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　　近日，昌盛中國將其持有的中華廣場物業(yè)以1.32億的年租金整租給海印股份[10.84-4.41%]，而其董事長鄒錫昌也再次成為媒體關(guān)注的對象。

　　2008年初，次貸危機(jī)進(jìn)一步加劇，昌盛中國的赴港上市計(jì)劃被迫擱淺，之后的資金困窘更是讓鄒錫昌一度陷入要出售中華廣場的境地。

　　雖然這一年多來備受關(guān)注，但直到昨日，鄒錫昌才首次露面接受媒體的公開采訪?；貞浧疬^去的這一年來，鄒錫昌感慨：“我并不后悔上市的舉動(dòng)，但是我再也不會(huì)碰上市這玩意了。”

　　失策一

　　8.34億競得中山地塊

　　2008年1月，昌盛中國是準(zhǔn)備在港上市的四家企業(yè)之一，結(jié)果，金融危機(jī)一來，全部上不了市。昌盛中國為了上市所背的債務(wù)也使其陷入了困境。

　　其中，最致命的一筆債是為了2007年11月19日廣東中山市中山廣場項(xiàng)目欠下的。他回憶說，“這塊地掛牌后，我就一直盯著，業(yè)內(nèi)也都知道我勢在必得。但是，在競拍過程中，一家知名開發(fā)商還是插了一腳，跟我抬價(jià)。這塊地底價(jià)為2.3億元。到了7億多的時(shí)候，我想過放棄，但又心有不甘。”

　　經(jīng)過308次舉牌，鄒錫昌最終以8.34億競得了這塊地，高出底價(jià)6億元。由于實(shí)力不足，鄒錫昌不得不花兩個(gè)多月時(shí)間與香港蘇格蘭皇家銀行簽訂了貸款協(xié)議。“就是這兩個(gè)月的時(shí)間，延誤了上市的好時(shí)機(jī)，也讓我背上了沉重的債務(wù)。”鄒錫昌嘆道。

　　失策二

　　與高盛對賭借錢上市

　　另一筆債是2006年12月18日，昌盛中國與高盛旗下創(chuàng)投基金(GSSIA)簽署可轉(zhuǎn)換債券協(xié)議，向創(chuàng)投基金發(fā)行2500萬美元可贖回可轉(zhuǎn)換債券，利率為7%。雙方約定，若昌盛中國沒有在債券的年期內(nèi)進(jìn)行首次公開發(fā)售，創(chuàng)投基金可要求鄒錫昌按預(yù)定的價(jià)格購買其所持全部可贖回可轉(zhuǎn)換債券。另外，若昌盛中國未能在年期內(nèi)償還本金，該項(xiàng)可轉(zhuǎn)債的利息便按每年28%計(jì)算。

　　“當(dāng)時(shí)，我就想著高盛名氣大，而且對上市有幫助，甚至可抬高股價(jià)，所以選擇了與其合作。其實(shí)對我們來說，條件是很不對等的。”對這個(gè)帶有對賭性質(zhì)的協(xié)議，鄒錫昌心知肚明，但為了上市，他豁出去了。

　　結(jié)局折價(jià)放棄中山項(xiàng)目

　　上述兩筆債務(wù)都在2008年年底到期，但由于上市計(jì)劃擱淺，昌盛中國也陷入了財(cái)務(wù)困境。

　　鄒錫昌面臨兩個(gè)選擇，一是出售中華廣場的現(xiàn)成物業(yè)，二是放棄中山項(xiàng)目。最初，昌盛中國將出售中華廣場物業(yè)作為較切實(shí)可行的融資方案之一。當(dāng)時(shí)傳聞，中華廣場的轉(zhuǎn)讓價(jià)格約為20億元，折合樓面價(jià)為2萬元/平方米。

　　最后，在今年6月份，鄒錫昌還是以6.4億元放棄了中山項(xiàng)目，中華廣場的產(chǎn)權(quán)得以保留。“6.4億還清了蘇格蘭銀行的債務(wù)，高盛的債務(wù)通過賤賣公司設(shè)備以及向國內(nèi)銀行貸款還清了。”

　　但是，由于在中山項(xiàng)目上的總投入已達(dá)到10.3億元，折價(jià)賣出后，鄒錫昌仍虧了4億元。

　　教訓(xùn)：

　　小心“慢性毒藥”

　　時(shí)下，很多房地產(chǎn)企業(yè)又在積極謀劃上市，但鄒錫昌卻不愿再輕易嘗試了。

　　“我不后悔上市，一個(gè)企業(yè)要做大做強(qiáng)，上市是一個(gè)融資渠道。做企業(yè)一定要認(rèn)清自己的實(shí)力，但我為了上市借債，差點(diǎn)要賣‘兒子’(指昌盛中國旗下的中華廣場)。”鄒錫昌講起已經(jīng)還清的兩筆巨債依然懊悔不已。

　　“經(jīng)營企業(yè)還是要穩(wěn)妥，切忌意氣用事和貪心。”缺乏足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，拒絕不了外國投行的誘惑，都是鄒錫昌總結(jié)出來的經(jīng)驗(yàn)。“千萬不能輕易接受風(fēng)險(xiǎn)基金、可換股債券等外國投資機(jī)構(gòu)的資金，他們是慢性毒藥。”

　　他坦言，以后不會(huì)再和外資投行合作，對于上市也是“一朝被蛇咬，十年怕井繩，再也不碰了”。

　　鄒錫昌簡介：

　　1979年，年僅16歲的鄒錫昌考入中山大學(xué)哲學(xué)系，并且是當(dāng)時(shí)班級(jí)里年紀(jì)最小的一個(gè)。

　　上世紀(jì)80年代，鄒錫昌和二弟一起經(jīng)營紙箱印刷生意，為他日后進(jìn)軍地產(chǎn)行業(yè)積累了第一桶金，那時(shí)他才剛剛24歲。

　　上世紀(jì)90年代初，鄒錫昌開始進(jìn)軍地產(chǎn)行業(yè)。經(jīng)過幾年努力，鄒錫昌的地產(chǎn)事業(yè)蒸蒸日上，其中“中華廣場”成為廣州商業(yè)地標(biāo)。