主持人張靜：各位來賓，各位朋友們，接下來的論壇我們接下來還有政策部研究中心副主任秦虹女士的演講。她演講的題目是新形勢下的房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，因?yàn)榍睾缗康娘w機(jī)晚點(diǎn)，為了不耽誤大家的時(shí)間，接下來就馬上進(jìn)入本次2009城市觀點(diǎn)論壇重慶行的重慶圓桌對(duì)話環(huán)節(jié)。

　　各位來賓2009年金融危機(jī)的陰霾似乎已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)，中國房地產(chǎn)行業(yè)是否已經(jīng)走向了下一個(gè)輝煌？在金九銀十并未如期而至的時(shí)候，京滬出現(xiàn)了價(jià)漲量跌景象、廣深卻一枝獨(dú)秀，而作為房地產(chǎn)競爭激烈的城市、作為中國最具特的房地產(chǎn)二線城市，重慶的房地產(chǎn)市場將會(huì)進(jìn)行怎樣的調(diào)整并持續(xù)性發(fā)展呢？

　　我們請出本次對(duì)話的嘉賓，他們是中房集團(tuán)理事長、中國企業(yè)聯(lián)合會(huì)執(zhí)行副會(huì)長孟曉蘇；摩根大通中國投資銀行副主席兼綜合中國公司企業(yè)投融資主席龔方雄；陽光100副總裁范小沖；世邦魏理仕中國區(qū)副董事柳費(fèi)國；佛山市法恩潔具有限公司事業(yè)部總經(jīng)理嚴(yán)邦平；中國奧園地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司(重慶奧園)總經(jīng)理顏清；重慶協(xié)信控股(集團(tuán))有限公司戰(zhàn)略管理總監(jiān)冷捷；永安信金融服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長喬志杰先生?，F(xiàn)在我們就開始今天的圓桌對(duì)話。

對(duì)話現(xiàn)場

　　各位來賓，各位朋友們，我們今天在這里進(jìn)行的是2009城市觀點(diǎn)論壇重慶行的活動(dòng)，這個(gè)論壇來到重慶，此時(shí)此刻比較應(yīng)景，因?yàn)橹貞c房地產(chǎn)市場剛剛才迎來和送走了咱們重慶的2009秋季房交會(huì)而在本次房交會(huì)當(dāng)中我們得出了這樣幾個(gè)數(shù)據(jù)，四天活動(dòng)各類房屋共成交9923套，成交面積為95.25萬平方米，增加28.71%，成交金額是40.1億元，增長64.66%，商品住宅建筑面積成交均價(jià)為每平方米4878元，比去年上漲了每平方米1021元，也比重慶9月成交均價(jià)有所上漲。這個(gè)數(shù)據(jù)完了之后，這段時(shí)間，重慶的房地產(chǎn)市場和各個(gè)房地產(chǎn)商們大會(huì)小會(huì)都在討論這幾個(gè)數(shù)據(jù)，今天在臺(tái)上就有幾位已經(jīng)參與了我們房交會(huì)的地產(chǎn)商，首先我們金科的李老師您先講一下您參加這次房交會(huì)作為金科有些什么樣的戰(zhàn)果？

　　李戰(zhàn)洪：重慶房地產(chǎn)和其他城市金九銀十有一個(gè)明顯不同的區(qū)別，在其他的城市，大多都是出現(xiàn)了價(jià)升量跌這樣一個(gè)趨勢，但是重慶還是量價(jià)齊飛。剛剛我們范總也說了城市化率的問題，這里面反應(yīng)出來，這種情況在2009年重慶第二次出現(xiàn)，第一次出現(xiàn)是春節(jié)過后重慶第一個(gè)率先啟動(dòng)了中國2009的連續(xù)在全國排名第一，到了后面其他城市跟上來的時(shí)候，到了金九銀十的時(shí)候大家已經(jīng)感覺到疲軟的時(shí)候，重慶這個(gè)時(shí)候又是量價(jià)齊飛，這里面反應(yīng)出來第一個(gè)是城市化率的問題，重慶現(xiàn)在城市化率是在48%左右，和其他城市80%還有很大的距離，所以重慶的空間還相當(dāng)大。第二個(gè)重慶有中國最最低的房價(jià)，重慶的房價(jià)和重慶這座城市應(yīng)有的地位遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)。第三個(gè)中國房地產(chǎn)發(fā)展有一個(gè)周期性的規(guī)律，就是說第一波啟動(dòng)是92年以廣深為代表的珠三角率先啟動(dòng)了中國第一波房地產(chǎn)行情，第二波是以上海為代表的長三角地區(qū)在97年啟動(dòng)的，第三波是以北京為代表的環(huán)渤海地區(qū)啟動(dòng)了第三波行情，現(xiàn)在這波是以重慶為代表的第四波房地產(chǎn)啟動(dòng)周期。

李戰(zhàn)洪

　　主持人張靜：剛剛李總提到了我們今天這樣一個(gè)話題，其他城市都是價(jià)漲量跌，重慶不管是價(jià)格還是量都有所提升，作為重慶地產(chǎn)人來講是非常高興得。今天我們有來自北京的，還有來自香港的各位專家，對(duì)我們房交會(huì)的數(shù)據(jù)不知道您有什么樣的一個(gè)看法呢？

　　孟曉蘇：我得祝賀重慶的房交會(huì)取得這么好的成果，祝賀各位企業(yè)家。這也應(yīng)該說是重慶的居民是拿貨幣選票投了啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)的贊成票。房地產(chǎn)先行啟動(dòng)，這樣相關(guān)行業(yè)才能夠啟動(dòng)，如果房地產(chǎn)汽車這些消費(fèi)行業(yè)不能啟動(dòng)的話，其他行業(yè)他們也難以啟動(dòng)。說到金九銀十，不光是重慶賣得好，而且我知道的天津也賣得不錯(cuò)，也走出了一輪金九的行情，很多二線城市同樣。所以說金九銀十不在了，恐怕也主要指的是一線城市吧。所以現(xiàn)在對(duì)金九銀十諸多爭論，我看我們更關(guān)注市場實(shí)際走勢，而不去爭論這個(gè)概念。今年年初到現(xiàn)在，特別是三月份以來到現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場賣得這么好，這說明中國在啟動(dòng)內(nèi)需方面，在房地產(chǎn)市場方面已經(jīng)取得了明顯的成效，由此我們可以由信心的說今年的中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)是復(fù)蘇了。

　　主持人：這樣就對(duì)于之前有些專家所說的今年的金九銀十已經(jīng)是銅九鐵十來了一個(gè)推翻。不知道外來的專家們到底是怎么看待重慶的房地產(chǎn)市場的呢？

　　龔方雄：我覺得重慶的房地產(chǎn)市場是中國的二、三線城市房地產(chǎn)市場未來前景的一個(gè)非常非常典型的一個(gè)代表。首先，大家知道，推動(dòng)中國房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)成長的一個(gè)主要的動(dòng)力就是城市化的進(jìn)程和工業(yè)化的進(jìn)程。城市化的進(jìn)程整個(gè)過程應(yīng)該來講是沿海一線城市引領(lǐng)，現(xiàn)在在中國已經(jīng)進(jìn)入所謂的中富和小康階段過了以后，城市化的進(jìn)程的演進(jìn)應(yīng)該主要是在二、三線城市里面來推開。剛剛前面嘉賓也講到，重慶的城市化率相對(duì)這個(gè)城市的規(guī)模和發(fā)展程度，以及他是一個(gè)直轄市的地位，跟其他的直轄市和一線城市相比還有很大的差距。這就是為什么重慶能夠維持價(jià)量齊升的情況，在其他的一線城市確實(shí)出現(xiàn)了價(jià)升量跌的現(xiàn)象。重慶的價(jià)量齊升的現(xiàn)象實(shí)際上在很多二、三線城市都是存在的。所以這是一個(gè)城市化進(jìn)程的一個(gè)結(jié)果。我經(jīng)常跟投資者，跟市場講的一句話就是，實(shí)際上大家想象一下，如果中國每一年的全國平均的城市化率都向上提升1-5個(gè)百分點(diǎn)左右的話，這是過去十年中國城市化進(jìn)程的一個(gè)平均的速度，那么現(xiàn)在全國的城市化率是45%左右，就是所有人口當(dāng)中大概45%是城市人口，有55%的農(nóng)村人口，我們是13億人口，每年城市化率提高1-1.5個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于我們每年有1500-2000萬人口進(jìn)城，成為城市居民。那么這1500-2000萬人口，集中來看，他是為了境外投資者要理解中國這么龐大的城市化規(guī)模給中國房地產(chǎn)開發(fā)商帶來的機(jī)會(huì)和中國經(jīng)濟(jì)成長帶來的動(dòng)力，那相當(dāng)于中國每一年都要建一座像紐約、倫敦或者是東京這樣的城市。每一年都要建一個(gè)這樣的城市，你想中國開發(fā)商對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)成長的貢獻(xiàn)有多大。但是這是一個(gè)形象的比喻，這1500-2000萬人口是分散在全國各個(gè)城鎮(zhèn)的，但是他主要分散在哪里，他就分散在重慶這樣的二、三線城市的典型的代表，尤其是重慶，在全國領(lǐng)先實(shí)施所謂城鄉(xiāng)一體化的這種試驗(yàn)，這個(gè)在我們看來，從中期和長期來講會(huì)極快的加速城市化的進(jìn)程，長遠(yuǎn)來講一定是利好重慶的整體的地價(jià)和樓價(jià)的。謝謝。

龔方雄

　　主持人：大家都為我們分析了重慶量價(jià)齊升到底是什么一些原因，我相信真正參與進(jìn)來我們重慶的房地產(chǎn)商們，包括陽光100，中國奧園相信你們的感受應(yīng)該更深一些，你們認(rèn)為重慶出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象還有一些什么原因呢？

　　范小沖：我們到這兒很多年了。明顯的感覺到現(xiàn)在重慶的城市的地位和城市的價(jià)值得到了一個(gè)非常大的提升，直轄十年重慶真是發(fā)生了非常大的變化。今天剛剛大家說的，不管你是從過去的四川的一個(gè)城市現(xiàn)在變成了我們的直轄市，現(xiàn)在好象也確定了重慶為西部的金融中心，這個(gè)國務(wù)院也批準(zhǔn)了，之后還要建兩江新區(qū)，重慶整個(gè)城市地位和他的價(jià)值大大提升。第二個(gè)，我感覺就是重慶應(yīng)該說管理者是懂行，對(duì)經(jīng)濟(jì)很多地方都調(diào)反的時(shí)候我們重慶沒有調(diào)反，在我們遇到危機(jī)的時(shí)候很多地方都不知所措的時(shí)候，重慶也是有條不紊。所以你可以看到重慶至少在房地產(chǎn)的管理方面，我覺得是懂行的，政府來管理這個(gè)是懂行的。所以對(duì)市場，我想不僅僅是一個(gè)金九銀十的問題，實(shí)際上重慶會(huì)是一個(gè)持續(xù)的健康的長久的一個(gè)可持續(xù)的發(fā)展過程。所以我們并不感覺好象只是一個(gè)金九銀十我們就高興了。我們相信重慶他會(huì)是一個(gè)可以持續(xù)的，而且也是中國房地產(chǎn)可能最早反轉(zhuǎn)，可以真正走向一個(gè)牛市的這么一個(gè)重慶。所以我們也相信我們在重慶未來的發(fā)展也會(huì)更好。

范小沖

　　冷捷：第一點(diǎn)贊同李戰(zhàn)洪先生對(duì)于重慶市場的判斷，第二，剛才包括龔總和范總也都談到了對(duì)重慶目前城市地位的看法，我非常贊同我們重慶前幾年地價(jià)和房價(jià)的嚴(yán)重低估也使當(dāng)時(shí)重慶的城市地位沒有被全國所認(rèn)識(shí)。所以今年以來的一系列的對(duì)于重慶城市地位的重視和一系列舉措，城市地位決定了房價(jià)和地價(jià)，這個(gè)目前表現(xiàn)得比較充分。第三點(diǎn)我談?wù)勗陬愃频膱龊衔冶容^明顯的感受，今年上半年，在4月份的時(shí)候，我在華東參加全國房地產(chǎn)百強(qiáng)的發(fā)布會(huì)，當(dāng)時(shí)4月份的時(shí)候正選擇一個(gè)春光明媚的千島湖，但是與會(huì)同仁談得更多的是如何走出陰霾，那個(gè)時(shí)候春光明媚，但是心情卻非常陰暗，大家談的是怎么降價(jià)，怎么趕緊渡過這個(gè)危機(jī)，在今年上半年的時(shí)候大家真沒有看到很多苗頭。那么現(xiàn)在到了重慶，雖然外面看起來秋風(fēng)簫瑟，但是大家內(nèi)心里是一片陽光，都覺得未來市場非常好。像這種類似的房地產(chǎn)相關(guān)的論壇，在今年5月份的時(shí)候在上海召開了一個(gè)世界金融投資中國的這么一個(gè)論壇，當(dāng)時(shí)邀請的金融機(jī)構(gòu)當(dāng)中知名機(jī)構(gòu)很多，但是到位的很少，但是今天我們看到了摩根大通的龔總的到場，包括喬總，我們也體會(huì)到了金融機(jī)構(gòu)和投資者目前對(duì)房地產(chǎn)市場的這么一個(gè)看好。包括剛才各位演講，實(shí)際上也賦予了更多的信心。我談?wù)勎覀児緦?duì)目前市場的一個(gè)判斷以及協(xié)信集團(tuán)目前的一些姿態(tài)。本身和龍湖、金科一樣，協(xié)信也是在全國地產(chǎn)競爭比較激烈的地方當(dāng)學(xué)生已經(jīng)做了15年的房地產(chǎn)開發(fā)了，到今年上半年被評(píng)為全國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的第50強(qiáng)，我們認(rèn)為我們小學(xué)生階段已經(jīng)過了，咱們要上中學(xué)了，應(yīng)該在龍湖和金科兩位先行者的良好的示范帶頭效應(yīng)下，我們也采取了比較進(jìn)取的姿態(tài)，目前在全國的三個(gè)經(jīng)濟(jì)圈，包括環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和長三角經(jīng)濟(jì)圈和珠三角經(jīng)濟(jì)圈也正在獲取和推動(dòng)下一步合作的機(jī)會(huì)，同時(shí)也借這個(gè)機(jī)會(huì)表明一下協(xié)信集團(tuán)的姿態(tài)，協(xié)信一直以來倡導(dǎo)的是協(xié)作誠信，同時(shí)也希望借今天這個(gè)平臺(tái)交到朋友，能夠有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略層面合作的一些對(duì)話。謝謝。

冷捷

　　主持人張：感謝冷總在做廣告一樣。我們之前聽到一種說法，重慶的房地產(chǎn)市場對(duì)房地產(chǎn)商來說就是一個(gè)黃埔軍校，剛剛我們重慶本土的已經(jīng)走出去了，也有大量的在走進(jìn)來，中國奧園的顏總，相信您也很大的感受吧？

　　顏清：中國奧園地產(chǎn)集團(tuán)是07年進(jìn)入了重慶，通過我們在重慶項(xiàng)目的表現(xiàn)，我對(duì)重慶的房地產(chǎn)發(fā)展是充滿信心。我個(gè)人的預(yù)測，我認(rèn)為3-5年內(nèi)整個(gè)重慶還會(huì)處在一個(gè)高速的發(fā)展。因?yàn)槌藙偛藕芏嗉钨e提到的市場的沉積后面的原因以外，我還補(bǔ)充一點(diǎn)，就是我們重慶的消費(fèi)者跟其他城市的消費(fèi)者也有一個(gè)質(zhì)的不一樣。就是敢于消費(fèi)，大膽消費(fèi)，這個(gè)觀念就是非常好，一旦不保守。另外還是要贊揚(yáng)我們的政府，因?yàn)橹貞c的政府的確在房地產(chǎn)的發(fā)展方面做了大量的工作，特別房交會(huì)，每一屆的房交會(huì)都帶來一個(gè)巨大的質(zhì)跟量方面的增長，特別最近的秋交會(huì)，就拿中國奧園重慶項(xiàng)目的表現(xiàn)來講，也是超出我們的所料，四天的時(shí)間成交了9千多萬。所以我個(gè)人認(rèn)為，我覺得按照目前發(fā)展勢頭來講，我認(rèn)為重慶是很有機(jī)會(huì)的，特別作為二線城市的一個(gè)代表，也作為一個(gè)目前來講成交量在全國的排名來講，他會(huì)繼續(xù)的扮演好二線城市的一個(gè)龍頭的角色。未來，我認(rèn)為在重慶的發(fā)展方面，將對(duì)高端物業(yè)發(fā)展的一種趨勢，因?yàn)槟壳爸貞c房地產(chǎn)發(fā)展還處于一個(gè)剛性需求，滿足于剛性需求的一種產(chǎn)品的表現(xiàn)，未來來講可能會(huì)在整個(gè)社區(qū)的保障方面更加完成一個(gè)舒適性和高端化的進(jìn)程。包括剛才世邦魏理仕的老總說的話，我非常贊同，就是我們重慶的高端物業(yè)現(xiàn)在還是處于一個(gè)剛剛起步的階段，未來很多年以后，未來這幾年我認(rèn)為高端物業(yè)的發(fā)展方面還會(huì)處于一個(gè)大幅的增長，這也是滿足城市發(fā)展的一個(gè)需要。

顏清

　　主持人：我們從顏總的講話當(dāng)中聽到的是感動(dòng)，他說要感謝，其實(shí)是他們做得很努力了，但是他說要感謝我們的消費(fèi)者，感謝我們的政府。其實(shí)秋交會(huì)給到我們不僅僅是一點(diǎn)點(diǎn)驚喜，不僅看到了金九銀十，其實(shí)從這幾天二手房的數(shù)據(jù)來看也是相當(dāng)?shù)南踩恕倓傄舱f到了消費(fèi)者，既然這么火爆，那接下來的房價(jià)會(huì)不會(huì)漲呢？接下來到底要不要買房呢？

　　孟曉蘇：這是一個(gè)大家都關(guān)心的問題。去年，在這個(gè)時(shí)候，面對(duì)著媒體問我，代表老百姓問我，說該不該買房，當(dāng)時(shí)我給大家說該出手時(shí)就出手。不光是我勸大家買，成思危副委員長，也是研究房地產(chǎn)的學(xué)者他也勸大家買。他說如果大家都不去買房，那么我們的經(jīng)濟(jì)怎么能起來呢？他從另一個(gè)角度勸大家買房。不少人聽了我們就買房了，所以現(xiàn)在怎么樣呢？都增值了。特別是今年2、3月份最低的時(shí)候打折打得很大，現(xiàn)在有的幾個(gè)月就增值了百分之多少。有的人就不聽我們的，他就不買房，他就聽那個(gè)誰誰誰的，問題是誰誰誰說你不要買房，他自己買沒買呢？他自己去買房了，還不止買了一套。這種連自己的話都不相信的專家，他給你說你都信？說明在這段時(shí)間大家都看到了因?yàn)楣┎粦?yīng)求造成的房價(jià)上漲。那么現(xiàn)在我們正面對(duì)這樣著這樣一個(gè)情況，現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)他不急著賣房子，因?yàn)樗孔淤u差不多了，他資金鏈不緊張了，我前段時(shí)間問一個(gè)企業(yè)，他說剩下房子不多了，有的小區(qū)500套房子，他已經(jīng)賣了490套了，還剩10套了，他就不急著賣了，他留著吊房價(jià)。如果他一下子把這個(gè)房價(jià)漲2000塊錢一個(gè)平米，這小區(qū)490套業(yè)主都高興了。而現(xiàn)在主動(dòng)權(quán)都在業(yè)主手里，就是二手房?，F(xiàn)在供不應(yīng)求的市場現(xiàn)在就成了一個(gè)賣方市場了，光把剩下的少量的余房趕出來，說你敢不賣，這個(gè)不解決大問題，最主要問題這個(gè)時(shí)候就是要加大投資，增加供應(yīng)量。第一就是要增加土地的供應(yīng)，從目前來看，從各地紛紛出現(xiàn)地王的情況來看，按原有的土地制度解決不了供應(yīng)量問題，去年講了農(nóng)民土地的流轉(zhuǎn)，現(xiàn)在很多地方在搞城中村改造，有些地方把全部的收益都給了農(nóng)民，這等于變相的就落實(shí)了三中全會(huì)的效果。第三就是多釋放一些土地，我們中房在80年代我們占了20%的全國開發(fā)量，現(xiàn)在很多小區(qū)舊了，我們想釋放出來搞舊城區(qū)改造。第二資金，資金由融資機(jī)構(gòu)幫助，現(xiàn)在又有保險(xiǎn)公司允許投資不動(dòng)產(chǎn)的法律生效了，下一步會(huì)不會(huì)我們搞保險(xiǎn)的拿出錢來投呢？當(dāng)然我不希望亂投，我希望是做成一些金融產(chǎn)品，包括喬總和龔總做一些PE這些進(jìn)入到房地產(chǎn)領(lǐng)域?，F(xiàn)在很多行業(yè)外的國企進(jìn)來投資拍地王引起我們業(yè)內(nèi)人士的反感，但是反過來想一想這些國企現(xiàn)在不投資房地產(chǎn)，他投資什么呢？不要忘記了歷史上正是一波一波的行業(yè)外進(jìn)入，才使得我們房地產(chǎn)業(yè)有了今天。比如很有名氣的中原、保利原來都不是搞房地產(chǎn)的，他也是國企，包括萬科在92年以前是干別的，后來進(jìn)入房地產(chǎn)了。這就形成一個(gè)有意思的事情，中華方興來拍，那塊地原來是化工廠的，因?yàn)榛S不需要這么多了，為什么中華方興拿錢來搞房地產(chǎn)呢？是因?yàn)榛ぎa(chǎn)品進(jìn)口出口都不好，他拿錢轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)了。所以前一天我跟潘石屹在對(duì)話節(jié)目中說，人家連人帶槍都轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)了，小潘我們作為房地產(chǎn)企業(yè)家，咱們沒輸，咱們不是贏了嗎，又一批大企業(yè)產(chǎn)生。從土地和投資以外，還需要加大投入多建廉租房，因?yàn)榱夥坑惺隂]有建了，解決中低收入家庭的困難，而在建廉租房方面企業(yè)也可以幫上一把，特別是通過信托可以匯集資金建設(shè)廉租房，這樣我們就可以保障供應(yīng)量的增加，希望構(gòu)造一個(gè)買方市場，買方市場條件下房價(jià)才能平穩(wěn)，才不至于過快上漲。這是我們對(duì)新一年的預(yù)期，我認(rèn)為未來中國房地產(chǎn)業(yè)面對(duì)一個(gè)新的發(fā)展期，這個(gè)發(fā)展期起碼有五年時(shí)間，要增大投入解決社會(huì)的需要。而且通過房地產(chǎn)投資拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展。

　　主持人：謝謝孟總。龔總剛剛一直在說明天的股市還會(huì)上漲的，您對(duì)房價(jià)明天的走勢會(huì)怎么看呢？

　　龔方雄：房價(jià)應(yīng)該來講，我們認(rèn)為從3000點(diǎn)看起，股市在未來3-9個(gè)月至少有20%的上升空間，我們認(rèn)為短期房價(jià)可能會(huì)水平走過一段時(shí)間，未來，中長期來看，我一直有一種觀點(diǎn)，我以前說了這種觀點(diǎn)以后也遭到了各種各樣的議論和批評(píng)，但是我仍然堅(jiān)持這種觀點(diǎn)，就是說中國的國情來講，長期房價(jià)每年以5%-10%的速度上漲應(yīng)該都是很正常。因?yàn)槲覀儑疫^去30年的平均GDP的增長是9.8%，這是真實(shí)成長，如果把通貨膨脹算進(jìn)去，我們國家民意GDP的成長每年有10%-15%，所以這種情況下房價(jià)以年均速度5%-10%的速度增長應(yīng)該視為正常的。

　　孟曉蘇：咱們最近十年房價(jià)平均每年上漲5.95%。

　　龔方雄：對(duì)，所以說并不高。我剛剛想補(bǔ)充的是大家可能會(huì)感覺最近房價(jià)漲得比較多，但是大家沒有想到我們國家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控從06年和07年初就開始，06年、07年初開始，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以后，這幾年房價(jià)基本上沒有漲，遭遇金融風(fēng)暴的襲擊以后房價(jià)還跌了10%-15%左右，所以最近從底部的反彈感覺是比較強(qiáng)，但是這幾年的平均增長并不高。所以我們有這種預(yù)期，就是未來相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)，我們房地產(chǎn)的價(jià)格每年會(huì)以年均速度5%-10%的速度上升，有的年份可能漲得多一點(diǎn)，有的年份可能不漲，可能會(huì)停滯，但是趨勢要把握好。我剛剛講演的時(shí)候有一個(gè)很重要的話就是說對(duì)于自用者來講，如果你不是房地產(chǎn)行業(yè)的專家，不要去對(duì)房地產(chǎn)市場的價(jià)格來進(jìn)行踩點(diǎn)，因?yàn)槿绻阆胱鲞@個(gè)，很有可能做不到，因?yàn)樗厔輰?shí)際上是站在你這一邊的。

　　主持人：雖然一線城市出現(xiàn)了量跌價(jià)漲，有供需方面的原因，那二線城市我們也看到房交會(huì)的數(shù)據(jù)，成交均價(jià)每平方米4878元，重慶的房價(jià)一直都是比較健康的，那么您認(rèn)為現(xiàn)在二線城市現(xiàn)在反彈起來的房價(jià)是健康的嗎？

　　孟曉蘇：最近一段時(shí)間市場健康發(fā)展，這和前一段時(shí)間市場的大起大落就不一樣了。2007年過分的過快上漲和2008年的打壓造成的萎縮，這是一個(gè)不正常的狀態(tài)?，F(xiàn)在應(yīng)當(dāng)說房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)平穩(wěn)增長，而且進(jìn)入到一個(gè)新的發(fā)展期的開始。我們每一個(gè)發(fā)展期大致上是五年時(shí)間，而上一個(gè)發(fā)展期，由于我們業(yè)界主動(dòng)的建議，國務(wù)院主動(dòng)的調(diào)控，使得上一個(gè)發(fā)展期延續(xù)了九年時(shí)間，可見人為的努力是可以延長發(fā)展期和盡量降低低落期對(duì)經(jīng)濟(jì)所造成的損害。我們面對(duì)這么樣一個(gè)新的增長，應(yīng)當(dāng)說這對(duì)中國目前面對(duì)金融風(fēng)暴，金融海嘯和外需減退而內(nèi)需在增長來說是一件好事從這個(gè)意義上說，各位房地產(chǎn)企業(yè)家我們也承擔(dān)著拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)走出低谷和盡快發(fā)展這樣一個(gè)責(zé)任。未來我覺得如果前三十年我們主要是靠三架馬車?yán)瓌?dòng)，而最初一個(gè)十年還是靠大進(jìn)大出的話，那么未來我們中國的經(jīng)濟(jì)要更多的依靠內(nèi)需，而內(nèi)需是什么，我們國家已經(jīng)正確的把最主要的內(nèi)需鎖定在最終消費(fèi)，特別是住房、汽車等最終消費(fèi)。看起來在未來的發(fā)展中，房地產(chǎn)的發(fā)展是肯定的，在這個(gè)發(fā)展中我們大家都會(huì)迎來新的機(jī)會(huì)。

　　主持人：接下來我們就要來推斷一下或者預(yù)測一下2010年重慶房地產(chǎn)的趨勢了。首先請世邦魏理仕的柳董來說一下，從剛剛你們公布的數(shù)據(jù)當(dāng)中，你們對(duì)2010年重慶房地產(chǎn)市場的趨勢有什么樣的推斷？

　　柳費(fèi)國：今天聽了這么多，我發(fā)現(xiàn)兩個(gè)關(guān)健詞，第一個(gè)關(guān)健詞是城市化，第二個(gè)關(guān)健詞是漲，我們世邦魏理仕對(duì)重慶做了一個(gè)比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?，重慶目前城市化率是在5-8年要達(dá)到70%，那么核心區(qū)的人口增長大概在500萬左右，這是一個(gè)非常大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，快速城市化帶來了人口的聚集，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型以及生活方式的改變。這是大家都忽略了的，所以今天我在這里也是我們另外一個(gè)數(shù)據(jù)，我們現(xiàn)在重慶每年的投資大概在1000億，在未來四年大概每年會(huì)增長20%，達(dá)到1200億，也就是四年要突破6千億，也就是針對(duì)目前的宜居重慶。剛剛你講的物業(yè)管理公司，這是一個(gè)誤解，我們現(xiàn)在不再單純研究土地屬性，我們在研究土地屬性的時(shí)候針對(duì)資本來研究，不同的資本對(duì)于不同的產(chǎn)業(yè)，這樣我們才能把一個(gè)全球資源的本地化來跟區(qū)域政府，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展來互動(dòng)。

柳費(fèi)國

　　第二個(gè)就是說我們個(gè)人在各個(gè)城市，我是在這里比較呼吁，我是覺得這么快速城市化的時(shí)候，一個(gè)城市的城市機(jī)理和文脈，在座的都是開發(fā)商，你們都在不經(jīng)意的改變這座城市的面貌和歷史，我覺得這個(gè)非常重要。上海的一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)前一段跟我聊的時(shí)候，你覺得上海哪個(gè)區(qū)的商業(yè)最好，我說靜安區(qū)，7.6平方公里，為什么？上海發(fā)展百年，不管哪個(gè)黨執(zhí)政的時(shí)候，這個(gè)區(qū)域的城市尺度，街道尺度沒有變，街道名稱沒有變，一個(gè)城市商業(yè)的文化形成是有歷史的，所以我希望重慶是一個(gè)有獨(dú)特地域文化和商業(yè)文化的城市，所以我希望商業(yè)快速發(fā)展的時(shí)候，主商業(yè)街道發(fā)展成以后，那些后街文化，重慶有一些特點(diǎn)，這些后街文化如何體現(xiàn)，這是今天放在這里大家可以來探討的。

　　主持人：謝謝大家為我們重慶未來房地產(chǎn)市場的一個(gè)預(yù)測。

　　顏清：我補(bǔ)充一點(diǎn)，對(duì)明年重慶房地產(chǎn)的預(yù)測，房價(jià)方面我認(rèn)為最起碼有15%左右的增長，但是成交量可能會(huì)比今年有一定的縮減，但是也不會(huì)多，估計(jì)是10%左右。因?yàn)樵跇莾r(jià)增長的同時(shí)，因?yàn)樗奶岣呦鄬?duì)來講成交量方面也會(huì)同時(shí)帶來一定的縮減，這個(gè)也是必然的一個(gè)規(guī)律，包括郊縣的過來在主城區(qū)置業(yè)的拉動(dòng)，但是我個(gè)人認(rèn)為未來幾年都會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)比較高的價(jià)格增長趨勢。在成交量方面，我認(rèn)為在這一、兩年重慶的成交量是非常驚人的，但是這個(gè)驚人的成交量也不可能這樣永遠(yuǎn)下去，他必定會(huì)因?yàn)閮r(jià)格的提升和門檻的提升過程里面會(huì)逐步的減少，但是減少在最近這幾年我估計(jì)數(shù)量也不會(huì)太大，不會(huì)像一線城市一樣，一下子可能就跌了30%或者50%的成交量，這個(gè)可能在重慶未來這幾年可能不太會(huì)出現(xiàn)。

　　主持人：下面我們進(jìn)入論壇的第二個(gè)環(huán)節(jié)。我們看到今年房地產(chǎn)企業(yè)的上市熱潮是一個(gè)避不開的話題，今天在座的就正好有兩家上市公司，奧園，還有金科，還有正在為上市積極準(zhǔn)備的陽光100，還有龍湖、恒大大家都是非常期待的，不知道各位對(duì)當(dāng)下蓬勃的資本市場與IPO潮有什么樣的看法？

　　李戰(zhàn)洪：我代表重慶本土企業(yè)金科說一下，重慶本土開發(fā)商和其他的城市有一個(gè)最大的區(qū)別，區(qū)別在哪里呢，比如說在成都，他對(duì)本地開發(fā)商的認(rèn)同度就趕不到重慶對(duì)本地開發(fā)商的認(rèn)同度。比如金科、龍湖。重慶的開發(fā)商的確是很厚道，他們每一分的銷售額，每一們錢的利潤都是用手用腳扎扎實(shí)實(shí)做出來。他們的能力在哪些方面，第一個(gè)扎扎實(shí)實(shí)做產(chǎn)品，把產(chǎn)品品質(zhì)做得很好，第二個(gè)把錢投到園林上面去，第三是做服務(wù)，做客戶服務(wù)，重慶的開發(fā)商的物業(yè)服務(wù)在全國都是遙遙領(lǐng)先的，而且還很可憐的收著很低很低的物業(yè)管理費(fèi)，提供著最好的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。重慶的開發(fā)商真的很可愛，也很愛護(hù)消費(fèi)者，但是他們的確是太費(fèi)力了，他們的能力已經(jīng)具備了超越其他城市開發(fā)商的開發(fā)能力包括服務(wù)能力，產(chǎn)品能力，但是他們的不足是在資本市場上面這一塊一直是重慶開發(fā)商的一個(gè)不足。他還不會(huì)利用資本市場這個(gè)杠桿來讓企業(yè)快速的發(fā)展。所以一直到了去年、今年開始，金科、龍湖，包括隆鑫現(xiàn)在大家都在碰撞，現(xiàn)在在資本市場拓展渠道，希望自己的企業(yè)，希望重慶的企業(yè)能夠走向全國，把重慶的優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、服務(wù)和園林奉獻(xiàn)給全國。所以重慶開發(fā)商要發(fā)展，上市融資這條途徑是一個(gè)主要的選擇。

　　主持人：上市融資是一個(gè)最主要的選擇，相信這方面永安信金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的喬董應(yīng)該是很有經(jīng)驗(yàn)跟大家分享的？

　　喬志杰：我首先是非常反對(duì)這一說法，叫IPO潮，這個(gè)對(duì)IPO就是不太專業(yè)的講法。因?yàn)樽鳛榉康禺a(chǎn)行業(yè)本來就是一個(gè)投資運(yùn)營型行業(yè)，他不是傳統(tǒng)理解的過程，這樣一個(gè)企業(yè)如果你不能和資本接軌的話，換句話講我們可能是一個(gè)廚師，但是我不會(huì)掌勺，因?yàn)槲覜]有工具。實(shí)際上上市是房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程當(dāng)中你所從事的這個(gè)行業(yè)必須掌握的一個(gè)工具。不過我想順便強(qiáng)調(diào)的是，這是你應(yīng)該去掌握的一個(gè)工具，他不是一個(gè)你自己要去變成的工具。這也是我今天上午在接觸一個(gè)企業(yè)討論的時(shí)候說我們要整體上市了，這我本人是堅(jiān)決反對(duì)的，你應(yīng)該是通過你的一個(gè)投資集團(tuán)控股公司，然后去讓你合理的，優(yōu)秀的一些資產(chǎn)做一個(gè)平臺(tái)去上市。也就是講我更希望重慶企業(yè)家告訴我這樣一句話，我們控股了一個(gè)地產(chǎn)上市公司，我并不太希望聽到我是一家地產(chǎn)上市公司，這可能是我們多年以來地產(chǎn)上市的一個(gè)誤區(qū)，所以說我們的地產(chǎn)這么多年以來人們首先是對(duì)他的本質(zhì)有一個(gè)誤區(qū)認(rèn)識(shí)。所以對(duì)他的上市反而認(rèn)為去討論應(yīng)該和不應(yīng)該，這就跟醫(yī)生應(yīng)不應(yīng)該有手術(shù)刀一樣是無聊的。他其實(shí)是一個(gè)必然的。但是最近為什么09年之后又出現(xiàn)了一些上市的快速的推進(jìn)呢，這個(gè)和我們前幾年的壓制是有關(guān)系的，也就是他是一個(gè)彈簧的概念，我們每年平均上30家，可能就不會(huì)這樣，但是如果連續(xù)兩到三年基本上沒有上市，包括香港IPO和中國IPO，基本上地產(chǎn)由于市場因素，因?yàn)榈禺a(chǎn)市場不好，那投資人就對(duì)這一行業(yè)沒有興趣，那你募集資金的量必然就會(huì)稀少，在這種情況下暫停上市這種策略我覺得是正確的，加上一定的政策限制。所以說我們這個(gè)階段上得少了。

喬志杰

　　現(xiàn)在我們放開了，地產(chǎn)好了，我們投資又回來了，我今天聽到龔總一直在對(duì)地產(chǎn)有充分的一個(gè)看好，但是實(shí)際上07年中國住交會(huì)的時(shí)候，我記得那時(shí)候包括我們摩根斯坦利和高盛異口同聲說中國地產(chǎn)我們是不看好的，所以那個(gè)時(shí)候我們就沒有辦法，我們怎么去上市呢？我們沒有戰(zhàn)略投資者。所以我認(rèn)為他沒有潮的概念，這是一個(gè)對(duì)前兩年欠帳的一個(gè)還帳過程，剝削金科的上市也不是今天討論的，其實(shí)我跟黃董也是07年就在策劃上市的事情，為什么他放到今年才動(dòng)呢？因?yàn)榍皟赡瓴环奖銊?dòng)。所以不是人們發(fā)瘋了今年都一起動(dòng)，所以剛才大家更多討論的房價(jià)，因?yàn)榻裉煸谧亩际情_發(fā)商，我想為開發(fā)商如果再說兩句話的話，我真切的希望開發(fā)商其實(shí)你在關(guān)注市場的時(shí)候，你在關(guān)注重慶未來走勢的時(shí)候，我更希望你關(guān)注一下你自身未來應(yīng)付市場的能力，而這種能力我本人認(rèn)為是一種金融的能力。就是你投資和融資的能力，當(dāng)你擁有了優(yōu)秀的投資能力的時(shí)候，市場好壞你都不會(huì)投錯(cuò)，當(dāng)你擁有了優(yōu)秀的融資能力的時(shí)候，任何時(shí)候你都不會(huì)失措。所以我們更多的去關(guān)注市場，其實(shí)我發(fā)現(xiàn)開發(fā)商真正出問題，不完全是市場，有時(shí)候是自身的一種投資的水平，你不該買的地你非要去買，你不該上的項(xiàng)目你非要去上。第二面對(duì)優(yōu)秀資源的時(shí)候你不具備一種再融資的能力，就是未來市場連續(xù)要漲三十年，如果你不關(guān)注你自身的能力，我們的地產(chǎn)已經(jīng)放開了，重慶政府相當(dāng)?shù)闹С之a(chǎn)業(yè)基金的發(fā)展，我們?yōu)槭裁床蝗ニ伎肌l(fā)起、設(shè)立或者加入一些地產(chǎn)基金這樣的工具呢？現(xiàn)在政策也都開放了，我們重慶是一個(gè)高樓大廈林立的地方，商業(yè)地產(chǎn)是中國最發(fā)達(dá)的三大城市之一，那我們?yōu)槭裁床蝗ニ伎?，把我們的資產(chǎn)通過證券化流動(dòng)起來。這也是真的應(yīng)該去思考的，新的發(fā)展，新的金融趨勢，然后去思考未來中國的地產(chǎn)除了房價(jià)的變化，除了我們量的變化，其實(shí)中國地產(chǎn)有一個(gè)非常大的變化，那就是說09年以后的中國地產(chǎn)，金融的能力將成為地產(chǎn)的核心競爭力。如果你沒有這個(gè)核心競爭力，我覺得再好的市場跟你也沒有關(guān)系，那就是他們這些上市公司的事了，為什么方興一下拿幾十塊地，那就是因?yàn)槿思矣绣X了。最后的話我想就重慶說一句話，大家都在談我們重慶作為二線城市，其實(shí)我在這里大膽的做一個(gè)預(yù)測和肯定的講，中國未來真正在世界上稱得上大都會(huì)的北京、上海、重慶。所以我肯定的認(rèn)為，我現(xiàn)在開始劃分重慶城市地域的時(shí)候我都認(rèn)為一線城市重慶是應(yīng)該進(jìn)入的，換句話講他是一個(gè)發(fā)展最滯后的中國一線城市，同時(shí)也是最有發(fā)展?jié)摿Φ闹袊痪€城市。我每天基本飛一個(gè)城市，我非常的清楚，重慶他的城市地位應(yīng)該是進(jìn)入一線城市。其他的省會(huì)中心城市和一些沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市共同構(gòu)成二線，但是重慶可能沒有二線，重慶直接萬州涪陵就進(jìn)入三線，我在這里講很快，所以說重慶人民是幸福的。你們是中國在世界上真正能夠站得起來的國際大都會(huì)，我一直認(rèn)為就是北京、上海、重慶。所以祝福你們。

　　主持人：謝謝喬總。您剛剛也給下面的開發(fā)商準(zhǔn)備投融資的開發(fā)商有了更多的建議，您是比較贊成大家去借殼？

　　喬志杰：這是一個(gè)誤區(qū)。我說的是當(dāng)你的地產(chǎn)板塊要上市的時(shí)候，你在地板這個(gè)上面要有自己的一個(gè)控股公司，而且上市不要說傾其所有，把所有東西全部都賣出去，其實(shí)我們是一個(gè)過渡性的，我們要去控制一個(gè)上市公司，但是我們不要把自己變成一個(gè)上市公司，這是一個(gè)技術(shù)問題，其實(shí)開發(fā)商應(yīng)該能夠聽懂。像陽光100，我就愿意陽光100控股下面有一個(gè)專門做上市的，我是講這樣一個(gè)意思。

　　主持人：相信開發(fā)商都聽懂了。龔總您對(duì)這方面有什么建議呢？

　　龔方雄：摩根大通銀行為我們國內(nèi)的企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)商開創(chuàng)性的在證券市場做了一些融資性的工作，我們不但做了今年在香港第一筆恒生地產(chǎn)上市，我們也給碧桂園融入了高息貸，這個(gè)在今年來講是開創(chuàng)性的一項(xiàng)工作。因?yàn)楝F(xiàn)在資本市場狀況就是說上市公司的融資渠道在逐漸的打開，這其中包括增發(fā)，包括配股，包括高息債，這就是我剛剛非常同意前面講的那位嘉賓，他覺得地產(chǎn)開發(fā)商一定要跟上市公司資本市場這個(gè)平臺(tái)銜接起來。因?yàn)榈禺a(chǎn)開發(fā)商是一個(gè)資本密集型的一個(gè)行業(yè)，這個(gè)平臺(tái)不銜接的話，很難成長。而且從市場今年的經(jīng)歷來看也是，市場氛圍的改善，然后融資渠道的改善，他是先向上市的地產(chǎn)開發(fā)商打開的，非上市的地產(chǎn)開發(fā)商他在資本市場上融資相對(duì)來講還是比較困難。我們也一直在講做一些開創(chuàng)性的一些工作，我可以講一點(diǎn)，你可以看一下香港的經(jīng)驗(yàn)，國際的經(jīng)驗(yàn)，剛剛那位嘉賓也講到了，我只是支持一下，我以前也講過這個(gè)觀點(diǎn)，真正能夠非常長期性的不斷的成長，成為這個(gè)行業(yè)龍頭的地產(chǎn)開發(fā)商，往往都是上市公司，而且上市以后他的成長往往是飛躍性。至于為什么是這樣呢，前段時(shí)間，我們爭論我們的地王出現(xiàn)的一個(gè)原因，地王出現(xiàn)的原因很多人就說這是國企搞的，國企之所以有這個(gè)能力，國企和民企之間的區(qū)別就是他的資金成本不一樣。但是這個(gè)也未必，如果是上市公司的話，大家知道地產(chǎn)股從底部在香港很多股票都反彈了大概十幾倍，地產(chǎn)股票價(jià)格和地產(chǎn)市道，就是真正低價(jià)的價(jià)格往往是同步性、共軌性，這個(gè)周期性的同步性非常強(qiáng)。假如說你是一個(gè)上市公司，假如在市場非常旺的時(shí)候你想去拿地，那時(shí)候你的股價(jià)往往也是比較高的，所以他可以做一個(gè)自然的對(duì)沖。在旺市的時(shí)候你想拿地，你就通過上市公司這個(gè)平臺(tái)去增資擴(kuò)股，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候你股價(jià)比較高，相對(duì)資金成本也比較低，你也能做得起，假如你這個(gè)時(shí)候你一家非上市公司，這個(gè)融資渠道對(duì)你來講，就是地價(jià)比較高的情況下，同時(shí)地價(jià)比較高的時(shí)候往往是經(jīng)濟(jì)比較旺的時(shí)候，那個(gè)時(shí)候往往是經(jīng)濟(jì)比較旺的時(shí)候，那個(gè)時(shí)候你再去通過債權(quán)拿地，那就往往做反。如果你是一個(gè)上市公司他有一個(gè)對(duì)沖的效果，如果世道不好，地價(jià)也比較低，那時(shí)候股價(jià)也比較低，我那時(shí)候隨時(shí)配股去拿地，都不虧。這個(gè)就是上市公司和非上市公司在資金成本上，拿地這個(gè)時(shí)點(diǎn)，這是一個(gè)根本性的區(qū)別。所以為什么說上市公司他飛躍性的成長往往比非上市公司要有很多很多的優(yōu)越性，而且上市公司融資渠道非常寬。非上市公司，我剛剛講的這些高息債也好，可轉(zhuǎn)債也好，股權(quán)融資也好，衍生產(chǎn)品也好，這些東西對(duì)非上市公司來講都是鞭長莫及的事情。所以這一點(diǎn)非常非常重要。我就從資本市場的角度來強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)，支持一下前面這位嘉賓的觀點(diǎn)，我非常認(rèn)同。因?yàn)槲疫@種觀點(diǎn)以前也經(jīng)常講。所以資本市場和地產(chǎn)開發(fā)商要融合在一起。謝謝大家。

　　主持人：真是經(jīng)驗(yàn)之談。相信這會(huì)兒我們下面準(zhǔn)備要上市的房地產(chǎn)商們可能坐不住了，接下來給大家一些互動(dòng)的時(shí)間。

　　喬志杰：如果大家有什么關(guān)于融資方面的，金融解決方面的，上市等等方面還有什么問題，我覺得這個(gè)時(shí)間是可以自由給大家的，大家可以提出一些問題，然后我們的嘉賓我相信都會(huì)很熱情的去回答大家。

　　主持人：范總，你們陽光100現(xiàn)在也在積極的準(zhǔn)備上市了，您認(rèn)為自己的企業(yè)最能夠打動(dòng)國內(nèi)外投資者的到底是什么？

　　范小沖：可能是我們的品牌和我們的戰(zhàn)略，和我們未來的可給這些股東投資人未來可持續(xù)的盈利的能力。剛才我非常同意龔總的意見，就是公司發(fā)展，特別是地產(chǎn)公司上市是非常重要的，我們沒有上市你會(huì)發(fā)現(xiàn)你的融資的渠道就相對(duì)比較窄，你可能只能靠股東，然后靠合作伙伴，靠銷售，或者你通過更高的一些成本來融資。剛才喬總說的一點(diǎn)我也非常同意，也非常深有感觸，我們?nèi)绻鯥PO，做上市，實(shí)際上他是你的企業(yè)發(fā)展到一個(gè)階段一個(gè)必經(jīng)階段，他不是你的最終目的，也不是你的目標(biāo)。07年的時(shí)候當(dāng)時(shí)大家有很多企業(yè)都是為了上市而上市，資本市場根據(jù)他的估值說他儲(chǔ)備了更多的土地，你這個(gè)公司的價(jià)值和估值就會(huì)很高，所以很多企業(yè)玩命去囤地，囤到了可能幾十年后開發(fā)都不一定有人去買的地，最后遇到08年的資本市場崩潰的時(shí)候，市場突然發(fā)生驟變的時(shí)候，你會(huì)發(fā)現(xiàn)他就會(huì)非常非常困難。企業(yè)你要有你的品牌，你的能力和你的戰(zhàn)略，不能夠因?yàn)樯鲜卸l(fā)生改變，不能因?yàn)橥镀渌?，然后你就去改變你自己。這樣最后有可能就會(huì)被遺失?，F(xiàn)在很多企業(yè)在危機(jī)中大家看著還是這個(gè)企業(yè)，實(shí)際上他的股權(quán)結(jié)構(gòu)包括債務(wù)本身的危機(jī)實(shí)際上是非常嚴(yán)重的，包括現(xiàn)在有些企業(yè)現(xiàn)在也是不得不必須折價(jià)來上市，有些上市實(shí)際上還是為了還舊債。所以我們想真正上市是為了你的企業(yè)，是幫助你的企業(yè)未來可持續(xù)良性的增長，這個(gè)是最終的目的，而不是為了上市而上市。

　　喬志杰：關(guān)于上市我再補(bǔ)充這樣一個(gè)觀點(diǎn)，我們接觸了無數(shù)的地產(chǎn)商，上市最大的障礙在哪里，認(rèn)為自己小，認(rèn)為自己不成熟，認(rèn)為上市非常的復(fù)雜，這是通常我們接觸過的開發(fā)商最大的說法。一說喬總我們這么小的企業(yè)上什么市啊，說上市是不是很復(fù)雜。這是三個(gè)主要障礙。我想在這個(gè)地方說明一下，可能關(guān)于小，關(guān)于規(guī)?？赡苡幸粋€(gè)誤區(qū)，我們上市是講一些條件的，但是我想說的是上市準(zhǔn)備并不需要任何條件，你在任何時(shí)候，任何情況下，任何一個(gè)規(guī)模的狀況下，你都可以進(jìn)入上市的準(zhǔn)備期。其實(shí)這是一種意識(shí)，他就不單純是一個(gè)工作了，我們?yōu)槭裁从械钠髽I(yè)發(fā)展速度很快，就像我們有一些優(yōu)秀的公司，可能我們河南人民都會(huì)奇怪說突然怎么冒出來一個(gè)興源，其實(shí)當(dāng)人們在使勁做開發(fā)的時(shí)候，他突然一下在美國上市了。所以關(guān)于規(guī)模的問題，其實(shí)大家要記住，上市準(zhǔn)備真的不需要任何條件，只要你從事地產(chǎn)開發(fā)，你就應(yīng)該有這種意識(shí)，應(yīng)該做這種準(zhǔn)備。另外大家關(guān)于復(fù)雜的問題，其實(shí)當(dāng)你們經(jīng)歷一次上市，就像你要去買一塊地做一個(gè)項(xiàng)目一樣，他就是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)程序化的步驟，你走完了就行了。所以在這一點(diǎn)，我想給大家提一個(gè)醒，做準(zhǔn)備不需要做什么準(zhǔn)備。這是我想補(bǔ)充的一點(diǎn)。

　　主持人：我們在臺(tái)上有四位開發(fā)商，現(xiàn)在只有協(xié)信還沒有表達(dá)出來要上市的這樣一個(gè)準(zhǔn)備，不知道冷總有沒有這方面的信息可以發(fā)布一下？

　　冷捷：協(xié)信一直以來要成為公眾的房地產(chǎn)公司，第一我們是為公眾服務(wù)的，就是從服務(wù)層面是在公眾的，第二最終也會(huì)爭取成為一個(gè)上市公司，這也是我們的一個(gè)愿景。當(dāng)然從07年以來我們也在有條不紊的在做準(zhǔn)備，在推動(dòng)一些準(zhǔn)備工作，但是由于07、08年市場情況也有些變化，包括發(fā)行不到一周或者發(fā)行過兩天就破發(fā)的狀況也存在，所以我們一直以來比較謹(jǐn)慎，比較低調(diào)的推動(dòng)這個(gè)事情，剛才喬總也做了很多的一些解釋工作，接下來我們也會(huì)跟相關(guān)的金融輔導(dǎo)機(jī)構(gòu)也會(huì)做更多的深入的交流溝通。

　　柳費(fèi)國：我們接觸過非常多的上市企業(yè)做評(píng)估，很多以為我們不大就上不了，以為別人關(guān)注你的土地儲(chǔ)備，其實(shí)并不是，他可能更關(guān)心你的品牌，你的商業(yè)模式，這可能是他更關(guān)注的，而且這個(gè)過程就像喬總講的他是有章可循的。而且未來重慶房地產(chǎn)行業(yè)他利用社會(huì)資本和境外資本的能力也是衡量這個(gè)市場是否成熟，是否有能力再次跨越提升的一個(gè)重要指標(biāo)。在座各位我覺得都是積極的推動(dòng)者，我相信重慶可以做得非常好。

　　主持人：各位朋友，各位來賓，在這里要跟大家說一下，就是我們的秦主任她已經(jīng)下了飛機(jī)了，因?yàn)槁吠旧厦嬗悬c(diǎn)塞車，她剛剛已經(jīng)發(fā)來短信，所以我們論壇進(jìn)行到5點(diǎn)55分，如果那個(gè)時(shí)候秦主任都還沒有到的話，就希望大家在今天晚宴的時(shí)候能夠進(jìn)行聊天。我們看到在中國房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中重慶是比較特殊的，重慶是百家爭鳴，兼容并包，很多大企業(yè)也是紛紛進(jìn)入到重慶市場，而龍湖、金科等大企業(yè)也在不斷的向全國進(jìn)發(fā)，那么重慶本土企業(yè)將如何成長與發(fā)展呢？

　　嚴(yán)邦平：非常感謝。今天在這里就我這一家是屬于房地產(chǎn)市場的布品類的供應(yīng)商。我覺得房地產(chǎn)跟布品類的企業(yè)之間的交流與合作我覺得是我們提供給消費(fèi)者更好的居住環(huán)境和生活方式的一個(gè)非常重要的產(chǎn)品。作為房地產(chǎn)企業(yè)給我們規(guī)劃了好的地塊，好的環(huán)境，好的戶型，好的綠化，但是真正我們的消費(fèi)者，他的生活居住長時(shí)間的空間是在室內(nèi)，真正在室內(nèi)你所用的設(shè)備，你的裝修，你的設(shè)計(jì)是不是滿足了消費(fèi)者越來越高的生活質(zhì)量的要求，或者說整個(gè)經(jīng)濟(jì)水平，生活水平發(fā)展以后他的整個(gè)生活方式的改變，我覺得這是非常重要的。所以我們非常希望，為什么我們來參加這樣一個(gè)論壇，這樣一個(gè)會(huì)議，或者說爭取這樣一個(gè)機(jī)會(huì)，跟我們房地產(chǎn)企業(yè)有更多的交流和學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，就是希望我們的房地產(chǎn)企業(yè)能夠重視他的布品類，你怎么給消費(fèi)者提供一個(gè)真正好的室內(nèi)環(huán)境。法恩莎作為衛(wèi)浴和瓷磚的生產(chǎn)企業(yè)，在大陸市場有十年的時(shí)間，這連續(xù)的十年時(shí)間，每年的增長速度都在30%-60%之間，現(xiàn)在在全國有1500多個(gè)專賣店，我們直接以意大利的設(shè)計(jì)，意大利的設(shè)備，整個(gè)產(chǎn)品的功能和款式風(fēng)格都是與現(xiàn)代國際上時(shí)尚前沿的簡歐式的，我們希望給消費(fèi)者提供非常好的非常舒適的環(huán)境，通過這個(gè)來滿足對(duì)消費(fèi)者生活品質(zhì)的需求。

嚴(yán)邦平

　　我覺得在全國來講都是非常好的這樣一個(gè)大的形勢，當(dāng)我們在近處看不清楚一個(gè)畫面的時(shí)候，你往后面退開你會(huì)看得非常清晰，整個(gè)中國改革開放連續(xù)三十年的高速發(fā)展，到現(xiàn)在為止我們城市化率是非常低的，按照1%多一些的發(fā)展速度的話，每年城市人口會(huì)增加1500-2000萬，然后現(xiàn)在中央在和諧社會(huì)建設(shè)，新農(nóng)村的城鎮(zhèn)化建設(shè)也會(huì)有非常大的市場空間，所以我們作為布品類的企業(yè)，我們對(duì)整個(gè)國家大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是非常有信心。就在我們07、08年整個(gè)金融危機(jī)的背景之下，我們現(xiàn)在同時(shí)在生產(chǎn)和建設(shè)，我們廣東南雄800畝的生產(chǎn)基地，江西景德鎮(zhèn)2000多畝的生產(chǎn)基地在建設(shè)，加上我們原來的生產(chǎn)規(guī)模，我們現(xiàn)在企業(yè)所具備的生產(chǎn)工業(yè)用的土地有5500多畝，這個(gè)在全國，特別是我們作為衛(wèi)浴跟陶瓷瓷磚這樣小的行業(yè)來講，這樣的規(guī)模是絕無僅有。所以我們現(xiàn)在企業(yè)的品牌跟企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模，以及產(chǎn)品質(zhì)量，產(chǎn)品產(chǎn)能的保證能力在全國都是屬一屬二的。我們特別希望在精裝房成為一種趨勢的情況之下，我們希望將來有更多的機(jī)會(huì)跟我們在座的各位地產(chǎn)商有很好的合作?，F(xiàn)在各個(gè)地產(chǎn)商在精裝房建設(shè)上是持什么樣的觀點(diǎn)，我自己一個(gè)普通的消費(fèi)者來講，我覺得精裝房可能是未來的一個(gè)趨勢，我在佛山買了一個(gè)房子，我買了兩年以后才進(jìn)去住，我買了房子馬上就裝修進(jìn)去住，他有至少3-5年時(shí)間居住環(huán)境都是非常糟糕的，而且在裝修過程當(dāng)中可能給這個(gè)樓盤的結(jié)構(gòu)，比如衛(wèi)生間的防水各方面會(huì)造成影響，周邊的綠化非常漂亮，但是一到裝修你的隔壁鄰居有裝修的話，噪音粉塵就非常嚴(yán)重。所以作為一個(gè)消費(fèi)者，真正到后期他會(huì)慢慢的體會(huì)到希望能夠買到直接拎包就可以住的房子，就是能夠給他們提供非常方便的房子，能夠有一個(gè)很好的居住環(huán)境。所以現(xiàn)在在廣州、在深圳，在青島，80%以上都是精裝房。相信這樣的發(fā)展趨勢，在全國其他的城市和二線城市也會(huì)發(fā)展的比例越來越高。所以我們看到重慶這幾年的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是非常的迅速，而且我們對(duì)重慶確實(shí)是抱有非常大的希望，我們最近在紅星美凱龍有兩個(gè)店，各地的主要市場都有我們的專賣店，我覺得重慶的房地產(chǎn)發(fā)展非常的快速，我們也希望有機(jī)會(huì)能夠跟重慶的房地產(chǎn)商或者是外面到重慶來開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)有合作的機(jī)會(huì)。謝謝大家！

　　主持人：謝謝嚴(yán)總這么看好咱們重慶的房地產(chǎn)市場。其實(shí)更多的時(shí)候咱們的配套服務(wù)商感覺像乙方，更多的時(shí)候是要服務(wù)于我們的甲方，剛剛您在談話當(dāng)中也是為我們的開發(fā)商提出了更多的建議。接下來還要請我們遠(yuǎn)道而來的嘉賓，同樣的也要為我們重慶的本土企業(yè)以后的發(fā)展方向多指幾條路？

　　孟曉蘇：房地產(chǎn)金融大家都關(guān)注，大家都從橫向講，我從縱向講一講，我在92年開始做房地產(chǎn)的時(shí)候，那時(shí)候沒有什么別的渠道，就是銀行借款。那時(shí)候還嚴(yán)格限制房地產(chǎn)，這以后從抵押貸款、保險(xiǎn)也提倡了，而在房地產(chǎn)開發(fā)方面，除了上市以外有沒有別的，像信托，像PE，這些都是。但是現(xiàn)在這些新的產(chǎn)品，他并沒有為人們所認(rèn)識(shí)，目前我們正在努力的推出。不光是房地產(chǎn)業(yè)需要，金融業(yè)也需要，我現(xiàn)在已經(jīng)是一個(gè)保險(xiǎn)公司的董事長了，我現(xiàn)在發(fā)愁的是錢太多怎么辦，所以PE、信托這都是需要的。所以我認(rèn)為，我們都面對(duì)著一個(gè)非常廣闊的房地產(chǎn)銷售市場，同時(shí)我們也需要努力通過金融創(chuàng)新，不光把我們自己的力量壯大，也能夠幫助社會(huì)資金找到通過房地產(chǎn)而快速增值，安全保值這樣一個(gè)道路。

　　主持人：龔總，有什么建議呢？

　　龔方雄：我覺得我剛剛講的上市這個(gè)事情，一般來講，房地產(chǎn)開發(fā)商我覺得面臨了三方面的問題，三方面的問題都可以通過資金面來解決。中國是一個(gè)非常非常特別的一個(gè)經(jīng)濟(jì)體系，不但有房地產(chǎn)開發(fā)商、消費(fèi)者、還有政府，地方政府和中央政府又不太一樣，我們地方政府的角色更多的像一個(gè)大企業(yè)的董事長的角色，因?yàn)閺恼慕嵌葋碇v，他應(yīng)該來講只是服務(wù)而不是趨利，而中國地方政府趨利性是非常強(qiáng)的，那么剛才范總講了作為一個(gè)企業(yè)來講，一個(gè)品牌，一個(gè)戰(zhàn)略，那么第一怎么拿地的戰(zhàn)略，這個(gè)跟地方政府非常有關(guān)系，再一個(gè)就是怎么做品牌和服務(wù)，但是拿地到形成品牌，這兩端都缺不了資本市場。所以說從整個(gè)市場發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度來講，我覺得孟總提出了一個(gè)非常好的理念，就是，理想的狀態(tài)就是有各種各樣的融資渠道，上市只是一種。但是各種各樣的融資渠道從融資者的角度來講他都關(guān)注一個(gè)所謂的退出機(jī)制，不管是投資產(chǎn)業(yè)鏈如何發(fā)達(dá)，那么他的退出機(jī)制是怎么樣，會(huì)決定你這個(gè)企業(yè)的融資能力，所以我們還是要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，品牌也好，戰(zhàn)略也好，戰(zhàn)略你是顧及起點(diǎn)還是顧及終點(diǎn)，資金面是起到整個(gè)決定性的作用。如果把剛剛講的這些結(jié)合重慶來講，全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道仍然不暢，重慶能不能從整個(gè)城市化進(jìn)程相對(duì)還處在低位的情況下殺出一條血路來，能夠通過企業(yè)界，地方政府和市場的結(jié)合，把融資產(chǎn)業(yè)鏈做得更豐富一些，把整個(gè)的房地產(chǎn)開發(fā)資金，看看能不能從這方面來做出一些新的探索，發(fā)揮我們市場初級(jí)階段，應(yīng)該來講很多事情在成熟的市場反而不好做，因?yàn)榇蠹乙呀?jīng)循規(guī)蹈矩，已經(jīng)有固定的套路。在我們這個(gè)城市可能他有他的創(chuàng)新的基礎(chǔ)，我講的意思就是說我們不要太顧及我們現(xiàn)在還處在二、三線城市的定位，也許企業(yè)和政府?dāng)y手能做更多的事情。謝謝大家。