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　　物業(yè)銷售再現(xiàn)繁榮，租賃市場平穩(wěn)筑底

　　2010年1月12日，廣州-2009年，盡管外圍經(jīng)濟(jì)在金融風(fēng)暴的肆虐下舉步維艱，中國經(jīng)濟(jì)卻依然成功地保持增長，只是步伐稍微放緩，而國內(nèi)的房地產(chǎn)市場更是絕處逢生。早前國家為應(yīng)對金融危機(jī)推出了一攬子經(jīng)濟(jì)刺激政策，房地產(chǎn)成為率先受益的行業(yè)之一。由于流動性充裕及短期性救市措施的實施激發(fā)了物業(yè)購置需求，廣州深圳兩地的房地產(chǎn)銷售市場迅速回升，銷售量及價格明顯上漲，重現(xiàn)一片繁榮景象。相比之下，與實體經(jīng)濟(jì)聯(lián)系較為緊密的租賃市場則表現(xiàn)相對平穩(wěn)：優(yōu)質(zhì)辦公樓租金下滑逐季放緩，底部漸現(xiàn)；主要購物中心的空置率保持低位，租金穩(wěn)中有升；工業(yè)廠房和物流設(shè)施租金受出口減少的拖累略有回落。

　　經(jīng)濟(jì)背景

　　在蓬勃的國內(nèi)消費需求和大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資的支撐下，廣州深圳兩地的經(jīng)濟(jì)在2009年均逐步走出國際金融危機(jī)的陰影，實現(xiàn)了穩(wěn)定增長。其中，經(jīng)濟(jì)增長的"內(nèi)源性"因素尤為喜人，成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的主要動力，前11個月廣州和深圳兩地的固定資產(chǎn)投資和消費品零售總額同比均獲得雙位數(shù)的大幅度增長。相比之下，兩地的外源性經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域因受外部經(jīng)濟(jì)不景氣的影響，年內(nèi)表現(xiàn)依然較弱。據(jù)目前的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，即使降幅呈逐步收窄的趨勢，兩地的商品進(jìn)出口總值仍將處于同比負(fù)增長的狀態(tài)，而外商直接投資全年維持低增長水平。

　　內(nèi)資需求支撐優(yōu)質(zhì)辦公樓市場

　　受金融危機(jī)的沖擊，2009年廣州深圳兩地優(yōu)質(zhì)辦公樓市場的外資需求出現(xiàn)了一定程度的萎縮。相反，國內(nèi)企業(yè)對優(yōu)質(zhì)辦公樓的需求卻在2009年強(qiáng)勁增長，成為吸納優(yōu)質(zhì)辦公樓空間的主要力量，尤其是以銀行、保險公司和證券公司為代表的國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)和本地民營企業(yè)設(shè)立總部和分支機(jī)構(gòu)的需求顯著增加，從而造就了多起大宗辦公樓物業(yè)買賣交易。在廣州，國家開發(fā)銀行、上海浦東發(fā)展銀行和廣東發(fā)展銀行等金融機(jī)構(gòu)先后在珠江新城購入大面積的辦公樓物業(yè)以作自用，而中信證券則斥資10.4億元人民幣整購深圳卓越時代廣場二期作為新的總部辦公樓。不僅如此，國內(nèi)企業(yè)在兩地的優(yōu)質(zhì)辦公樓租賃市場也異常活躍，中金公司、中國石油、華能國際等企業(yè)在年內(nèi)紛紛遷入廣州的甲級辦公樓。深圳市場則錄得多宗集中在福田區(qū)新建辦公樓的大面積租賃成交，承租方主要也是在本地擴(kuò)張或設(shè)立新分支機(jī)構(gòu)的國內(nèi)銀行，如建設(shè)銀行、江蘇銀行和包商銀行等。

　　兩地優(yōu)質(zhì)辦公樓的平均租金在2009年全年均錄得下跌。2009年年末廣州優(yōu)質(zhì)辦公樓的平均月租金為每平方米92.2元人民幣，較去年同期下降10.7%，但年內(nèi)租金跌幅逐季收窄，并且在年底趨于穩(wěn)定。深圳優(yōu)質(zhì)辦公樓租金全年跌幅只有1.9%，而且租賃活動從三季度起已開始漸趨活躍，租金亦于四季度恢復(fù)增長，錄得2.0%的小幅環(huán)比漲幅。與廣州的大宗辦公樓買賣成交活躍不同，深圳的優(yōu)質(zhì)辦公樓在散售市場表現(xiàn)突出，辦公樓價格年內(nèi)大幅攀升26.4%。兩市全年分別有新增供應(yīng)32萬平方米(廣州)及28萬平方米(深圳)。截至2009年底，廣州優(yōu)質(zhì)辦公樓整體空置率略升至15.2%，而深圳則保持8.5%的低空置率水平。

　　據(jù)世邦魏理仕的初步統(tǒng)計，2010年兩地優(yōu)質(zhì)辦公樓的供應(yīng)量均不小，廣州新增供應(yīng)可能接近100萬平方米，而深圳也將有超過70萬平方米的供應(yīng)量，其中不乏體量巨大、品質(zhì)高端的物業(yè)。盡管我們預(yù)期國內(nèi)企業(yè)對優(yōu)質(zhì)辦公樓空間的需求仍將保持高速的增長，同時許多大型跨國公司也已經(jīng)重啟了搬遷和擴(kuò)租計劃，其需求有望在明年實現(xiàn)全面回升，但是龐大的供應(yīng)量依然將在短期內(nèi)推高市場空置率，尤其是廣州市場。此外，即將入市的高品質(zhì)物業(yè)有望帶動租金走出谷底，不過在大量新增供應(yīng)入市競爭的情況下，預(yù)計租金上漲空間有限。

　　優(yōu)質(zhì)商鋪租賃市場表現(xiàn)平穩(wěn)

　　受益于繁榮穩(wěn)定的國內(nèi)消費市場，2009年大型優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)相比其他各種物業(yè)類型而言租賃表現(xiàn)最為穩(wěn)定。廣州優(yōu)質(zhì)商鋪的租金年內(nèi)保持小幅波動，首層鋪位的平均租金在有新增供應(yīng)低價入市的前提下全年僅錄得3.9%的輕微降幅。位于天河CBD商圈的柏西商都和東方寶泰購物廣場分別在2009年年初和年末開業(yè)，為廣州優(yōu)質(zhì)商鋪市場帶來了久違的新增供應(yīng)。由于新建購物中心的開業(yè)和現(xiàn)有購物中心的租戶調(diào)整，年底優(yōu)質(zhì)商鋪的整體空置率較去年上升3.2個百分點，至11.5%。深圳市場租賃交投活躍，年末租金較2008年同期輕微上漲1.6%。餐飲租戶仍然是最活躍的租戶群體，國際快速時裝品牌也是2009年深圳零售市場的亮點，ZARA和Uniqlo自2008年進(jìn)入深圳以來，迄今已在深圳分別擁有三間和四間門店。年內(nèi)唯一的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)-萬象城二期更引入了多個首次進(jìn)駐深圳的世界頂級奢侈品牌。由于部分運營中的購物中心不斷地調(diào)整租戶，年末市場空置率處于10.7%的水平，較去年上漲了5.3個百分點。

　　預(yù)計明年廣州將有多個購物中心在2010年的廣州亞運會之前開業(yè)，屆時將迎來購物中心開業(yè)的高峰期?，F(xiàn)階段已有多個項目展開預(yù)租，獲得了眾多外資品牌零售商的青睞：如太古匯獲得了LV、Prada和Fendi等奢侈品牌的預(yù)租；ZARA簽約將進(jìn)駐萬菱匯；廣州友誼商店整體租賃廣州國際金融中心裙樓商鋪，廣百百貨已簽約入駐珠江太陽城廣場。隨著這批項目的入市，明年廣州將一改優(yōu)質(zhì)商鋪供應(yīng)嚴(yán)重缺乏的局面，預(yù)計商鋪的空置率將出現(xiàn)一定程度的上升，而租金將因供應(yīng)及競爭的增加而有所下降。2010年，廣州商鋪市場的格局將出現(xiàn)較大的改觀。

　　深圳市場未來一年也將有超過20萬平方米的新增優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)投入使用，包括位于羅湖百仕達(dá)區(qū)域的喜薈城和羅湖區(qū)蔡屋圍的KKMall，目前預(yù)租情況良好，已預(yù)簽多家首次進(jìn)入深圳的零售品牌，包括香港的UA院線、北京的餐飲品牌俏江南和新加坡的大食代。由于供應(yīng)及需求穩(wěn)定，預(yù)計明年市場租金整體變化不大。

　　豪宅銷售再創(chuàng)輝煌

　　為應(yīng)對國際金融危機(jī)，中國政府在2008年年底出臺了一系列經(jīng)濟(jì)刺激措施，同時調(diào)整了原本收緊的房地產(chǎn)政策，國內(nèi)樓市成為了第一批受益重振的市場之一。由年初在之前受抑制的居住需求的帶動，至下半年演變成以通脹預(yù)期引發(fā)的投資需求為主導(dǎo)，廣州和深圳的豪宅銷售市場在短短的一年內(nèi)奇跡般地完成了回暖反彈，重新暢旺并再創(chuàng)輝煌的過程。深圳和廣州兩地的豪宅銷售價格在過去的十二個月內(nèi)累計分別攀升24%和30%。至2009年末，兩地的一手豪宅價格均已超過上一輪房產(chǎn)周期的峰值，分別達(dá)到每平方米34,846元(深圳)和24,722元(廣州)。與此同時，豪宅供應(yīng)量明顯增加，市場比重加大，進(jìn)一步推高了一手市場成交均價。在深圳，南山后海區(qū)域是年內(nèi)豪宅供應(yīng)最為集中的地區(qū)，而珠江新城則是廣州豪宅供應(yīng)的焦點地區(qū)。

　　而豪宅租賃市場則是另一番景象，由于供應(yīng)過量和需求增長不足，廣州豪宅租金全年下跌5.2%，至歷史低位，但跌幅較上一年有所放緩。隨著2010年大量寫字樓項目在珠江新城落成，相信將為區(qū)域內(nèi)的豪宅租賃市場帶來新增客源，該區(qū)域租金將在需求增長的帶動下觸底回穩(wěn)。2010年廣州將迎來服務(wù)式公寓供應(yīng)高峰，將給高端服務(wù)式公寓租賃市場帶來較大的壓力。深圳市場2009年的亮點在于年內(nèi)有三個高檔服務(wù)式公寓投入使用，包括首次進(jìn)入深圳的世界最大的服務(wù)公寓運營商-雅詩閣國際擁有和管理的深圳盛捷花園城服務(wù)式公寓。然而，優(yōu)質(zhì)服務(wù)公寓的租金仍然錄得2.5%的年度跌幅。

　　寬松的信貸環(huán)境以及樓市優(yōu)惠政策隨著2009年年底開始相繼出臺的各種措施正在逐步收緊，房地產(chǎn)市場在未來一段時間將面臨新一輪的政策緊縮期。加上住宅價格經(jīng)過大半年的急速上漲，已經(jīng)重回高位，預(yù)計未來一年廣州深圳豪宅價格繼續(xù)大幅上漲的空間很小。但鑒于深圳前兩年政府出讓的居住用地不多，現(xiàn)時區(qū)位優(yōu)越的可開發(fā)土地資源更加有限，未來豪宅供應(yīng)將呈下降趨勢，因而價格大幅下跌的可能性不大。廣州豪宅供應(yīng)的主要區(qū)域珠江新城未開發(fā)的住宅用地也越來越少，預(yù)計明年該區(qū)域豪宅的新增供應(yīng)量較2009年將有一定幅度的減少，而珠江新城作為廣州CBD的價值正在逐漸釋放，區(qū)域內(nèi)住宅的價值也將隨之提升，只是其空間將受到政策環(huán)境變化的制約。

　　工業(yè)及物流物業(yè)市場

　　兩地工業(yè)及物流物業(yè)租賃受對外貿(mào)易萎縮的影響，租金均有不同程度的下滑。在廣州，廠房物業(yè)受到的影響最大，2009年全年租金跌幅達(dá)到13.3%，而物流設(shè)施租金得到來自于國內(nèi)批發(fā)零售商需求的支撐，僅下跌1.6%。深圳方面，由于年內(nèi)有高品質(zhì)的倉儲設(shè)施--鹽田港普洛斯國際物流園一期竣工投入使用，帶動物流設(shè)施租金回升，年內(nèi)僅下跌1.6%；而受到金融危機(jī)嚴(yán)重影響的廠房設(shè)施，由于年底工業(yè)生產(chǎn)得以恢復(fù)，第四季度租賃回暖，全年僅下跌3.7%。2010年預(yù)計外部需求將逐漸復(fù)蘇且國內(nèi)需求也將繼續(xù)保持增長，工業(yè)及物流物業(yè)的需求有望走出低谷，實現(xiàn)增長。

　　大宗物業(yè)投資冷熱不均

　　廣州和深圳兩地的大宗物業(yè)投資市場在2009年的表現(xiàn)反差明顯。廣州的大宗物業(yè)投資從第二季度開始表現(xiàn)異?；钴S，主要成因有：國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)和港資企業(yè)先后大手筆購置辦公物業(yè)作為自用以外；由于政府加大查處閑置用地的力度，促使許多閑置用地或者爛尾項目重新流入市場，加之一級土地市場競爭日趨激烈，內(nèi)地和港資開發(fā)商紛紛在二級土地市場吸納性價比相對較高的二手土地和開發(fā)項目。廣州2009年全年共有15宗買賣交易完成，成交總金額達(dá)到106.7億元人民幣，是2008年的14倍。反觀物業(yè)價格相對較高的深圳市場，則依然風(fēng)平浪靜，全年只錄得5宗買賣交易，交易總金額只有約23億元人民幣。