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　　第四季度廣州服務(wù)式公寓租賃市場(chǎng)有上升趨勢(shì)

　　據(jù)國(guó)際五大行之一的高力國(guó)際最新研究報(bào)告顯示，2009年第四季度，整體住宅銷售市場(chǎng)成交量比上季有輕微放緩，一手住宅房成交面積一反上季度標(biāo)柄成績(jī)，有明顯縮減；反觀二手住宅房成交面積則已超越一手房。按房管局公報(bào)數(shù)據(jù)顯示，10及11月份一手住宅成交面積為133.2萬平方米，而二手住宅成交面積162.22萬平方米，其相差30余萬平方米，主因受到發(fā)展商縮減推貨數(shù)量和定價(jià)高企所至。依據(jù)近日發(fā)展商拍地踴躍，拿地價(jià)格高企，反映對(duì)市場(chǎng)充滿信心，更進(jìn)一步勾起買家購買意欲，雖然10及11月份成交量比上季微降，但成交價(jià)格依然穩(wěn)步上揚(yáng)。本季度買家主要以用家為主，其次是投資者。國(guó)務(wù)院為壓抑樓價(jià)上升，在12月初宣布將在2010年1月1日起修定營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠，將原定營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，消息一出部分賣家趁機(jī)出貨，速成二手房成交量有上升趨勢(shì)，另投資者普遍持觀望態(tài)度，故本季度買家以改善形用家為主。而發(fā)展商見狀輕微調(diào)低售價(jià)吸引買家入市。

　　高力國(guó)際指出，隨著外圍經(jīng)濟(jì)逐步好轉(zhuǎn)，本季度，服務(wù)式公寓租賃市場(chǎng)有上升趨勢(shì)。部份市中心服務(wù)式公寓表現(xiàn)非常突出，珠江新城一帶隨著交通網(wǎng)絡(luò)逐步完善，促成各企業(yè)選址此地為辦公地點(diǎn)，使該區(qū)的租賃市場(chǎng)活躍度日益增加。季內(nèi)，服務(wù)式公寓市場(chǎng)并沒有新增供應(yīng)，市場(chǎng)上繼續(xù)消化原有庫存量。受到廣州的會(huì)展經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)，看好廣東企業(yè)對(duì)外擴(kuò)張的能力，以及廣東境外旅游業(yè)的發(fā)展，為提升功能服務(wù)，領(lǐng)事館增聘了外籍駐館官員，使季內(nèi)租賃需求以領(lǐng)事館人員為主。除此之外，制造業(yè)和貿(mào)易行業(yè)亦有不同程度的回升，為擴(kuò)張業(yè)務(wù)外資企業(yè)亦増派外籍高管派駐廣州，一并帶動(dòng)整體需求。依數(shù)據(jù)顯示本季度最受歡迎的單元以三或四房為主。據(jù)了解，由于部分知名的服務(wù)式公寓，三與四房已全出租，相對(duì)有關(guān)房源供應(yīng)緊缺，因此客戶亦轉(zhuǎn)投高端住宅，促成高端住宅租賃市場(chǎng)更趨活躍，帶動(dòng)出租率向上攀升。受到租賃需求帶動(dòng)，本季度平均空置率下降至17.5%，比上季度下降1.6%。租金方面，部分服務(wù)式公寓的租金優(yōu)惠已經(jīng)終止，平均租金繼續(xù)維持不變約每月每平方米人民幣155元。

　　高力國(guó)際展望，廣州住宅市場(chǎng)受到優(yōu)惠政策終止的影響，加上據(jù)報(bào)國(guó)家稅務(wù)總局?jǐn)M在年內(nèi)逐步試驗(yàn)開征物業(yè)稅，并且早前摩根士丹利研究報(bào)告指出人民銀行有機(jī)會(huì)在2010年3季度加息，多種不利因素都使投資者卻步，短期內(nèi)住宅市場(chǎng)成交面積將可預(yù)期會(huì)縮減。鑒于亞運(yùn)會(huì)停工令已頒報(bào)，在建住宅項(xiàng)目亦被打亂供應(yīng)節(jié)奏，雖有部分已進(jìn)行趕工，但亦有部分已明顯延遲開發(fā)，就供應(yīng)量將會(huì)減少，并且熱錢已在早前通過不同渠道流入中國(guó)市場(chǎng)，預(yù)期樓價(jià)向下調(diào)整的機(jī)會(huì)不太。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)支撐經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和可持續(xù)增長(zhǎng)占重要作用，預(yù)期政府只會(huì)適度調(diào)整控制樓市，以防泡沫情況。多個(gè)知名發(fā)展商對(duì)發(fā)展高端住宅市場(chǎng)的心態(tài)非常熱熾，加上投資者視房產(chǎn)作為投資保值的心態(tài)可望支持，預(yù)期高質(zhì)量附有升值亮點(diǎn)的高端住宅將繼續(xù)受到追捧，售價(jià)預(yù)期繼續(xù)平穩(wěn)持輕微上升趨勢(shì)。服務(wù)式公寓市場(chǎng)方面，2010年上半年有位于珠江新城的W公寓投入市場(chǎng)，為市場(chǎng)提供約330套服務(wù)式公寓，就目前來廣州的外籍人士有上升趨勢(shì)，預(yù)期租賃需求將有正面增長(zhǎng)。