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　　房?jī)r(jià)有沒有基本面支撐，關(guān)鍵是要看買房人的收入，而不是全部人群的收入。

　　注意：本文不是在論證中國(guó)的房?jī)r(jià)有或者沒有泡沫，如果你讀出了中國(guó)有或者沒有泡沫這樣的結(jié)論，那屬于誤讀。

　　上個(gè)星期，和谷主一起和兩個(gè)在業(yè)內(nèi)很有名氣的中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家一起吃午飯—他們是夫婦。

　　中間我被問到了一個(gè)問題，像考試一樣：你怎么論證中國(guó)的房?jī)r(jià)沒有泡沫？

　　問這個(gè)問題的前提是，想要論證中國(guó)的房?jī)r(jià)有泡沫是相對(duì)簡(jiǎn)單的，至少飯桌上的這四個(gè)人是這么看的，那些已經(jīng)習(xí)以為常的指標(biāo)，房?jī)r(jià)收入比或者房?jī)r(jià)租金比，可能都會(huì)顯示中國(guó)一些城市的房?jī)r(jià)偏高了。對(duì)方想知道，我能不能提供泡沫理論以外的對(duì)這些指標(biāo)偏高的合理解釋。

　　我給了一個(gè)很簡(jiǎn)單的回答：拿房?jī)r(jià)收入比說，一個(gè)簡(jiǎn)單的辦法就是，把中國(guó)的指標(biāo)除以四，再和別的國(guó)家比較，如果除以四之后還高，那大概就算有泡沫了，要是沒高，就沒有泡沫。（請(qǐng)注意，這是飯桌上的聊天，不是什么嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)術(shù)。而且我只是在提供另一個(gè)角度的思維，并不是在論證中國(guó)的房?jī)r(jià)沒有泡沫。）

　　對(duì)方當(dāng)然表示：愿聞其詳。

　　我于是就簡(jiǎn)單解釋了一下：中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率至少是別的國(guó)家的一倍以上，就因?yàn)檫@個(gè)，中國(guó)的指標(biāo)少說也要高一倍。然后真正買商品房的人群，作為一個(gè)人群，收入水平要高于全部人群的收入水平，就算這個(gè)人群的收入水平是全部人群收入水平的一倍吧（注意，這里沒有證據(jù)，完全是在提供一種思路），那意味著用平均收入計(jì)算的房?jī)r(jià)收入比高估了真正的房?jī)r(jià)收入比（也就是房?jī)r(jià)相對(duì)于真正買房人的收入）一倍。這兩個(gè)效應(yīng)加在一起，意味著，只有把房?jī)r(jià)收入比除以四，才有比較意義。

　　我們關(guān)于房?jī)r(jià)的談話就到此為止了，對(duì)方聽明白了。至于同意不同意，就是個(gè)人的判斷問題了，然后我們就移到了下一個(gè)話題。寫博客還得多寫兩句：

　　為什么經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率高意味著中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比也應(yīng)該高？這個(gè)東西很直觀，假設(shè)兩個(gè)完全一樣的國(guó)家，什么都完全一樣，包括目前的收入，都是平均一人一年5萬(wàn)塊。唯一的不同是收入增長(zhǎng)的速度不同。一個(gè)國(guó)家收入每年增長(zhǎng)10%，另一個(gè)國(guó)家收入不增長(zhǎng)。然后假設(shè)兩國(guó)的房?jī)r(jià)收入比也完全一樣（很快你就會(huì)意識(shí)到這是有問題的），都是10，那就意味著兩個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)都是50萬(wàn)。然后讓我們想象一下7年以后的情形，這個(gè)時(shí)候一個(gè)國(guó)家的收入還是5萬(wàn)，另一個(gè)國(guó)家卻已經(jīng)是10萬(wàn)了，如果保持一樣的房?jī)r(jià)收入比10，那意味著一個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)會(huì)是50萬(wàn)，另一個(gè)國(guó)家卻會(huì)漲到100萬(wàn)。但如果7年后房?jī)r(jià)會(huì)漲到100萬(wàn)，給定現(xiàn)在這么低的利率，那50萬(wàn)的房子恐怕早就給搶光了。因此房?jī)r(jià)也就不會(huì)是50萬(wàn)了，而會(huì)更高才對(duì)。粗略的說，你可以證明，在一定的條件下（主要是利率不能太高），在收入增長(zhǎng)更快的國(guó)家，穩(wěn)態(tài)的房?jī)r(jià)收入比也應(yīng)該更高才對(duì)。這里面一個(gè)關(guān)鍵的原因是房?jī)r(jià)收入比選擇的只是一個(gè)截面的收入，而收入本身卻是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，不僅現(xiàn)在的收入重要，未來的收入同樣重要，而房?jī)r(jià)收入比并不能完全反映這些。認(rèn)為中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該和別的國(guó)家“可比”，從這個(gè)意義上講，并不完全合理。

　　至于中國(guó)買商品房的人群平均收入高于整個(gè)人群的平均收入這件事情，是我個(gè)人的猜測(cè)，沒有證據(jù)。但我會(huì)很驚訝如果這件事情不是真的。高一倍完全是我拍腦袋的，但問題的關(guān)鍵是，房?jī)r(jià)有沒有基本面支撐，關(guān)鍵是要看買房人的收入，而不是全部人群的收入。

　　最后我想說，一個(gè)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的國(guó)家，對(duì)那些收入增長(zhǎng)緩慢的人群而言，是非常殘酷的。房?jī)r(jià)如此，物價(jià)如此，很多地方都是如此。很多東西因?yàn)檎麄€(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)而水漲船高，但很多人的收入增長(zhǎng)卻沒有跟上，我在異質(zhì)一文里已經(jīng)充分表達(dá)過了我的擔(dān)心。