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　　政府需要吸取前幾輪調(diào)控的教訓，保障供應，退出房市的刺激政策，同時需要考慮“4萬億”刺激政策的順延效果。

　　上周，中國國家統(tǒng)計局公布了12月份的房價漲幅等系列數(shù)據(jù)，由于環(huán)比上漲達到1.5%，同比漲幅也因此出現(xiàn)了快速上漲，達到7.8%，筆者此前也預測過，按照目前的環(huán)比增長速度，房價同比漲幅將很快超過10%。

　　從歷史上來看，2007年房價同比漲幅也達到了雙位數(shù)，監(jiān)管層也因此出臺了“二套房”等相對嚴厲的調(diào)控措施，最終房價的同比漲幅在2007年逐漸見頂，并回落到2009年初的負值水平，在此期間，各部門及地方政府又相應出臺了刺激房地產(chǎn)的措施。從目前的情況看，由于上漲趨勢已經(jīng)形成，房價漲幅超過兩位數(shù)只是時間問題，這也將導致監(jiān)管層出臺相對嚴格和密集的房地產(chǎn)調(diào)控措施。

　　筆者認為，本輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)開始，但政府需要吸取前幾輪調(diào)控的教訓，保障供應，退出房市的刺激政策，同時需要考慮“4萬億”刺激政策的順延效果。

　　從歷史上來看，中國房地產(chǎn)調(diào)控針對房地產(chǎn)商的多，針對購房者的相對較少。多次房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗表明，監(jiān)管機構傾向于收縮“地根”和“銀根”，同時由于考慮到“自住需求”和各種貨幣政策的因素，往往不愿意或者較晚對利率水平進行調(diào)整。這樣的調(diào)控的問題是，供應量減少，而需求量卻沒有相應調(diào)整，容易導致在一輪調(diào)控周期結束后出現(xiàn)“供不應求”的情況。在本輪調(diào)控中，政府需要考慮吸取的教訓是，穩(wěn)定樓市供應是保障樓市健康發(fā)展的重要基礎，為了快速打壓房價而導致供應量銳減，只會導致下一輪調(diào)控來的更早。

　　前來看，中國政府幾乎每兩年就對房地產(chǎn)市場進行一次大規(guī)模的宏觀調(diào)控，頻率不僅太多，而且容易導致資源浪費。在本輪調(diào)控中，政府應該考慮加大土地供應，并及時地公布來年的土地供應量和樓市竣工量，以穩(wěn)定市場預期。從目前的情況看，幾乎沒有人能說清全國性的土地供應情況，而從媒體上除了能得到“地王”的消息外，也很難得到相對宏觀的對土地供應的描述，這樣的信息不透明不僅容易讓購房者心慌，也讓很多研究者無法對樓市情況進行準確的分析。

　　此外，政府也應取消房貸優(yōu)惠利率等刺激性政策，既然刺激已經(jīng)見效，而房價漲幅已經(jīng)快速接近歷史的高位，讓更多的“刺激”留在體內(nèi)只能導致未來更加迅猛的調(diào)控加碼。同時，對二套房貸政策的執(zhí)行也應該更加嚴格，投資性和投機性的需求容易導致房地產(chǎn)市場的大起大落，這在香港和臺灣的市場上已經(jīng)得到證實。由于通脹率將逐漸回歸到3-4%的歷史正常區(qū)間，中國央行也應該調(diào)整利率，不僅為了保證通脹不至于失控，同時通過抑制樓市的需求也能夠減輕資本市場對實體經(jīng)濟需求的“傳導效應”。另外，政府應考慮對二套房征收房產(chǎn)稅。這對收入分配不均和住房空置高的狀況都有改善作用。

　　在政策上，中國政府在本輪調(diào)控中提出的關鍵步驟是“政策性住房”的建設，這對于樓市調(diào)控來說，是正確的也是必需的一步，對于中國經(jīng)濟的結構調(diào)整來說，也異常重要。我們知道，香港和新加坡超過一半的居民居住在政府提供的“公屋”里，這對于保證城市的正常運行和普通居民的生活來說，起到了重要的保障作用。在房價逐漸升高的過程中，保障弱勢居民的利益，應該是分內(nèi)之事。我們的研究也顯示，經(jīng)濟適用房的提供量與城市房價存在著一定的負相關關系，這表明政策性住房不僅有利于改善一部分人的居住條件，也有利于平抑房價。

　　在這次調(diào)控中，政府也需要考慮目前的政策性住房的已在建的供應量，在“4萬億”的經(jīng)濟刺激計劃中，中國政府已經(jīng)提出了規(guī)模龐大的政策性住房的提供計劃，相信這部分供應將會在今明兩年逐步推向市場，如果這些保障幾乎被嚴格執(zhí)行的話，我們將很可能看到某些城市集中推出大量的保障性住房，這對于平抑房價肯定是有正面作用的。因此在考慮其他政策時，也應該考慮未來一年內(nèi)可能上市的政策性住房的效果，以防政策調(diào)控在一段時間內(nèi)過于密集地出臺，從而導致房產(chǎn)市場過度降溫，影響宏觀經(jīng)濟的正常運行。