月前完成工程報建，如果不能趕在3月前成功報建的，這些工程停工時間將長達9個月。

　　廣州商品住宅新增供應(yīng)減少主要是中心城區(qū)降幅較大

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，2010年預(yù)計全市十區(qū)新增住宅供應(yīng)約4.9萬套，其中中心六區(qū)商品住宅新增僅供應(yīng)約2.2萬套，比新增供應(yīng)很少的2009年還要少。

　　2010年新增住宅供應(yīng)減少，主要是中心六區(qū)的供應(yīng)下降幅度較大。中心六區(qū)住宅供應(yīng)近年一直呈現(xiàn)不斷下降趨勢。

　　受余貨及新貨同時減少影響，2010年廣州商品住宅可售貨量將大幅減少。預(yù)計全市十區(qū)可售貨量約7.4萬套。其中余貨約2.5萬套，新貨約4.9萬套，與2009年相比，有較大幅下降。主要原因是2009年銷售非常火爆，導(dǎo)致2010年余貨較2009年有大幅減少。2009年余貨約為5.7萬套。

　　新增供應(yīng)以外圍區(qū)域為主住宅市場格局改變

　　2010年，預(yù)計供貨量最大的前四個區(qū)域分別是番禺區(qū)、花都區(qū)、白云區(qū)及天河區(qū)。

　　其中，2010年供應(yīng)量最大的番禺區(qū)，其供應(yīng)量約占全市三成，主要原因是亞運村的8000套住宅將于2010年推出市場。

　　而花都區(qū)主要是部分大盤的供應(yīng)量非常多，包括天馬河公館、保利城、風(fēng)神公社、豪利花園及富力金港城等都有過千套新貨。白云、天河及海珠等區(qū)域在2010年供貨有較大幅減少。與2009年供應(yīng)相比，2010年新增供應(yīng)有向外圍擴展的趨勢。

　　廣州商品住宅新增供應(yīng)減少主要是中心城區(qū)降幅較大

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，2010年預(yù)計全市十區(qū)新增住宅供應(yīng)約4.9萬套，其中中心六區(qū)商品住宅新增僅供應(yīng)約2.2萬套，比新增供應(yīng)很少的2009年還要少。

　　2010年新增住宅供應(yīng)減少，主要是中心六區(qū)的供應(yīng)下降幅度較大。中心六區(qū)住宅供應(yīng)近年一直呈現(xiàn)不斷下降趨勢。

　　受余貨及新貨同時減少影響，2010年廣州商品住宅可售貨量將大幅減少。預(yù)計全市十區(qū)可售貨量約7.4萬套。其中余貨約2.5萬套，新貨約4.9萬套，與2009年相比，有較大幅下降。主要原因是2009年銷售非?；鸨瑢?dǎo)致2010年余貨較2009年有大幅減少。2009年余貨約為5.7萬套。

　　新增供應(yīng)以外圍區(qū)域為主住宅市場格局改變

　　2010年，預(yù)計供貨量最大的前四個區(qū)域分別是番禺區(qū)、花都區(qū)、白云區(qū)及天河區(qū)。

　　其中，2010年供應(yīng)量最大的番禺區(qū)，其供應(yīng)量約占全市三成，主要原因是亞運村的8000套住宅將于2010年推出市場。

　　而花都區(qū)主要是部分大盤的供應(yīng)量非常多，包括天馬河公館、保利城、風(fēng)神公社、豪利花園及富力金港城等都有過千套新貨。白云、天河及海珠等區(qū)域在2010年供貨有較大幅減少。與2009年供應(yīng)相比，2010年新增供應(yīng)有向外圍擴展的趨勢。

　　2010年限價房供應(yīng)有限

　　2006-07年，廣州市共出讓10宗限價地。08年由于房地產(chǎn)市場不景氣，商品住宅價格下降，導(dǎo)致限價房的優(yōu)勢削弱，需求減少，因此政府08-09年停止了限價地供應(yīng)。

　　06-07年供應(yīng)的10宗地，其中4個項目開發(fā)完畢，4個項目改變了限價地性質(zhì)，剩下2個項目，總貨量約1700多套，預(yù)計2010年首推425套。2010年限價房供應(yīng)量較2008-2009年有較大幅下降。

　　需求與價格預(yù)測

　　2010年影響樓市的關(guān)鍵因素分析

　　2010年的中國經(jīng)濟仍將持續(xù)回升，經(jīng)濟基本面的改善能支撐樓市的平穩(wěn)發(fā)展，但亦可能導(dǎo)致寬松的政策逐步退出。因此，在繼續(xù)實行適度寬松貨幣政策的背景下，房地產(chǎn)的政策環(huán)境將保持穩(wěn)定，但預(yù)計將會有所收緊。

　　供應(yīng)方面，受前兩年樓市低迷致使商品住宅開發(fā)規(guī)?？s減以及2010年亞運會的影響，預(yù)計2010年廣州市商品住宅供應(yīng)將繼續(xù)減少，加上現(xiàn)時開發(fā)商的資金壓力已得到緩解，近期土地市場頻頻拍出高價對樓市亦有強烈的示范作用，因此，開發(fā)商降價的壓力不大。

　　需求方面，2010年通脹預(yù)期仍然強烈，購房者對未來房價仍然看漲，投資保值需求大。但現(xiàn)時較高的房價對需求有一定的抑制作用，同時消費者對政策的敏感度亦會加大。

　　總的來說，2010年中國經(jīng)濟將繼續(xù)復(fù)蘇，但復(fù)蘇過程仍存較大的不確定性，因此，適度寬松的政策環(huán)境仍將維持，但政策會密切跟蹤國內(nèi)外經(jīng)濟形勢變化而調(diào)整，預(yù)計樓市將進入調(diào)理階段。

　　成交均價預(yù)計在10000至12000之間波動

　　廣州樓價處于明顯的上升趨勢：從6個月移動平均線看，樓價呈上升趨勢?，F(xiàn)時樓價水平：2009年10-11月全市住宅均價突破了10000元/平方米，中心六區(qū)超過13000元/平方米。

　　2010年樓價預(yù)測：綜合之前影響樓市的因素，2010年樓價仍處于上行趨勢，預(yù)計全市均價在10000-12000元/平方米之間運行，中心六區(qū)升幅更明顯，在13000-16000元/平方米之間運行。

　　商品住宅成交量將有所回落

　　2009年廣州商品住宅市場全面回暖，成交創(chuàng)歷史新高：2009年平均月度成交量達82萬平方米。

　　在政策維穩(wěn)、投資需求旺盛情況下，預(yù)計廣州2010年的成交量主要受制于供應(yīng)層面，由于供應(yīng)下降，預(yù)計成交量將有所回落。同時，高房價亦抑制了部分購買力，預(yù)計廣州市2010年成交量不超過700萬平方米(平均月度成交量為60萬平方米)。

　　二手樓市以穩(wěn)為主，量減價略升

　　2010年廣州二手樓市會以穩(wěn)為主，與2009年的市場相比有一定的延續(xù)性，活躍度和樓價運行方向不會發(fā)生大的變化，但考慮到2009年比較特殊的政策、經(jīng)濟和樓價等特點，估計2010年二手市場難以重新復(fù)制那種火爆行情。

　　在政策方面，2009年12月中央經(jīng)濟工作會議明確提出，2010年國家繼續(xù)堅持積極的財政政策和適當(dāng)寬松的貨幣政策，大的宏觀調(diào)控政策方向保持不變，當(dāng)然，2009年的一些支持政策進行了一定的調(diào)整，例如，營業(yè)稅征稅的優(yōu)惠政策由原先的購房滿2年，調(diào)回到5年，但普通住宅的營業(yè)稅課稅基數(shù)是買入和賣出的差額，仍然是支持普通住宅交易的。

　　供求關(guān)系方面，估計2010年廣州二手樓的供應(yīng)需求關(guān)系比2009年要松，但考慮到2010年一手樓新增供應(yīng)量有限，特別是新增貨量大多數(shù)都集中在外圍區(qū)域，核心區(qū)域的新增供應(yīng)非常有限，加上2010年亞運期間還有停工期，所以主要分布在城區(qū)和近郊的二手樓憑借其價格、產(chǎn)品類型豐富、地段、配套等多項優(yōu)勢，依然會保持比較旺盛的需求。二手樓的供求關(guān)系應(yīng)該以比較平衡為主。

　　在城市建設(shè)方面，2010年廣州舉辦亞運會，為了迎接亞運廣州這兩年城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入力度相當(dāng)大，推動地鐵、快速路、軌道交通、各項配套措施、治理環(huán)境、穿衣戴帽工程等建設(shè)，廣州城市建設(shè)進一步完善，總體上對物業(yè)價值的提升有明顯的作用。

　　就市場走勢看，由于2009年年末政策有所調(diào)整，"尾班車"行情又消化掉部分購房需求，本身春節(jié)之前又是二手樓市的淡季，以剛性需求為主，2010年前兩個月交投會受到影響，但預(yù)計只是短期內(nèi)影響；也應(yīng)該注意，年末的亞運會可能在一定程度上影響購房入市意欲。所以，2010年一頭一尾的市場將有所減量，但總的來看，2010年的市場需求還是比較可觀的，估計全年二手住宅總體交易量比2009年有所下降。

　　樓價方面，目前各種條件決定了2010年廣州二手樓價基本是穩(wěn)中有升的走勢，當(dāng)前樓價運行的態(tài)勢還會延續(xù)。

　　從量價特點看，預(yù)計2010年廣州二手樓價保持量減價小升走勢。

　　考慮到政策面已經(jīng)開始對投資行為進行抑制，例如2009年12月份在營業(yè)稅優(yōu)惠政策上進行了調(diào)整，非普通住宅方面營業(yè)稅已恢復(fù)到2009年之前，而且2010年很有可能再次動用上浮利率來抑制多套貸款購房投資行為，加上二手樓價經(jīng)過2009年快速上行，已經(jīng)處于高位，要完全消化高樓價還需要時間，這幾個因素加在一起對于投資預(yù)期和投資行為有抑制作用，估計2010年二手樓市的投資比重會下降，特別是短期炒作行為熱情會大大下降。帶有保值意愿的長期持有的購房需求依然有部分會考慮入市，因為畢竟房地產(chǎn)是所有投資中抗通脹的最佳品種，其風(fēng)險相比較低，長期收益比較理想。綜合起來看，首次置業(yè)、換房的改善型需求依然是2010年廣州二手樓市的主力購房者，保值類、長期投資以及以出租為主要目的多次置業(yè)和投資者也成為廣州二手樓市的有機組成部分。同時，也應(yīng)該密切關(guān)注國家政策特別是房貸和差別利率政策的變化和實行情況，以監(jiān)測新建商品房市場和二手存量房市場在成交和樓價上的反應(yīng)。

　　附錄：2010年廣州市各區(qū)商品住宅供應(yīng)預(yù)測

　　越秀區(qū)

　　新推貨量同比減少35%

　　預(yù)計2010年越秀區(qū)新增供貨量1600套，同比2009年減少35%左右。2010年越秀區(qū)新貨以小開發(fā)商的單體項目為主。

　　三分之二新貨集中在原東山

　　2010年越秀區(qū)新貨集中在原東山，預(yù)計有1000套左右供貨。原東山將要推出三個全新盤：建和廣場、翰雅明軒、東湖廣場，合計可售貨量達700套左右，同時東山一品在年初還將繼續(xù)推出三期的新單位。

　　荔灣區(qū)

　　預(yù)計供貨量同比大幅增加60%

　　2010年荔灣區(qū)新增貨量3500套左右，80%集中在原荔灣。新推貨量同比增長60%。主要供貨樓盤有逸翠灣、興隆廣場(暫定名)、君湖華庭、宏新華庭、荔港南灣、逸彩庭園等。

　　原荔灣將推出三個新項目

　　預(yù)計2010年原荔灣將推出三個新項目，興隆廣場(暫定名)、元邦明月星輝、宏新華庭，主要以中小開發(fā)商的中小項目為主。逸翠灣將在年初推出收官之作A4、A5棟兩棟大戶型樓王單位，預(yù)計單價在2.5萬或以上。

　　海珠區(qū)

　　新增貨量四千五百套，同比減少30%

　　2010年海珠區(qū)新增供貨量4500套左右，以舊盤新推為主，其中，預(yù)計同比減少30%左右。新增供應(yīng)集中廣州大道南-南洲路、海珠中心、工業(yè)大道三大板塊。

　　2010年新增供應(yīng)量主要集中在廣州大道南-南洲路、海珠中心、工業(yè)大道三大板塊。其中廣州大道南-南洲路板塊以舊盤新推為主，總貨量1300多套；海珠中心板塊2010年預(yù)計翠城花園、東銀廣場都將推出新一期組團，新貨量合計1000套左右。工業(yè)大道明年的供貨主力依然是光大花園，預(yù)計該項目明年的推貨量將在700-900套。

　　四個中小項目面市

　　2010年海珠區(qū)將有四個新的小項目面市，分別是位于濱江二線的高雅灣、麗海雅居和廣州大道南的時代天驕和位于新港東的世紀(jì)星花園，預(yù)計新盤貨量僅500多套。

　　東曉南板塊供貨明顯減少

　　2010年東曉南板塊只有頤景華苑、錦繡花園兩個樓盤有新貨推出，預(yù)計新貨量不足500套，與2008年和2009年的供貨量相比明顯大幅減少。

　　天河區(qū)

　　各板塊新推貨量分布

　　2010年新推貨量約5300套，預(yù)計比2009年新增供應(yīng)減少。加上2009年的余貨，預(yù)計2010年天河區(qū)住宅總供應(yīng)量約8500套。今年的貨量仍然主要集中在珠江新城、天河中心兩大中心地段板塊，但與去年相比這兩個板塊無論是供應(yīng)量還是總體占比都明顯下降，特別是珠江新城隨著多年來的高強度開發(fā)，預(yù)計這種減少態(tài)勢將持續(xù)。久無新增供應(yīng)的員村板塊約有600套新增貨量。

　　總體而言天河區(qū)去年供應(yīng)過分集中在幾個板塊的狀況將得到改善，板塊貨量供應(yīng)相對比較平均。

　　2010年天河區(qū)新增供應(yīng)量大的樓盤有匯景新城、信源花園、江源半島花園、寶翠園、翠屏領(lǐng)東、凱旋新世界、正佳萬豪金殿等。同時有少量別墅、類別墅產(chǎn)品供應(yīng)，如珠江新城珠實L3項目的疊加別墅以及久未出新貨的帝景山莊。

　　區(qū)域未來需求預(yù)測

　　2010年天河區(qū)不乏擁有優(yōu)質(zhì)景觀資源的高端樓盤推出，如凱旋新世界、珠實珠江新城項目、江源半島以及帝景山莊等，它們的推出勢必進一步推高區(qū)域價格。另外除了珠江新城和天河中心外，供應(yīng)比較集中的板塊還有天河公園和東圃，他們多以改善型換房客置業(yè)為主。可以判斷天河區(qū)明年的成交將有相當(dāng)部分在高端豪宅產(chǎn)品和改善型產(chǎn)品，預(yù)計2010年天河區(qū)成交均價將在高位運行。

　　白云區(qū)

　　各板塊新推貨量分布

　　預(yù)計白云區(qū)2010年新推貨量約5600套，比2009年有明顯減少，加上2009年的余貨，2010年白云區(qū)的供應(yīng)量約7000多套，供應(yīng)有較大減少；其中貨量主要集中在城西-金沙洲、同和、南湖板塊。

　　2010年白云區(qū)供應(yīng)量大的樓盤有天河御品、一品湖山、君華又一城、恒大綠洲、金域藍灣等，其中金沙洲板塊供應(yīng)最多，保利的金沙洲地王項目預(yù)計年底前推出市場。

　　價格預(yù)計繼續(xù)上升，10000元/平方米以上為主。同時，高端的別墅項目種雞場地塊預(yù)計亦將推出首期別墅單位，值得期待。

　　黃埔區(qū)

　　各板塊新推貨量分布

　　預(yù)計黃埔區(qū)2010年新推貨量約850套，相比2009年略有減少，加上2009年的余貨，預(yù)計2010年黃埔區(qū)住宅總供應(yīng)量約1100套，供貨量不足，供應(yīng)量集中于黃埔中心區(qū)。

　　2010年黃浦區(qū)新增供應(yīng)主要來自東港花園及黃埔花園兩在售項目，預(yù)計后續(xù)貨量分別有500套和350套。

　　番禺區(qū)

　　2010年番禺區(qū)商品住宅的供應(yīng)量充足，可售貨量達到17000套，其中新貨所占比例接近八成，余貨比例不到兩成。余貨較少，是由于2009年市場回暖，成交量大幅上升。而新貨方面，供應(yīng)同比大幅上升，主要是受到亞運村在2010年有8000套住宅推出市場所致。

　　預(yù)計2010年番禺區(qū)商品住宅供應(yīng)有大約65%分布在廣州新城板塊，廣州新城板塊是番禺區(qū)2010年供應(yīng)最大量的板塊。其次，是市橋板塊及華南板塊，供應(yīng)量分別約占全市區(qū)的16%及14%。其它板塊如大崗、大學(xué)城板塊等均有少量零散供應(yīng)。

　　2010年供應(yīng)量較大的樓盤包括錦繡香江花園、富豪山莊、萬科金色城品、東湖洲花園、保利公館2010、亞運村及大崗翡翠藍灣等式。2010年全新推出的項目較少，包括有大學(xué)馨園、鑫隆世家、亞運村項目等。

　　花都區(qū)

　　預(yù)計2010年花都區(qū)可售貨量為21094套，其中余貨9737套，新增貨量11357套，與2009年相比差別不大，總體供應(yīng)充足。貨量集中在天馬河板塊，主要是保利城、天馬河公館、風(fēng)神公社帶來較大量的后續(xù)供應(yīng)。新華老城區(qū)推貨量較09年降幅較大，其項目雖多，但貨量都不大。花東的富力金港城后續(xù)供應(yīng)量大，達1500套，占明年新增供應(yīng)的13%。

　　產(chǎn)品類型包括有洋房，別墅及公寓。主力以洋房為主，占總貨量的93%，以90-150平方米的中大戶型為主。別墅主要是集中在山前大道板塊。

　　南沙區(qū)

　　預(yù)計2010年南沙區(qū)商品住宅的供應(yīng)仍然吃緊，可售貨量約1700多套。供應(yīng)以新貨為主，約占可售貨量的八成。余貨僅占兩成左右。預(yù)計推貨量相對較多的樓盤包括有海力花園、南沙奧園、南沙逸濤城等。全新盤只有南沙灣東苑一個。2010年南沙區(qū)商品住宅供應(yīng)的產(chǎn)品比較豐富，有洋房及別墅，洋房包括有高層洋房、小高層洋房及情景洋房等，別墅則有獨立別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅及疊加別墅。

　　蘿崗區(qū)

　　各板塊新推貨量分布

　　預(yù)計蘿崗區(qū)2010年新推貨量約1000套，與2009年相比大幅減少，加上2009年的余貨，預(yù)計2010年蘿崗區(qū)住宅總供應(yīng)量僅約1300套，市場供應(yīng)不多。其中，新推貨量主要集中在科學(xué)城板塊及永和板塊，而存量主要集中于東區(qū)板塊。

　　2010年蘿崗區(qū)新增供應(yīng)主要來自新盤，而區(qū)內(nèi)原有項目已基本開發(fā)完畢。預(yù)計2010年科城山莊有600套洋房供應(yīng)，中頤永和項目則有別墅產(chǎn)品推出。

　　2010年亞運會將在廣州召開，蘿崗中心區(qū)將有場館舉辦亞運部分賽事，同時隨著各項投入以及高新企業(yè)的逐步進入，區(qū)域價值將持續(xù)釋放，位于蘿崗中心的科學(xué)城板塊樓盤的價格將得到進一步支撐。