2009城市觀點(diǎn)論壇重慶行于2009年10月21日圓滿閉幕。摩根大通中國投資銀行副主席兼中國綜合公司/企業(yè)投融資主席龔方雄在論壇上發(fā)表了題為《房地產(chǎn)企業(yè)的融資潮和IPO窗口》的演講。

　　龔方雄在演講中針對近期赴港上市內(nèi)地房企融資縮水等熱點(diǎn)問題進(jìn)行了解讀。其認(rèn)為，目前市場上面臨的融資困難現(xiàn)象，應(yīng)該是相對的，而不是絕對的。應(yīng)該是一個(gè)短暫的，而不是一個(gè)長久的現(xiàn)象，到明年第一季度，明年第二季度，明年甚至全年，房地產(chǎn)上市窗口都會(huì)一直開放。

　　以下為龔方雄演講全文實(shí)錄：

　　今天非常高興有機(jī)會(huì)到重慶來跟我們地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注者和從業(yè)者來做一個(gè)交流。今天我的講演的就是房地產(chǎn)企業(yè)IPO和在市場上的融資窗口的探討。之所以會(huì)提出這個(gè)問題，我想主辦方剛剛在開幕詞當(dāng)中也提到了，最近在香港有很多地產(chǎn)商現(xiàn)在正在排隊(duì)上市，有些地方開發(fā)商上市首日股價(jià)就跌破了發(fā)行價(jià)，最近一段時(shí)間有些開發(fā)商就不得不縮減在市場上上市融資的規(guī)模。這個(gè)現(xiàn)象說明一個(gè)什么問題？

龔方雄

　　我們房地產(chǎn)開發(fā)商他的融資窗口在過去一年多的時(shí)間，金融風(fēng)暴爆發(fā)以后，實(shí)際上都是對地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)閉的，就是說他們已經(jīng)很長時(shí)間沒有走向這個(gè)窗口，這個(gè)窗口也沒有向他們打開。好不容易全球金融風(fēng)暴時(shí)已結(jié)束，全球經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的勢頭也非常強(qiáng)勁，在這種情況下為什么房地產(chǎn)開發(fā)商在市場上融資還這么艱難呢？確實(shí)值得探討。我給大家講我的觀點(diǎn)。

　　首先，我們覺得目前市場上面臨的這種融資困難的一個(gè)現(xiàn)象，尤其在香港這個(gè)現(xiàn)象，應(yīng)該來講是一個(gè)相對，而不是一個(gè)絕對。應(yīng)該是一個(gè)短暫的，而不是一個(gè)長久的一個(gè)現(xiàn)象。怎么講呢？實(shí)際上大家也提到我們摩根大通也在8、9月份掌握了一個(gè)非常好的窗口，為恒盛地產(chǎn)進(jìn)行了融資，我們?yōu)楹闶⒌禺a(chǎn)融資還是非常成功的，當(dāng)時(shí)我們做這單融資的時(shí)候市場的氛圍和條件都非常好，而且在融資的過程當(dāng)中，我們同時(shí)在香港為三家中資背景的企業(yè)做了10億美金以上的融資，這里面包括恒盛地產(chǎn)，包括盛大廣的上市，也包括澳門永利，永利是在澳門經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)，這三個(gè)融資規(guī)模實(shí)際上都是大大超出了以前最初的融資規(guī)模的預(yù)想。因?yàn)?、9月份市場的份額很好，股市反彈非常厲害，所以定價(jià)也就比較進(jìn)取，可能市場在這么進(jìn)取的定價(jià)的環(huán)境之下，再一看未來排隊(duì)上市的房地產(chǎn)商極其多，所以市場出現(xiàn)了一個(gè)非常非常短暫的消化不良的現(xiàn)象。

　　這對房地產(chǎn)開發(fā)商來講是一個(gè)什么樣的教訓(xùn)呢？就是這個(gè)窗口時(shí)開時(shí)關(guān)，這個(gè)時(shí)機(jī)的把握非常非常重要。這個(gè)時(shí)機(jī)的把握不是一個(gè)非常簡單的問題，我們之所以能夠在很短的時(shí)間內(nèi)，一個(gè)月左右，今年香港唯一的三單10億美金以上的集資都是由我們摩根大通來做的，實(shí)際上我們對這種市場的時(shí)機(jī)把握相對來講，我覺得從市場的驗(yàn)證角度來講比較好。而且大家知道今年以來很多首創(chuàng)性的企業(yè)融資的業(yè)務(wù)，實(shí)際上都是我們摩根大通來開創(chuàng)的，這一方面印證了摩根大通現(xiàn)在全球來講是最強(qiáng)的投資銀行，各種排名都印證了這一點(diǎn)，而且今年4月份市場環(huán)境非常不好的情況下，我們推動(dòng)了中國忠旺的上市，當(dāng)時(shí)為中資企業(yè)融資，在金融風(fēng)暴肆虐的情況下沒有人敢做，開創(chuàng)性的工作是由我們里做，恒盛地產(chǎn)也是今年中國房地產(chǎn)在香港第一次上市，也是我們來做的。我之所以講這個(gè)融資窗口現(xiàn)在仍然是打開的，但是市場環(huán)境，投資者的情緒好象有一些變化，這個(gè)變化實(shí)際上不是對這個(gè)產(chǎn)業(yè)的前景發(fā)生了變化，他只是一個(gè)對定價(jià)的一個(gè)相對的敏感性和短期一個(gè)供求關(guān)系造成的。因?yàn)樵谖磥淼膸讉€(gè)月里面，還會(huì)上市的地產(chǎn)企業(yè)太多了。大家都集中在這個(gè)窗口里面，所以說市場的容量有限。

　　再就是，現(xiàn)在的市場是在預(yù)測著明年政策可能會(huì)發(fā)生的一個(gè)轉(zhuǎn)向，所以對房地產(chǎn)市場，大家知道從8、9月份A股市場開始，香港也是這個(gè)階段，房地產(chǎn)市場有一段時(shí)間是一直是跑出大勢，所以我們認(rèn)為，從9月末期以來到今年年底其實(shí)從上市的角度來講可能并不是最佳的一個(gè)上市的窗口，但是到明年第一季度，明年第二季度，明年甚至全年，我們認(rèn)為房地產(chǎn)上市窗口一直會(huì)開放。怎么講呢？結(jié)合到我們對經(jīng)濟(jì)和市場的判斷來看。首先經(jīng)濟(jì)我剛剛已經(jīng)講，全球經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在處在復(fù)蘇階段，中國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇已經(jīng)進(jìn)入了比較成熟的階段，在這種環(huán)境之下，明年中國經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)應(yīng)該會(huì)好于今年，尤其是中國盈利的表現(xiàn)會(huì)好于今年，這個(gè)根本的原因在于，明年增長的動(dòng)力會(huì)發(fā)生變化，今年主要是靠四萬億，四萬億集中于國有企業(yè)，有一種現(xiàn)象大家一直在熱議，就是所謂的國進(jìn)民退，但是明年這種國進(jìn)民退的現(xiàn)象會(huì)有所改變，因?yàn)槊髂杲?jīng)濟(jì)成長的動(dòng)力可能會(huì)來自于出口，而不僅僅來自于國家對內(nèi)需的拉動(dòng)。今年8%的經(jīng)濟(jì)成長率應(yīng)該來講是在出口下降20%的情況下取得的，那么明年我們國家的出口在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的背景下，就可能會(huì)從20%的下降變?yōu)?0%的成長，這是一個(gè)非常巨大的反轉(zhuǎn)。

　　在這種情況下，如果出口能夠做到10%的增長，明年中國經(jīng)濟(jì)就不是談保8%的問題，而是有沒有可能超過10%的成長，我們認(rèn)為超過9%以上的成長明年是可以做到的。而且企業(yè)的效益會(huì)更好，尤其是上市公司的效益，因?yàn)檫@個(gè)部分跟民營經(jīng)濟(jì)非常有關(guān)系。跟非國有經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)非常有關(guān)系。大家知道今年雖然貸款額巨大，但是很多需要資金的民營企業(yè)、中小企業(yè)拿不到錢，只要出口回來了，那么企業(yè)的自有資金，尤其是非國有企業(yè)的自有資金就會(huì)改善。所以從這個(gè)角度來講企業(yè)的盈利性也好，整個(gè)經(jīng)濟(jì)的成長效率也好，明年會(huì)好于今年。所以整體來看我們對股市的判斷，這是我在市場上一直講的，我們?nèi)匀惶幵谝粋€(gè)牛市運(yùn)行的一個(gè)階段。這個(gè)牛市運(yùn)行的階段在8月份、9月份市場調(diào)整過程中得到了考驗(yàn)。我們覺得這一波股市從新站上3000點(diǎn)應(yīng)該來講是一個(gè)比較可持續(xù)預(yù)見的過程。我在6月份就講過，在未來6個(gè)月我們A股市場至少還有20%的上漲空間，6月份我敢講這個(gè)話，就是當(dāng)時(shí)我對全球經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇會(huì)好于很多人的預(yù)期，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的力度也會(huì)好于很多人的預(yù)期，所以我們才敢講這個(gè)話，當(dāng)時(shí)市場上氛圍還很不確定?，F(xiàn)在三個(gè)月過去了，股市仍然徘徊在3000點(diǎn)，我們的觀點(diǎn)有沒有變呢？沒有變。6-12月會(huì)上升到3600點(diǎn)左右，現(xiàn)在三個(gè)月已經(jīng)過去了，這個(gè)觀點(diǎn)不變的話，在未來3-9個(gè)月A股市場至少還有20%的上漲空間。所以在經(jīng)濟(jì)越來越好的情況下，股市越來越好的情況下，房地產(chǎn)市場不可能變差，我們認(rèn)為最近的所謂很多熱議的房地產(chǎn)的拐點(diǎn)是否又已經(jīng)出現(xiàn)了，這個(gè)是杞人憂天。

　　現(xiàn)在大家知道房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)績基本上在頭7個(gè)月全年的任務(wù)都已經(jīng)完成了，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)際上是待價(jià)而沽，不急于賣盤，所以成交量的下跌是一個(gè)非常非常技術(shù)性的問題。而且從市場來講，大家知道為什么前段時(shí)間A股市場還有香港市場房地產(chǎn)股會(huì)調(diào)整那么多呢？有兩個(gè)原因。一個(gè)就是由于成交量下降引發(fā)的是不是房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)了拐點(diǎn)的爭論?，F(xiàn)在我覺得大家的共識已經(jīng)明確了，這個(gè)應(yīng)該不是拐點(diǎn)，所以最近幾天房地產(chǎn)股反彈得非常好，第二就是市場對流動(dòng)性，對未來的政策走向要做出一個(gè)判斷，要做出一個(gè)提前的消化。這個(gè)我們覺得從現(xiàn)在到年底也會(huì)進(jìn)展得差不多七七八八，到明年如果政策上真正開始調(diào)整，真正開始加息的時(shí)候，對房地產(chǎn)開發(fā)商的影響，尤其是對股票市場的影響不會(huì)這么大，市場永遠(yuǎn)是提前消化的。當(dāng)你這個(gè)消息真正來臨的時(shí)候，市場對這個(gè)消息就已經(jīng)消化得差不多了。最重要的是一個(gè)流動(dòng)性問題。首先大家知道我們的貸款流動(dòng)性常常都是前高后低，今年上半年平均每個(gè)月有1萬億左右的貸款，到下半年，每個(gè)月只有4、5千億的貸款，但是從明年一季度開始我們銀行貸款又會(huì)增加，這是銀行體系運(yùn)作的規(guī)律。到明年上半年，尤其是1月份開始，貸款的增速又會(huì)增加到8、9千億的時(shí)候，市場又會(huì)感覺流動(dòng)性來了。但是明年第二季度每個(gè)季度的貸款規(guī)模可能還會(huì)比現(xiàn)在要高。所以從這個(gè)角度來講，我們認(rèn)為明年房地產(chǎn)市場也好，股票市場也好還會(huì)有另一波的熱潮。所以我剛剛講這是一個(gè)階段性的現(xiàn)象，而不是一個(gè)市場的轉(zhuǎn)市。

　　這其中最主要的一點(diǎn)，就是明年假如出現(xiàn)政策上的轉(zhuǎn)向，緊縮的程度會(huì)有多大，這一點(diǎn)非常關(guān)鍵。我們認(rèn)為明年即使政策要緊縮，緊縮的空間會(huì)非常有限。原因在哪里呢？原因我本人也一直在強(qiáng)調(diào)，這一波全球的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇是由庫存調(diào)整，重新添加庫存所帶動(dòng)的一波周期性反彈。全球經(jīng)濟(jì)成長長期的周期性問題并沒有解決，美國的經(jīng)濟(jì)成長率已經(jīng)從3%降到2%，未來18個(gè)月如果美國經(jīng)濟(jì)有接近4%左右的成長的話，到2011年、2012年他的成長率可能又會(huì)回到1%左右。這就是為什么各國政府現(xiàn)在都齊聲合力來宣導(dǎo)一種理念，現(xiàn)在還不是退市的時(shí)機(jī)，現(xiàn)在政策還要保持穩(wěn)定性和連續(xù)性，因?yàn)楦鲊?，包括我們市場參與者對這次經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的勢頭到底能維持多長，心里沒有底。所以他不可能明年大規(guī)模加息以后，到后年，大后年又出現(xiàn)減息的情況。所以他一直強(qiáng)調(diào)政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性。所以明年市場所期望的緊縮會(huì)非常溫和，到這個(gè)緊縮真正來臨的時(shí)候，隨著中國經(jīng)濟(jì)層面基本面不斷的好，市場對緊縮的接受度會(huì)非常非常強(qiáng)，所以不會(huì)阻擋整個(gè)市場上升的空間。

　　再就是流動(dòng)性相對充裕的狀況會(huì)長期存在。低息相對充裕的狀況，利息相對充裕的狀況會(huì)長期存在，如果存在這種狀況，有一種現(xiàn)象就是所有的紙幣都會(huì)出現(xiàn)貶值。前段時(shí)間商品資源類的股票上漲很快，國際油價(jià)現(xiàn)在也回到80美金，黃金突破了1000美金，美金出現(xiàn)了相對的走軟，走貶的只是針對一些高息貨幣。這個(gè)是有原因的。因?yàn)楝F(xiàn)在歐元也好，美金也好，日元也好，所有的主要貨幣利息都很低，所以現(xiàn)在金融市場對基金的套息盤，不像以前日元利息為零，你就去買美金，買歐元，買英鎊，現(xiàn)在大家的利息都很低，你去做空一種貨幣，那個(gè)息差套得并不多，所以一般不會(huì)出現(xiàn)日元連續(xù)不斷的前一段時(shí)間在金融風(fēng)暴之前從80貶到140這種情況，美金會(huì)貶值，但是他會(huì)繼續(xù)溫和性的貶值，那么對高息貨幣，比如澳元會(huì)貶值多得多一點(diǎn)。但是由于所有主要貨幣利息都很低，而且各國央行還強(qiáng)調(diào)不輕言退市，所以利息這么低的情況下，如果大家想借美元，想借貨幣，買什么呢？是買實(shí)體資產(chǎn)，買有形資產(chǎn)。所有紙幣都要貶值，在這種情況下有形資產(chǎn)，實(shí)體資產(chǎn)就會(huì)增值，所以黃金、資源、商品、土地。所以在全球紙幣還要不斷貶值的情況下，而且通貨膨脹在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中很難出現(xiàn)的情況下，什么東西會(huì)增值呢？土地、黃金、資源、商品這些東西會(huì)增值。所以這個(gè)趨勢非常明顯。所以我們絕對不同意最近所謂的融資窗口的討論，最近所謂成交量的討論就預(yù)示中國房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，我們覺得這個(gè)拐點(diǎn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到來，因?yàn)檫@還是一個(gè)比較漫長的一個(gè)復(fù)蘇周期的一個(gè)開始。而不是一個(gè)結(jié)束。我就講到這里。謝謝大家。

　　主持人：謝謝龔總。馬上進(jìn)行我們觀點(diǎn)問答時(shí)間。我們知道龔總是投行大顎，您更多的是做的企業(yè)上市的事情，那么作為一個(gè)股民，這幾天地產(chǎn)股持續(xù)上漲的原因是什么？你也說到這幾天地產(chǎn)股的上漲您用的是反彈這樣一個(gè)詞，那到底是反彈還是反轉(zhuǎn)？我是一個(gè)普通老百姓，我現(xiàn)在有一點(diǎn)閑錢，您是建議我買房產(chǎn)還是買地產(chǎn)股？

　　龔方雄：這些問題都是非常敏感的話題。首先，最后一個(gè)問題先回答，手里有錢到底是買股還是買房，這個(gè)東西絕對要因人而異，不能有一個(gè)泛泛的，如果你有閑錢，之所以稱為閑錢，就是沒準(zhǔn)你有的時(shí)候想用他做點(diǎn)什么事，就是他的流動(dòng)性要好，那么閑錢還是投入在股市要好，如果你要想用錢去買房子的話，我覺得有剛性需求最好，假如你確實(shí)想買房自住，買房自住這個(gè)需求驅(qū)動(dòng)之下，實(shí)際上不要在市場上所謂的路死鳥，因?yàn)槟闶亲宰〉姆?，房價(jià)買了以后暫時(shí)的上升和下跌對你關(guān)系都不大，但是我一直強(qiáng)調(diào)的一個(gè)觀點(diǎn)就是中國的土地價(jià)格長期一定是一個(gè)上升的。中國上升的通道非常非常明顯，在有上升通道的情況下，他有一定周期性的波動(dòng)，但是你踩點(diǎn)踩得不好，你會(huì)發(fā)現(xiàn)下一輪周期的底點(diǎn)比上一輪周期的高點(diǎn)房價(jià)還要貴，因?yàn)樗恋貎r(jià)值一直是上升的，我想問問在座的各位，這一輪房價(jià)調(diào)下來很快，全球金融風(fēng)暴，從下降到上升恢復(fù)周期很快，有多少人在周期的底部買到了房子？在這個(gè)周期的底部就是去年12月份的時(shí)候他的樓價(jià)是不是比五年前，十年前還高很多？第三個(gè)問題大家知道樓市在各個(gè)城市里面他的價(jià)位基本上已經(jīng)回到甚至貼近歷史的最高水平，但是我們的股市最高點(diǎn)是6千多點(diǎn)，那么現(xiàn)在只有3千點(diǎn)，所以股市只回去了一半，樓價(jià)已經(jīng)回到了歷史高位。所以長期來講，你說投資股市好，還是投資房市好？這個(gè)問題就不需要我來回答，大家自己回答。剛剛第二個(gè)問題，房價(jià)我剛剛用的是反彈而不是反轉(zhuǎn)，實(shí)際上我的觀點(diǎn)是反轉(zhuǎn)早已經(jīng)發(fā)生了，我在去年第四季度的時(shí)候就講我們的樓市房市經(jīng)濟(jì)見底論，我們從1月份大力推兩個(gè)板塊，一個(gè)是房地產(chǎn)一個(gè)汽車，在金融風(fēng)暴最熱鬧的時(shí)候，我們推的主要兩個(gè)板塊就是房地產(chǎn)和汽車，所以說我為什么用反彈這個(gè)詞呢？因?yàn)榍岸螘r(shí)間這個(gè)板塊有一定的調(diào)整，現(xiàn)在又彈上來了，如果說是反轉(zhuǎn)的話實(shí)際上早就已經(jīng)發(fā)生了，所以我還是延續(xù)我剛剛的話，這是一個(gè)好幾年的牛市，應(yīng)該來講不會(huì)輕易的結(jié)束。結(jié)合重慶的情況來講我覺得重慶樓價(jià)相對來講還是比較低的。

　　主持人：今天聽了您這番話之后肯定大家回去都要買地產(chǎn)股了。

　　觀點(diǎn)新媒體：龔總您好，我們看到從十一過后到現(xiàn)在有幾支上市的股票，比如像寶龍，寶龍是在認(rèn)購價(jià)進(jìn)行了一個(gè)降低，包括認(rèn)購金額也進(jìn)行了降低，現(xiàn)在恒大也傳出認(rèn)購金額進(jìn)行了縮減，這是否意味著上市最佳時(shí)機(jī)已經(jīng)過去了？

　　龔方雄：我覺得從短期來講最佳的上市窗口應(yīng)該是在8、9月份。在未來幾個(gè)月由于供求關(guān)系，很多企業(yè)都擠在這個(gè)窗口上市，從企業(yè)融資的角度來講，這未必是最佳時(shí)機(jī)，但是我們覺得明年這個(gè)窗口會(huì)重新展開。我覺得整體來講對中國企業(yè)，尤其房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的窗口在這一輪周期當(dāng)中沒有結(jié)束，明年仍然是一個(gè)非常好的窗口。

　　提問：龔總，我們現(xiàn)在的融資渠道相對比較狹窄一些，現(xiàn)在房地產(chǎn)信托這個(gè)概念其實(shí)在境外62年產(chǎn)生以后到現(xiàn)在都有，國內(nèi)雖然有些注冊公司在注冊，但是實(shí)施的卻很少。就您的觀察，房地產(chǎn)信托這個(gè)概念，在國內(nèi)，在重慶這樣一個(gè)區(qū)域什么樣的時(shí)間點(diǎn)才會(huì)真正的展開呢？

　　龔方雄：我覺得房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道需要拓寬拓開，這個(gè)更多的是政策層面的問題。我們現(xiàn)在關(guān)注的是給創(chuàng)新型企業(yè)，中小企業(yè)，其他非房地產(chǎn)業(yè)的中小企業(yè)的融資渠道，對房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道的打開問題，一直是比較敏感的社會(huì)和政治問題。從這個(gè)角度來講，政策的可持續(xù)性就很難講，我覺得這不是一個(gè)需要和不需要的問題，這是一個(gè)有沒有膽量去做的問題。所以這變成一個(gè)政策性的問題。所以我們大家在這里探討的空間有限。