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　　奪冠大熱門綠城和保利的銷售業(yè)績最終分別鎖定在了513億元 （加上協(xié)議金額的總和為531.5億元）和430億元，而萬科已經(jīng)不動聲色地刷新到了634億元。

　　僅僅用了1年時間，綠城的銷售金額由2008年的152億元躍升至2009年的531億元； 保利地產(chǎn)(行情 股吧)的銷售金額由2008年的205億元躍升至2009年的430億元，超過中海地產(chǎn)的413億元。

　　中國地產(chǎn)行業(yè)一直是風云變幻，但從多數(shù)年份的情況來看，發(fā)展是主旋律，變化的要素主要在于發(fā)展速度的快慢；像2009年這樣排名出現(xiàn)“乾坤大挪移”式變化的年份比較罕見。

　　黑馬綠城

　　在這些變動的企業(yè)中，綠城這個半路殺出的程咬金也許是2009年中國房地產(chǎn)公司中最大的黑馬。就在年初，綠城老板宋衛(wèi)平還為綠城的高息債頭疼不已，甚至有傳言稱綠城資金鏈要斷了。

　　萬科顯然不再能像當初那樣穩(wěn)坐泰山。

　　當宋衛(wèi)平信誓旦旦地宣言自己要超越萬科，并挑釁說“萬科蓋的房子太粗糙”、“搶先降價不講行業(yè)責任”、“不再拿萬科做榜樣”的時候，萬科的高層，包括王石和郁亮在內(nèi)，徹底被激怒了。

　　2004年，孫宏斌在一次論壇上當著所有媒體和聽眾的面宣布順馳的目標是超越萬科，在場的王石就說“不可能，萬科不是那么容易超越的”。如今，綠城的宋衛(wèi)平又一次扮演了這個挑戰(zhàn)老大權(quán)威的角色。

　　郁亮話里有話地回應(yīng)：“我們歡迎地產(chǎn)公司表達自己的理想，但頭把交椅也不是那么好坐的。”

　　郁亮說，當老大意味著主動承擔更多的社會責任。萬科一些員工更是憤憤不平，“就見大家比銷售，誰來比比納稅？”

　　萬科和綠城這兩家公司之間的芥蒂，已經(jīng)擺到桌面上來了。

　　綠城做老大的可能性有多大？宋衛(wèi)平真的有做老大的野心？還是只是借機表達一下對萬科的不滿？

　　宋衛(wèi)平對萬科的不滿可能要追溯到2008年的房地產(chǎn)觀望期，王石預(yù)言房地產(chǎn)行業(yè)面臨拐點，萬科“松山湖會議”內(nèi)容紀要的傳聞廣泛流傳，隨即，萬科在多個城市啟動了降價銷售快速回籠資金的策略，包括在杭州。萬科在杭州的重點項目之一魅力之城打出了 7.5折的超低折扣，而距離這一項目十分鐘車程的正是綠城的一個重要項目綠城？麗江。

　　也許萬科在其他城市率先啟動價格戰(zhàn)，大部分開發(fā)商都敢怒不敢言，但偏偏這個總部偏安江南一隅的綠城老板宋衛(wèi)平例外。面對萬科的降價，宋衛(wèi)平言辭激烈：“綠城決不會跟降！”

　　宋衛(wèi)平說，盡管萬科高層已經(jīng)出面辟謠，但他“寧可相信松山湖會議紀要的內(nèi)容是真的”。 “像萬科降這么大的幅度，也可能是他們領(lǐng)導(dǎo)層比較年輕的關(guān)系，我也搞不清楚，在他們?nèi)A東區(qū)片也好，上海區(qū)片也好，也可能是公司里面的考核指標、價格指標，有很多因素決定它的行為。……有人討論，說萬科這樣做，我們怎么辦？我說我們與他們比干什么？我們是一個客戶都不愿意得罪的。”

　　不過，宋衛(wèi)平這次可能真的不只是意氣用事，而是對坐頭把交椅有了具體的計劃，想動真格了。

　　“我們對2010年的經(jīng)濟發(fā)展看法是積極的，因為我們這么多人口要進行城市化是全世界沒有碰到的。綠城2010年銷售目標是585億元。一般來說，200個億的土地大概可以帶來500個億的銷售額。而2011年我們有1400億的可售房，如果完成70％，就可以達到1000億的銷售額。我們想快速觸碰1000億的這條線，我們會與其他公司在1000億的水平上爭奪第一的位置。這個第一名是業(yè)務(wù)數(shù)量的第一名和品質(zhì)的第一名。”宋衛(wèi)平具體闡述了他的 “爭第一”計劃的步驟和可行性。

　　宋衛(wèi)平表示綠城的最大優(yōu)勢在于品質(zhì)，這方面綠城現(xiàn)在沒有競爭對手，“因為能像我們這樣做事的只有我們一家。這么多年我把房地產(chǎn)看得很神圣，但我沒有看到其他哪家公司把房地產(chǎn)看得很神圣，這是我們最大的優(yōu)勢。”

　　盡管萬科和綠城的主攻專業(yè)都是住宅，但兩家公司在具體產(chǎn)品定位上的區(qū)別很明顯。

　　有業(yè)內(nèi)人士特地把萬科和綠城作了全方位的對比，例如從產(chǎn)品上來看，“萬科的產(chǎn)品，沒有個案，現(xiàn)在更是提倡工廠式模塊化開發(fā)，以后造房子和搭積木沒區(qū)別；綠城的產(chǎn)品，都是個案，每個項目的廁所裝修老宋（編者注：指宋衛(wèi)平）都看，住宅已經(jīng)升級了三代，至少在方案階段，算得上純手工”。

　　不僅僅是產(chǎn)品形式的鮮明對比，從產(chǎn)品銷售單價和客戶群分布上，兩家企業(yè)也存在明顯區(qū)別。綠城2009年的銷售單價達到14530元/平方米，而萬科只有9431元/平方米。

　　從銷售金額上來看，宋衛(wèi)平所說的后年達到1000億元銷售額并且超過萬科的目標，在政策環(huán)境平穩(wěn)寬松、市場向好、綠城本身經(jīng)營管理方面沒有出現(xiàn)大問題的前提下，實現(xiàn)的可能性還是不小的。因為從單價來看綠城占了不少便宜，多賣1平方米取得的銷售金額，萬科要賣1.5平方米才能趕上。

　　盡管如此，萬科卻繞開了和覬覦老大地位的綠城等公司的正面交鋒，不再執(zhí)著于保持銷售金額和銷售面積的龍頭地位，反而將擴大酒店、商業(yè)地產(chǎn)等持有型物業(yè)的開發(fā)比例，不在乎這一舉動可能對銷售面積和金額等數(shù)據(jù)造成的影響，并著力轉(zhuǎn)向住宅產(chǎn)業(yè)化和綠色住宅開發(fā)，意圖在這些前沿領(lǐng)域取得行業(yè)標準的制定權(quán)。王石對于保持萬科的老大地位具有相當?shù)淖孕牛硎荆?ldquo;大家都說超越萬科，是因為他們不知道萬科擁有什么。”

　　萬科的法寶究竟是什么？

　　“像萬科這樣的公司，競爭的層次已經(jīng)不是在銷售金額、銷售面積、土地儲備這些數(shù)據(jù)上了，也不是利潤的最大化，而是利潤的平滑和持續(xù)性，比如說今年完成多少，明年可以高一些但不能高得太離譜，否則后年的壓力會增大。如果今年業(yè)績超出銷售目標太多了，財務(wù)上要考慮把年底的一部分業(yè)績勻到下一年，使得每年的利潤水平不會起伏太大。他們也不做區(qū)域價格的制定者。而對大多數(shù)房地產(chǎn)公司而言，利潤當然是越高越好，價格是能賣多高絕不賣低。”一位分析師表示。

　　從財務(wù)狀況來看，萬科的財務(wù)穩(wěn)健度比綠城略勝一籌。

　　在江南證券金融研究所特約研究員杜麗虹發(fā)表于2009年6月的一份中國房地產(chǎn)上市公司綜合實力排名中，萬科的財務(wù)安全性排名位居前列，而綠城的財務(wù)風險則比較大；萬科和綠城擁有不同利潤水平下的最高周轉(zhuǎn)效率；在平均運營效率和極限增長速度方面，萬科略高于綠城。盡管2009年下半年綠城由于項目銷售形勢紅火，得以迅速回籠大量資金，擺脫了財務(wù)隱憂，但綠城的負債率一度仍高達140%。

　　對于銀行和房地產(chǎn)公司的關(guān)系，宋衛(wèi)平坦率地說：“我們現(xiàn)在主要是給合作伙伴銀行打工，如果再有冬天，希望你們(銀行)不給棉襖，給件穿舊了的羊毛衫也可以。”

　　宋衛(wèi)平還說，他從來不把為股東賺錢放在第一位，員工和客戶比股東重要，要先滿足他們，就是要造最好的房子。

　　量宇金融董事長、前渣打直投部中華區(qū)總裁陳凡曾經(jīng)形容，綠城這樣的房地產(chǎn)公司是“農(nóng)民企業(yè)”，老老實實把房子蓋好了賣，一分錢一分貨；而一些房地產(chǎn)企業(yè)則走上了“獵人企業(yè)”的道路，更多地是借助資產(chǎn)和資本增值來掙錢，產(chǎn)品做成什么樣并不是這些企業(yè)家最關(guān)心的問題。

　　地王獵手保利

　　在2009年吃飽的地主們，能否將肚子里的 “地王”按期消化？這，恐怕是2009年大肆拿地的保利、中海、綠城等房地產(chǎn)公司所要努力思考的問題。

　　在地王、土地儲備量、最高單價這三個問題上，萬科一向有鮮明的三不政策：不拿地王、不囤地、不做行業(yè)價格制定者。在2009年1—11月，萬科新增權(quán)益土地儲備546.4萬平方米，支付土地價款105.4億元，多家房地產(chǎn)企業(yè)的新增土地儲備均超萬科。

　　以保利為例，2009年，保利在土地市場上披荊斬棘，截至2009年11月，保利已為新增土地儲備支付地價款近400億元，完成土地擴張超千萬平方米，在北京、廣州、重慶、南京、長沙等城市制造多個地王。事實上，早在2009年前8個月，保利地產(chǎn)花在土地市場上的資金已超過百億，而9月相繼在青島、長春、南京、上海、杭州、重慶和佛山獲得210萬平方米土儲，斥資近百億，10月又分別在杭州、南京以及佛山奪得三地塊，并獨攬廣州花都馬溪村“巨無霸”地塊和琶洲村的城中村改造項目，又投入近百億資金。而其“胃口”顯然并未滿足，12月在購地上又花費七八十億元。

　　保利2009年全年的銷售收入為430億元，這些收入相當于全部花在2009年新增土地儲備上了。

　　在2010年，房地產(chǎn)企業(yè)首先面臨的可能就是宏觀調(diào)控的影響。2010年1月5 日—6日召開的2010年央行工作會議已經(jīng)定調(diào)，2010年繼續(xù)強調(diào)實施適度寬松的貨幣政策，但要防范信貸風險和系統(tǒng)性金融風險，尤其是嚴控新開工項目貸款，還要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場變化，嚴格執(zhí)行有關(guān)房地產(chǎn)信貸政策。

　　如果說2009年中國房地產(chǎn)市場的突然火爆和信貸環(huán)境導(dǎo)致的寬松甚至過度寬松的流動性有很大關(guān)系，那么2010年房地產(chǎn)公司信貸和資本市場融資以及再融資兩大關(guān)口的同時收緊，對這些2009年下半年以來狂飆突進的房地產(chǎn)公司又意味著什么？2010年會不會重演2007年底開始的房地產(chǎn)全行業(yè)盤整局面？這也許是2010年最大的懸念。