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　　盡管經(jīng)歷了2008年全球金融危機的嚴(yán)重影響，09年的深圳寫字樓市場卻已快速回暖，在短短的一年時間內(nèi)，呈現(xiàn)出與08年截然不同的面貌。

　　“暖風(fēng)熏得市場醉”：09年寫字樓市場漸行漸暖

　　一季度，乍暖還寒

　　每年1-3月份的第一季度，受公歷及農(nóng)歷新年的影響，通常是寫字樓市場成交的淡季，09年第一季度更可以用“慘淡”一詞形容。正所謂“城門失火，殃及池魚”，在全球金融危機的影響下，在深的高端企業(yè)(主要是歐美跨國企業(yè))客戶大幅削減行政開支，嚴(yán)格控制成本，辦公需求急劇縮水，外資企業(yè)紛紛暫緩或擱置寫字樓搬遷計劃，采取“一動不如一靜”的保守策略。為求減少搬遷及裝修等非必要性支出，外企均以續(xù)租或與業(yè)主洽談減免租金為主要的經(jīng)營策略，甲級寫字樓受影響最為明顯，租賃成交大幅減少。

　　受此影響，深圳高端寫字樓市場明顯受挫，并帶動整個市場租金調(diào)整，空置率明顯上升。全市一季度的甲級寫字樓吸納量罕有地降為負(fù)數(shù)，空置率則上升至11。4%。雖然住宅銷售市場已開始升溫，寫字樓銷售市場卻反應(yīng)平淡，對經(jīng)濟前景的不樂觀使得大部分關(guān)注市場的買家保持謹(jǐn)慎態(tài)度，成交量及銷售價格均未見增長。在春寒料峭之中寫字樓市場顯得尤為冷淡。

　　二季度，初現(xiàn)回暖

　　至09年第二季度，住宅一二手市場已逐漸呈現(xiàn)回暖的趨勢，寬松信貸環(huán)境和國內(nèi)經(jīng)濟復(fù)蘇漸趨明朗的環(huán)境刺激下，寫字樓銷售市場首先出現(xiàn)反彈。6月份，卓越世紀(jì)中心3號樓入市，在市場的質(zhì)疑和觀望中實現(xiàn)每平方米3萬元以上的成交均價，為銷售市場率先迎來拐點。租賃市場的回暖稍顯滯后，09年二季度整體表現(xiàn)平穩(wěn)，租賃活動較第一季度則明顯活躍，空置率環(huán)比下降1個百分點。除少量的新增租賃需求外，租賃需求的主要來源卻是存量需求的轉(zhuǎn)移，并導(dǎo)致羅湖區(qū)空置率繼續(xù)上升。由于企業(yè)對于租賃成本的控制較為嚴(yán)格，在經(jīng)濟境況沒有好轉(zhuǎn)的情況下，租金總體繼續(xù)呈現(xiàn)小幅下調(diào)。

　　三季度，風(fēng)和日暖

　　受第2季度銷售市場的持續(xù)影響，第三季度入市銷售的NEO企業(yè)大道B/C棟、卓越世紀(jì)中心4號樓、中央西谷、天利中央廣場二期等均實現(xiàn)良好成交，投資者的回歸及客戶的正面反饋為市場帶來強烈的信心，并推動銷售價格一路上漲，DTZ寫字樓銷售價格指數(shù)按季度錄得環(huán)比10。2%的增幅，銷售市場上升的趨勢已毋庸置疑。在租賃市場上，全市甲級寫字樓空置率進一步下降至9%，成為全國主要大中城市*中唯一一個空置率在10%以下的城市。第二季度末入伙的甲級寫字樓物業(yè)時代科技大廈代表了三季度租賃市場的走勢。時代科技大廈于入市三個月內(nèi)，實現(xiàn)了80%以上的租賃成交，租戶平均面積在2000平方米以上，帶動全市甲級寫字樓吸納量較第2季度上升40%以上。深圳寫字樓租售市場均已明顯上升，市場漸呈出“風(fēng)和日暖”之勢。

　　*包括北京、上海、廣州、杭州、武漢、西安、重慶、成都、大連、南京、青島、沈陽、天津及深圳等城市。

　　四季度，暖意襲人

　　在國內(nèi)經(jīng)濟保增長目標(biāo)實現(xiàn)已無憂慮的背景下，寫字樓市場信心在年末進一步增強，并推動寫字樓租賃需求增加，全市甲級寫字樓吸納量達(dá)到8。1萬平方米。受此拉動，四季度全市甲級寫字樓租金繼續(xù)穩(wěn)步上揚，較三季度末小幅上升1。6%，達(dá)到每月每平方米125。2元。銷售市場承續(xù)二、三季度的升勢，并開始試探每平方米4萬元的高位，與07年市場最高位時已相差無幾。銷售市場的回暖速度之快出乎大多數(shù)人預(yù)料，襲人的暖意中已經(jīng)帶有幾分炙熱。

　　2010年深圳寫字樓市場展望

　　經(jīng)歷08年金融危機、09年經(jīng)濟復(fù)蘇之后，2010年深圳寫字樓市場無疑將迎來新的發(fā)展空間。

　　外資高端客戶將重回市場

　　在全球經(jīng)濟形勢逐漸好轉(zhuǎn)的整體趨勢下，08至09年積累的外資企業(yè)辦公需求將得到逐步的釋放，為深圳高端寫字樓市場帶來新一輪的增長空間。但外企的租賃需求預(yù)計仍將謹(jǐn)慎樂觀，租金承受能力較為保守，傾向于成交高端且租金優(yōu)惠的物業(yè)。由于新近入市的物業(yè)大多集中于福田中心區(qū)及中心西區(qū)，深圳高端寫字樓客戶西移的趨勢仍將持續(xù)。國內(nèi)企業(yè)的需求在中國宏觀經(jīng)濟向好的帶動下，仍將繼續(xù)維持良好的需求。

　　深圳市場迎來新的地標(biāo)物業(yè)

　　2010年底，京基金融中心將進入寫字樓市場，帶來17。5萬平方米的新增供應(yīng)，填補羅湖區(qū)近幾年甲級寫字樓物業(yè)供應(yīng)的空白。作為深圳新一代的地標(biāo)性建筑，京基金融中心將以439米的高度超越地王大廈，為羅湖及深圳的寫字樓市場帶來新的發(fā)展機遇。

　　銷售市場謹(jǐn)慎樂觀

　　09年底，深圳寫字樓銷售價格已接近歷史最高水平，預(yù)計到2010年，在各項市場利好因素的刺激下，寫字樓銷售價格仍將持續(xù)試探市場高位。在租金水平穩(wěn)中微升的背景下，快速上漲的銷售價格勢必導(dǎo)致投資回報率的降低，也導(dǎo)致投資寫字樓市場風(fēng)險的增加。

　　多項利好因素帶動，寫字樓市場有望進一步向好

　　亮點一：政策利好頻出

　　09年上半年，寬松的信貸政策是寫字樓銷售市場復(fù)蘇的關(guān)鍵因素之一，受此影響，寫字樓投資客戶重回市場主流，成為推動寫字樓銷售價格持續(xù)攀升的主要力量。

　　09年下半年，深圳取消商業(yè)地產(chǎn)限外令，為外資購買寫字樓物業(yè)打開了新的窗口。雖然短期內(nèi)尚未顯示出對寫字樓買賣交易構(gòu)成的直接刺激，但預(yù)計隨著政策的逐步消化，將對后市產(chǎn)生積極的影響。

　　12月1日，深圳城市更新辦法實施，亦為寫字樓市場帶來新的發(fā)展空間。由于涉及可改造更新的城市項目一般均位于核心城區(qū)，商業(yè)價值巨大，這就為上述城市更新項目改為寫字樓、零售商業(yè)等高附加值業(yè)態(tài)提供寬闊的市場空間?？梢灶A(yù)計，在城市更新細(xì)則落實之后，深圳寫字樓市場將添加更多活力與變化。

　　亮點二：金融業(yè)占據(jù)深圳寫字樓市場的絕對核心地位

　　在全球金融危機的影響下，外資金融業(yè)受到了前所未有的打擊，卻也為國內(nèi)金融業(yè)發(fā)展提供了極大的空間，這一點，從金融業(yè)在深圳寫字樓市場的急速擴張可見一斑。

　　金融總部物業(yè)齊聚中心區(qū)

　　中心區(qū)原高交會館地塊，新建的五棟甲級寫字樓物業(yè)均為金融企業(yè)或機構(gòu)的總部，包括深交所、博時基金、南方基金、招商銀行、建設(shè)銀行和太平保險在內(nèi)，多家金融類企業(yè)總部集聚中心區(qū)北區(qū)；與之南北相望的中心區(qū)金融辦地塊，招商證券和華安保險的總部均于2月份奠基動工，第一創(chuàng)業(yè)、中國人壽、中信銀行、國信證券等亦已獲得相關(guān)地塊的開發(fā)使用權(quán)。上述金融企業(yè)總部的設(shè)立，進一步加快了深圳建設(shè)金融中心的步伐，為寫字樓市場帶來大量高品質(zhì)的總部物業(yè)，勢必推動深圳寫字樓物業(yè)品質(zhì)的進一步提升。

　　國內(nèi)金融類企業(yè)推動寫字樓市場復(fù)蘇

　　深圳寫字樓租賃市場在09年年中復(fù)蘇，國內(nèi)金融類企業(yè)起著不可或缺的關(guān)鍵性作用。資金實力雄厚的國內(nèi)證券、銀行、保險公司紛紛擴張市場份額，由此導(dǎo)致對高端寫字樓市場需求的急劇攀升，拉高高端物業(yè)的租金水平，降低空置率，成為市場復(fù)蘇的核心動力。

　　創(chuàng)業(yè)板啟動進一步推動深圳高端寫字樓物業(yè)的發(fā)展

　　創(chuàng)業(yè)板的啟動，進一步加強深圳作為南中國金融中心的地位，除直接受惠的創(chuàng)業(yè)板上市企業(yè)外，作為其保薦人的金融類企業(yè)是市場最大的贏家。金融類企業(yè)的快速拓展，必將加大對高端寫字樓物業(yè)的需求，作為深圳市場最高端、承租能力最強的行業(yè)，金融業(yè)將大大推動寫字樓市場的發(fā)展，成為占據(jù)市場核心地位的行業(yè)。

　　亮點三：商務(wù)綜合體物業(yè)頻現(xiàn)，市場品質(zhì)快速提升

　　縱觀09年深圳寫字樓市場，從卓越世紀(jì)中心、NEO企業(yè)大道，到東海國際中心、大中華國際金融中心，綜合體物業(yè)無疑是市場最為耀眼的明星，東海國際中心更以其寫字樓物業(yè)超高的配置水平，成為市場下一代寫字樓物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。

　　綜合體物業(yè)以其完善的配套，歷來以為客戶提供的多項附加價值受到市場的追捧。我們可以看到，高端綜合體物業(yè)，如香港的UnionSquare及日本的六本木，無不代表城市新的發(fā)展方向，并作為城市新的標(biāo)志形象成為人們關(guān)注的核心。深圳多個綜合體物業(yè)的發(fā)展，在不斷提供深圳寫字樓物業(yè)水準(zhǔn)的同時，也預(yù)示著市場未來發(fā)展的方向，成為市場新的標(biāo)桿。