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　　三季度全國(guó)范圍內(nèi)共成交商品住宅2.22億平方米，環(huán)比二季度增長(zhǎng)4.7%。前三個(gè)季度全國(guó)商品住宅平均季度成交1.79億平方米，超出2006-2008年季度平均水平近兩成。

　　“三季度市場(chǎng)流動(dòng)性依然充裕，但信貸結(jié)構(gòu)有所轉(zhuǎn)變”

　　2009年上半年受益于適度寬松的貨幣環(huán)境，市場(chǎng)充裕流動(dòng)性支撐行業(yè)步入復(fù)蘇。進(jìn)入三季度以來市場(chǎng)整體流動(dòng)性并未轉(zhuǎn)向，9月廣義貨幣供應(yīng)量(M2)同比增速仍延續(xù)前期走勢(shì)，持續(xù)增至29.3%，遠(yuǎn)超年初央行預(yù)期的全年17%的增長(zhǎng)目標(biāo)。預(yù)計(jì)前三季度央行向市場(chǎng)額外多注入流動(dòng)性已累計(jì)增至約5.6萬億元，整體市場(chǎng)流動(dòng)性依然充裕。

　　與此同時(shí)，作為通脹的先行指標(biāo)，廣義貨幣供應(yīng)量(M2)與狹義貨幣供應(yīng)量(M1)剪刀差仍持續(xù)回落，9月M1增速年內(nèi)首次超過M2增速，說明貨幣活躍程度進(jìn)一步提高，儲(chǔ)蓄存款活期化趨勢(shì)依然延續(xù)。但值得注意的是，雖然CPI通脹年內(nèi)轉(zhuǎn)正幾成共識(shí)，但進(jìn)入9月份以來，以對(duì)沖通脹為目的的居民”儲(chǔ)蓄搬家“趨勢(shì)卻略有放緩。居民儲(chǔ)蓄存款增速已由8月份的24.1%小幅回升至24.9%，說明受到短期樓市價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)的影響，部分購(gòu)房需求的持幣待購(gòu)現(xiàn)象已在趨勢(shì)上有所顯。9月居民活期存款猛增至4，246億元并創(chuàng)出今年自2月份以來新高就可見一斑。但回流資金以活期存款的形式保留也說明需求主要以短期觀望為主，重新轉(zhuǎn)化為實(shí)際購(gòu)買力的可能性較強(qiáng)。

　　在信貸政策方面，2009年前三季度房地產(chǎn)行業(yè)從銀行系統(tǒng)獲得的信貸支持仍持續(xù)改善。1-9月全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)從銀行系統(tǒng)獲得的信貸資金達(dá)到13，535億元，分別超出2008年全年規(guī)模(10，829億元)25%以及2007年全年規(guī)模(11，838億元)14%；其中三季度房地產(chǎn)業(yè)獲得的信貸資金總量就高達(dá)5，325億元，環(huán)比二季度增長(zhǎng)14%，呈現(xiàn)出逐季上漲態(tài)勢(shì)。

　　但從結(jié)構(gòu)上來看，三季度發(fā)展商直接從銀行獲得的國(guó)內(nèi)貸款總量?jī)H為2，809億元，環(huán)比二季度下降1%，自7月份以來連續(xù)3個(gè)月環(huán)比回落。三季度銀行針對(duì)發(fā)展商的放貸政策已轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎。與國(guó)內(nèi)貸款逐月回落不同，居民個(gè)人購(gòu)房按揭貸款依然平穩(wěn)。三季度居民購(gòu)房按揭貸款總量達(dá)到2，516億元，環(huán)比二季度增長(zhǎng)36%。自6月份以來居民個(gè)人購(gòu)房按揭貸款總量均維持在超過每月800億元的水平?？梢?，銀行針對(duì)居民的購(gòu)房按揭貸款政策依然較為寬松，有利于刺激購(gòu)房需求的釋放。

　　“發(fā)展商對(duì)外擴(kuò)張加速，重新回歸一線城市”

　　雖然進(jìn)入三季度后銀行針對(duì)發(fā)展商的國(guó)內(nèi)貸款已逐步轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎。但得益于上半年良好的銷售回款以及融資渠道的不斷拓寬，發(fā)展商整體資金較為充裕。三季度發(fā)展商從購(gòu)房者手中獲得定金及預(yù)售款達(dá)到4，511億元，環(huán)比二季度增長(zhǎng)21%。截止9月底，前三季度發(fā)展商獲得的定金及預(yù)售款總額高達(dá)10，269億元，已超出2008年全年水平近一成。三季度發(fā)展商自籌資金及利用外資規(guī)模也分別環(huán)比增長(zhǎng)2%和25%。

　　隨著發(fā)展商現(xiàn)金流的逐步充裕，供給面的各項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)向好，發(fā)展商對(duì)外擴(kuò)張的步伐也開始加速。三季度全國(guó)范圍內(nèi)新建商品住宅竣工、新開工及土地購(gòu)置面積等各項(xiàng)指標(biāo)同比及環(huán)比增速均呈現(xiàn)大幅提升。

　　與此同時(shí)，三季度全國(guó)十大樣本城市共成交居住用地(含居住用地的綜合性用地)2，603萬平方米(規(guī)劃建筑面積)，環(huán)比二季度增長(zhǎng)45%。居住用地占全部土地成交的的比例也由二季度的55%提升至60%?？梢姡M(jìn)入二、三季度以來發(fā)展商對(duì)外擴(kuò)張步伐開始加速，居住用地(含居住用地的綜合性用地)占比穩(wěn)步提升。

　　根據(jù)DTZ戴德梁行的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、深圳、廣州四大一線城市庫存去化已超過90%，去庫存化已近尾聲。自2009年2季度以來，DTZ戴德梁行監(jiān)測(cè)的境內(nèi)外20家大型發(fā)展商又重回一線城市補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，就算地皮價(jià)格超出預(yù)期也在所不惜。二季度至三季度間20大發(fā)展商共用了251億元在一線城市購(gòu)地，投資總額超出2007年三、四季度高峰期其投資水平26%。而反觀其在二、三線城市的投資拿地已表現(xiàn)的較為謹(jǐn)慎。

　　“住宅市場(chǎng)”價(jià)升量跌，豪宅產(chǎn)品備受熱捧

　　三季度全國(guó)范圍內(nèi)商品住宅市場(chǎng)表現(xiàn)依然活躍，延續(xù)了前兩個(gè)季度的逐季放量走勢(shì)。三季度全國(guó)范圍內(nèi)共成交商品住宅2.22億平方米，環(huán)比二季度增長(zhǎng)4.7%。前三個(gè)季度全國(guó)商品住宅平均季度成交1.79億平方米，超出2006-2008年季度平均水平近兩成。

　　但與全國(guó)整體成交持續(xù)放量不同，DTZ戴德梁行監(jiān)測(cè)的十大樣本城市商品住宅走勢(shì)呈現(xiàn)”價(jià)升量跌“。三季度十大樣本城市住宅價(jià)格呈現(xiàn)加速上揚(yáng)。其中一線城市價(jià)格環(huán)比二季度猛增27%，而二線城市價(jià)格環(huán)比漲幅也高達(dá)13%。值得注意的是，8月一線樣本城市商品住宅價(jià)格刷新2007年高峰期水平重新創(chuàng)出歷史新高。除廣州外，北京、上海、深圳8月份價(jià)格已超出07年高峰期水平近一成。

　　隨著國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者去杠桿化過程基本結(jié)束，在配置風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的過程中重新流入國(guó)內(nèi)獲取資產(chǎn)價(jià)格的升值收益，一線城市中具有保值增值屬性的豪宅產(chǎn)品會(huì)成為首選。同時(shí)隨著通脹預(yù)期逐步深入人心，刺激國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的投資需求也重回市場(chǎng)。

　　根據(jù)DTZ戴德梁行對(duì)北京、上海、深圳、廣州四大一線樣本城市1至9月分月十大熱銷樓盤的跟蹤研究發(fā)現(xiàn)，自6月份以來四大城市商品住宅的成交結(jié)構(gòu)中高端及豪宅產(chǎn)品的成交占比(以銷售套數(shù)計(jì)算)已由1-5月份的37%上升到了近4個(gè)月的47%，已近一半。高端及豪宅產(chǎn)品對(duì)于普通住宅的替代效應(yīng)也是近期房?jī)r(jià)持續(xù)高走的主要誘因之一。