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　　2008年東莞成交的土地類型結(jié)構(gòu)與往年不同，工業(yè)用地成交總面積為281.5萬平方米，比商住地的155.7萬平方米大幅超出81%，首次占領(lǐng)主導(dǎo)地位，這與當(dāng)年的樓市持續(xù)低迷和東莞實(shí)施產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型有密切的關(guān)系。

　　2009年商住用地的成交量重新占主導(dǎo)地位，為183.6萬平方米，占總體的38%,比工業(yè)用地的179.2萬平方米略超2.5%。

　　2009年工業(yè)用地的成交面積占比依然較重，占整體的37%，排名第二；其次是科研設(shè)計(jì)用地，占14%。09年成交的工業(yè)用地依然集中在松山湖區(qū)，08年至今，松山湖區(qū)幾乎每月都有大量的工業(yè)用地和科研設(shè)計(jì)用地成交，預(yù)計(jì)未來幾年內(nèi)將會(huì)有越來越多的高新產(chǎn)業(yè)和研發(fā)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐松山湖，松山湖的樓市發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

　　東莞土地市場(chǎng)表現(xiàn)平淡

　　合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2009年東莞全市商住地共供應(yīng)52宗，供應(yīng)面積為209.9萬平方米，同比08年的206萬平方米微漲2%；2008年的商住用地成交面積是2003年至今最低的，僅有155.7萬平方米，而09年全市商住地共成交47宗，成交面積為183.6萬平方米，同比上升18%。

　　2009年全市商住地的總成交金額為62.2億元，與08年基本持平，折合各地塊容積率算得平均樓面地價(jià)為1636元/平方米，同比08年的1647元/平方米略降1%，價(jià)格較為平穩(wěn)。

　　城區(qū)商住地成交較少主要集中于鎮(zhèn)區(qū)

　　2009年東莞商住地成交面積排名前十名區(qū)域中，城區(qū)僅南城區(qū)位列第九，主要以鎮(zhèn)區(qū)為主。前五名分別是大朗、黃江、中堂、鳳崗和石碣鎮(zhèn)。最高的大朗鎮(zhèn)成交面積為27.9萬平方米，主要是碧桂園拿下的大朗鎮(zhèn)大井頭地塊面積高達(dá)23.7萬平方米，樓面地價(jià)為1690元/平方米。

　　商住地成交樓面地價(jià)最高的區(qū)域是莞城區(qū)，為4847元/平方米；莞城09年只成交了一宗商住地，位于莞城體育路，被深圳龍光地產(chǎn)以高價(jià)拿下，成為09年樓面地價(jià)最高的商住地塊。樓面地價(jià)排名二三的長(zhǎng)安和大嶺山鎮(zhèn)，皆只有1宗地塊成交，而且這兩宗地塊的成交價(jià)皆包含了地上已有的建筑物，因此實(shí)際地價(jià)會(huì)更低些。

　　城區(qū)商住地幾乎全落入深系發(fā)展商囊中

　　2009年深系開發(fā)商在東莞拿地踴躍，對(duì)于地價(jià)的承受能力明顯高于本土開發(fā)商,因此09年東莞城區(qū)商住地塊幾乎全落入深系發(fā)展商手中。09年東莞樓市相比08年明顯好轉(zhuǎn)，沉寂了一年的外地開發(fā)商在東莞土地市場(chǎng)又重新活躍起來。

　　合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，09年東莞城區(qū)商住地共成交8宗，其中有7宗皆被深圳開發(fā)商奪得。深系發(fā)展商09年在東莞城區(qū)拿地總面積為18.6萬平方米，拿地總金額為14.9億元，分別占城區(qū)整體成交量的95%和97%。

　　2009年東莞本土開發(fā)商在城區(qū)只拍得一宗商住地，而且成交面積較小，僅有9174平方米。

　　2009年商品住宅市場(chǎng)回顧

　　2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期180急轉(zhuǎn)彎，住宅存貨在短短的兩三個(gè)月迅速得到較大程度消化，尤其剛性產(chǎn)品如二房和小三房更是搶銷而空。東莞房?jī)r(jià)一路高歌，持續(xù)長(zhǎng)達(dá)7個(gè)月的上漲，惜售增多，房?jī)r(jià)居高難下。2009年是東莞樓市全面激活的一年，首次置業(yè)異軍突起，改善置業(yè)隨之跟進(jìn)，投資購房亦重新崛起。

　　消化存貨供應(yīng)萎縮量?jī)r(jià)齊升直逼2007年

　　基于2008年做出的2009年偏低市場(chǎng)預(yù)期導(dǎo)致2009年新增供應(yīng)大幅減少，同比大幅減少26%。過去三年東莞住宅供應(yīng)往低走。在以"七折利率"為代表的寬松房產(chǎn)政策下，2009年銷售迅猛回暖，同比大幅增加59.5%，直逼2007年銷售高峰。近三年東莞房?jī)r(jià)平穩(wěn)小幅上漲，每年增幅約200-400元/平方米、約4%-7%，2009年同比2008年小幅上漲6.8%。2009年以消化存貨為主，出現(xiàn)"供不應(yīng)求"，銷售面積超出新增面積達(dá)144萬平方米；2009年簽約金額超出2007年近10億元。供應(yīng)量的持續(xù)下滑將有助于樓市全面回暖，當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，勢(shì)必帶來房?jī)r(jià)上漲。2009年供應(yīng)偏緊，局部產(chǎn)品局部區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)"供不應(yīng)求"現(xiàn)象，房?jī)r(jià)上行受到支撐力。

　　2008年東莞住宅需求受到一定壓抑，成交量維持較低的水平，而2009年在政策刺激下，積壓一年的需求得以釋放，2009年保持較高的成交量。2007-2009年東莞住宅年平均消化量約500萬平方米，2009年銷售遠(yuǎn)高于平均水平。

　　從資金回籠來看，今年開發(fā)商資金回籠較快，資金較充裕。2009年全市住宅簽約金額達(dá)348.5億元，超過樓市最瘋狂的2007年。開發(fā)商相對(duì)寬松的資金環(huán)境將大大削減降價(jià)意愿，增強(qiáng)拿地意愿，供應(yīng)偏緊將導(dǎo)致產(chǎn)品惜售，2009年東莞房?jī)r(jià)上行受到支撐力。

　　東莞樓市供求平衡供求比仍處下行軌道

　　2008年第四季度金融危機(jī)加速向世界蔓延，為減少金融危機(jī)對(duì)中國(guó)影響，以"4萬億"為代表的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃應(yīng)勢(shì)而生，中國(guó)樓市包括東莞迎來回暖契機(jī)，住宅供求比駛?cè)胂滦熊壍馈?/p>

　　合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2007年-2009年，東莞累計(jì)新增一手住宅面積約1699萬平方米，累計(jì)銷售面積約1542萬平方米，累計(jì)供求比僅約1.10：1，東莞住宅供求已基本趨于平衡，從月度趨勢(shì)來看，供求比仍處下行軌道，樓市壓力較小，

　　"9.27"后即2007年10月后，東莞住宅供求比整體呈加大趨勢(shì)，從0.95：1增加至最高1.35：1，供求矛盾突出，并于一年后的2008年10月達(dá)至頂峰；2008年10月后，在政策的刺激下，供求比持續(xù)13個(gè)月回落，并于2009年11月達(dá)至2007年12月以來24個(gè)月最低，供求比僅約1.11：1，供求關(guān)系維持在2007年11-12月較寬松的水平。從整體來看，2009年樓市供求比處于下降軌道，供求關(guān)系趨于平衡。

　　房?jī)r(jià)觸底回升一度出現(xiàn)"七連陽"

　　除2009年2月下降外，2008年10月后東莞房?jī)r(jià)基本處于上漲軌道，經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)12個(gè)月持續(xù)小幅上漲至2009年10月，漲幅基本維持在4%-8%上下。2009年3月始東莞房?jī)r(jià)踏入穩(wěn)定加快上漲軌道，連續(xù)7月一直上漲至10月。"金九銀十"過后，東莞樓市進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，供應(yīng)量大幅減少，成交量正?；芈洹?1月市場(chǎng)政策收緊預(yù)期較高，并且已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)房產(chǎn)緊縮政策，雖在東莞未全面落地，但已不可避免形成市場(chǎng)觀望，成交受到一定阻礙。10-11月東莞新增供應(yīng)減少，尤其高端非普通住宅供應(yīng)較少，與此相對(duì)應(yīng)的中低價(jià)位普通住宅供應(yīng)及成交比重增加，最終導(dǎo)致10-11月簽約價(jià)格整體下滑。

　　合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2009年1-5月，東莞樓市經(jīng)歷供求價(jià)"四連陽"；2009年6-9月，市場(chǎng)供應(yīng)偏緊，市場(chǎng)呈現(xiàn)持續(xù)四月"成交走低，價(jià)格走高"現(xiàn)象，10-11月則呈現(xiàn)小幅"量?jī)r(jià)齊跌"現(xiàn)象。從全年來看，房?jī)r(jià)在2-9月經(jīng)歷史上罕見房?jī)r(jià)"七連陽"后，10月后房?jī)r(jià)逐漸平穩(wěn)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲勢(shì)頭趨緩。預(yù)計(jì)12月東莞樓市供求將維持在11月份上下水平。

　　東莞房?jī)r(jià)在2009年2月創(chuàng)07年7月以來新低后從此踏上上漲軌道，漲勢(shì)一直保持到9月，創(chuàng)下東莞房?jī)r(jià)史上之最"七連陽"。9月全市住宅均價(jià)6995元/平方米，達(dá)2007年以來最高。

　　萬科虹溪諾雅全市銷售第一樓市向優(yōu)勢(shì)資源集中

　　從個(gè)盤來看，全市商品房銷售金額前4名均被萬科，中信和光大包攬。其中萬科虹溪諾雅以10.4億元全市排名第一，中信森林湖以9.8億元排名第二，第三和第四分別為萬科橖樾和光大天驕峰景。

　　2009年全市在售樓盤約有280個(gè)，其中萬科虹溪諾雅以10.7億元銷售額穩(wěn)居全市銷售榜首，2009年全市商品房銷售金額前10名項(xiàng)目簽約總金額約78億元，占全市銷售總額的20。東莞?jìng)€(gè)盤分化較明顯，且主要為中高端以上項(xiàng)目。從個(gè)盤TOP10來看，萬科光大兩大巨頭占5席，其中萬科兩大項(xiàng)目位列前二。

　　城鎮(zhèn)銷售格局四六分城區(qū)樓市發(fā)展在提速

　　合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，城區(qū)住宅成交比重基本維持在30-50%之間，鎮(zhèn)區(qū)則基本維持在50-70%之間，整體來看城鎮(zhèn)區(qū)銷售格局呈"四六分"。2007-2009年三年城區(qū)銷售比重分別為36.4%、42.6%和38.6%，基本穩(wěn)定在四成左右。2009年城區(qū)銷售比重下滑主要為城區(qū)新增供應(yīng)比重減少所致，2007-2009年三年城區(qū)供應(yīng)比重分別為34.3%、38.4%和34.5%。近三年城區(qū)銷售比重均高于供應(yīng)比重，說明城區(qū)樓市銷售在提速，城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭將大于鎮(zhèn)區(qū)，城區(qū)向心力將逐步增強(qiáng)。

　　第四季度房?jī)r(jià)創(chuàng)新高全年走勢(shì)與07年相仿

　　經(jīng)歷07年前兩季度供不應(yīng)求后，直至08年第四季度市場(chǎng)持續(xù)6個(gè)季度供過于求，09年一季度始市場(chǎng)重新進(jìn)入供不應(yīng)求狀態(tài)，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)達(dá)四個(gè)季度。即08年全年整體處于"供過于求"，09年全年則"供不應(yīng)求"。

　　從各季度來看，08-09年東莞住宅成交量整體處于上升趨勢(shì)，而供應(yīng)量則處于下降趨勢(shì)，08年房?jī)r(jià)處于下降軌道。09年和07年房?jī)r(jià)走勢(shì)較為相似，表現(xiàn)在：一、二季度房?jī)r(jià)平穩(wěn)上漲，三季度房?jī)r(jià)跳躍式上漲，四季度穩(wěn)中有升，創(chuàng)歷史新高，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在增加。

　　南城、東城、寮步位列前三甲寮步即將融入大城區(qū)

　　南城、東城、寮步09年住宅銷售套數(shù)位列全市前三甲，分別為：8774套、6776套和3124套。其中僅南城和東城占全市份額達(dá)30%，東莞樓市區(qū)域分化較明顯。寮步作為未來新城區(qū)，房地產(chǎn)預(yù)期在逐漸增高，具有較大的發(fā)展?jié)摿?，近幾年走?shì)較平穩(wěn)。

　　從2009年同比08年增幅來看，石龍、長(zhǎng)安、鳳崗和厚街四大鎮(zhèn)區(qū)增幅較明顯，增幅均在一倍以上。萬江區(qū)近兩年樓市供應(yīng)較多，銷售全市排名較靠前，位列第四名；莞城區(qū)樓市供應(yīng)較少，銷售全市排名僅第15名。

　　近兩年寮步鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展較迅速，與其納入"四位一體"有密切關(guān)系，寮步將成為未來的新天河。近兩年，市政府有意識(shí)地將大型市政配套定在寮步，比如東莞市籃球中心等，潛移默化將寮步融城，可以預(yù)見寮步最快融入大城區(qū)。

　　普通住宅供應(yīng)短缺大戶型產(chǎn)品銷售壓力大

　　合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2009年東莞新增住宅約34604套，銷售約51568套(不含07年以前存貨)，其中90平方米以下供求比重僅占35%左右。90平方米以下戶型銷售率為149%，明顯高出90平方米以上戶型銷售率122%約27個(gè)百分點(diǎn)。2009年供求結(jié)構(gòu)明顯失衡，中小戶型供應(yīng)較少與以剛性需求為主導(dǎo)的矛盾也最終導(dǎo)致了普通住宅價(jià)格上漲明顯。

　　按戶型從小到大排列，銷售率呈減小趨勢(shì)，60平方米以下銷售率最高，其次為81-90和131-150平方米戶型，一定程度說明2009年小戶投資、首次置業(yè)及改善需求較突出。

　　樓市庫存持續(xù)減少僅夠消化9個(gè)月

　　從2008年9月以來的庫存情況來看，東莞住宅庫存總體呈減少趨勢(shì)，從最高峰時(shí)期2008年底600萬平方米減少至2009年底的434萬平方米。合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，截至2009年12月31日全市一手住宅庫存面積約434萬平方米，按照2009年月均47萬平方米消化速度，消化庫存僅需9個(gè)月，樓市供求壓力相對(duì)較小。

　　洋房庫存量減少最明顯別墅庫存量較平穩(wěn)

　　各類型庫存情況來看，洋房庫存量減少最明顯，從最高峰時(shí)期的478萬減少至330萬平方米，相對(duì)來說別墅和公寓庫存變化較小，別墅庫存面積維持在58萬平方米上下水平。當(dāng)前城區(qū)別墅庫存主要集中于森林湖、清華居和江南第一城，而森林湖別墅預(yù)計(jì)在2010年上半年將消化完畢，屆時(shí)城區(qū)銷售主要以中端類別墅為主，而2010年底中信御園將彌補(bǔ)城區(qū)高端別墅空白，屆時(shí)將成為城區(qū)唯一高端純獨(dú)棟別墅大盤。

　　2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

　　2009年東莞樓市回暖明顯，但還是處于理性發(fā)展階段，基于國(guó)家在2010年對(duì)于房市的調(diào)控，預(yù)計(jì)2010年東莞樓市發(fā)展較為平穩(wěn)，難以大起大落，與之相輔的土地市場(chǎng)交易氣氛也會(huì)較為平和。

　　新政對(duì)地市影響不大"三舊"改造地塊將繼續(xù)推出

　　2009年12月17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時(shí)，"分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%"。

　　但在2008、2009年的東莞土地交易市場(chǎng)，大部分宗地的土地出讓價(jià)款都是要求在1～3個(gè)月內(nèi)一次性付清，只有極個(gè)別的地塊可以延期分期付款。因此"土地首付不得低于50%"的新政對(duì)于2010年的東莞土地市場(chǎng)影響不大。

　　東莞市"三舊"改造的近期目標(biāo)，是計(jì)劃在明年要啟動(dòng)3萬畝的改造，優(yōu)先對(duì)城市中心區(qū)、軌道站點(diǎn)及周邊等地區(qū)進(jìn)行更新改造，提高土地利用效率。

　　在市區(qū)，已明確的改造區(qū)域?yàn)闁|城的火煉樹村、南城的勝和-亨美片區(qū)。火煉樹村改造已經(jīng)在11月18日啟動(dòng)，勝和片區(qū)仍在規(guī)劃修編當(dāng)中。市城建規(guī)劃局透露，作為東城中心地帶，東城世博廣場(chǎng)北側(cè)地塊也在進(jìn)行"三舊"改造試點(diǎn)。

　　政府允許房地產(chǎn)進(jìn)入"三舊"改造區(qū)域，"但不包括別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和低密度、大戶型住宅項(xiàng)目，即住宅小區(qū)建筑容積率低于1.0，單套住房建筑面積超過144平方米的住址項(xiàng)目"的有關(guān)規(guī)定已有明確。也就是說，成片改造的房地產(chǎn)開發(fā)容積率可以高于1.0，但必須是中小戶型的普通住宅。這跟中央有關(guān)房地產(chǎn)的政策要求是一致的。

　　2008、2009年四大城區(qū)商住地的成交量都比較少，但從2007年至今，四大城區(qū)招拍掛成交尚未開發(fā)的商住地存量總面積約為64.4萬平方米，折合容積率算得總建筑面積約為130.5萬平方米，加上早期非招拍掛形式取得的住宅用地，以及已經(jīng)動(dòng)工但未上市銷售的項(xiàng)目，東莞城區(qū)未來2年內(nèi)的新增住宅供應(yīng)貨量仍將充足。

　　2009年東莞樓市回暖明顯，發(fā)展商的項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程有所加快，例如2007年的萬科水濂村地王已經(jīng)初步動(dòng)工但還未報(bào)建；2009年城區(qū)成交的8宗商住地塊中有6宗目前已經(jīng)報(bào)建，分別為莞城體育路的君御旗峰豪園、南城東駿路西側(cè)的香城名門花園、萬江牌樓基村的尚書華府，萬江濱江公館B區(qū)。

　　截至2010年1月4日，從市國(guó)土資源局已經(jīng)發(fā)布的土地出讓信息統(tǒng)計(jì)所得，將會(huì)在2010年1-2月份上市交易的土地總量為115.2萬平方米，其中商住地交易面積為62.7萬平方米，為2009年全市商住地183.6萬平方米成交量的34%,同比增加273%。

　　2008和2009年城區(qū)商住地的供應(yīng)量都比較小，預(yù)計(jì)政府在2010年也會(huì)嚴(yán)格控制好城區(qū)商住地的放量。物以稀為貴，2010年城區(qū)商住地將會(huì)繼續(xù)受到熱捧。

　　2009年外地開發(fā)商在莞拿地活躍，除了早年進(jìn)駐東莞的萬科金地大型開發(fā)商積極參與拍地，2009年地產(chǎn)巨鱷碧桂園的加入，預(yù)測(cè)保利和新鴻基等大型開發(fā)商也將會(huì)逐鹿東莞市場(chǎng)，東莞未來商住地價(jià)將會(huì)得到更大的支撐。

　　整體供應(yīng)充足"中央商務(wù)--南城總部"片區(qū)或成樓市熱點(diǎn)

　　2009年新開工可作為2010年預(yù)測(cè)判斷數(shù)據(jù)。根據(jù)《東莞建設(shè)網(wǎng)》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，09年新開工商品住宅面積約427萬平方米，同比2008年基本持平，比2007年下降了38%。從圖中看出，2009年從第三季度開始，新開工商品住宅面積逐漸增加，開發(fā)商的建設(shè)步伐明顯加快。

　　2010年全市住宅新增供應(yīng)面積約520萬平方米，可售面積將達(dá)950萬平方米，整體供應(yīng)充足。據(jù)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2008年商品房新開工建筑面積約為419萬平方米，截止2009年底新開工面積中已預(yù)售面積約為235萬平方米，上市率達(dá)56%，未售184萬平方米將于2010年上市。

　　2009年商品房新開工建筑面積約為421萬平方米，截止2009年底新開工面積中已預(yù)售面積約為64萬平方米，上市率達(dá)15%；未售面積約357萬平方米，預(yù)計(jì)在2010年將加快上市步伐。預(yù)計(jì)2009年新開工中將有357×（56%+5%)=218萬平方米于2010年上市。

　　以2008年和2009年商品房新開工面積為參考，預(yù)計(jì)2010年商品房新開工面積約為520萬平方米，按前兩年上市率來計(jì)算，預(yù)計(jì)2010年新開工住宅中將有520×15%=78萬平方米。從監(jiān)測(cè)情況來看，有部分預(yù)售產(chǎn)品在商品房新開工里沒有體現(xiàn)出來，預(yù)計(jì)此部分面積約40萬平方米。綜合以上算得2010年全市住宅供應(yīng)面積為：184+218+78+40=520萬平方米。加上2009年底約430萬平方米存貨，2010年全市住宅可售貨量預(yù)計(jì)約950萬平方米，市場(chǎng)整體供應(yīng)量仍然較充足。

　　"中央商務(wù)--南城總部"片區(qū)或成2010年樓市熱點(diǎn)，萬科·金域華府、中天力通·城市風(fēng)景處于中央商務(wù)區(qū)，是整個(gè)片區(qū)中受軌道輻射影響最為明顯的樓盤。中信·凱旋國(guó)際、天越·金域中央、深建設(shè)·百悅尚城處于南城總部基地，其中，尤以凱旋國(guó)際位置最為優(yōu)越，處于核心位置。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海、廣州、北京等城市成熟的地鐵上蓋物業(yè)價(jià)格平均高于同片區(qū)、同等素質(zhì)物業(yè)30%以上，"中央商務(wù)--南城總部"片區(qū)物業(yè)價(jià)值升值指日可待。

　　房?jī)r(jià)處于上升軌道漲幅將明顯收窄

　　從2008年12月底來看，30天均線仍在90天均線之上，90天均線仍在180天均線之上，短期內(nèi)房?jī)r(jià)仍然處于上升軌道。從目前供求形勢(shì)來看，短期內(nèi)東莞住宅仍將"供應(yīng)偏緊"，房?jī)r(jià)受到支撐；2007年拍賣高價(jià)地塊將大部分在2010年上市，房?jī)r(jià)亦受到支撐。三條均線近期在明顯靠攏，且90天均線走勢(shì)出現(xiàn)穩(wěn)中微調(diào)勢(shì)頭，說明房?jī)r(jià)漲幅將明顯收窄。