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　　2009年，在寬松的貨幣政策及一系列救市政策的刺激下，因全球金融危機而陷入低谷的中國樓市，經歷了短暫的調整之后，奇跡性反彈。

　　中國樓市的再次繁榮，成為了2009年中國經濟快速復蘇的重要引擎，前三季度房地產開發(fā)投資對GDP的貢獻率高達38%，超過歷年平均水平。然而，這也更加凸現(xiàn)了我國經濟發(fā)展現(xiàn)階段嚴重存在的結構性問題。盡管剛結束的中央經濟會議已明確未來經濟發(fā)展方向為結構性調整，但房地產的支柱地位在近期將依然舉足輕重。城市化進程的提速，工業(yè)化的升級，這實際上使得整體支撐中國房地產市場發(fā)展的基本要素獲得進一步的加強。因此，我們認為，未來一年對房地產業(yè)的扶持政策將可能有選擇性的微調，但基于2010年央行繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策的基調已定，整體市場仍將保持活躍，依然高位運行。

　　(一)資金依然寬松　樓市高位運行

　　2007年、2008年、及2009年，中國樓市兩興一衰的跌宕起伏，可以看到基本面并未發(fā)生質的變化，關鍵性的影響因素是融資環(huán)境及資金的流動性。在上升周期中，資金的流動性對市場的短期走向起到了關鍵性作用，實為市場的發(fā)展源泉和動力。在資金流動性旺盛的情況下，對于房地產開發(fā)企業(yè)而言，融資順暢促進其擴張及投資開發(fā)，從而帶動土地市場的活躍、開發(fā)建設市場的繁榮；而對消費者而言，信貸寬松刺激投資性需求入市，進而助燃成交氛圍，加大市場的活躍。反之，若流動性嚴重不足，企業(yè)則收縮戰(zhàn)場、減少開發(fā)，而消費者亦將觀望，市場頓陷萎靡。

　　通過對比我國近年貨幣供應量與房地產開發(fā)、銷售情況的關系，可以清晰地看到，隨著貨幣供應量的起伏變化，房地產開發(fā)投資和銷售亦同步變化，其中銷售市場更為敏感，變化更為顯著。這一關系在過去的2007-2009三年內，呈現(xiàn)出經歷了明顯的三個階段——增長期(2007年1-10月)、增速回落期(2007年11月-2009年1月)、快速反彈期(2009年2月-2010年)。

　　增長期(2007年1-10月)：貨幣供應量穩(wěn)步增長，平均增速為21%，相應地，房地產開發(fā)投資和銷售亦保持較高的增長速度，平均增速均達29%，但銷售增長的波動更大。

　　增速回落期(2007年11月-2009年1月)：2007年底始，隨著信貸政策的收緊，貨幣供應量增速放緩，由2007年10月的22%下降至2009年1月的6.7%。在此期間，房地產開發(fā)投資增長亦呈減速，由2007年10月的39%回落至2009年1月的5%。而銷售面積增速波動更為顯著，由2007年11月的24%回落至2009年1月的負5%，其中2008年11月為負33%。

　　快速反彈期(2009年2月-2010年)：2008年底貨幣政策再次寬松，貨幣供應量增速開始上漲。隨之，房地產開發(fā)投資增速開始回升，由2009年2月的1%快速上升至9月的35%。雖然10月份投資增速略有下降，但仍與2007年增長期的平均水平相當。銷售市場在回落期下跌尤為劇烈，在反彈期上升同樣強勁。銷售面積增速由2008年的負增長快速反彈，其中2009年8月和10月的增速均超過80%。從目前開發(fā)及銷售增速的發(fā)展趨勢來看，供需兩旺的勢頭仍將繼續(xù)保持。

　　因此，基于2010年央行繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策的基調已定，我們可以預計，充沛的流動性將繼續(xù)引領開發(fā)投資與銷售增速保持上行，2010年市場依然將高位運行。

　　(二)后市政策微調　市場結構性變化

　　2008年出臺實施的房地產救市政策貫徹于2009年全年并奏效顯著，促使2009年市場快速反彈。然而，隨著經濟結構性調整的基調確定，以及房價快速攀升的泡沫現(xiàn)象又現(xiàn)，房地產政策將面臨微調的局面已定。我們認為，2010年政策導向將可能由“全面刺激”到“區(qū)別對待”。

　　由于中國房地產市場具有典型的“政策市”特征，隨著政策微調時代的來臨，房地產市場亦將迎來結構性的變化。

　　增加大眾住宅　抑制投資需求膨脹

　　2009年住宅市場量價齊升，首先由前期積壓的自住性需求的釋放所帶動，隨之由投資性需求的跟進而推波助瀾。因此，保障自住需求穩(wěn)定成長，抑制投資需求過度膨脹應該將成為政策微調的核心。針對當前住宅市場，尤其是普通大眾住宅市場存在的階段性供應不足、投資氛圍濃郁的問題，政策必須在供求兩方面同時作出調整，缺一不可。

　　在供應開發(fā)環(huán)節(jié)，政府將采取積極措施增加供應，尤其是大眾住宅的供應。盡管2007年以來，保障性住房建設作為政府的重點工程之一，然而十年的欠賬難以短期解決，需長期的努力方能奏效。因此，普通商品住宅的供應仍將是市場的主角。預計，一方面政府將會在增加土地供應的基礎上加大對囤地的打擊力度；同時，亦將繼續(xù)放寬企業(yè)的融資環(huán)境進而鼓勵企業(yè)加速開發(fā)從而增加供應，以緩解供應不足的局面。

　　在流通環(huán)節(jié)上，對于即將到期的優(yōu)惠稅費，政策應區(qū)別對待。針對房價上漲過快的城市，政府可能采取終止優(yōu)惠、或收緊部分優(yōu)惠等舉措；針對不同物業(yè)類型，政府應適當延長并放寬對普通住房的政策優(yōu)惠時限，尤其在信貸政策應持續(xù)對自住購房尤其是首次購房的需求予以傾斜。而對日益膨脹的投資性需求應予適度的抑制，但不可矯枉過正，進而打擊整個市場的置業(yè)需求。

　　替代效應加劇　一二手住宅演繹互動

　　2008年全國住宅市場萎靡，一手住宅開發(fā)建設減速，新開工面積連續(xù)回落。2009年成交量迅速持續(xù)地又攀高位，而新增供應無法及時跟進，市場短期供應不足的現(xiàn)象明顯。受建設周期的影響，這種短期供不應求的現(xiàn)象在2010年的上半年之前，尤其在一線城市，表現(xiàn)將更為突出。

　　值得注意的是，隨著城市的發(fā)展，新房開發(fā)建設的同時也在不斷地轉化為存量房，新房和存量房是個互動的過程，從而構成住宅市場的總量不斷擴大。因此，城市住宅市場的可供房源，不僅來自于新房市場，同時也來自存量房市場。隨著市場的成熟，存量房市場的比重也將不斷的提升。2009年，這種一二手住宅市場之間的替代效應已經在我國大城市中開始充分顯現(xiàn)。根據(jù)中原統(tǒng)計，2009年五大城市(北京、上海、廣州、深圳、天津)二手住宅比重顯著提升。其中深圳二手住宅成交比重已逾63%；北京、上海和廣州均在50%左右；天津最低，但也已接近40%。

　　從目前我國大城市二手住宅租金回報率屢創(chuàng)新低也可以看出，二手住宅的空置率居高不下。這也說明，二手住宅市場的可供房源充足。據(jù)中原地產統(tǒng)計，截至2009年11月底，北京、上海和深圳的租金回報率均已處于3%以下。因此，在一手住宅供應相對緊缺的一線城市，政府應開拓政策調整思路，在增加供應、嚴厲打擊囤地的同時，可以適度刺激二手住宅特別是普通二手住宅的流通，同樣可以達到增加普通住宅供給的效果。

　　但是，一手住宅項目對市場具有強烈的風向標作用。根據(jù)二手住宅比重超過8成的香港市場的經驗，一手住宅的成交態(tài)勢將直接左右二手住宅的價格和成交態(tài)勢。因此，我們預計，一二手替代互動的效應將在2010年繼續(xù)演繹，尤其是在新房市場供應相對緊缺的一線城市，二手房市場份額將逐漸擴大，同時一二手住宅價格也將互相影響，互相帶動，處于高位難下。

　　投資價值隱現(xiàn)　商辦市場平穩(wěn)筑底

　　在金融危機和政策不作為的雙重影響下，2009年商辦市場延續(xù)了2008年低迷的走勢，與住宅市場的如火如荼相比，其表現(xiàn)則相形見絀。但隨著住宅市場的回暖、價格的快速攀升，商辦市場的投資價值日益顯現(xiàn)。2009年資金充裕的國內銀行、券商、以及保險公司紛紛出手購買寫字樓，在自用的同時可兼作投資。據(jù)不完全統(tǒng)計，2009年內資整購寫字樓16單，涉及金額高達75億元。

　　盡管2009年商辦市場銷售及租賃仍處弱勢格局，但在住宅用地火爆成交的刺激下，綜合性用地供求也開始活躍。2009年下半年開始，各地政府逐步加大了對商辦用地的推出。從2009年各地熱門成交地塊的分析可以看出，綜合性用地和商辦用地開始受到市場追捧，尤其是一線城市商辦及綜合用地供需兩旺。根據(jù)中原地產對12個城市土地市場的監(jiān)測，一線城市商辦用地所占成交比重已由2007年的20%增加至2009年的近40%。但受限于綜合性用地和商辦用地的開發(fā)難度，市場進入的門檻較高，商辦及綜合用地的爭奪者多以大型房企為主，如綠地在上海摘得的總價地王。

　　高端寫字樓市場及零售業(yè)對宏觀經濟的走勢變化更為敏感。因此，一線城市商辦用地市場的日漸活躍，反映出市場對未來經濟走勢的的樂觀預期。2010年一線城市商辦市場將有大量落成，供應充裕，租售價格面臨上漲壓力，顯示出階段性的價格洼地價值。因此，我們預計，2010年商辦市場將平穩(wěn)筑底。

　　(三)城市化進程提速　二三線高潮爆發(fā)

　　隨著二三線城市房地產市場的快速發(fā)展，一線城市房地產市場在全國市場中所占份額及比重已開始下降。從1998年至2009年，房地產開發(fā)投資額比重由40%下降至15%左右，商品房銷售金額比重由20%下降至10%左右。然而，一線城市對區(qū)域內其他城市的影響依然重要。無論在市場低潮或高潮階段，一線城市的風向標作用顯著。2008年市場調整時，是一線城市深圳、廣州、上海、北京率先進入調整；而在2009年市場反彈時，同樣是一線城市先行，其他二三線城市開始逐步跟進。一線城市的引導作用不容小覷，2009年一線城市火熱的市場氛圍將進一步蔓延至二三線城市。

　　土地儲備充沛　開發(fā)進入高峰

　　在2007年的融資圈地熱潮中，長三角區(qū)域、珠三角區(qū)域、環(huán)渤海區(qū)域以及中西部的二三線城市都受到了開發(fā)商的追捧。據(jù)中原地產監(jiān)測數(shù)據(jù)，2007年重點城市新增土地可建面積較為豐富。按照建設周期，2010年，這些土地將陸續(xù)相應進入開發(fā)建設及銷售階段。

　　根據(jù)中原對標桿房企的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，標桿房企在二三線城市的土地儲備量比較充足，2008年和2009年標桿房企在一線城市土地儲備的比重僅為20%左右，而在其他城市的土地儲備比例高達80%。因此，在一線城市擴容仍存壓力的情況下，二三線城市將成為市場開發(fā)的重點。

　　城市化進程提速　樓市供求兩旺

　　2009年，國務院批復了九個區(qū)域規(guī)劃，其數(shù)量相當于過去3~4年的總和，出臺速度前所未有。至此，我國新的區(qū)域經濟版圖逐漸成型，包括以下八大經濟區(qū)域：長三角、珠三角、北部灣、環(huán)渤海、海峽西岸、東北三省、中部和西部。隨著區(qū)域規(guī)劃的大舉推進，城市空間將進一步擴容，大規(guī)模的基礎設施投資即將啟動。2009年中央經濟工作會議提出穩(wěn)步推進城市化進程，這對二三線城市的未來發(fā)展影響將更為顯著。

　　無論是區(qū)域規(guī)劃的密集批復還是城市化進程的推進，都為二三線城市房地產市場發(fā)展提供了空間和能量，從而夯實房地產市場的剛性需求。隨著區(qū)域一體化的推進，城市化進程加速，二三線城市房地產市場的剛性需求也隨之增加。需求的持續(xù)增加促使近幾年大部分二三線城市呈現(xiàn)出供不應求的態(tài)勢。過去5年住宅供求比為0.8，供不應求狀況凸顯。因此，在國家政策扶持以及寬松的信貸環(huán)境下，2010年二三線城市將迎來樓市的銷售高潮。