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　　.迫于市場(chǎng)壓力，很多項(xiàng)目對(duì)租金略做調(diào)整，甲級(jí)寫字樓的平均租金環(huán)比下降0.6%，至每月每平方米147.1元(US$21.5)；全市空置率也由上季度的20.2%下降至本季度的19.9%。

　　.商鋪市場(chǎng)繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，租金和空置率保持穩(wěn)定。

　　.高端住宅租賃市場(chǎng)略有回暖，租金由上季度的每月每平方米137.2元(US$20.1)升至本季度的每月每平方米138.6元(US$20.3)。銷售市場(chǎng)方面，高端住宅售價(jià)環(huán)比上漲了2.47%，至每平方米31,389元(US$4,657)。

　　.大宗投資成交方面，國內(nèi)企業(yè)投資需求不減。土地市場(chǎng)方面，“地王”頻現(xiàn)，掀起又一輪土地競(jìng)拍熱潮。

　　經(jīng)濟(jì)概覽

　　.2009年第3季度，北京經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走出谷底，穩(wěn)步回升。截止到第3季度末，全市國民生產(chǎn)總值達(dá)8,161.4億元(US$1,194.9億)，比去年同期增長9.5%(表一)。

　　.其中，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值6,010.9億元(US$880億)，同比增長10.7%。從第三產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)來看，前三季度對(duì)GDP增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到81.7%，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行發(fā)揮了重要作用。

　　寫字樓市場(chǎng)

　　.本季度，歐美匯大廈的入市，為市場(chǎng)增加了25,000平方米的供應(yīng)。全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的總存量增至616萬平方米；2009年全年的新增供應(yīng)量也因而達(dá)到81.2萬平方米(表二)。

　　.雖然上一季度出現(xiàn)了租金上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，但鑒于市場(chǎng)總體供應(yīng)依然較大，業(yè)主在租金要價(jià)方面仍保持比較謹(jǐn)慎的態(tài)度。2009年第4季度的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)沒有出現(xiàn)大幅波動(dòng)，表現(xiàn)基本平穩(wěn)。全市平均租金環(huán)比下降0.6%，至每月每平方米147.1元(US$21.5)?？罩寐蕜t由上季度的20.2%下降至本季度的19.9%，環(huán)比下降了0.3個(gè)百分點(diǎn)(表二)。

　　.與上季度相比，甲級(jí)寫字樓銷售價(jià)格指數(shù)基本持平，由上季度的每平方米31,726元(US$4,645)上升至每平方米31,808元(US$4,657)(圖一)。

　　.縱觀2009年全年，總體吸納量僅有34.3萬平方米，不足2008年吸納水平的一半。影響這種局面出現(xiàn)的最重要的兩個(gè)因素，一是2008至2009年供應(yīng)量巨大；二是受金融危機(jī)影響，外資客戶需求大幅下降(圖二)。

　　.而到了2010年，我們預(yù)計(jì)全市的甲級(jí)寫字樓仍有將近100萬平方米的新增供應(yīng)。在這種嚴(yán)峻的局面下，如果外資客戶需求不出現(xiàn)復(fù)蘇，內(nèi)資需求將對(duì)寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)生至關(guān)重要的作用。

　　市場(chǎng)活動(dòng)

　　.渣打銀行租賃環(huán)球金融中心10,000平方米。

　　.競(jìng)天公誠律師事務(wù)所租用華貿(mào)中心3,000平方米。

　　.中融集團(tuán)租用泰康國際大廈2,300平方米。

　　商鋪市場(chǎng)

　　.2009年1月至10月，北京消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)活躍。全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為4,328.6億元(US$633.8億)，同比增長15.1%(圖三)。

　　.總體而言，全市商鋪平均租金與上季度持平，基本沒有變化。但是對(duì)于個(gè)別成熟項(xiàng)目而言，一旦有新鋪位出現(xiàn)可供租賃，租金即會(huì)有明顯上漲，且報(bào)價(jià)與實(shí)際成交價(jià)格相差無幾(表三)。

　　.從2009全年來看，奢侈消費(fèi)品開店計(jì)劃有所放緩，而快速時(shí)尚類品牌則大舉擴(kuò)張，在北京的門店數(shù)量急速增加，而且很多新店都分布在剛剛?cè)胧械捻?xiàng)目里。這些品牌一般都會(huì)承租較大面積，無疑可以幫助這些業(yè)主減輕不少租賃壓力。但從另一個(gè)角度來看，項(xiàng)目定位相似，品牌雷同，如何吸引消費(fèi)者前來購物，成為項(xiàng)目今后運(yùn)營的一個(gè)重要問題。

　　.2010年，我們預(yù)計(jì)將有140余萬平方米的新增供應(yīng)。考慮到這些新供應(yīng)都將分散在在各個(gè)不同區(qū)域，應(yīng)該不會(huì)對(duì)某一商圈產(chǎn)生特別大的沖擊。預(yù)計(jì)明年的租金水平將會(huì)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。

　　主要數(shù)據(jù)–租賃市場(chǎng)

　　住宅市場(chǎng)

　　.從整體平均數(shù)字來看，2009年第4季度的高檔住宅租賃市場(chǎng)依舊表現(xiàn)平淡。全市平均租金維持在每月每平方米138.6元(US$20.3)，僅比上季度增長1%。空置率則沒有變化，仍為23.9%(表七)。

　　.然而具體到不同物業(yè)類型，可以看出其呈現(xiàn)的不同變化。出租公寓和出租別墅市場(chǎng)方面，需求回暖，租金分別上升了3.3%和6.4%，至每月每平方米105元(US$15.4)和每月每平方米116.5元(US$17.1)。酒店服務(wù)式公寓方面，北京雅詩閣來福士中心服務(wù)公寓的入市，又為市場(chǎng)帶來160余套的供應(yīng)，空置率因而環(huán)比上升了1.3個(gè)百分點(diǎn)，至29.8%(表七)。

　　.2009第4季度，高檔住宅售價(jià)依舊呈現(xiàn)增長態(tài)勢(shì)，環(huán)比上漲了2.47%，至每平方米32,389元(US$4,742)(圖四)。尤其是順義別墅區(qū)，受到區(qū)域土地價(jià)格急劇抬升的影響，現(xiàn)有項(xiàng)目價(jià)格增幅明顯，致使區(qū)域平均售價(jià)環(huán)比增長了16.5%，為所有區(qū)域里面增幅最高的(圖五)。

　　.雖然一般說來年初往往由于假期集中，是租賃市場(chǎng)的淡季。但鑒于近期住宅價(jià)格居高不下且有越演越烈的趨勢(shì)，一些持幣待購者可能會(huì)繼續(xù)選擇一邊租房一邊觀望市場(chǎng)，這些人群將對(duì)穩(wěn)定租賃市場(chǎng)的需求起到一定作用。預(yù)計(jì)下季度高檔住宅租賃市場(chǎng)的租金和空置率將維持穩(wěn)定。而銷售市場(chǎng)方面，預(yù)計(jì)價(jià)格將繼續(xù)保持增長的趨勢(shì)。

　　投資市場(chǎng)

　　.2009年第4季度，主要成交數(shù)量共計(jì)27宗，其中2宗為整棟物業(yè)成交。土地成交方面，主要集中在住宅、工業(yè)和綜合用途的地塊(表八)。

　　.與上季度相比，本季度的主要成交總額基本持平，為309.7億元(US$45.5億)。但從單個(gè)交易來看，不難看出北京土地市場(chǎng)在這一季度的狂熱表現(xiàn)，出現(xiàn)了多個(gè)土地總價(jià)高、樓面地價(jià)高的成交。例如，大龍地產(chǎn)在順義別墅區(qū)以50.5億元(US$7.4億)競(jìng)得的低密度住宅用地；以及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在亦莊以48億元(US$7億)競(jìng)得的住宅用地。后者的樓面地價(jià)甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于目前在售的住宅項(xiàng)目均價(jià)(表九、十)。

　　.大宗物業(yè)買賣方面，成交依舊來自于內(nèi)資客戶。包括SOHO中國收購位于東三環(huán)的嘉盛中心，以及北京華融基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資公司收購首都時(shí)代廣場(chǎng)(表十)。

　　定義

　　可出租面積

　　可供出租且可立即使用的樓面總面積，其空間可能空置或被占用，且隨時(shí)可供使用。

　　空置率

　　可出租面積與樓面總面積之比。

　　開發(fā)中項(xiàng)目

　　由兩部分組成：

　　1.正在開發(fā)中的樓面，即在建或正在按甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)全面裝修的樓盤。

　　2.已獲得規(guī)劃許可/開發(fā)許可證、擬在日后興建的樓盤。

　　凈吸納量

　　一定時(shí)間內(nèi)樓面總占用面積的變化值，可正可負(fù)。

　　新供應(yīng)量

　　已投放市場(chǎng)且可立即使用的甲級(jí)樓盤面積。“可立即入住”指工程已竣工，即樓盤已獲使用許可證(如有需要)，或只缺少裝修。

　　預(yù)租售

　　竣工前已經(jīng)租出或售出的開發(fā)項(xiàng)目。

　　最優(yōu)租金

　　品質(zhì)優(yōu)、規(guī)格高、地段好的典型建筑/單元在簽訂良好(即Q可靠)租約下可達(dá)到的最高租金。(特別注意：此處是凈租金，不包含服務(wù)費(fèi)和稅費(fèi)，以標(biāo)準(zhǔn)租約為準(zhǔn)，不包括特定市場(chǎng)的非常規(guī)約定)

　　租金

　　除特別注明外，指租賃交易總額，不包含管理費(fèi)用和其它支出。

　　最優(yōu)物業(yè)回報(bào)率

　　品質(zhì)優(yōu)、規(guī)格高、地段好的典型建筑/單元在簽訂良好(即可靠)租約下可達(dá)到的最好(即最低)收益率。(特別注意：此處是凈收益，由凈收入減去所有不可回收的支出后的值除以采購成本得出，不包含交易費(fèi)用和稅費(fèi)。)

　　一般市場(chǎng)回報(bào)率

　　年租賃總額與物業(yè)資本價(jià)值之比。

　　存量

　　商用與公用兩部分中已售出或租出面積和空置面積的總量。

　　占用面積

　　已被使用的樓面面積，包括下列幾項(xiàng)：

　　(i)出售/出租給最終使用者的辦公室

　　(ii)預(yù)售/預(yù)租給使用者的開發(fā)項(xiàng)目

　　(iii)自用業(yè)主購買永久地權(quán)或長期租用地權(quán)

　　(特別注意：此項(xiàng)包括轉(zhuǎn)租，但不包括續(xù)租。)

　　空置面積

　　即未被使用的樓面面積，可能已售/已租或尚未租售(無論是因?yàn)樽鈶魰何词褂谩⒄谘b修或業(yè)主有意空置)。