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　　經(jīng)歷過2008政策緊縮和金融海嘯雙雙洗禮之后，開發(fā)商在2009年更多的享受到了政策上優(yōu)待和投機資金入市所帶來的機遇。自2008年底以來，為拉動整體經(jīng)濟，政策對房地產(chǎn)行業(yè)大力傾斜，最重要的融資大門重新開啟，冷卻許久的房地產(chǎn)市場有了轉(zhuǎn)機。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略迅速轉(zhuǎn)向，由“去庫存化”轉(zhuǎn)為購地融資，以謀發(fā)展。

　　(一)政策傾斜，融資決定盛衰

　　分析過去兩年國內(nèi)開發(fā)行業(yè)的大起大落不難看出，行業(yè)發(fā)展與外部融資密切相關(guān)。而隨著市場份額增加，標桿房企1通過定價權(quán)引導市場(包括一二手)走向。因此融資環(huán)境的變化，即能決定整個行業(yè)及市場的發(fā)展。

　　2007年，資本市場空前繁榮，通過銀行貸款和股市增發(fā)而大量融資的房企大舉購地。通過分析十大標桿房企的財務數(shù)據(jù)(表4)，其平均銷售凈利潤率僅15%，相比高額的購地開支，僅靠自有利潤顯然無法滿足房企購地需要，更不足以維持其在過往5年內(nèi)(2004-2008)將近50%的年銷售額增長率以及55%的總資產(chǎn)年增長率。可見，外部融資(包括債務融資和股權(quán)融資)才是2007標桿房企資產(chǎn)高速增長的主要原因，也是開發(fā)企業(yè)得以持續(xù)擴大業(yè)務規(guī)模的保證。2008年政策全面收緊，使當年開發(fā)行業(yè)融資困難，又遭逢銷售低迷，全行業(yè)陷入資金困境，開發(fā)商被迫降價以換取銷售回款，亦鮮有購地擴張。2009年，受金融海嘯影響，政策方面為內(nèi)地房企，尤是大型房企打破了融資桎梏，從而為2009年全行業(yè)的集體擴張奠定了基礎。

　　截至2009年11月底，十大標桿房企共計獲得各類融資2344億元，其中包含新增授信額度1222億，以授信額中約一半可于年內(nèi)落實計算，預計全年各類融資金額共計可達2000億，比2008年增加169%，全年外來資金規(guī)模(融資額)相當于經(jīng)營性收入(銷售額)的79%。各類融資中，傳統(tǒng)類的貸款形式(銀行貸款+授信額度)依然占有最大份額，而股權(quán)融資占比次高，“萬保招金”、綠城、中海紛紛從增發(fā)中直接獲益。

　　2009年10月之后，新保險法的出臺為房企和金融企業(yè)間又搭起橋梁，資信高，規(guī)模大的房企將陸續(xù)受益于這一新的融資渠道。今年以來綠城，金地先后與中國平安集團簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，規(guī)模共計達250億。2009年11月底，金地、平安首款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品“平安財富安鑫一號房地產(chǎn)信托計劃”已開始上市推介。合作金融衍生產(chǎn)品上市后短期內(nèi)亦無需再受限于政策波動，規(guī)模大，穩(wěn)定成為吸引房企的重要因素。預計這兩宗合作將為其他開發(fā)商找到新的融資方向，明年亦會有更多房地產(chǎn)信托產(chǎn)品上市。

　　融資促成了2007年的繁榮，造就了2008年的頹勢，亦為2009年的全行業(yè)復蘇創(chuàng)造了條件，而2010年市場如何更取決于融資環(huán)境。金融海嘯余波未平，從保障整體經(jīng)濟的角度考慮，預計2010年房地產(chǎn)行業(yè)政策仍以保穩(wěn)為主，略緊于2009年。同時，2009年10月新保險法出臺后已陸續(xù)有多宗保險資金投資地產(chǎn)項目的案例，新興合作方式或?qū)?010的融資市場注入新鮮活力。受此兩方面影響，2010房企融資預計仍將總體保持平穩(wěn)，或有小幅調(diào)整。

　　(二)銷售開啟，成交屢創(chuàng)新高

　　銷售反彈，豪宅引領(lǐng)風騷

　　金融海嘯的背景下，實體經(jīng)濟仍面臨重重考驗，不動產(chǎn)投資作為資金避風港逐漸成為市場共識。2009年以來，房價一路上漲。截止6月底，十大標桿房企在售項目成交均價已比年初最低潮時增長了16%，8月為全年銷售均價最高值，達10893元/平方米。2009年下半年以來豪宅市場在資本追逐下成交日益旺盛，8月被市場公認為“豪宅月”，高端住宅成交量爆發(fā)到達頂峰。標桿房企的項目中亦不乏高端住宅、別墅，因而全年成交均價最高的一個月也恰與“豪宅月”吻合。

　　截至2009年11月底，十大標桿房企總成交面積達2815萬平方米，預計全年將達3000萬平方米，比2008年增長73%。其中，3至6月需求呈井噴式爆發(fā)，頻創(chuàng)高峰，帶動了土地市場的活躍，并進一步為住宅市場注入活力。

　　庫存滑落，行業(yè)整合加速

　　庫存方面，各標桿房企已領(lǐng)預售證而未銷售的庫存面積在年內(nèi)大幅降低。截至11月底，標桿房企庫存面積總量為432萬平方米，比今年6月的1012萬平方米減少一半。標桿房企每月庫存消化量約保持在200萬平方米，庫存率從年初的12個月下降至年底的僅2個月。房企9月份以來紛紛提高推盤速度，9、10兩月新增上市面積比今年前9個月平均水平上升約30%。新建住宅市場已進入供不應求的階段，而可售量也成為了制約房企銷售的主要原因，亦成為新盤價格一路高漲的原因。

　　此輪市場反彈中，十家標桿房企銷售跑贏大市，市場份額繼續(xù)攀升?？v觀從2006年到2009年上半年各房企的銷售金額及市場占有率，雖短短四年間市場大起大落，標桿房企已然具有品牌、資源、規(guī)模等各方面的優(yōu)勢地位，在競爭中與其他中小競爭對手間的差距正在加大。經(jīng)歷過2008年高峰與低谷后行業(yè)進一步走向成熟，至2009年上半年行業(yè)集中度亦再次上升。

　　從成交量角度考慮，預計2010年政策對豪宅交易將有所控制。加之房價已攀升至高位，自住需求將受影響，但預計政策面仍將繼續(xù)鼓勵自住性需求。綜合兩方面考慮，全年成交量將保持穩(wěn)定，或有小幅調(diào)整。從價格角度來看，新房市場存量較低，開發(fā)商融資順暢又無降價意愿，房價仍將繼續(xù)上漲，而且這一漲勢在新增供應沒有明顯增加之前預計不會出現(xiàn)改觀。

　　從新增供應角度考慮，明年部分城市上市量大于今年，但仍有部分城市供應緊張，總體新增供應與今年持平。綜合而言，預計明年標桿房企銷售量平價升，總體收入仍將有所上升，在今年的基礎上出現(xiàn)10%~20%的增長幅度。

　　(三)土地回暖，融資促生地王

　　財力改善，土地投入增加

　　2009年初以來，在資金鏈面臨嚴峻考驗之后的短短半年時間里，在銷售和融資的雙雙助力下，各大房企又生龍活虎起來：一季度以來各房企業(yè)績捷報頻傳，二季度之后開發(fā)商紛紛大舉購地，與此前境遇形成了鮮明對比，這也無疑成為2009年房地產(chǎn)行業(yè)的最大亮點。

　　2008年整個地產(chǎn)行業(yè)充滿波折，年初政策緊縮開發(fā)商借貸無門，到四季度金融海嘯又波及全行業(yè)銷售低迷，至年底開發(fā)商曾一度資金鏈岌岌可危，降價促銷頻頻。10月以后，降息、減稅等救市政策集中發(fā)力，雖促成2008年12月各地新房成交量回升，但眾房企對后市的預期仍有著“V”型，“U”型，“W”型，甚至“L”型等不確定的猜測。

　　2009年伊始，金融海嘯余波仍在。一季度，開發(fā)商對后市的經(jīng)濟環(huán)境有著諸多顧慮，而龐大的庫存壓力亦促使房企經(jīng)營重心牢牢鎖定在提高銷量。體現(xiàn)在土地市場上，標桿房企中首季僅萬科，金地各添一地塊。自二季度開始開發(fā)商資金壓力才有所緩解，參與購地的房企逐月增加。從前所述，土地市場的繁榮無不仰賴融資市場的活躍，在寬松的融資環(huán)境下，房企“融資-圈地”鏈條重啟，年初以來的融資意向于下半年陸續(xù)得到落實，8月以后融資額驟增，9月起房企的土地投入開始增加。得益于銷售融資兩方面助力。截至2009年11月底，標桿房企共拿地150幅，斥資1667億元。

　　地價疾升，拿地策略各異

　　從拿地價格來看，若以各幅新增土地的樓面價和地塊所在城市的房價(商品住宅成交均價)比較，2009年上半年各房企平均地價占當?shù)胤績r的44%，下半年該比值達65%，比上半年增加47%，拉動全年均值達到60%。土地價格水平上升彰顯出下半年房企火拼購地的激烈。

　　從拿地策略來看(圖5)，除富力以外，其余九家標桿房企下半年新增土地價格水平均高于上半年。其中雅居樂、招商、中海上半年均未購地，下半年銷售融資各有收獲后才開始擴張，策略較保守；萬科全年拿地價占當?shù)胤績r比值始終在41%~43%區(qū)間內(nèi)，凸顯其企業(yè)的穩(wěn)健策略；而綠城擅長打造高附加值產(chǎn)品，地價水平明顯高于其他房企。

　　資金寬松，房企借勢擴張

　　2009年2季度以來房企快速調(diào)整銷售，購地，融資策略，各項指標增長明顯，一時間輿論各方普遍認為地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“非理性膨脹”的跡象。但通過與歷年土地投入數(shù)據(jù)所對比，標桿房企2009年在土地市場的投入并未超過歷史最高水平。一方面是由于標桿房企經(jīng)過前兩年的擴張，已經(jīng)積累了相當數(shù)量的土地儲備。另一方面則是經(jīng)歷過市場調(diào)整后，購地策略趨于謹慎。2009年標桿房企購地開支和實際融資額大致相當。充分利用難得的融資機會，換取優(yōu)質(zhì)土地保值增值是標桿房企普遍的心態(tài)。

　　與歷年數(shù)據(jù)相比，2009年房企購地支出占銷售收入的比例為52%，僅相當于2007年的一半水平。顯示標桿房企2009年的擴張程度遠低于2年前的“瘋狂”程度。而2009年購地支出占融資金額的比例達89%，凸顯了眾房企充分利用融資窗口的心態(tài)。

　　(四)布局全國，局部競爭激烈

　　融資環(huán)境的變化決定了過往三年房地產(chǎn)行業(yè)的興衰。2009年的寬松政策導致了銷售的火爆、庫存下降和地王頻現(xiàn)。展望2010年，為保證經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，預計政策面仍將以保穩(wěn)為主，略緊于2009年。房企融資、銷售、購地等方面總體將保持平穩(wěn)，或有小幅調(diào)整。

　　從當前十大標桿房企土地儲備來看(表3)，一線城市土地儲備平均只占各自總儲備的19%，比2008年下降約10%。而房企于四大城市項目的銷量占到其總成交面積的27%，表明房企對一線城市土地需求甚為迫切。四大城市屬兵家必爭之地，地王仍難避免。

　　二三線城市近幾年逐漸成為房地產(chǎn)市場的熱點。2009年標桿房企在二三線城市的銷售、拿地比重上升明顯。標桿房企2009年在二三線城市的銷售面積占總銷售面積的73%，而新增土地儲備卻占到總新增儲備的85%，即新增速率遠大于消化速率。鑒于最近一期中央經(jīng)濟會議明確指出將加快二三線城市的城市化發(fā)展步伐，且土地資源較為豐富，預期未來政府于這些區(qū)域仍將大力推地。相較于一線城市的住宅土地日漸稀缺而競爭激烈，二三線城市土地資源充裕，地價門檻較低，預計后市將繼續(xù)成為房企發(fā)展的重點，土地成交也將持續(xù)旺盛。