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　　中國房地產(chǎn)市場需要壞“故事”的警醒，否則“非理性繁榮”持續(xù)得越久其破壞力就會越大。

　　2009年中國房地產(chǎn)市場的逆勢繁榮令人困惑和擔(dān)憂。12月13日，在中國人民大學(xué)舉辦的資產(chǎn)價(jià)格泡沫與金融監(jiān)管論壇上，與會學(xué)者和聽眾都把目光聚焦在了中國房地產(chǎn)價(jià)格泡沫上。與2007年時(shí)中國人不管在什么場合都談?wù)摴墒幸粯?，現(xiàn)在可以說是“滿城盡議房地產(chǎn)”。

　　此次論壇的主講嘉賓是耶魯大學(xué)著名金融學(xué)教授羅伯特·希勒。希勒于2000年在美國出版了《非理性繁榮》(IrrationalExuberance)一書，認(rèn)為美國上世紀(jì)90年代以來股市的瘋漲主要是由于投資者的熱情，而不是由公司的真實(shí)價(jià)值和基本面信息推動的；投資者并非人人都是理性和精明的，正是他們的非理性和從眾行為催生了投機(jī)性泡沫，最終讓股市進(jìn)入了一種“非理性繁榮”的狀態(tài)，而“非理性繁榮”的結(jié)局就是“非理性蕭條”。

　　金融危機(jī)以來中國的房地產(chǎn)市場似乎也深陷了“非理性繁榮”的狀態(tài)。無論是房價(jià)收入比還是房價(jià)房租比都超過了理性的水平，特別是根據(jù)中國央行的全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查的結(jié)果，居民的收入感受指數(shù)、消費(fèi)意愿和房價(jià)滿意度都處在歷史低位，但購房意愿卻持續(xù)上升。這或許意味著盡管房價(jià)超過了人們的承受能力，但在“故事”的推動和催化下，人們紛紛加速涌進(jìn)房地產(chǎn)市場，讓中國房地產(chǎn)深陷“非理性繁榮”。

　　正如希勒教授所說，“故事”是經(jīng)濟(jì)發(fā)展一個(gè)重要的驅(qū)動因素，好的“故事”催生“非理性繁榮”，壞的“故事”催生“非理性蕭條”。有意思的是，希勒教授甚至認(rèn)為最近的金融危機(jī)，并不是由技術(shù)的因素或政府的政策造成的，而是“故事”造成的，因?yàn)?929年大蕭條的“故事”讓幾代美國人刻骨銘心，2008年金融危機(jī)以來所有的情形都讓他們想起了大蕭條，所以摧毀了他們的信心。

　　對于中國的房地產(chǎn)市場而言，大家現(xiàn)在能想到的似乎多是好“故事”。2003年以來，關(guān)于中國房地產(chǎn)泡沫即將崩潰的言論就層出不窮，但房價(jià)一直扶搖直上，只是在2008年放慢了腳步，進(jìn)入2009年再次直沖云霄，部分城市房價(jià)已超過最火爆的2007年水平，許多擁有多套住房的人從窮人一躍升格為富人，這些都是非常動人的“故事”。就像中國股市建立初期深圳流行的一個(gè)口號一樣，“再不買股票，你就是深圳的最后一個(gè)窮人”。目前是誰再不買房子，誰就可能淪為中國最后一個(gè)窮人。

　　中國的房地產(chǎn)市場似乎缺乏一個(gè)像美國大蕭條一樣的壞“故事”。無論是普通購房人、投機(jī)者、房地產(chǎn)商和各級政府都沉迷于好“故事”的情節(jié)里，美國、日本和中國香港等地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的破裂都不足以構(gòu)成警示。

　　但事實(shí)上，中國的房地產(chǎn)卻曾發(fā)生過壞“故事”，只不過這只是一個(gè)小范圍的故事，而且被人選擇性遺忘了。1988年，海南島從廣東省脫離，成為中國最年輕的省份和最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，加之“天涯海角”的美景，使海南成為淘金者的樂園。據(jù)統(tǒng)計(jì)，高峰時(shí)期總?cè)丝诓贿^650多萬的海島上竟然出現(xiàn)了兩萬多家房地產(chǎn)公司，1991-1993年房價(jià)增長超過4倍，憑借著房地產(chǎn)的強(qiáng)勁拉動，1992年?？诤腿齺喪械脑鲩L率分別高達(dá)驚人的83%和73.6%，。但這波瘋狂最終在1993年6月中央的宏觀調(diào)控下變成了一個(gè)很壞的故事。海南房地產(chǎn)泡沫破裂，留下的遺產(chǎn)是600多棟“爛尾樓”、18834公頃閑置土地和800億元積壓資金，僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元。海南也經(jīng)歷了“失去的十年”，直到2003年隨著全國房地產(chǎn)熱潮的興起才漸漸恢復(fù)元?dú)狻?/p>

　　在中國地產(chǎn)界，現(xiàn)SOHO中國董事長潘石屹和萬通地產(chǎn)董事長馮侖都經(jīng)歷了海南的淘金歲月，也看遍了海南房地產(chǎn)的悲喜劇。這也是華遠(yuǎn)集團(tuán)任志強(qiáng)所不具備的經(jīng)歷。前兩人對房地產(chǎn)市場一貫相對謹(jǐn)慎的論調(diào)與任志強(qiáng)的“無泡沫論”形成了鮮明對比。

　　中國房地產(chǎn)市場需要壞“故事”的警醒，否則“非理性繁榮”持續(xù)得越久其破壞力就會越大。而且，中國房地產(chǎn)的“非理性繁榮”，除了有投資者非理性的因素，也有政府部門非理性的因素，這就意味著政府部門可能不愿意通過完善的監(jiān)管來治理“非理性繁榮”，多重主體的非理性行為其后果非常令人擔(dān)憂。這讓人想起1996年12月，格林斯潘曾說過美國股市只是“非理性繁榮”，但他只是說說罷了，隨后便開始為新經(jīng)濟(jì)搖旗吶喊。令人遺憾的是在中國政府似乎連說都不說。還好，在周日的論壇上，中央?yún)R金公司總經(jīng)理謝平說了一句大實(shí)話，“我覺得中國房地產(chǎn)市場是可以調(diào)控的”。