2008年之前的藍(lán)光所有的業(yè)務(wù)基本都集中在成都市場(chǎng)，這是藍(lán)光遭遇非常2008的重要原因。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 鄔瓊 與成都一樣，藍(lán)光遭遇了一個(gè)非常的2008，但這也讓大多數(shù)中國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士開始熟悉這個(gè)成都市場(chǎng)的“龍頭老大”。

　　受地震影響，2008年的成都市場(chǎng)與全國性市場(chǎng)的周期調(diào)整并非在同一曲線之上，從某種程度而言，2008年的成都市場(chǎng)之清冷也許超過更受關(guān)注的上海、深圳及北京市場(chǎng)。

　　用藍(lán)光集團(tuán)總裁季斌的話來說，2008年5月的成都，是零成交。對(duì)于成都這樣一個(gè)城市而言，地震后被全中國的目光關(guān)注的同時(shí)，也將所有看好成都的投資者“嚇走”。

　　2008年之前的藍(lán)光所有的業(yè)務(wù)基本都集中在成都市場(chǎng)，這是藍(lán)光遭遇非常2008的重要原因。正是在這樣的基礎(chǔ)之上，藍(lán)光做出了自己的思考，開始了自己的轉(zhuǎn)變。

　　以下觀點(diǎn)新媒體對(duì)藍(lán)光集團(tuán)總裁季斌的采訪實(shí)錄，正是藍(lán)光在危機(jī)中的思考與轉(zhuǎn)變。

　　觀點(diǎn)新媒體：成都市場(chǎng)在2008年的表現(xiàn)可能和其他城市不一樣，因?yàn)槌啥际袌?chǎng)受到地震的影響，這個(gè)影響到底有多大？

　　季斌：成都市場(chǎng)去年遇到地震，一方面是帶來了經(jīng)濟(jì)損失和大量同胞的死亡，帶來了很多悲觀的因素。但是從另一方面講，地震也帶來了新的城市發(fā)展機(jī)會(huì)，尤其是重災(zāi)區(qū)。類似于都江堰這樣的城市，因?yàn)槌鞘斜黄茐牡煤車?yán)重，所以整個(gè)城市應(yīng)該說有一個(gè)新的規(guī)劃起點(diǎn)，而且也有很好的國家投入的保證。再加上現(xiàn)在除了國有的企業(yè)，民營的企業(yè)也在進(jìn)入災(zāi)區(qū)，進(jìn)入災(zāi)后重建的恢復(fù)工作，在這個(gè)時(shí)期，確實(shí)也有很強(qiáng)的剛性需求。所以從未來一個(gè)時(shí)期來講，其實(shí)災(zāi)后重建區(qū)域市場(chǎng)也帶來了很好的發(fā)展機(jī)遇。

　　就成都市場(chǎng)來說，因?yàn)檎麄€(gè)城市的聚合效應(yīng)非常明顯，它其實(shí)不僅對(duì)四川省內(nèi)城市有需求的聚合，同時(shí)對(duì)西南幾個(gè)省區(qū)，包括西藏、貴州、青海、云南等相近相鄰的省區(qū)的聚合效應(yīng)非常高，所以在成都整個(gè)成交比例當(dāng)中應(yīng)該說有過半是外地的購房者。其實(shí)地震對(duì)成都來講更多是一種軟傷害，成都震后是經(jīng)濟(jì)受影響的重災(zāi)區(qū)，大家感覺在去年的環(huán)境下，投資沒信心，而且大家不了解，成都的情況到底怎么樣？是否受地震影響很大？因此外來購房受到了影響，而成都本地人的剛性需求也因?yàn)榈卣鸨粔阂至?，大家沒有心思去買房了。

　　在這樣的情況下，我們看到成都市政府還是做了很多事情，非常有力度，包括城市整體的營銷方面，專門成立了營銷小組，災(zāi)后重建的對(duì)外形象宣傳效果很顯著。因此，從今年年初開始，大家的投資信心有很好的恢復(fù)，包括在購房投資方面的信心也很快恢復(fù)。從上半年開始，整個(gè)成都市場(chǎng)一方面是剛性需求在增加，因?yàn)榈卣疬^后以及包括地震期間壓抑了很長時(shí)間的剛性需求，在今年上半年爆發(fā)了。

　　從今年上半年來看，外來購房至少超過50%以上。成都是一個(gè)真正意義上的聚合型城市，具有相當(dāng)強(qiáng)的輻射能力，所以整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的前景我認(rèn)為非常好。

　　目前在金融危機(jī)過程當(dāng)中，沿海地區(qū)是外向型經(jīng)濟(jì)，受沖擊非常大，而成都是一個(gè)消費(fèi)型的內(nèi)陸城市。今年上半年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，成都市的GDP增長超過14%，沒有受到過大的沖擊，而今年6月之后，隨著信貸開始向民營企業(yè)轉(zhuǎn)移，成都房地產(chǎn)開發(fā)開始進(jìn)入健康軌道。

　　觀點(diǎn)新媒體：您剛剛講了信貸，成都可能是承擔(dān)災(zāi)后重建的主要基地，當(dāng)時(shí)地震之后，成都的信貸直接就很放寬嗎？

　　季斌：大量的貸款是貸給政府，像周邊重災(zāi)區(qū)的這樣一些城市，這樣一些政府融資是很容易的。因?yàn)槿ツ攴康禺a(chǎn)確實(shí)是一個(gè)低谷，作為銀行來講他們也是企業(yè)，不敢做投資風(fēng)險(xiǎn)過大的投入。真正意義上信貸放寬是在今年六月份，五月份以前沒有實(shí)質(zhì)性的放開。尤其是民營房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該是從六月初才真正意義上開始獲得大量信貸上的支持。在此之前，大家對(duì)下半年整體的看法是不清晰的，是一個(gè)小陽春？反彈？還是真正的逆轉(zhuǎn)？銀行其實(shí)也是帶著這樣的態(tài)度，它也在觀察。在此之前，金融政策對(duì)民營企業(yè)包括中小型的房地產(chǎn)企業(yè)支持力度方面，應(yīng)該說局限性很大。

　　觀點(diǎn)新媒體：剛才講到成都市場(chǎng)，成都市場(chǎng)基本上因?yàn)殇N售有一個(gè)周期的問題，成都市場(chǎng)去年下半年整個(gè)施工是停止的？

　　季斌：沒停工，至少藍(lán)光沒停工。因?yàn)榈卣疬^后，有一個(gè)安全結(jié)構(gòu)的排查，當(dāng)時(shí)所有項(xiàng)目都要求停工，停工之后逐一地去檢查，有專門的國家檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)所有的整個(gè)樓體建筑、安全結(jié)構(gòu)做檢查。當(dāng)時(shí)因?yàn)橥９び锌赡軙?huì)有延期的可能性，所以當(dāng)時(shí)政府給了一個(gè)80天寬限，允許合同延期80天交房的延期時(shí)間。如果自己檢測(cè)結(jié)構(gòu)安全，出具了質(zhì)檢部門排查報(bào)告，政府是允許復(fù)工的。

　　觀點(diǎn)新媒體：去年藍(lán)光在成都降價(jià)比較厲害？

　　季斌：是有降價(jià)，但我們?cè)诮祪r(jià)這個(gè)事情上有一個(gè)戰(zhàn)略上的決策。在去年那種很特殊的環(huán)境下，整個(gè)銷售在五月份基本上是停止的，幾乎不賣房，六月份有一定的恢復(fù)。再加上金融從緊的政策，企業(yè)現(xiàn)金流量方面來說比較偏緊，我想不只是藍(lán)光是那樣一種狀態(tài)。

　　企業(yè)在這個(gè)時(shí)候就面臨一個(gè)取舍的問題，繼續(xù)等、還是通過低利潤換取現(xiàn)金流？我們也在思考，最后我們認(rèn)為哪怕不賺錢，至少能保持非常好的現(xiàn)金流量，有了現(xiàn)金意味著我們?cè)谶@個(gè)時(shí)期可以把握很好的土地機(jī)會(huì)。其實(shí)藍(lán)光選擇“等”也沒關(guān)系，但這就意味著放棄了先機(jī)，只能很被動(dòng)地去等待，但如果主動(dòng)出擊，從策略上去講，主動(dòng)把握機(jī)會(huì)，可能會(huì)有新的機(jī)會(huì)。所以藍(lán)光是主動(dòng)在調(diào)整價(jià)格策略，主動(dòng)有目標(biāo)地回籠資金，再拿非常好的機(jī)會(huì)型的土地，藍(lán)光實(shí)際上在08年和09年上半年進(jìn)行過一輪土地儲(chǔ)備。

　　觀點(diǎn)新媒體：去年的市場(chǎng)，外來企業(yè)與藍(lán)光競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)可能非常大，我們感覺成都市場(chǎng)在去年有很殘酷的競(jìng)爭(zhēng)。

　　季斌：應(yīng)該說這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)不是去年才開始。華潤進(jìn)入大概有七八年了吧，中海至少也有六七年，華僑城是去年進(jìn)入的，首創(chuàng)是前年進(jìn)入的，保利也進(jìn)入了，萬科就不說了，也很多年了。對(duì)這些大的公司來講，其實(shí)我們都是很好的朋友。雖然我們目前開發(fā)量可能大一些，但是對(duì)全國性進(jìn)入的公司我們還是抱著一種學(xué)習(xí)的心態(tài)在看。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)不是簡(jiǎn)單的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，也有共榮共生的關(guān)系。占有率肯定存在，但是還是有一個(gè)絕對(duì)量，作為企業(yè)來講需要多大的絕對(duì)量？一個(gè)市場(chǎng)共榮共生的時(shí)候，能夠把市場(chǎng)的絕對(duì)量做大，增加整個(gè)城市的吸引力，也提高整個(gè)城市對(duì)周邊省市的聚合能力，其實(shí)這個(gè)是很重要的。

　　越是激烈的競(jìng)爭(zhēng)，越會(huì)帶來產(chǎn)品的突破，帶來產(chǎn)品的進(jìn)步，這是很明顯的。但同時(shí)一個(gè)企業(yè)在市場(chǎng)當(dāng)中也有一個(gè)絕對(duì)量的問題，像藍(lán)光，在一個(gè)城市里做了很多項(xiàng)目，可能形成自己的樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)，這對(duì)于企業(yè)而言是不利的，所以不能說企業(yè)在一個(gè)城市當(dāng)中的市場(chǎng)占有率高企業(yè)就是健康的。而且，一個(gè)企業(yè)在一個(gè)城市的產(chǎn)品集中度過高，那么當(dāng)這個(gè)城市遇到風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，對(duì)于企業(yè)而言是不利的。

　　所以，一方面在一個(gè)城市的市場(chǎng)占有率高，規(guī)模上有收益，有效益；但是另一方面，在一個(gè)城市集中度過高也有風(fēng)險(xiǎn)。占有率太高，有可能自己的盤和自己的盤在打，成都市東南西北都有我的項(xiàng)目，這時(shí)候相互之間會(huì)出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)的情況。

　　所以我們也在思考，在一個(gè)城市的市場(chǎng)當(dāng)中，并不是市場(chǎng)占有率越高就越好，要保持一個(gè)合理的度。從整個(gè)公司戰(zhàn)略角度去講，立足于西部，立足于西南地區(qū)，面向全國的一線城市和二線省會(huì)城市，再進(jìn)行相應(yīng)的擴(kuò)張。我們也希望通過我們的努力能夠使藍(lán)光地產(chǎn)成為整個(gè)西南地區(qū)目前這個(gè)階段做得最好的企業(yè)之一。