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　　一個公司要能駕馭起伏，就是市場發(fā)瘋的時候你該做什么，市場低迷的時候你該做什么，把這個平衡好就行了。

　　受訪者：SOHO中國有限公司董事長潘石屹

　　南方周末：北京連續(xù)出地王后，地王又在上海、蘇州出現(xiàn)，而且最近上海紀(jì)錄又被刷新。地王為何如此頻繁出現(xiàn)？

　　潘石屹：第一個原因就是錢多。政府的救市計劃，包括寬松的貨幣政策，使放到市場的錢的量很大，錢的成本很低。

　　第二個原因就是我們國家的土地政策造成土地資源稀缺：農(nóng)村土地和城市土地被區(qū)隔；在中國城市化的進(jìn)程中，18億畝的紅線一定不能突破。

　　第三點(diǎn)原因，可能影響最大的，是資本市場對上市公司的一個評價。

　　資本市場對別的行業(yè)的評價，一般是通過銷售額和利潤派生的指標(biāo)去評價，例如PE值。只有房地產(chǎn)例外。除了銷售額、利潤、稅收指標(biāo)以外，還有一個比這三個指標(biāo)還要重要的指標(biāo)，就是土地儲備。

　　南方周末：為什么會以此為評價指標(biāo)？

　　潘石屹：這個資本市場的評價，不僅在中國（大陸）的，還包括香港國外的股票市場，對房產(chǎn)公司的評價，都如此。一個房地產(chǎn)公司可以供多少年開發(fā)的土地，是人們掛到嘴邊的一句話。時時刻刻的都在說，如果在香港、新加坡、美國、英國，是完全合理的，因?yàn)樗麄兊耐恋厥撬接谢耐恋?，土地的年限是無限期的，也有短期的，一百年的，兩百年的，五十年的，可是占的比重非常非常少。如果是擁有土地的話，不存政府還要收回。

　　中國的土地所有權(quán)是屬于國家，是使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出讓這樣一種方式。中國還有一條就是附加的政策，就是兩年不開發(fā)的土地，要無償收回?？墒琴Y本市場的評價跟法律是完全抵觸的，就是誰儲備的土地多，誰的市值就可以高，人們就看好，覺得你有未來。

　　南方周末：為何會跟法律抵觸？

　　潘石屹：資本市場的評價首先的前提是要合法，可是這個評價的土地儲備指標(biāo)是游離于中國法律之外的。中國政府光說不做。就是兩年不開發(fā)土地要無償收回，說了十年，也不收回。所以資本市場認(rèn)為這個法律是不會執(zhí)行的。在這種情況下，當(dāng)然每一家上市公司都會囤地。

　　很多上市公司說土地儲備只夠五年十年的開發(fā)。實(shí)際上，我們把中國九家房地產(chǎn)上市公司2008年年報上面公布的數(shù)據(jù)，土地儲備的數(shù)據(jù)，和2008年建成的建筑面積計算，最高的一家上市公司的土地儲備是151年。最低的是20年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了政府規(guī)定。所以房地開發(fā)商有了一個趨向，就是我可以不賺錢，賺錢少一點(diǎn)不要緊，土地儲備一定要多，沒有土地儲備的話，他們就給我在這個市值上面打折。而利潤方面，哪怕今年的利潤少，說我有一百年的土地儲備，別人說你今年賺不到錢，但你明年后年可以賺錢。

　　南方周末：這個評價指標(biāo)是錯誤的？

　　潘石屹：我覺得這個評價指標(biāo)現(xiàn)在是一個錯誤。為什么中國的資本市場和國外的資本市場都會發(fā)生這個錯誤呢？是因?yàn)槲覀冋叩脑?，頒布的法律不執(zhí)行，放任出現(xiàn)了這樣的現(xiàn)象。國土資源部隔一段時間說一次逾期要收回，我覺得說的話都是隔靴搔癢，就是沒有抓到問題的實(shí)質(zhì)。問題的實(shí)質(zhì)就是要警告資本市場，逾期馬上就要收回了，不行就抓一個案例示范。

　　南方周末：有規(guī)定，有法規(guī)，但是不執(zhí)法。

　　潘石屹：沒有執(zhí)行過，十多年了沒執(zhí)行過。不用管地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商，只要把資本市場這個評價標(biāo)準(zhǔn)給他轉(zhuǎn)過來，這些人自然就好好的去蓋房子，就不用圈地了。因?yàn)槿Φ貨]用了。不必罵地方政府因?yàn)橥恋刎斦?，跟開發(fā)商狼狽為奸。圈土的根源在資本市場。

　　國土部應(yīng)該要嚴(yán)格警告這些上市公司。沒有上市的公司，跟不準(zhǔn)備上市的公司才不圈地，拿一塊地就建房子，他就算我有利潤就得了。國土資源部該警告資本市場，說這個評價指標(biāo)是非法的。

　　南方周末：能說房價上漲是地王推動的么？

　　潘石屹：實(shí)際上最核心的問題是我們國家非私有化的土地制度，商人一定是趨利的，商人能夠賣兩萬塊錢，為什么賣一萬塊錢呢？可是一萬塊錢賣不出去，就只有五千塊錢出去。

　　另外全社會大聲呼吁要讓開發(fā)商降來價，他若降價賣給別人，別人二手房再轉(zhuǎn)讓出去的話，價格一樣會起來。

　　第三個原因是對通貨膨脹預(yù)期，還有一個就是不動產(chǎn)會升值。這兩個是一個長期的原因。

　　南方周末：寬松的貨幣政策對地產(chǎn)商的影響到底有多大？

　　潘石屹：比如利率的調(diào)整，原來是一檔一檔調(diào)，最后都是三檔三檔調(diào)。房地產(chǎn)開發(fā)商的資金的比例原來35％，一調(diào)就調(diào)到20％。從杠桿來說，35的杠桿是3倍的杠桿，而20的杠桿就變成5倍的杠桿了，中間就越過了4倍的杠桿，4倍的就是25％了。

　　南方周末：由于地王頻現(xiàn)，開始有人對土地招拍掛制度有非議。你如何看？

　　潘石屹：我的觀點(diǎn)是市場一定要公開，只有公開，才能夠達(dá)到公平，才能夠少一些腐敗。

　　土地招拍掛制度，實(shí)際上他是有三種：招標(biāo)、拍賣、掛牌?，F(xiàn)在掛牌和拍賣，實(shí)際上都變成拍賣了。而招標(biāo)里面有好多問題，就是在標(biāo)書上面設(shè)置各種各樣的條件什么東西，就這個腐敗。

　　我在今年年初的時候，聯(lián)合了三十多個人大代表，專門給北京市政府寫了一個議案，提議以后盡量不要用招標(biāo)的方式。招標(biāo)的方式腐敗太多了，就在里面設(shè)置各種各樣排他的條款。標(biāo)書為你定，頭發(fā)什么樣，穿黑衣服，皮膚是什么樣的，別人的話就不能過來。這個東西對社會風(fēng)氣各方面都是非常不好的。還是要放在陽光下。

　　北京市從今年年初以來，所有的土地出讓方式全是掛牌，掛牌最后就是拍賣。北京市去年大部分是招標(biāo)。我覺得可能我以人大代表牽頭人的身份，提的這個議案，還是見到效果了。

　　南方周末：從2004年，感覺地王的形成，最終會成為一種風(fēng)向標(biāo)，就是某個時間段內(nèi)房價見頂?shù)男盘?。地價與房價之間的真實(shí)關(guān)系是怎樣的？

　　潘石屹：廣渠路這塊地，拍賣成這樣的價格，周圍的價格馬上就會起來。完全是一個市場氣氛的影響，就是價格跟市場氣氛是有一定的關(guān)系的。如果政府供應(yīng)的土地量大了，這個氣氛就變成不了現(xiàn)實(shí)。

　　南方周末：2008年的時候，您曾經(jīng)預(yù)言會百日劇變。后來土地政策改變，一個開發(fā)商說直接從冬天到了夏天。您是感受我們處于房地產(chǎn)市場的哪一個季節(jié)？

　　潘石屹：現(xiàn)在好像就是突然地，全球的金融危機(jī)一下自動化就把中國的銀根給放開了。銀根放開之后，這些房地產(chǎn)開發(fā)商一下子就被救活了。所以我跟他們開玩笑說，全球經(jīng)濟(jì)好的時候，房地產(chǎn)快倒閉了，全球經(jīng)濟(jì)不好的時候，房地產(chǎn)公司現(xiàn)在是全都喜氣洋洋。我說這跟做棺材生意似的，人家哭的時候我們笑著，人家笑著時候我們哭著，正好是反著。做棺材生意就是這樣，人家家死人的時候哭的時候說，哎呦，好在有一個生意可以做了；人家高高興興都活的健康的時候，他坐在這兒愁眉不展的，說這兒棺材銷售不出去。所以我覺得處在一個不太正常的階段。

　　南方周末：博鰲論壇時，香港恒隆的董事長陳啟宗專門跟你講了，沒當(dāng)?shù)赝鯌?yīng)該高興才對，他說買地王的大半都要后悔，歷史都證明他們是傻瓜。你怎么看？

　　潘石屹：歷史有的時候不是簡單重復(fù)的。明天到底發(fā)生什么事情，尤其在這樣大的起伏的過程中，很難預(yù)測。一個公司要能駕馭起伏，就是市場發(fā)瘋的時候你該做什么，市場低迷的時候你該做什么，把這個平衡好就行了。

　　南方周末：關(guān)于地王，您在博客上專門也有談到過，就是說準(zhǔn)備去拍的時候，心里也是提心吊膽的，因?yàn)橐仓篮芏噙^去拍得了地王的下場都不太好。感受最深的例子？

　　潘石屹：很多了。比較近的，2007年的來看，就是這些公司拍到地王的又給地方政府退回去，說不要了。這個對公司的聲譽(yù)的影響非常不好。我去到這些地方政府去談，人家都在說以后別讓他到房產(chǎn)市場上瞎混了。

　　孫宏斌也是一個。前一段我見了他，他說就把這個爛攤子交給別人吧。