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　　在各大房企“哄搶”一線城市土地的同時，萬科的天平似乎更偏向于“抄小道”潛入二三線城市。

　　觀點網(wǎng) 周靜怡 1月19日，萬科總裁郁亮一行入滇考察，并透露萬科集團已在昆明設(shè)立分公司。

　　“抄小道”拿地

　　回溯去年底，在云南昆明擁有龐大土地體量的云南城投，曾經(jīng)發(fā)布公告表示，將與萬科成立項目公司。如是看來，萬科與云南城投合作已是塵埃落定的事情。

　　在長城證券的一份有關(guān)云南城投的研報顯示，2009年底，其已經(jīng)整理好的土地面積為3060畝，預(yù)計將在2010年全部出讓。另外，預(yù)計2010年完成整理的土地面積將超過4000畝。此外，在昆明市336個城中村改造項目中，云南城投參與改造的就有80多個，涉及土地面積3萬多畝。

　　云南城投稱得上是昆明的“一級土地開發(fā)大亨”。但顯然，萬科傍上的“大亨”不只云南城投一家。

　　1月8日，五礦建設(shè)發(fā)布公告表示，將進行一幅位于中國河北省的土地整理工作，以供合營伙伴發(fā)展。該幅土地占地20公頃，為商品房主要包括住宅物業(yè)，而項目包括另外兩期即合共約534公頃土地，涉及投資額可能高達26億元。

　　盡管五礦建設(shè)沒有“點名”，但觀點新媒體發(fā)現(xiàn)，五礦建設(shè)的合營伙伴正是萬科，且北京萬科與五礦建設(shè)已經(jīng)簽約，將開發(fā)河北香河的新農(nóng)村建設(shè)項目。

　　2009年12月28日，萬科也與天津港集團簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，合作開發(fā)港口地產(chǎn)項目。其中后者更是北方第一大港和天津港區(qū)的一級土地整理單位。

　　“抄小道”拿地，這種與一級土地開發(fā)商合作的模式，萬科早在一年多前已經(jīng)付諸行動。2008年底，萬科在重慶與渝開發(fā)“牽手”，僅用了1.63億元便取得了名為“塞納左岸”的別墅項目51%的控股權(quán)，上演了“抄底”的好戲。

　　而今，萬科又在重慶渝北區(qū)獲得優(yōu)先拿地的機會，進軍渝北區(qū)空港新城、悅來新城的開發(fā)，此地正是重慶新CBD中心城區(qū)。

　　萬科的天平

　　在各大房企“哄搶”一線城市土地的同時，萬科的天平似乎更偏向于“抄小道”潛入二三線城市。

　　據(jù)資料顯示，2009年萬科共新增項目45個，其中37個位于二三線城市，不乏與當?shù)仄髽I(yè)合作的項目。

　　在談到萬科與二三線具備一級土地開發(fā)能力的企業(yè)合作時，房地產(chǎn)營銷策劃專家謝逸楓對觀點新媒體表示，大型房企加速與二三線城市一級土地開發(fā)商和當?shù)仄髽I(yè)合作的模式，最大的利益就是首先資源和利潤共享，同時更加容易進入陌生的區(qū)域市場。不僅可以減少項目運作的風(fēng)險，還可以提高項目的利潤和獲得地方政府的支持。

　　有任職中介機構(gòu)的業(yè)內(nèi)人士也認同萬科“抄小道”獲取土地項目將有更多優(yōu)勢。

　　該人士表示：“這樣拿地，比直接在市場上拍賣成本低很多，而產(chǎn)品的利潤率又很高。第一，政府把偏遠的地塊以比較低的價格給萬科，萬科進行開發(fā)后會帶來一些效應(yīng)，如地塊周邊的土地會升值。因為拿地后，萬科的房子會好賣，所以周邊的項目也跟在漲起來了；其次，萬科進駐的品牌效應(yīng)對區(qū)域的發(fā)展起到一個促進的作用；第三也可以提高當?shù)卣麄€房地產(chǎn)項目開發(fā)的檔次。”

　　“一般這種合作模式都是選擇二三線城市，一線城市的核心地塊，拼得都是錢，在政府比較強勢的地域，企業(yè)就沒有任何優(yōu)勢了。因此企業(yè)會選擇地方財政較弱的城市介入，而在一線城市很多國企背景的企業(yè)當?shù)?，例如萬科在深圳也只能在關(guān)外拿地，或者是選擇收購項目。”

　　和“地主”合作開發(fā)的模式既是“香餑餑”，卻也有可能成為不好啃的“硬饅頭”。

　　有分析人士表示，該合作模式不利于這個企業(yè)今后在本地區(qū)域長期發(fā)展和開發(fā)市場：“大型房企由于受到本地房企和地方政府的牽制影響，在項目開發(fā)上會產(chǎn)生‘欺生’的現(xiàn)象。同時，外來房企進入陌生區(qū)域，基本上會受到地方房企的排斥。還有，由于地方政府考慮到培養(yǎng)本地房企，在政策優(yōu)惠上會有一定的傾向性。”

　　還有業(yè)內(nèi)人士亦表示：“二線城市的房價和地價都較從前漲了許多。三年前在昆明拿一塊地，地價才1000多，現(xiàn)在要3000多，如果早前以低價拿地的開發(fā)商和萬科合作的話，雖然土地掙不了多少錢，但這個項目掙得錢比它自己獨立開發(fā)要來得多。某種意義上也是助推了房價。”

　　實際上，就如進入昆明投資開發(fā)是萬科今年的重要戰(zhàn)略目標，盡管已經(jīng)聯(lián)姻昆明的一級土地開發(fā)商，但萬科成功進軍昆明的道路仍是開端，利弊的天平依然未見斜向何方。