男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　經(jīng)過2008年的市場洗禮之后，富力將更加重視成本的控制以及過程的細(xì)節(jié)把控。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 林向 在8月13日召開的2009博鰲房地產(chǎn)論壇上，富力地產(chǎn)執(zhí)行董事呂勁接受了觀點(diǎn)新媒體的專訪。

　　呂勁表示，富力未來的壓力在于發(fā)展速度和質(zhì)量之間找到平衡點(diǎn)。此外，對中長期的抗風(fēng)險(xiǎn)安排也是富力極為看重的方面。

　　經(jīng)過2008年的市場洗禮之后，富力將更加重視成本的控制以及過程的細(xì)節(jié)把控。此外，富力對資金的配套和拆分更加細(xì)化，也更加注重選擇一些長期的，成本更低的貸款。

　　同大多數(shù)開發(fā)商一樣，富力也面臨著此前高速發(fā)展期慣用模式轉(zhuǎn)型的問題。加強(qiáng)成本管理和細(xì)節(jié)把控以及資金拆分配套更加細(xì)化，只是富力從粗放型發(fā)展到精細(xì)化管理的一些體現(xiàn)。

　　此前，富力在2008年年報(bào)中表示，將在2009年加緊實(shí)施成本控制措施，如采用定價(jià)合同，以及完善采購材料的平臺等。有接近富力的人士表示，原中海地產(chǎn)華東區(qū)總經(jīng)理朱榮斌跳槽至富力擔(dān)任富力華南區(qū)總經(jīng)理后，一方面開始推進(jìn)華南區(qū)的銷售，一方面在富力內(nèi)部設(shè)立了“成本控制中心”，該人士表示，朱榮斌來富力后極為重視成本的控制和質(zhì)量管控。

　　進(jìn)入2009年，相比萬科保利金地等企業(yè)在招拍掛市場上的呼風(fēng)喚雨，富力在土地招拍掛市場上也比2007年時(shí)低調(diào)得多。除了高價(jià)拿下北京富力城旁邊的廣渠門10號地之外，富力幾乎上招拍掛市場銷聲匿跡。

　　從土地儲備策略來看，富力可說是不得已選擇收購等方式擴(kuò)張土儲，包括近期市場傳聞富力接手廣州著名的海珠城廣場“爛尾樓”項(xiàng)目。

　　在4月份，富力收購的從化千畝別墅項(xiàng)目“源泉?jiǎng)e墅”，很短時(shí)間內(nèi)即更名為“富力·泉天下”并入市，似乎此類獲取土地儲備的方式比在招拍掛市場上更適合富力。此外，有消息顯示，6月初富力又在廣州簽下了一個(gè)城中村改造的項(xiàng)目。

　　從另外一個(gè)角度來說，這也是富力發(fā)展模式的一種回歸。富力早期起家之時(shí)，即是靠舊廠房的土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。

　　除此之外，富力對產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行了縱向整合，組建為旗下工程提供電氣和機(jī)械工程安裝、室內(nèi)設(shè)計(jì)及園林施工等服務(wù)的團(tuán)隊(duì)。據(jù)一位接近富力的業(yè)內(nèi)人士稱，富力已經(jīng)著手建立單獨(dú)的公司負(fù)責(zé)整合這方面的業(yè)務(wù)。

　　富力于2007年6月斥巨資全盤收購了天力建筑公司，而此次組建自己的電氣安裝和園林施工公司表明富力試圖在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈中“通吃”。但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，富力這種對全流程的掌控和行業(yè)進(jìn)行專業(yè)化外包的趨勢可謂背道而馳。

　　一個(gè)典型的例子是萬科，萬科一貫主張住宅產(chǎn)業(yè)化，其在專業(yè)外包的路上也走得較早，萬科上海區(qū)域的財(cái)務(wù)甚至都已經(jīng)進(jìn)行了外包。

　　在房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈專業(yè)分工越來越明確之后，富力反而選擇了進(jìn)行“通吃”，這樣做是否真的可以獲取更高的效率、更低的成本？

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對富力執(zhí)行董事呂勁先生的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：開發(fā)商現(xiàn)在拿地和2007年的時(shí)候有什么不同？

　　呂勁：整個(gè)城市化，最關(guān)鍵還是供應(yīng)量，這種供應(yīng)量其實(shí)很透明。北京三環(huán)以里，或者廣州的CBD，同樣是一個(gè)非常熱的地段，在廣州我們也沒有去爭，而且我們手頭還有一些準(zhǔn)備要消化的項(xiàng)目。其實(shí)這是一個(gè)布局，而且也不單是有一兩家看好的，還有若干的發(fā)展商都看好這個(gè)地段。我覺得09年出現(xiàn)的所謂地王和07年還是一些本質(zhì)上的不同的，07年發(fā)展商的經(jīng)驗(yàn)也不夠，大家對房地產(chǎn)會有調(diào)整這件事情經(jīng)驗(yàn)還不太足，到了09年，大家其實(shí)已經(jīng)非常謹(jǐn)慎地根據(jù)公司的實(shí)際狀況，跟項(xiàng)目所在地的一些特殊情況等方面謹(jǐn)慎考慮?？赡?7年的時(shí)候部分發(fā)展商只考慮項(xiàng)目的地段，沒考慮自身的實(shí)力，到了今天，大家都會考慮到。比如說我們一些國營的，他們會有更強(qiáng)的競爭力，因?yàn)樗麄儽旧碜陨沓杀颈容^低，而且他們整個(gè)資金實(shí)力比較強(qiáng)，也會偏樂觀一點(diǎn)，都是一個(gè)合理的選擇。

　　觀點(diǎn)新媒體：為什么富力不在港交所進(jìn)行配股融資？

　　呂勁：其實(shí)我們是部分在香港上市，只是四分之一多一點(diǎn)的股份，我們有70%多的股份都還是在內(nèi)地，現(xiàn)在還是一個(gè)不流通的股份。我們整體的生意，幾乎是百分之百都在中國內(nèi)陸的，所以整個(gè)融資計(jì)劃兩方面都是機(jī)會。結(jié)合現(xiàn)在目前整個(gè)金融形勢，我覺得都還是國內(nèi)比較適合我們，這也是經(jīng)過我們董事會還有我們股東大會的長期謹(jǐn)慎的考慮以后得出的結(jié)論。

　　觀點(diǎn)新媒體：能不能談一下富力未來三年到五年的長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)？

　　呂勁：我們基本上不會說很大的變化，還是不偏離主業(yè)。不管是融資再怎么順利，我們最大的原則是不偏離主業(yè)，不會投汽車、投鋼鐵。另外，我們會重點(diǎn)發(fā)展核心城市，像北京、廣州、上海、天津，這是我們發(fā)展的重點(diǎn)。另外就是我們比例配置上，我們還是堅(jiān)持至少有75%是普通住宅這樣的主打產(chǎn)品，這個(gè)大的方向還是不變。另外，我們也會謹(jǐn)慎積極地去把公司的業(yè)績逐步做上去，我們不會祈求在一年之內(nèi)翻一個(gè)番，但是爭取每年有增長。中國這么多城市，我們應(yīng)該具備這個(gè)條件，做不好就真的是內(nèi)部管理不好，天時(shí)地利人和已經(jīng)擺在面前，再做不好說不過去了。幾年沒有增長，這也不是上市公司所要做的東西。

　　觀點(diǎn)新媒體：富力公司這幾年發(fā)展得特別好，您作為這么大的一家企業(yè)的高管，可以說是一位成功的企業(yè)家，但是成功背后都有大家看不到的壓力，對您來說的話，您覺得現(xiàn)在富力要繼續(xù)做大做強(qiáng)，面臨哪些壓力？

　　呂勁：其實(shí)我們整個(gè)團(tuán)隊(duì)，從董事長到普通的員工，都會面臨現(xiàn)在企業(yè)做大了以后怎么樣去把控好速度和發(fā)展的質(zhì)量方面。在我們的產(chǎn)品線上，我們這兩年還是擴(kuò)張得比較快，另外一個(gè)，在公司整個(gè)品牌，這種美譽(yù)度、忠誠度這方面繼續(xù)在加強(qiáng)。另外一個(gè)，對中長期的一些抗風(fēng)險(xiǎn)的安排，我們會更用心一點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：這些安排包括哪些？

　　呂勁：包括整個(gè)執(zhí)行的安排，包括一些擴(kuò)張的速度的把控。包括比如說商業(yè)物業(yè)和普通住宅物業(yè)配比的把控，經(jīng)過08年這樣大的風(fēng)波以后，其實(shí)我們整個(gè)行業(yè)，特別是我們自己，應(yīng)該說是取得了大的進(jìn)步。

　　觀點(diǎn)新媒體：08年整個(gè)房地產(chǎn)市場銷量下滑，很多城市的價(jià)格降得非常多，您認(rèn)為出現(xiàn)這種情況的主要原因是什么？

　　呂勁：一個(gè)是買賣雙方的自愿，沒有人強(qiáng)迫做出什么樣的決定。在普遍房地產(chǎn)商資金鏈比較緊缺的情況下，他們會讓出更多的利潤空間，然后去刺激這樣的消費(fèi)。經(jīng)濟(jì)形勢好了以后，大家對供應(yīng)量的預(yù)期，對價(jià)格的預(yù)期又有了新的看法。同樣大家也在做一個(gè)品牌，發(fā)展商會覺得價(jià)格還是有一個(gè)上漲的因素，購買力會有很強(qiáng)的承接，這時(shí)候會適當(dāng)把價(jià)格拉高。本來應(yīng)該是三個(gè)月賣完的東西可能三天就賣完了，賣完了以后蓋房子沒那么快。賣房子可以很快，蓋三年可以一天就賣完，供應(yīng)量就不夠了，所以大家都在取得這種平衡。有的公司資金不緊缺，可能讓利幅度會大一點(diǎn)，有些公司本身貨量就不夠，可以適當(dāng)?shù)匕阉龅酶?。把產(chǎn)品的檔次做得更高，總的來講，這是一種市場行為，沒有誰強(qiáng)迫誰。

　　觀點(diǎn)新媒體：您覺得目前整個(gè)房地產(chǎn)政策體系有哪些需要完善的地方？

　　呂勁：政策體系不斷地變是因?yàn)槲覀儑疫@兩年遇到的宏觀的東西其實(shí)已經(jīng)變化很大了，不僅房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，政府的一些配套的政策其實(shí)也在完善之中。別人可能已經(jīng)發(fā)展一百年，我們就發(fā)展了十多二十年了，所以很多的政策配套措施，都還要進(jìn)行完善。我們應(yīng)該抱著一個(gè)平和的心態(tài)，預(yù)備政府會有一些政策上的變化。更多的抱怨或者不現(xiàn)實(shí)的期待其實(shí)都不會帶來好的結(jié)果，而且也要及時(shí)調(diào)整。中國發(fā)展得快，政策變得快，這也是正常的。當(dāng)然我們希望國家在大的宏觀的經(jīng)濟(jì)政策，特別在一松一緊方面更平緩一點(diǎn)。而且大家知道，銀根的抓緊和放松對這個(gè)市場的影響的權(quán)重是很重的，貨幣政策權(quán)重其實(shí)是非常重的。

　　觀點(diǎn)新媒體：這種主要體現(xiàn)在開發(fā)商的資金成本上？

　　呂勁：還有購買力，通脹預(yù)期等等這些綜合性的因素。

　　觀點(diǎn)新媒體：富力在珠江新城的兩個(gè)酒店，年報(bào)里面說這兩個(gè)酒店目前還沒有盈利，是什么原因造成的？

　　呂勁：其實(shí)大部分五星級酒店，不管是北京、上海、廣州，其實(shí)他們在最初第一年不容易馬上盈利。有幾個(gè)大的因素，第一年里面有很多要攤分的一些成本，再就是客源的累積有一個(gè)過程，特別是品牌式的酒店，肯定會有一個(gè)過程，當(dāng)然還有一個(gè)就是競爭也激烈，這也是事實(shí)。但是長遠(yuǎn)來講，總的方向，我們跟酒店方都覺得前景還是不錯(cuò)，而且我們整個(gè)服務(wù)的檔次上去了。最近我們在北京的萬力酒店被評為全球的萬豪集團(tuán)的萬力品牌的滿意度最高的，達(dá)到了97%，能夠做到顧客滿意率97%的話，已經(jīng)為未來兩年、三年、五年打下很好的基礎(chǔ)。酒店是中長期的投資，回報(bào)體現(xiàn)在中長期，短期肯定遇到的困難比較多。

　　觀點(diǎn)新媒體：我們其實(shí)看到國內(nèi)的開發(fā)商經(jīng)過07、08年的調(diào)整，進(jìn)行了一些部門結(jié)構(gòu)，管理結(jié)構(gòu)，或者說一些策略上的調(diào)整，舉個(gè)例子說，金地專門設(shè)立了管理部，專門建立了決策體系事后去追究的體制，比如說像萬科，把全國的幾百家供應(yīng)商減少到20幾家，做了一些策略管理的調(diào)整，富力這邊針對07、08年的市場形勢做了哪些調(diào)整？

　　呂勁：其中一個(gè)方面我們是抓得比較細(xì)了，在整個(gè)成本控制方面，包括選擇供應(yīng)商，我們也會選擇一些大而強(qiáng)的，也會把供應(yīng)商的名單收縮一點(diǎn)。我們做得更細(xì)，也新設(shè)了這么一個(gè)部門，把整個(gè)過程里面每一個(gè)細(xì)節(jié)都重新再檢查一次，加強(qiáng)這方面的把控，這也為以后中長期的發(fā)展打下很好的基礎(chǔ)。過去的發(fā)展方式是粗放式的，是不賺錢的。

　　觀點(diǎn)新媒體：其他一些決策、管理會不會做一些調(diào)整？

　　呂勁：當(dāng)然也會，在整個(gè)支撐的平衡運(yùn)作方面，對所有的這些開工量，對我們資金的這種配套做得更細(xì)，拆分到非常準(zhǔn)確的一些預(yù)測，我們會比較準(zhǔn)確地預(yù)測到我們?nèi)曩Y金到底要多少，這個(gè)現(xiàn)金要消耗多少才能去完成，跟我們整個(gè)選擇貸款的質(zhì)量，比如說我們可以選擇一些更優(yōu)惠的，延期更長的這樣的配置。