綠城集團(tuán)僅用3億元的資本就"撬動(dòng)"了15億元的信托資金。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)生鄧敏華 近日，綠城中國(guó)發(fā)布公告，公司與平安信托簽署協(xié)議，出售其在杭州西湖區(qū)的西溪濕地板塊項(xiàng)目50%的股權(quán)及委托貸款，平安信托則以與綠城成立15億的信托資金的形式收購(gòu)上述項(xiàng)目。

　　根據(jù)早前的消息，綠城集團(tuán)與平安信托簽署合作投資戰(zhàn)略框架協(xié)議，在3年內(nèi)，平安信托將向綠城提供150億元的信托資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

　　綠城集團(tuán)相關(guān)人士在接受觀點(diǎn)新媒體的采訪時(shí)表示，本次信托資金主要用于旗下項(xiàng)目"西溪．誠(chéng)園"的開(kāi)發(fā)。該項(xiàng)目位于杭州市緊鄰西湖區(qū)西溪濕地，文一西路以北，綠城育華學(xué)校西側(cè)，浙大紫金港校區(qū)南面，土地面積為89534平方米，建筑面積為287483平方米。

　　這是綠城與平安信托簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議之后，首個(gè)運(yùn)用信托來(lái)融資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。

　　西溪誠(chéng)園

　　在08年5月-7月份，宋衛(wèi)平帶隊(duì)四次參與杭州土地拍賣(mài)會(huì)，以總價(jià)41億盤(pán)下了西湖區(qū)將村毗連的四塊地皮，樓面價(jià)均價(jià)高達(dá)1萬(wàn)元/平方米，而本次項(xiàng)目開(kāi)發(fā)正好位于其中的兩塊地皮上。

　　綠城集團(tuán)投資者關(guān)系部的負(fù)責(zé)人在接受觀點(diǎn)新媒體訪問(wèn)時(shí)透露，本次信托的資金主要用于08年5月6日拿下1號(hào)和2號(hào)地塊的開(kāi)發(fā)。

　　兩地塊均位于杭州市西湖區(qū)，其中1號(hào)地塊東至雙龍村，南至規(guī)劃蔣村一號(hào)路，西至規(guī)劃蔣村六號(hào)路，北至政府儲(chǔ)備地塊，出讓面積為44664平方米；2號(hào)地塊東至規(guī)劃蔣村六號(hào)路，南至規(guī)劃蔣村一號(hào)路，西至規(guī)劃蔣村東路，北至規(guī)劃雙龍路，出讓面積為44870平方米，兩地塊的樓面均為10666元/平方米。

　　作為本次信托的標(biāo)的物，西溪.誠(chéng)園一期項(xiàng)目已經(jīng)于09年8月份正式開(kāi)工，11月28日進(jìn)行開(kāi)盤(pán)預(yù)售，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日的銷(xiāo)售金額就已達(dá)到了26億元。初步鎖定了未來(lái)收益。

　　一位接近綠城的杭州業(yè)內(nèi)人士在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，綠城該項(xiàng)目樓盤(pán)處于西溪板塊，地理位置優(yōu)越，開(kāi)盤(pán)時(shí)樓價(jià)達(dá)到了3萬(wàn)多每平方米。

　　綠城資本騰挪術(shù)

　　拿到地塊之后的綠城集團(tuán)，按照其一貫合作開(kāi)發(fā)方式，牽手浙江報(bào)業(yè)集團(tuán)共同開(kāi)發(fā)。08年7月，綠城房產(chǎn)與浙江報(bào)業(yè)綠城投資共同出資成立浙江報(bào)業(yè)項(xiàng)目公司，注冊(cè)資本為4億元。至09年12月31日，綠城房產(chǎn)出資3億元占有75%股權(quán)，而浙江報(bào)業(yè)綠城投資出資1億元，占有其余25%的股權(quán)。

　　盡管綠城集團(tuán)僅直接持有項(xiàng)目公司75%的股權(quán)，但由于綠城房產(chǎn)持有浙江報(bào)業(yè)綠城投資的50%的股權(quán)，且浙江報(bào)業(yè)集團(tuán)委托綠城房地產(chǎn)行使其股東權(quán)利及責(zé)任，實(shí)質(zhì)上，綠城集團(tuán)控制了項(xiàng)目公司100%的股權(quán)。

　　09年12月31日，綠城集團(tuán)以2億元出售該項(xiàng)目50%的股權(quán)予以平安信托，并透過(guò)若干銀行，為浙江報(bào)業(yè)項(xiàng)目公司提供13億元委托貸款，接著，綠城集團(tuán)將該委托貸款轉(zhuǎn)讓給平安信托。

　　平安信托在綠城集團(tuán)完成3億元的注資之后，將成立資金額達(dá)15億元的信托，其中2億元將用于購(gòu)買(mǎi)浙江報(bào)業(yè)項(xiàng)目公司50%股權(quán)，13億元用來(lái)購(gòu)買(mǎi)委托貸款。而項(xiàng)目公司所持有的地塊將作為這13億元委托貸款的抵押。

　　該筆委托貸款期限為自信托成立之日起的12個(gè)月，除非例外，可以延長(zhǎng)三個(gè)月，若委托貸款不延期，本金及所有應(yīng)計(jì)未償利息將按照10%X15/13初始年利率來(lái)計(jì)算。年利息率約為11.6%，遠(yuǎn)高于同期限的銀行貸款利息。

　　按照協(xié)議，在出售股權(quán)12個(gè)月之后，綠城集團(tuán)須以2億元回購(gòu)平安信托持有的項(xiàng)目50%股權(quán)。

　　截至到09年9月31日，浙江報(bào)業(yè)項(xiàng)目公司的總資產(chǎn)為22.34億元，其負(fù)債達(dá)到了21.37億元。僅此看來(lái)，綠城集團(tuán)僅用3億元的資本就"撬動(dòng)"了15億元的信托資金。

　　信托風(fēng)險(xiǎn)

　　綠城集團(tuán)08年拿西溪誠(chéng)園地塊時(shí)，樓面價(jià)超過(guò)了1萬(wàn)元/平方米，目前售其價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了其樓面地價(jià)，且其一期項(xiàng)目銷(xiāo)售良好，此類(lèi)利潤(rùn)空間大的項(xiàng)目，成為平安信托合作的首選。

　　信托投向利潤(rùn)豐厚的高端項(xiàng)目早有先例。在09年11月份，平安信托已經(jīng)與金地集團(tuán)聯(lián)手推出了國(guó)內(nèi)首款信托產(chǎn)品，而該信托產(chǎn)品的標(biāo)的為金地位于上海佘山頂級(jí)別墅項(xiàng)目。項(xiàng)目總投資為33億元，其中信托資金出資16.17億元。

　　然而，這對(duì)于企業(yè)而言似乎并非一種良性的融資渠道，"目前房地產(chǎn)信托其實(shí)是一種比較尷尬的融資渠道。其實(shí)際上是房地產(chǎn)企業(yè)在最無(wú)奈的情況下才會(huì)選用的融資渠道。"清華大學(xué)博士杜麗虹在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)指出，當(dāng)公司在財(cái)務(wù)壓力特別大，無(wú)法支付地價(jià)款的時(shí)候，才會(huì)尋求一定程度的信托融資，因?yàn)樾磐械睦史浅８?，一般?5%-20%左右。

　　"高回報(bào)率必然伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)信托受政策影響較大，同時(shí)期限也較長(zhǎng)，面臨著許多不確定的因素，基于信托資金的要求高回報(bào)率，投資的一般是高端的物業(yè)，而巨資拍賣(mài)得來(lái)的土地，最后建成項(xiàng)目后的收益如何，還是個(gè)未知數(shù)"，分析人士表示。