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　　本季度在上海市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)有三個(gè)項(xiàng)目完工上市，這些項(xiàng)目的上市給上海市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)帶來(lái)132,641平方米的新增供應(yīng)。全市甲級(jí)辦公樓租金的成交價(jià)格在2009年第3季度為每天每平方米69元，環(huán)比下跌213%。本季度全市平均空臵率達(dá)到1525%，環(huán)比下跌115個(gè)百分點(diǎn)。

　　我們選擇的五個(gè)商圈中，本季度的整體平均租金環(huán)比下降了043%，為每天每平方米4824元。雖然本季度的整體平均租金環(huán)比有所下降，但是下降的幅度較上季度的055%還是縮小了。由此可見(jiàn)上海的商鋪市場(chǎng)進(jìn)一步趨于穩(wěn)定。

　　在本季度中，工業(yè)市場(chǎng)仍然表現(xiàn)出租金下滑的態(tài)勢(shì)。然而近期公布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不斷趨好，我們相信上海的工業(yè)市場(chǎng)在今年末或明年初將有所好轉(zhuǎn)。

　　出于保值避險(xiǎn)的考慮，本季度上海高檔住宅市場(chǎng)相當(dāng)?shù)幕钴S。高檔住宅新增供應(yīng)面積為199,272平方米，環(huán)比上漲1762%。成交量也環(huán)比上漲了25%，達(dá)到388,525平方米。其中高檔公寓本季度的成交價(jià)高達(dá)每平方米49,219元，環(huán)比上升了239%。

　　本季度上海物業(yè)投資市場(chǎng)繼續(xù)回暖。在岸投資者為上海物業(yè)投資市場(chǎng)上最為活躍的投資者。除此之外，國(guó)內(nèi)投資者也較為活躍。本季度共完成主要交易44例，環(huán)比增長(zhǎng)375%。

　　寫(xiě)字樓市場(chǎng)

　　本季度在上海市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)有三個(gè)項(xiàng)目完工上市，分別是黃浦區(qū)的申大廈、浦東新區(qū)的葛洲壩大廈和國(guó)金中心1期，這些項(xiàng)目的上市給上海市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)帶來(lái)132,641平方米的新增供應(yīng)。

　　由于部分項(xiàng)目推遲竣工時(shí)間，2009全年的上市量將低于年初的市場(chǎng)預(yù)期，不過(guò)這也將有助于緩解市場(chǎng)的供求失衡。在DTZ戴德梁行辦公樓指數(shù)上，表現(xiàn)為租金和售價(jià)指數(shù)的下跌趨勢(shì)趨緩。(圖一)

　　全市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金的成交價(jià)格在2009年第3季度為每天每平方米69元(表一)，與上季度每天每平方米705元的交易租金相比，環(huán)比下跌213%；與2008年第3季度相比，同比下跌274%。本季度全市平均空臵率達(dá)到1525%，環(huán)比下跌115個(gè)百分點(diǎn)。

　　伴隨著在2009年第2季度經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好增加。因此第3季度在上海市辦公樓投資市場(chǎng)，有6項(xiàng)大宗交易發(fā)生。

　　展望未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)，我們預(yù)計(jì)伴隨著經(jīng)濟(jì)的反彈，明年甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租金將趨于穩(wěn)定。

　　市場(chǎng)活動(dòng)

　　 Carrie在黃浦區(qū)的申大廈，租賃5,000平方米的辦公面積。

　　恩智浦半導(dǎo)體在靜安區(qū)的嘉里中心，租賃5,000平方米的辦公面積。

　　中國(guó)國(guó)際金融有限公司在浦東新區(qū)的匯亞大廈，租賃3,000平方米的辦公面積。

　　商鋪市場(chǎng)

　　本季度在我們選擇的五個(gè)商圈中沒(méi)有新增供應(yīng)，因此本季度的總存量保持在1,800,815平方米。(表二)

　　預(yù)計(jì)下季度在我們選擇的五個(gè)商圈中將會(huì)有三個(gè)新項(xiàng)目上市，給市場(chǎng)帶來(lái)大約164,546平方米的新增供應(yīng)。(表三)

　　本季度上海各大商圈的平均租金走勢(shì)各異。從表二可以看出有的商圈租金上漲了，而有的商圈租金下降了。但是在我們選擇的五個(gè)商圈中，本季度的整體平均租金環(huán)比下降了043%，為每天每平方米4824元。這種趨勢(shì)可以從圖五的DTZ商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)中看出。雖然本季度的整體平均租金環(huán)比有所下降，但是下降的幅度較上季度的055%還是縮小了。由此可見(jiàn)上海的商鋪市場(chǎng)進(jìn)一步趨于穩(wěn)定。

　　伴隨著商鋪整體平均租金環(huán)比的下降，在我們選擇的五個(gè)商圈的商鋪整體平均入住率環(huán)比也有所下降。本季度商鋪整體平均入住率為9185%，環(huán)比下降了221個(gè)百分點(diǎn)。其主要原因是由于淮海中路上某購(gòu)物中心的入住率的大幅下降。

　　基于經(jīng)濟(jì)的回暖和社會(huì)消費(fèi)品零售額持續(xù)增長(zhǎng)，我們預(yù)期在2009年第四季度以及2010年，上海高端上鋪的平均租金將會(huì)持續(xù)增加。預(yù)計(jì)到2010年底，上海高端上鋪的平均租金將會(huì)達(dá)到每天每平方米5401元。

　　市場(chǎng)活動(dòng)

　　四季坊，坐落于靜安區(qū)吳江路的一座購(gòu)物中心，在本季度被賣與資本策略投資有限公司。本次交易的總成交價(jià)格為48億元人民幣，成交的總建筑面積為11,000平方米。

　　中融碧玉藍(lán)天，坐落于浦東新區(qū)銀城中路，出售了21,08432平方米給上海農(nóng)村商業(yè)銀行作為自用物業(yè)。其中有1,25491平方米為商鋪，其平均售價(jià)為每平方米人民幣63,851。

　　福都商廈，坐落于黃埔區(qū)人民路，以46億元的價(jià)格出售了14,84574平方米給紅樓集團(tuán)。其中有9,56136平方米為商鋪。

　　工業(yè)市場(chǎng)

　　第三季度工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然維持調(diào)整的格局，與第二季度相比，新增供應(yīng)量有所放大，總量達(dá)到了25萬(wàn)平方米，結(jié)構(gòu)上仍然以制造業(yè)廠房和研發(fā)辦公的供應(yīng)為主；空臵率上，第三季度比第二季度有所放大，三種工業(yè)物業(yè)類型的平均空臵率達(dá)到1027%，其中研發(fā)辦公物業(yè)的空臵率達(dá)到1619%，說(shuō)明在高端辦公樓市場(chǎng)沒(méi)有回暖的情況下，市郊研發(fā)辦公市場(chǎng)仍然也同樣處于停滯不前的狀態(tài)。(表四)

　　工業(yè)地產(chǎn)的租金由于具備租約時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，所以沒(méi)有類似于高端辦公樓市場(chǎng)那樣的大幅下跌，但下調(diào)的趨勢(shì)仍然明顯。根據(jù)戴德梁行對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)租金價(jià)格指數(shù)的跟蹤，從2008年第三季度租金水平達(dá)到最高值后，市場(chǎng)的平均租金水平持續(xù)保持在下降通道中，第三季度稍有放緩。由于工業(yè)地產(chǎn)是最直接反映實(shí)體經(jīng)濟(jì)景氣程度的業(yè)態(tài)，所以這樣的趨勢(shì)何時(shí)見(jiàn)底將直接取決于整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的改善。(圖四)

　　由于上海的進(jìn)出口數(shù)據(jù)從三月份開(kāi)始有了積極的變化，國(guó)內(nèi)的其他經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也有明顯的向好的表現(xiàn)，所以我們預(yù)計(jì)今年年底到明年年初實(shí)體經(jīng)濟(jì)將可能有較大的改善，因此我們認(rèn)為工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在明年的第一季度將逐漸走出陰霾。

　　市場(chǎng)活動(dòng)

　　西門(mén)子風(fēng)力發(fā)電葉片有限公司入駐上海臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)。

　　普菲斯億達(dá)冷鏈基地開(kāi)工儀式于2009年7月30日在臨港物流園區(qū)舉行，同時(shí)也將成為PFS中國(guó)總部所在地。

　　衛(wèi)利凈化簽約漕河涇浦江。

　　日立電梯(上海)有限公司于2009年7月23日在青浦工業(yè)園區(qū)舉行了隆重的開(kāi)業(yè)典禮。

　　妮維雅新廠房落成儀式于2009年6月23日在青浦工業(yè)園隆重舉行。

　　希杰物流(中國(guó))郵箱公司與嘉定工業(yè)區(qū)在2009年8月20日正式簽署項(xiàng)目入駐協(xié)議。

　　魏德曼(Weidmann)電力技術(shù)服務(wù)(上海)有限公司已于近日注冊(cè)并簽約漕河涇浦江高科技園。

　　主要數(shù)據(jù)–租賃市場(chǎng)

　　住宅市場(chǎng)

　　受到黃浦灣、星河灣等高檔樓盤(pán)集中上市的影響，上海本季度高檔住宅新增供應(yīng)達(dá)到199,272平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1762%。(表七)新供應(yīng)主要集中在黃浦區(qū)和浦東新區(qū)。

　　本季度上海高檔住宅市場(chǎng)異?；钴S。投資者出于保值避險(xiǎn)的考慮，紛紛購(gòu)入豪宅。本季度截止9月17日，上海高檔公寓總成交量達(dá)到299,645平方米，環(huán)比增長(zhǎng)407%。(表七)

　　受到巨大需求的推動(dòng)，本季度上海高檔公寓成交均價(jià)被推高到每平方米49,219元，環(huán)比上升239%。而別墅市場(chǎng)受到松江板塊價(jià)格的影響，平均成交價(jià)較前一季度下跌72%，為每平方米45,953元。(表七)

　　從DTZ高檔住宅樣本來(lái)看，上海本季度高檔住宅平均報(bào)價(jià)上升569%，平均租金上升673%。(圖六)

　　本季度，盧灣區(qū)高檔公寓成交價(jià)依然位于首位。浦東新區(qū)和黃浦區(qū)分別依靠星河灣和黃浦灣的集中成交，售價(jià)雙雙突破每平方米45,000元，分列第二、三位。(圖七)

　　由于住宅價(jià)格的高企，引致投資者變得謹(jǐn)慎。我們預(yù)計(jì)在今年底或明年初市場(chǎng)將出現(xiàn)向下的調(diào)整。

　　市場(chǎng)活動(dòng)

　　浦東星河灣，總建筑面積95,382平方米，售價(jià)每平方米50,000元。2009年8月14日開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，星河灣推出322套房源，售出264套(82%)，銷售額達(dá)40億元，創(chuàng)下中國(guó)樓市銷售新紀(jì)錄。

　　前期寬松的貨幣政策以及市場(chǎng)回暖，銷售資金回籠，開(kāi)發(fā)商積累了大量的資金。在三季度的土地市場(chǎng)上，地王紀(jì)錄屢屢刷新。9月，中海發(fā)展斥資7006億拿下普陀長(zhǎng)風(fēng)住宅用地，樓面價(jià)達(dá)每平方米22,409元，創(chuàng)造全國(guó)地價(jià)新紀(jì)錄。

　　投資市場(chǎng)

　　本季度上海物業(yè)投資市場(chǎng)繼續(xù)回暖。在岸投資者為上海物業(yè)投資市場(chǎng)上最為活躍的投資者。除此之外，國(guó)內(nèi)投資者也較為活躍。本季度共完成主要交易44例(每筆交易金額大于一千萬(wàn)美元)，環(huán)比增長(zhǎng)375%。(表八)

　　由于銀行放貸的增加，更多的資金流入市場(chǎng)。很多投資者認(rèn)為在近期內(nèi)房地產(chǎn)投資是使其資產(chǎn)規(guī)避通貨膨脹的有效投資渠道。我們注意到住宅和混合用途物業(yè)占據(jù)了本季度成交案例的大部分，分別為17個(gè)和12個(gè)，環(huán)比分別增長(zhǎng)214%和20%。(表八)

　　本季度主要案例成交總金額達(dá)到3982億元人民幣，環(huán)比增長(zhǎng)2412%。住宅和混合用途物業(yè)占據(jù)了本季度成交金額的大部分，分別為1846億元人民幣個(gè)和1002億元人民幣。(表九)

　　在國(guó)外基金紛紛拋售物業(yè)的時(shí)候，國(guó)內(nèi)投資者成為市場(chǎng)主要的接盤(pán)者。例如，在2009年第三季度，摩根士丹利將東海商業(yè)廣場(chǎng)以245億元人民幣的總價(jià)，出售給SOHO中國(guó)。(表十)

　　考慮到近期價(jià)格的不斷上漲和銀行大規(guī)模放貸的影響，我們預(yù)計(jì)，短期內(nèi)市場(chǎng)的投資氛圍將不斷改善。